Compra de vivienda por extranjeros: récord histórico del 16% mientras el comprador nacional se retira

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 6 de agosto de 2026

La compra de vivienda por extranjeros en España marchó en dirección contraria al resto del mercado durante el segundo trimestre de 2026: mientras el comprador nacional se retiraba y las operaciones totales caían un 5,7%, la demanda foránea alcanzó su máximo histórico —el 15,98% de todas las compras, más de 26.800 viviendas—, según la Estadística Registral que acaba de publicar el Colegio de Registradores. En el mismo trimestre en que España firmó menos compraventas que en los siete anteriores, nunca tantas de esas casas fueron a manos extranjeras.

El dato, leído desde el bolsillo del funcionario, cuenta una historia incómoda: el mercado no se enfría para todos por igual. Se retira quien depende de una hipoteca —el asalariado nacional— y aprieta quien puede pagar de otra manera. Este análisis desglosa quién compra, dónde, con qué dinero, y por qué el empleado público juega esta partida en desventaja.

Un mercado con síntomas de fatiga: el comprador nacional se retira

Los números del trimestre dibujan un mercado que pierde fuelle por el lado de la demanda solvente interna. Se cerraron 167.934 compraventas, un 5,7% menos que el trimestre anterior y la cifra más baja en casi dos años; las hipotecas firmadas bajaron un 3,3%; y la vivienda nueva se llevó el mayor golpe, con un desplome del 11,5% hasta apenas 34.919 operaciones. No es que falten ganas de comprar: es que, con el precio en récord y los tipos donde están, cada vez menos hogares nacionales pasan el filtro del banco.

El precio, lejos de ceder ante la menor actividad, sigue subiendo: la media nacional superó los 2.487 euros por metro cuadrado, un 9,2% más que hace un año. Es la señal clásica de un mercado estrecho de oferta: se vende menos y, aun así, más caro. Lo contamos también al analizar cómo la oferta de vivienda en venta cae en España mientras sube en Madrid.

El récord extranjero: la compra de vivienda por extranjeros toca su techo

Aquí está el contraste. En ese mismo trimestre de retirada nacional, la compra de vivienda por extranjeros escaló hasta el 15,98% del total —máximo desde que hay registro—, con más de 26.800 operaciones. Casi seis de cada diez de esas compras (57,4%) las firmaron ciudadanos de la Unión Europea, y otro 16,7% europeos de fuera de la UE. Por nacionalidades mandan los británicos (6,99% de toda la compra extranjera), seguidos muy de cerca por holandeses (6,94%) y alemanes (6,11%).

La demanda foránea no se reparte de manera uniforme: se concentra donde hay sol y segunda residencia. En Baleares, casi una de cada tres compras (32,3%) la cierra un extranjero; en la Comunidad Valenciana, el 31%. Son precisamente los territorios donde el empleado público destinado —un guardia civil, un docente, un sanitario en las islas— ya pelea con los precios más tensionados del país, y donde el complemento de residencia existe justamente porque vivir allí sale caro, como explicamos en el complemento de vivienda que Baleares y Canarias sí cobran.

La liga del contado: por qué el funcionario juega en desventaja

La diferencia decisiva no es la nacionalidad: es cómo se paga. De las 167.934 compras del trimestre, 129.240 se apoyaron en una hipoteca —un 77%—, lo que significa que cerca de una de cada cuatro viviendas se compró sin préstamo, al contado o con otras fórmulas. Una parte importante de esa compra sin banco es extranjera: quien vende un piso en Ámsterdam o Londres y compra en la costa española no necesita que ninguna entidad le apruebe una hipoteca ni le mida el esfuerzo.

El funcionario está en el otro lado exacto de esa ecuación. Su gran ventaja —un empleo estable que el banco valora— sigue dependiendo de que le concedan el préstamo, de reunir la entrada y de que la cuota no supere el 30-35% de la nómina. Cuando compite por una vivienda con alguien que paga al contado, pierde: el vendedor prefiere la operación rápida y sin condiciones. En análisis de este Observatorio, ese es el mecanismo silencioso por el que un mercado que «se enfría» en el agregado puede seguir expulsando al asalariado en las zonas concretas donde entra el dinero foráneo.

Dónde aprieta el precio: Madrid y Baleares, a la cabeza

El mapa del precio confirma dónde se libra la batalla. Madrid es la comunidad más cara para comprar, con 4.477 euros por metro cuadrado, seguida de las Islas Baleares (4.311 euros). Son, no por casualidad, dos de los focos donde el capital —nacional de rentas altas y extranjero— se concentra. El funcionario medio destinado en la capital, con la cuota teórica del piso medio comiéndose ya buena parte de un sueldo, se topa con un precio que no baja aunque se firmen menos operaciones.

Lo que el dato dice y lo que no

Conviene cerrar con honestidad analítica, porque este es un terreno donde es fácil resbalar. El extranjero no es el culpable del precio de la vivienda del funcionario. La compra foránea se concentra en segunda residencia de costa y en el tramo alto, no en el piso de 90 metros de un barrio obrero de Madrid; buena parte de ese dinero, por sí solo, no compite de forma directa con el comprador nacional medio. El problema de fondo sigue siendo el mismo de siempre: se construye poca vivienda, y cuando la oferta es escasa cualquier demanda solvente adicional —venga de donde venga— empuja el precio hacia arriba.

Lo que el récord extranjero sí revela es que España se ha convertido en un mercado atractivo para el capital global justo cuando su propia clase trabajadora se queda fuera. Un país puede permitirse vender parte de su parque a quien llega con el dinero hecho; lo que no puede permitirse es no construir el que su gente sí podría pagar. Mientras esa segunda pieza no llegue, cada estadística registral contará la misma paradoja: menos compras, más caras, y un funcionario que mira el escaparate desde la acera.

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Fuentes: Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria 2T 2026 · idealista/news · INE