La Agencia de Vivienda Social construirá un 20% más: de 561 a 670 pisos de alquiler social en el sureste de Madrid

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 24 de julio de 2026

La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid va a levantar 670 pisos de alquiler social donde tenía proyectados 561. Un 20% más de vivienda protegida sobre los mismos solares, sin comprar un metro cuadrado nuevo: solo apretando la edificabilidad que la ley acaba de liberar. El anuncio, del 22 de julio, suena a buena noticia. Conviene leer la letra pequeña antes de celebrarla.

Son 109 viviendas más, todas de alquiler social, repartidas entre Los Berrocales, San Blas-Canillejas y la UVA de Hortaleza. El acceso queda topado en 5,5 veces el IPREM y la cesión del suelo es en derecho de superficie a 75 años. Para el funcionario de renta media —el policía con trienios, el sanitario que suma guardias, el docente con destino fijo— ese techo de ingresos es justo la frontera que lo deja fuera.

Un 20% más de la Agencia de Vivienda Social sin comprar un metro de suelo

El truco no es presupuestario, es urbanístico. La Comunidad no ha adquirido terreno: ha revisado la edificabilidad de tres emplazamientos que ya eran suyos y ha metido más viviendas en la misma parcela. El resultado, según el desglose oficial:

• Los Berrocales: de unas 130 a 154 viviendas (+24).
• San Blas-Canillejas: de 160 a 191 (+31).
• UVA de Hortaleza (tres parcelas): de 272 a 325 (+53).

Las tres actuaciones comparten fórmula: alquiler social gestionado por la propia Agencia, ingresos por debajo de 5,5 veces el IPREM y cesión del derecho de superficie durante 75 años. El inquilino paga renta; el suelo sigue siendo público. Es el modelo que la Comunidad quiere generalizar, y por eso importa entender a quién deja dentro y a quién deja fuera.

Guadarrama, el segundo anuncio de la misma semana

Al margen del sureste, la Agencia adjudicó también 58 viviendas en Guadarrama —34 de tres dormitorios y 24 de dos—, con una inversión de 11,8 millones de euros y un plazo de ejecución de 24 meses. Tres de ellas están adaptadas para personas con movilidad reducida y el edificio se climatizará con aerotermia. En conjunto, la Agencia de Vivienda Social gestiona hoy un patrimonio de 50.000 inmuebles con cerca de 100.000 residentes, y se ha comprometido a 2.100 viviendas nuevas en la legislatura, de las que alrededor de 1.200 ya están iniciadas.

Por qué ahora: la Ley 2/2026 abre la mano con la edificabilidad

Esta ampliación no ocurre en el vacío. Es la primera aplicación práctica de la Ley 2/2026 de medidas urgentes, la misma norma que promete recortar plazos y que habilita a la administración a densificar sus propios suelos protegidos. Donde antes cabían 561 pisos, la nueva edificabilidad permite 670. Multiplicado por el conjunto del parque público, la Comunidad calcula que podría sumar hasta 18.000 hogares con algún tipo de protección.

En opinión de este Observatorio, el gesto es sensato: exprimir suelo ya urbanizado es más rápido y más barato que abrir desarrollos nuevos, y evita el consumo de territorio. Pero densificar no es lo mismo que abaratar. Más pisos en la misma parcela alivian la lista de espera del alquiler social; no tocan el precio de la vivienda que compra —o intenta comprar— el funcionario que gana por encima del umbral.

Qué significa para el funcionario

Aquí está el matiz que el titular no cuenta. Todo lo que se amplía es alquiler social, no compra, y con un tope de 5,5 veces el IPREM. El problema es doble. Primero, el IPREM lleva congelado desde 2023, de modo que ese techo encoge en términos reales cada año que pasa. Segundo, un policía nacional o un guardia civil con algunos trienios, un enfermero del SERMAS con complementos o un docente de la CAM con antigüedad rebasan con facilidad ese umbral: cobran demasiado para el alquiler social y demasiado poco para el mercado libre de Madrid. Es la tierra de nadie de siempre.

Por eso conviene tomar el 20% por lo que es: una mejora real para las rentas más bajas y un espejismo para la clase media funcionarial. El que quiera vigilar cuándo salen estas promociones a adjudicación —y comprobar si su nómina entra o no dentro del límite— hará bien en no fiarse del titular y mirar la convocatoria concreta. Para eso está el Radar de Vivienda de FuncioHouse, que avisa antes de que se agote el plazo.

El agujero que un 20% no tapa

Conviene poner la cifra en escala. El Banco de España estima el déficit de vivienda de España en torno a 750.000 pisos, y la Comunidad de Madrid concentra buena parte de esa presión. Frente a eso, 109 viviendas adicionales son un gesto casi simbólico: bienvenidas, pero a años luz de mover la aguja. A esa desproporción se suma un segundo filtro silencioso. Para acceder al alquiler social de la Agencia no basta con no rebasar el IPREM: hay que acreditar arraigo —empadronamiento previo en la región—, el mismo requisito que el nuevo reglamento de vivienda pública endurece hasta los cinco años para el alquiler protegido y hasta diez para la compra. El funcionario que aterriza en Madrid con la plaza recién ganada parte, otra vez, desde el final de la cola: cumple el perfil de renta, pero no el del calendario.

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Fuentes: Comunidad de Madrid — nota oficial (22-jul-2026) · Comunidad de Madrid — Ley LIDER