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Valgrande arranca obras: 4.638 viviendas protegidas en el norte de Madrid, pero ¿puede comprar un funcionario?

1 de mayo de 2026 Observatorio de la Vivienda Funciohouse Actualizado el 15 de septiembre de 2026

ACTUALIZADO 6-SEP-2026 Esto es una noticia, no un requisito: el reglamento sigue sin aprobarse. Los 10 años de empadronamiento para comprar vivienda protegida en Madrid —y los 5 para alquilarla— están en el borrador del reglamento de VPP de la Comunidad, en audiencia pública desde marzo de 2026. La Consejería se puso como objetivo aprobarlo en julio; a 6 de septiembre de 2026 no se ha publicado en el BOCM, y el texto ya se ha movido una vez por el camino (el padrón del alquiler bajó de diez años a cinco). Mientras no se publique, no obliga a nadie: la ficha oficial de la Comunidad de Madrid, Vivienda Protegida de nueva construcción, solo pide en materia de residencia «ser español o residente en España»: ni un año de padrón. Donde los años SÍ cuentan hoy es en los cupos de adjudicación del Plan Vive (art. 7.1.f del Decreto 31/2026) y en el sorteo de la Agencia de Vivienda Social (art. 14.e del Decreto 52/2016, que admite diez años de empadronamiento o trabajo en la Comunidad) — y ahí ordenan la cola, no cierran la puerta: a quien tiene el destino en un municipio donde no vive, el centro de trabajo le acredita arraigo igual. El día que se publique lo contaremos a quien esté en el Radar de Vivienda. Para verlo con tus datos: test de elegibilidad.

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 30 de abril de 2026

Valgrande funcionarios vivienda protegida es la pregunta que no se hace casi ningún medio cuando cubre este megaproyecto de Alcobendas. El 15 de abril, la alcaldesa Rocío García Alcántara y la Junta de Compensación presentaron el inicio del perimetraje y el acondicionamiento del sector S-1 Los Carriles: 2.174.163 metros cuadrados, 8.600 viviendas y 2.300 millones de euros de inversión. Los titulares celebran que el 54% de las viviendas —4.638 unidades— serán protegidas. Lo que no explican es que "protegida" en la Zona A de la Comunidad de Madrid, donde está Alcobendas, tiene un precio que no todos los empleados públicos pueden asumir.

Analizamos la aritmética real: qué tipo de VPP se construirá, cuánto costará con el módulo vigente en 2026, qué grupos de funcionarios encajan en los baremos de ingresos y qué esfuerzo hipotecario implicará para cada uno. Porque un barrio de 25.800 habitantes nuevos es una noticia urbanística. Una VPP a 207.000 euros en el norte de Madrid es un problema de acceso.

El barrio, en cifras clave

El planeamiento definitivo, aprobado por 26 de los 27 ediles del pleno de Alcobendas el pasado 11 de noviembre de 2025, prevé 8.600 viviendas, de las cuales 4.638 —el 54%— serán protegidas y 3.483 —el 40%— se ubicarán sobre parcelas municipales cedidas por el Ayuntamiento. Esta doble palanca —vivienda protegida privada y parcelas municipales— es lo que convierte a Valgrande en el desarrollo con mayor proporción de vivienda asequible del norte metropolitano. Observatorioinmobiliario

La alcaldesa Rocío García Alcántara, el concejal de Urbanismo Jesús Montero y el presidente de la Junta de Compensación Rafael Olabarri presentaron el inicio del perimetraje y las labores de acondicionamiento bajo el lema "Donde nacen las oportunidades". El proyecto extiende la ciudad hasta el límite con Madrid y proyecta albergar a unos 25.800 nuevos habitantes. El Diario de Madrid

El calendario real —que los comunicados oficiales presentan en su versión más optimista— es este:

Fase	Actividad	Plazo previsto
Abril 2026	Perimetraje y desbroce	En curso
2026 (resto)	Aprobación proyecto reparcelación + proyectos de urbanización	Pendiente
2027	Inicio movimiento de tierras y obra civil	Previsto
2027–2028	Comercialización: promotoras y cooperativas empezarán a ofrecer primeras viviendas El Diario de Madrid	Previsto
2029–2031	Primeras entregas de llaves (estimación conservadora)	Estimación

En urbanismo español, un calendario de obra es siempre el escenario optimista. El propio proyecto lleva más de 25 años en tramitación, incluyendo una anulación del Tribunal Supremo en junio de 2025 que obligó a reiniciar parte del proceso. Si quieres entender el historial judicial completo del proyecto, consulta nuestro análisis en profundidad de Valgrande.

