Precio del alquiler en Madrid por distritos: lo que se paga y lo que se pide

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 28 de septiembre de 2026

El precio del alquiler en Madrid tiene dos respuestas, y las dos son ciertas. La oficial, la del Ministerio de Vivienda, sale de lo que los caseros declaran a Hacienda: en 2024 la mediana de la ciudad fue de 13,97 €/m² al mes, y un piso mediano se alquilaba por 869 €/mes. La de los portales inmobiliarios, que miden lo que se pide por los pisos que salen ahora, es bastante más alta. Aquí van las dos, distrito a distrito, con lo que significa cada una y cuándo te sirve cada cual.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid?

El dato oficial es el del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. No es una encuesta ni una muestra de anuncios: es la explotación de las declaraciones de la renta. Cada casero que declara un alquiler de vivienda habitual aporta su renta, y el Ministerio la cruza con el Catastro para saber cuántos metros tiene el piso. En la ciudad de Madrid eso son 300.447 viviendas alquiladas en pisos en bloque en 2024.

La cifra que damos es la mediana: la mitad de esos contratos paga menos y la otra mitad, más. Es mejor que la media para esto, porque unos pocos áticos de lujo no la arrastran hacia arriba. Con ella, alquilar un piso en Madrid cuesta 13,97 €/m² al mes, y un piso mediano, con su superficie mediana, sale por 869 €/mes.

Es el mismo sistema que la Ley de Vivienda usa como índice de referencia del precio del alquiler: lo fijó la Secretaría de Estado de Vivienda en la Resolución de 14 de marzo de 2024, publicada en el BOE. Tiene un límite que conviene saber: llega con retraso. Hacienda necesita cerrar las declaraciones de un año para poder contarlo, así que la base que salió en marzo de 2026 llega hasta 2024.

¿Cuál es el precio del alquiler en cada distrito de Madrid?

El SERPAVI baja hasta los 21 distritos de la ciudad. El gráfico de abajo tiene una línea por distrito, de 2011 a 2024: toca uno y verás su curva contra la de toda la ciudad, que va en discontinua.

Lo que se ve de un golpe es que todas las líneas suben a la vez. No hay un distrito que se escape y otro que se quede atrás: la almendra central (Chamberí, Salamanca, Centro, Chamartín) va por arriba, el sur y el este (Villaverde, Vicálvaro, Usera, Puente de Vallecas, Latina) van por abajo, y la distancia en euros entre unos y otros se ha ensanchado: el metro que separa el distrito más caro del más barato casi se ha duplicado desde 2011. El orden apenas se mueve; lo que crece es el hueco.

¿Cuánto ha subido el alquiler en Madrid?

Desde 2015, la mediana de la ciudad ha subido un 42%. La curva no subió siempre: bajó de 2011 a 2014, los años de la crisis, y a partir de ahí no ha dejado de subir, con el mayor salto entre 2018 y 2019.

Las subidas por distrito se parecen mucho entre sí: todas están entre un 35 % y un 50 %. Pero no se reparten al azar: entre los que más suben están los más caros, con el barrio de Salamanca a la cabeza, y entre los que menos, distritos de las afueras como Barajas, Vicálvaro o Fuencarral-El Pardo. Y como los caros parten de más arriba, cada punto de subida allí son más euros al mes.

Hay un detalle que explica por qué esta cifra sube más despacio que la de los portales. El SERPAVI cuenta todos los contratos vivos, también los que se firmaron hace años y solo se actualizan con el índice pactado. Si tienes un contrato en marcha, lo que puede subirte cada año lo marca el índice de actualización de rentas: lo contamos en la guía del IRAV del alquiler en Madrid.

¿Por qué los portales dan un precio del alquiler mucho más alto?

Porque miden otra cosa. Fotocasa, por ejemplo, sitúa el alquiler de Madrid capital en 24 €/m² en septiembre de 2026. Esa cifra sale de los anuncios: es lo que piden los caseros por los pisos que se ofrecen hoy. La oficial sale de los contratos declarados, que incluyen a quien firmó hace cinco años a un precio que hoy ya no existe.

