ITP Madrid: todas las ventajas fiscales al comprar vivienda de segunda mano, seas o no funcionario

Las bonificaciones ITP Madrid 2026 pueden suponer un ahorro de hasta 15.000 euros en la compra de vivienda. Muchos compradores pagan el tipo general sin saber que tienen derecho a pagar bastante menos. Esta guía recoge todas las bonificaciones aplicables y cómo aprovecharlas.

Comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid supone, además del precio pactado con el vendedor, entre un 10% y un 12% adicional en impuestos y gastos. El mayor de todos es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid aplica un tipo general del 6% y que debe liquidarse mediante el Modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma ante notario. Comunidad de Madrid

Lo que muy pocos compradores saben antes de firmar es que ese 6% puede reducirse de forma muy significativa si se cumplen determinados requisitos. Y que ser funcionario no cambia nada en lo fiscal, pero cambia mucho en la financiación. A continuación encontrarás todas las ventajas disponibles en 2026, organizadas por perfil.

Antes de nada: la base imponible ya no es siempre el precio de compra

Desde el 1 de enero de 2022, Hacienda calcula el ITP sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral del inmueble. Si compras por debajo del valor catastral, tributarás igualmente por esa cifra mayor. Consulta siempre el valor de referencia en sede.catastro.gob.es antes de cerrar cualquier operación. CalculadoraITP

Bonificaciones ITP Madrid 2026: todas las ventajas fiscales disponibles

La Comunidad de Madrid tiene el ITP general más bajo entre las grandes comunidades autónomas. Pero además de ese 6%, existen varios tipos reducidos y bonificaciones que pueden rebajar considerablemente la factura fiscal. Aquí tienes el mapa completo:

HipotecaNow · Comunidad de Madrid · Ley 6/2025 de Presupuestos de la Comunidad de Madrid para 2026 (BOCM n.º 309, 29-dic-2025)

Madrid frente al resto de España: el ITP más competitivo

Comprar en Madrid tiene una ventaja fiscal clara respecto a la mayoría de comunidades. Para que lo veas de un vistazo:

Para esa misma vivienda de 300.000 euros, comprar en Madrid supone pagar 12.000 euros menos que en Cataluña. La diferencia es muy relevante en operaciones de importe medio-alto, que en la capital son cada vez más frecuentes dado el nivel actual de precios. CalculadoraITP

¿Y si soy funcionario? El ITP es igual, la hipoteca no

Esta es la pregunta que más recibimos en Funciohouse, y la respuesta es clara: en el ITP, un funcionario paga exactamente lo mismo que cualquier otro ciudadano. Las bonificaciones descritas arriba se aplican por igual a todos los compradores que cumplan los requisitos, independientemente de su condición laboral. No existe ninguna reducción específica del ITP por ser empleado público. BBVA

Donde la condición de funcionario marca una diferencia muy real y muy significativa es en la financiación hipotecaria. La estabilidad laboral de un funcionario de carrera —ingresos garantizados, puesto inamovible, riesgo de impago prácticamente nulo— convierte a este colectivo en el perfil más atractivo para la banca. Y eso se traduce en condiciones que otros trabajadores, sencillamente, no pueden conseguir.

Ventajas hipotecarias exclusivas para funcionarios de carrera

BBVA, condiciones de la hipoteca para funcionarios · intermediarios: iAhorro · Futur Finances

Ni el 100 % ni los 40 años son una condición que el banco publique para el funcionario: la ficha de BBVA para funcionarios da hasta el 80 % de la vivienda habitual y hasta 30 años, lo mismo que el máximo general. Las cifras más altas las anuncian algunos intermediarios hipotecarios, y son oferta suya, no del banco. Si alguien te ofrece más, pide que te lo enseñe en la oferta vinculante del banco, que es el único papel que obliga.

Funcionario de carrera vs. interino: una distinción crucial

No todos los empleados públicos acceden a las mismas condiciones. El personal interino de la Administración Pública puede acceder a una hipoteca, pero no le serán aplicadas las condiciones especiales que la entidad pueda ofrecer al funcionario de carrera. Para los bancos, un interino tiene un perfil similar al de cualquier trabajador con contrato temporal, con condiciones más restrictivas y sin acceso a los convenios exclusivos.

El personal laboral fijo de las administraciones públicas se sitúa en un punto intermedio: mejor perfil que un trabajador privado estándar, pero sin llegar a las condiciones del funcionario de carrera con plaza consolidada por oposición.

Un ejemplo concreto: lo que puede ahorrar un funcionario en una compra de 350.000 euros

El ITP es idéntico para ambos perfiles: 21.000 euros al tipo general del 6%. Hasta ahí, ninguna diferencia.

La diferencia aparece en la hipoteca. Un trabajador estándar necesitará aportar 70.000 euros de entrada (el 20% que el banco no financia), más los gastos de la operación. Ser funcionario de carrera no elimina esa entrada. BBVA, que tiene condiciones propias para funcionarios y mutualistas de MUFACE, explica que tampoco a ellos les financia el 100% del precio: su máximo es el 80% en vivienda habitual. Lo que mejora es el tipo de interés y las bonificaciones. Algunas entidades estudian caso a caso financiar algo más a un funcionario solvente, pero ninguna lo ofrece de forma pública y general. La vía escrita en una norma para pasar del 80% son los avales públicos: la línea del ICO, para viviendas de hasta 325.000 € en Madrid, y Mi Primera Vivienda de la Comunidad, hasta 425.000 €. Lo contamos en la hipoteca al 100% para funcionarios.

Además, con un tipo fijo 0,5 puntos por debajo de la media durante 30 años, el ahorro total en intereses puede superar los 30.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. El ITP lo pagan igual. La hipoteca, no.

Lo que no te contarán en el banco (pero sí te decimos nosotros)

Las mejores ofertas para funcionarios no aparecen en los comparadores ni en los simuladores web. Prácticamente ninguna entidad habla abiertamente de ellas. Para acceder a las condiciones reales del mercado, la vía más efectiva es un broker hipotecario especializado en el colectivo, que negocia directamente con varios bancos sin estar vinculado a ninguno.

Lo mismo aplica a las bonificaciones del ITP: nadie te avisa de que puedes pagar menos si eres familia numerosa, si eres menor de 35 y compras en municipio rural, o si la vivienda no supera los 250.000 euros. Una vez presentado el Modelo 600 con el tipo general, recuperar lo pagado de más es un proceso largo y tedioso. Infórmate siempre antes de firmar.

En Funciohouse conocemos bien las particularidades del mercado madrileño y del colectivo de empleados públicos. Si estás pensando en comprar, podemos ayudarte a calcular el coste real de la operación, identificar las bonificaciones que te corresponden y orientarte sobre las mejores opciones de financiación para tu perfil concreto. Conocer las bonificaciones ITP Madrid 2026 es imprescindible antes de firmar cualquier compraventa de segunda mano.

👉 También te puede interesar: Precio de la vivienda en Madrid 2026: análisis completo por distritos

Fuentes: Comunidad de Madrid — Tributos · Ley 6/2025 de Presupuestos CM 2026 (BOCM n.º 309) · Sede Electrónica del Catastro · CalculadoraITP · HipotecaNow · UCI · iAhorro · Futur Finances · BBVA · Banco Sabadell · Banco Santander ·