Nuda propiedad y usufructo: cuándo vender tu casa y seguir viviendo en ella le conviene al funcionario

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 7 de agosto de 2026

La nuda propiedad permite vender tu vivienda y seguir viviendo en ella hasta el final, a cambio de un capital por adelantado. En 2025 se cerraron 1.798 operaciones de este tipo en España, según los datos notariales recogidos por idealista, y detrás de casi todas hay el mismo perfil: alguien con la casa pagada pero con una pensión que no llega para la vida que querría. Entre ellos, cada vez más funcionarios jubilados.

No es una fórmula nueva ni exótica, pero se entiende mal. Conviene separar qué es exactamente, cuándo compensa y qué se deja por el camino.

Qué es la nuda propiedad (y en qué se diferencia del usufructo)

La propiedad plena de una vivienda se puede partir en dos. Por un lado, la nuda propiedad: ser dueño del inmueble «en papel». Por otro, el usufructo: el derecho a vivir en él —o a alquilarlo y cobrar la renta—. Quien vende la nuda propiedad se desprende de la titularidad pero se reserva el usufructo, normalmente vitalicio: sigue en su casa mientras vive.

El comprador paga hoy por una vivienda que no podrá usar hasta que el usufructuario fallezca. Cuando eso ocurre, el usufructo se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio de forma automática, sin una nueva compraventa. Por eso paga menos: compra tiempo, no una casa disponible.

Cuándo le conviene a un funcionario con la casa pagada

El caso de manual es un funcionario jubilado —un docente de la CAM, un sanitario del SERMAS, un administrativo de la AGE— con la hipoteca terminada y una pensión de clases pasivas ajustada. Tiene un patrimonio inmobiliario que vale mucho y una renta mensual que da para poco. La nuda propiedad convierte ese ladrillo en dinero sin tener que mudarse: cobra un capital de golpe y se queda en su casa.

El análisis de este Observatorio es que la operación tiene sentido en un supuesto concreto: cuando no hay herederos que dependan de la vivienda, o cuando la alternativa es vivir con estrecheces sobre un activo que no se puede gastar. Fuera de ahí, hay que mirarlo dos veces, porque lo que se entrega es grande.

Sobre una vivienda de 300.000 euros, un propietario de unos 75 años suele recibir del orden de 180.000: el resto es el descuento que se queda el comprador a cambio de esperar. Cuanto más joven es quien vende, mayor es ese descuento, porque el comprador tendrá que esperar más años para disfrutar la casa.

La regla que fija el precio: 89 menos la edad

El reparto entre nuda propiedad y usufructo no es arbitrario: la normativa fiscal lo tasa. El valor del usufructo vitalicio se calcula como 89 menos la edad del usufructuario, expresado en porcentaje, con un suelo del 10% y un techo del 70% (artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). La nuda propiedad es lo que queda.

Un ejemplo: quien vende a los 75 años conserva un usufructo valorado en el 14% (89 − 75) y transmite una nuda propiedad del 86% del valor fiscal. A los 60 años, el usufructo sube al 29% y la nuda propiedad baja al 71%. Conviene no confundirse: ese es el valor fiscal para liquidar impuestos; el precio de mercado que ofrece el comprador suele llevar un descuento mayor, porque incorpora su rentabilidad y el riesgo de esperar.

Un detalle que se pasa por alto: cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario consolida el pleno dominio y solo tributa por el porcentaje de usufructo que se extingue, no por una herencia entera. Es, precisamente, lo que abarata la jugada para quien compra.

El otro usufructo: el del cónyuge viudo

La mayoría de la gente no se topa con el usufructo comprando, sino heredando. Cuando fallece uno de los cónyuges, la ley reserva al viudo o viuda un usufructo sobre parte de la herencia, mientras los hijos reciben la nuda propiedad de la vivienda familiar. Los hijos son dueños «en papel», pero no pueden vender ni usar el piso mientras el progenitor viva: conserva el derecho a seguir en él. Entender esa partición evita conflictos familiares y sustos fiscales, y explica por qué tantas viviendas heredadas tardan años en salir al mercado.

La lectura del Observatorio

La nuda propiedad no es un producto financiero de moda: es un síntoma. Retrata a una generación rica en ladrillo y pobre en renta, que llega a la jubilación con la casa pagada y con una pensión —también la del funcionario de clases pasivas— que no acompaña al coste de vida. Vender el futuro de tu vivienda para poder vivir el presente dice más del sistema de rentas que de las finanzas personales de nadie.

Para quien se lo plantea, la recomendación es sobria: es una decisión patrimonial de una sola dirección —no hay marcha atrás— y conviene compararla con las alternativas (una hipoteca inversa, alquilar una habitación, o vender y mudarse a algo menor) antes de firmar nada, mejor con un notario y sin prisa. Como en casi todo lo que rodea a la vivienda, el problema de fondo no es la fórmula, sino que haga falta recurrir a ella.

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Fuentes: idealista/news — nuda propiedad (datos notariales) · Agencia Tributaria — valoración del usufructo · Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 26)