Permuta de vivienda: cambiar tu piso por otro sin vender, paso a paso (y lo que de verdad te ahorras)

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 12 de agosto de 2026

La permuta de vivienda es el contrato por el que dos propietarios intercambian sus inmuebles sin que medie dinero. Está en el artículo 1538 del Código Civil desde 1889 y sigue plenamente vigente. Para un funcionario que ya es propietario y cambia de destino, es la vía menos conocida para mudarse — y también la peor explicada, porque casi todo lo que se publica sobre ella promete un ahorro fiscal que no existe.

Empecemos por ahí, que es lo que nadie dice en la primera línea: una permuta de vivienda tributa exactamente igual que dos compraventas simultáneas. No hay régimen especial, ni bonificación, ni atajo. Lo que la permuta ahorra es otra cosa, y es real. Pero no es dinero de impuestos.

Permuta de vivienda y permuta de destino no son lo mismo

Conviene separarlas antes de seguir, porque el buscador las mezcla y son cosas distintas. La permuta de destino intercambia puestos de trabajo entre dos funcionarios del mismo cuerpo: no toca ningún inmueble. Es la figura que usan el policía nacional destinado en Madrid que quiere volver a Sevilla y el compañero que quiere lo contrario, y es la que resuelve nuestra bolsa de permutas.

La permuta de vivienda intercambia inmuebles: no toca tu puesto. Puedes necesitar una, la otra, o las dos a la vez — el guardia civil que consigue permutar su destino de Guadalajara a Madrid sigue teniendo un piso en Guadalajara que resolver.

Los cuatro impuestos que aparecen en una permuta

Fiscalmente, Hacienda ve dos transmisiones. Cada permutante es a la vez transmitente y adquirente, y paga por los dos papeles.

1. ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Cada parte tributa por el valor del inmueble que recibe, no por el que entrega. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%. Si el inmueble recibido va a ser tu vivienda habitual y su valor no supera los 250.000 euros, se aplica una bonificación del 10% en la cuota, que deja el tipo efectivo en el 5,4%. Familias numerosas y vivienda protegida bajan al 4%.

2. Base de cálculo: el valor de referencia. La base imponible no es lo que las partes escriban en la escritura, sino el mayor entre el valor de referencia de Catastro y el precio o valor declarado. Este punto arruina muchas permutas informales: dos amigos acuerdan que sus pisos «valen lo mismo» y Hacienda liquida sobre valores de referencia distintos.

3. Plusvalía municipal (IIVTNU). La liquidan los dos, cada uno en el ayuntamiento del inmueble que entrega, por el incremento de valor del suelo. Dos permutas, dos plusvalías.

4. IRPF. La permuta genera alteración patrimonial para ambas partes. Hay ganancia si el valor del inmueble recibido supera el valor de adquisición del entregado, y esa ganancia se declara en el ejercicio de la escritura. Aquí sí hay dos supuestos que pueden dejarla exenta: la reinversión en vivienda habitual —si el que entregas y el que recibes lo son— y la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años. Ninguno de los dos es automático: dependen de requisitos que conviene revisar con un asesor fiscal antes de firmar, no después.

Entonces, ¿qué se ahorra de verdad?

Tres cosas concretas, y ninguna es fiscal.

La financiación puente. Este es el ahorro grande. En la secuencia normal —vendo, luego compro— hay una ventana en la que necesitas dinero que aún no tienes. La solución del banco es un préstamo puente o una hipoteca que se solapa con la anterior. En una permuta no existe esa ventana: las dos transmisiones ocurren en el mismo acto, ante el mismo notario, en la misma fecha.

La doble mudanza y el alquiler intermedio. El funcionario que vende primero suele acabar alquilando unos meses, con la fianza, el mes de adelanto y la mudanza duplicada que eso implica. Con la presión que soporta hoy el mercado —136 interesados por cada piso de alquiler en Madrid— ese alquiler puente ha dejado de ser un trámite y se ha convertido en un riesgo real.

El riesgo de cadena. Una compraventa depende de que el comprador consiga su hipoteca. Una permuta entre dos propietarios sin financiación depende solo de las dos partes.

Cómo se hace, paso a paso

Paso 1 — Encontrar contraparte. Es el cuello de botella, y es la razón por la que la permuta se usa poco: necesitas a alguien que quiera exactamente lo tuyo y tenga exactamente lo tuyo al revés. Los colectivos con movilidad geográfica reglada —CNP, Guardia Civil, militares, docentes de la CAM, sanitarios del SERMAS— son el terreno natural, porque los traslados se mueven en las dos direcciones a la vez.

Paso 2 — Comprobar los valores de referencia. Antes de negociar nada, cada parte consulta en la Sede Electrónica del Catastro el valor de referencia de su inmueble y el del otro. Ese número, no la tasación sentimental, es el que manda.

Paso 3 — Cerrar la diferencia. Si los inmuebles no valen lo mismo, la permuta admite compensación en metálico. Sigue siendo permuta mientras la parte en dinero no sea la principal.

Paso 4 — Cargas y notas simples. Cada parte pide la nota simple del Registro del inmueble del otro: hipoteca pendiente, embargos, afecciones urbanísticas, si es vivienda protegida con precio limitado. Una VPP en plazo de protección no se permuta libremente.

Paso 5 — Escritura y Registro. Una sola escritura pública de permuta ante notario, y dos inscripciones en los registros que correspondan. Después, 30 días hábiles para el ITP y el plazo municipal para la plusvalía.

Cuándo NO compensa

Si tu piso tiene hipoteca viva, la permuta se complica: el banco tiene que aceptar la subrogación o cancelas antes, y eso reintroduce el dinero que querías evitar. Si el inmueble que recibes vale bastante más, pagas ITP sobre el valor alto y además la diferencia en efectivo. Y si lo que buscas es sacar liquidez, la permuta no te la da: cambias de casa, no de patrimonio.

En opinión de este Observatorio, la permuta de vivienda no es un truco fiscal ni una alternativa masiva al mercado. Es una herramienta estrecha que resuelve muy bien un caso concreto: el propietario que necesita mudarse a la vez que otro propietario necesita lo contrario, y que no quiere pasar por el banco para conseguirlo. En un mercado donde el problema ya no es solo el precio sino el tiempo que tardas en encontrar dónde vivir, esa estrechez pesa menos que antes.

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Fuentes: Código Civil, arts. 1538-1541 (BOE) · Comunidad de Madrid · Transmisiones Patrimoniales Onerosas · Sede Electrónica del Catastro · Agencia Tributaria