Las dos son ciertas, y cada una sirve para una cosa:

• Si vas a buscar piso ahora, lo que te vas a encontrar se parece más al precio de los portales. Es el precio de entrada al mercado.
• Si quieres saber qué paga de verdad la gente de tu barrio, o tienes que negociar una renta o comprobar si te piden algo fuera de lo normal, el dato oficial es la referencia. Es el que usa la ley.

La distancia entre las dos es, en sí misma, un dato: mide cuánto más caro es entrar hoy que quedarse. Quien ya tiene contrato paga bastante menos que quien lo busca, y por eso cambiar de piso en Madrid cuesta tanto.

¿Y el precio del alquiler por barrios? ¿Dónde lo miro para mi calle?

El dato oficial no se publica por barrio: llega a distrito y, por debajo, a sección censal, que es un trozo de ciudad mucho más pequeño que un barrio, de unas pocas manzanas. Es la mejor forma de saber qué se paga en tu calle, y se consulta en el visor del propio Ministerio, en la página del SERPAVI: buscas la dirección y te da la mediana de esa sección.

No sumamos las secciones para inventar una cifra por barrio: el Ministerio no lo hace, y cualquier suma nuestra dependería de cómo se repartan las secciones entre barrios. Los portales sí publican precios por barrio, y sirven para lo mismo que su cifra de ciudad: saber lo que se pide hoy.

¿Qué distritos de Madrid son más baratos para alquilar?

Según la mediana oficial de 2024, los más baratos están todos en el sur y el este de la ciudad: Villaverde, Vicálvaro, Usera, Puente de Vallecas, Latina, Moratalaz, Carabanchel y Villa de Vallecas. En todos ellos el metro se alquila por debajo de la mediana de Madrid. La tabla completa, del más caro al más barato, está en el gráfico de la subida, pulsando «Ver los datos en tabla».

Dos matices antes de elegir por precio. El primero: que un distrito sea más barato por metro no dice nada de lo que tarda uno en llegar a su trabajo, que para quien tiene destino fijo pesa tanto como la renta. El segundo: los portales enseñan que la presión de estos años se está corriendo justo hacia estos distritos, así que la ventaja que da el dato oficial, que mira contratos ya firmados, se estrecha cuando uno sale a buscar.

¿Cuánto hay que ganar para alquilar un piso en Madrid?

La referencia que más se cita es el 30 % de los ingresos. No es una norma ni la fija el Banco de España: es el nivel a partir del cual, según ha medido el Banco de España, el consumo de los hogares cae de forma más marcada. Por encima de ese punto, la vivienda se come otras cosas.

Llevado al piso mediano de Madrid, que cuesta 869 €/mes según el dato oficial, no pasar de ese 30 % exige unos ingresos netos de algo más de tres veces el alquiler: la cuenta es dividir la renta entre 0,30. Con los precios de los anuncios, que son los que te vas a encontrar si buscas ahora, la cifra sube en proporción.

¿Qué alternativas hay al alquiler libre en Madrid?

• El alquiler protegido. El Plan Vive de la Comunidad, los sorteos de la EMVS y el resto de la vivienda pública de alquiler tienen rentas limitadas por norma. Los reunimos en vivienda pública en Madrid, con qué piden y qué hay abierto hoy.
• Conocer tus derechos como inquilino antes de renovar o de aceptar una subida: lo contamos en qué protege hoy la ley de alquiler.
• Enterarte a tiempo de las convocatorias. Las de vivienda protegida, en compra y en alquiler, te las avisa el Radar de Vivienda cuando se publican, con los requisitos cruzados con tu perfil.

Fuentes: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), base de datos 2011-2024 publicada el 9 de marzo de 2026 (municipio de Madrid y sus 21 distritos censales, vivienda colectiva: mediana del alquiler mensual por m², mediana del alquiler mensual y número de viviendas alquiladas); Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE-A-2024-5213), que fija el sistema de índices de referencia del artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; Fotocasa — Índice de precio de la vivienda en alquiler, Madrid capital (precio de anuncio, no de contrato); Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera, otoño de 2025, recuadro 2.1. Son operaciones nuestras la subida desde 2015 (cociente entre la mediana de 2024 y la de 2015) y los ingresos que dejan el alquiler en el 30 % (renta dividida entre 0,30).