El precio de "protegida" en Alcobendas: Zona A, módulo 2026

Aquí está el matiz que los titulares entierran. Alcobendas pertenece a la Zona A de la Comunidad de Madrid —el grupo de municipios con el precio de módulo VPP más alto de la región, junto a Madrid capital, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.

Según la Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el BOCM el 30 de enero de 2026, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil para una VPPB en Zona A asciende a 2.591,64 €/m² útil. Con la actualización por IPC del 2,9% aplicada para 2026, los precios efectivos son: Templo Consulting

Tipo VPP	Zona A — precio máximo/m² útil (2026)	Precio total estimado 80 m² + garaje + trastero
VPPB (básica)	2.591,64 €/m²	~228.000 – 245.000 € (con IVA 10%)
VPPL (limitada)	2.982,39 €/m²	~262.000 – 282.000 € (con IVA 10%)

Si comparamos con el precio de vivienda libre en Madrid, donde el metro cuadrado medio supera los 4.500 €/m², el ahorro es considerable, de casi el 45% respecto al mercado libre. Pero la comparación relevante para un funcionario no es con el mercado libre —que ya sabe que está fuera de su alcance—. La comparación relevante es con su capacidad de endeudamiento real. Ahijones Hoy

¿Quién puede comprar una VPP en Alcobendas? Baremos de acceso

Para acceder a una VPPB el límite de ingresos es 5,5 veces el IPREM. Para una VPPL, 7,5 veces el IPREM. El IPREM se mantiene congelado desde 2022 en 600 € al mes. En 14 pagas son 8.400 €/año, que es la referencia habitual para los baremos de VPP. Aurora Homes

Tipo VPP	Límite ingresos familiares	Equivalente en ingresos brutos anuales
VPPB	5,5 × IPREM	≤ 46.200 €/año brutos
VPPL	7,5 × IPREM	≤ 63.000 €/año brutos

La mayoría de funcionarios de los grupos C1, C2 y escalas básicas de cuerpos de seguridad encajan holgadamente en los baremos de la VPPB. Los grupos A1 con complementos elevados pueden quedar en el límite o superarlo en unidad familiar con dos sueldos.

Hay además un requisito de empadronamiento que conviene tener presente: 10 años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid para acceder a la compra de una VPP, y 5 años para el alquiler. Para funcionarios desplazados desde otras comunidades o recién incorporados al servicio en Madrid, este requisito es un obstáculo concreto. Aurora Homes

Tabla de esfuerzo hipotecario por colectivo

Tomamos como referencia una VPPB de 80 m² en Alcobendas Zona A: precio estimado de 230.000 € (con IVA y gastos de escritura aproximados). Financiación del 80% a tipo fijo del 3,1% TIN a 30 años — condiciones medias del mercado en abril de 2026. Cuota mensual resultante: 786 €/mes.

Colectivo	Salario neto estimado/mes	Cuota mensual	Esfuerzo (%)	Umbral 30%
A1 con complementos (Madrid, media)	3.100 €	786 €	25,4%	✅ Accesible
A2 medio	2.450 €	786 €	32,1%	⚠️ Límite
C1	1.980 €	786 €	39,7%	🔴 Elevado
C2	1.650 €	786 €	47,6%	🔴 Muy elevado
Policía Local Madrid (escala básica)	2.200 €	786 €	35,7%	⚠️ Límite
Policía Nacional (escala básica)	2.050 €	786 €	38,3%	🔴 Elevado
Guardia Civil (cabos y guardias)	1.950 €	786 €	40,3%	🔴 Elevado
Bomberos Madrid (categoría base)	2.100 €	786 €	37,4%	⚠️ Límite

