Hipotecas mayo 2026: primer descenso en 22 meses y el préstamo medio en máximos

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 21 de julio de 2026

El dato de hipotecas mayo 2026 que publicó el INE el 20 de julio rompió una racha que duraba casi dos años: se firmaron 42.213 hipotecas sobre vivienda en toda España, un 0,1% menos que un año antes. Es el primer descenso interanual tras 22 meses seguidos al alza. Suena a frenazo. Pero mirar solo el número de firmas engaña, porque cada una de esas hipotecas es hoy más grande y más cara que nunca.

El importe medio del préstamo escaló hasta 174.866 euros, un 9,7% más que hace un año y el nivel más alto desde febrero de 2020. El tipo de interés medio subió al 2,98%, su máximo desde junio de 2025. Se firman menos hipotecas, sí, pero para pedir más dinero y devolverlo más caro.

Qué dicen las hipotecas mayo 2026 sobre el comprador de Madrid

El acumulado del año sigue en positivo: entre enero y mayo se firmaron un 6,2% más de hipotecas que en el mismo periodo de 2025, y el capital prestado creció un 17,4%. El descenso de mayo, por tanto, no es todavía una caída del mercado, sino el primer punto de inflexión después de casi dos años de crecimiento continuo. La demanda no desaparece; se topa con un techo.

En Madrid, donde las firmas aún crecieron un 4,6% interanual, ese techo es más alto que en ningún otro sitio, porque el precio de partida también lo es. La capital cerró la primavera por encima de los 6.000 euros el metro cuadrado en el mercado libre. Cuando el precio sube más rápido que el ahorro, la única variable que se ajusta es el tamaño de la deuda que el comprador acepta cargar sobre su nómina.

Menos firmas, más deuda: la paradoja del importe medio

Ahí está el dato incómodo. Mientras el número de operaciones se estanca, el importe medio marca récord: 174.866 euros por hipoteca, casi 16.000 más que hace un año. El capital total prestado en mayo, 7.318,6 millones de euros, creció un 9,6% pese a firmarse menos préstamos. Se concede menos crédito a menos gente, pero por importes mayores. El mercado se estrecha hacia quien puede asumir hipotecas cada vez más grandes.

"El volumen de préstamos firmados en mayo parece haberse estabilizado, aunque sigue apuntando a una ralentización", señaló Francisco Iñareta, portavoz de idealista, sobre los datos del INE.

El 60,9% de las hipotecas se firmó a tipo fijo, una señal de que quien compra busca protegerse de un Euríbor que ya no baja con claridad. A tipo variable se cerró el 39,1% restante, un porcentaje que expone a esas familias a cualquier repunte futuro de la cuota.

Por qué esto le importa al funcionario

Para un funcionario destinado en Madrid —un policía nacional recién llegado, un docente de la CAM que consolida plaza, un sanitario del SERMAS con nómina estable pero sin ahorro previo— el mensaje de mayo es doble y contradictorio. Por un lado, la ligera retirada de compradores podría, con el tiempo, aflojar la presión sobre los precios. Por otro, quien firma hoy lo hace con el préstamo medio más caro de los últimos seis años y a un tipo que ha dejado de caer.

En opinión de este Observatorio, el −0,1% de mayo no es una buena noticia para el funcionario que quiere comprar: es la prueba de que el mercado ha llegado al límite de lo que los sueldos pueden absorber. Un dato que baja porque cada vez menos gente puede pagar no es un alivio, es un filtro. Y el filtro deja fuera, primero, a quien no llega a la entrada del 20% y a los gastos que el aval al 100% no cubre.

La estadística del INE mide operaciones firmadas, no las que se caen antes de llegar al notario. Detrás de cada punto porcentual que se enfría hay solicitudes denegadas y compradores que renuncian. Ese es el mercado real al que se asoma el empleado público de renta media en Madrid.

Conviene mirar también el plazo: la hipoteca media se firma a 25 años, el mismo horizonte con el que un funcionario de 30 años que entra hoy en el mercado terminaría de pagar su casa rozando la jubilación. Estirar el plazo es la última palanca que queda para que la cuota entre en la nómina cuando el precio no baja y el tipo no cede. El 60,9% que elige tipo fijo lo hace, precisamente, para que esa cuota a un cuarto de siglo no dependa de los vaivenes del Euríbor. En opinión de este Observatorio, ahí está el retrato del comprador de 2026: no compra más barato, compra a más largo plazo y blinda el tipo para no jugársela. Y quien no puede fijar ni estirar —porque su ahorro no cubre la entrada ni los gastos que el aval al 100% deja fuera— sencillamente no aparece en la estadística: su hipoteca nunca se llega a firmar.

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Fuentes: INE · Estadística de Hipotecas (mayo 2026) · idealista/news · elEconomista