El umbral de esfuerzo hipotecario sostenible recomendado por el Banco de España y los organismos de supervisión financiera se sitúa entre el 30% y el 35% de los ingresos netos. Por encima del 35%, la vivienda es formalmente inaccesible para una familia monoingreso. Solo el funcionario A1 con complementos plenos queda claramente por debajo del límite. El A2 medio, los cuerpos de seguridad y los bomberos se mueven en la franja de tensión. Para C1 y C2 solos, la VPP de Alcobendas es, en términos de esfuerzo, tan inaccesible como muchos pisos libres de periferia.

"La finalidad de la VPO es la de permitir que sectores de la población con menos recursos puedan acceder a una vivienda. Pero si subes el módulo hasta los 2.591 €/m², la vivienda protegida deja de ser protegida para quienes más la necesitan." — Margarita Domínguez, vicepresidenta de UGT Madrid, sobre la subida del módulo VPP de 2024

Qué promotores estarán en Valgrande y qué podemos esperar

Según informaciones de Idealista, las grandes promotoras españolas todavía no se han lanzado a por los suelos de Valgrande, aunque algunas muestran un tímido interés sin intención de realizar una operación a corto plazo. Sin embargo, ya hay posiciones tomadas: Culmia (participada por el fondo Oaktree Capital Management) tiene comprometidos más de 300 millones de euros para 1.200 viviendas en el ámbito. Neinor Homes y Aedas Homes también cuentan con suelo en el sector. Idealista

El hecho de que el 40% de las parcelas sean municipales —3.483 viviendas sobre suelo del Ayuntamiento de Alcobendas— es la variable más importante para los funcionarios. La titularidad municipal no garantiza precios más bajos que el módulo VPP, pero sí permite al consistorio imponer condiciones de adjudicación —sorteos, baremos de renta, colectivos prioritarios— que la promoción privada protegida no tiene por qué aplicar.

Ese 40% municipal, si se gestiona bien, podría ser la vía real de acceso para los perfiles con mayor dificultad: C1, C2, cuerpos de seguridad de base. Si se privatiza su gestión o se adjudica sin condiciones de acceso específicas, el barrio habrá desperdiciado su mayor oportunidad.

La pregunta que hay que hacerse antes del bombo mediático

Valgrande es, sobre el papel, una buena noticia estructural para el norte de Madrid. Un barrio de 8.600 viviendas con más de la mitad protegidas y 570.000 metros cuadrados de zonas verdes es exactamente el tipo de oferta que lleva años sin aparecer en esta zona. El problema no es el proyecto. El problema es la distancia entre lo que se llama "accesible" y lo que un funcionario de escala básica puede realmente pagar.

Como hemos documentado en nuestra guía sobre cooperativas de vivienda para funcionarios en Madrid, el modelo cooperativo resuelve una parte de este problema: elimina el margen de promotora —que puede representar el 15–25% del precio final— y permite acceder a vivienda de promoción a precio de coste. En un ámbito como Valgrande, donde el 40% del suelo es municipal y existe posibilidad de que el Ayuntamiento impulse cooperativas de cesión de uso o de acceso progresivo, el modelo tiene cabida real.

Si trabajas en la Administración Pública en Madrid y el norte metropolitano está en tu radar, la comercialización de Valgrande comenzará previsiblemente en 2027. Hay tiempo para organizarse y para explorar el acceso cooperativo. En FuncioHouse, en colaboración con PSF (Policías Sin Fronteras S. Coop.), ya estamos trabajando en el análisis de los desarrollos del norte de Madrid y en las vías de acceso colectivo que abren plazos más cortos que esperar a la venta libre.

Si quieres estar informado cuando se abran plazos de reserva o convocatorias de sorteo para VPP en Valgrande, inscríbete sin compromiso en nuestro formulario de Precaptación de Interés. No cuesta nada y te mantenemos al tanto de los desarrollos que realmente pueden interesarte.

Fuentes:

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