Precio de la vivienda en Retiro: lo que se paga en cada barrio

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 30 de septiembre de 2026

El precio de la vivienda en Retiro fue de 7.469 €/m² de media en 2025, según el Registro de la Propiedad. Es lo que se declaró en las compraventas que se firmaron de verdad, no lo que se pide en los anuncios. Retiro está un 41 % por encima de la media de Madrid capital, que fue de 5.286 €/m², y el metro vale un 155 % más que en 2014, el año más barato de la serie.

Esta guía se actualiza sola. Cada cifra sale de la estadística que publica el Ayuntamiento de Madrid con los datos del Colegio de Registradores, y cuando llegue el año nuevo cambiará sin que nadie la toque. Abajo tienes el precio barrio a barrio, lo que ha subido y cuántos metros puede pagar un funcionario con su sueldo.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Retiro?

En 2025, el metro cuadrado construido se vendió en Retiro a 7.469 €/m² de media. Un piso de 80 metros a ese precio sale por unos 598.000 €, sin contar impuestos ni gastos de compra.

La cifra separa también la vivienda usada de la nueva:

• Vivienda usada: 7.476 €/m².
• Obra nueva: 6.098 €/m².

La media de la obra nueva no dice lo que cuesta un piso a estrenar frente a uno de los años sesenta en la misma calle. En Retiro se vende poca vivienda nueva cada año, y su media depende de dónde caigan esas pocas promociones: un año puede salir por encima de la usada y al siguiente, por debajo. Por eso, para saber lo que cuesta el distrito, la cifra que manda es la total.

De dónde sale el dato. Es la estadística registral inmobiliaria del Colegio de Registradores, que el Ayuntamiento publica cada año por distrito y por barrio. Recoge el precio que se escribe en la escritura de cada compraventa inscrita en el Registro, dividido por los metros construidos de la vivienda. Cubre casi todas las compraventas de la ciudad. Es la misma estadística para los 21 distritos, así que las cifras se pueden comparar entre sí: con ella, Retiro es hoy el tercer distrito más caro de Madrid.

¿Cuánto cuesta la vivienda en cada barrio de Retiro?

Retiro tiene seis barrios, y entre el más caro y el más barato hay miles de euros por metro. El gráfico los ordena por el precio de 2025 y enseña, al lado, lo que costaban en 2016, el primer año con dato en todos:

Son seis barrios que rodean el parque por el este y el sur. Los Jerónimos (9.950 €/m²) es el del Museo del Prado y el Retiro. Para comparar: el distrito más caro de Madrid, Salamanca, tuvo una media de 9.406 €/m². Ibiza (9.264 €/m²) queda al norte del parque, y Niño Jesús (7.639 €/m²), junto al hospital que le da nombre. Hacia el este y el sur, más cerca de la M-30, quedan Estrella (6.591 €/m²), Pacífico (6.286 €/m²) y Adelfas (5.742 €/m²).

La subida no ha sido pareja. Desde 2016, el metro ha subido un 142 % en Ibiza y un 131 % en Estrella. En Niño Jesús ha subido un 99 %. Hoy el barrio más caro del distrito es Los Jerónimos y el más barato, Adelfas.

Un aviso sobre los barrios. El Registro solo da el precio de un barrio cuando ese año se vendieron al menos 15 viviendas en él. En un barrio pequeño, pocas ventas caras o baratas mueven mucho la media de un año a otro. Por eso conviene mirar la tendencia de varios años, que está en la tabla del gráfico, y no solo el último dato.

¿Cuánto ha subido la vivienda en Retiro?

La curva del Registro cuenta toda la historia desde 2007. Ese año, cuando arranca la serie y en plena burbuja, el metro se vendía en Retiro a 4.371 €/m². Con la crisis bajó hasta 2.929 €/m² en 2014, y desde entonces solo ha bajado en 2020.

• Desde 2014, el año más barato, el precio ha subido un 155 %.
• Desde 2007, antes de la crisis, ha subido un 71 %. Retiro no solo ha recuperado lo que perdió, sino que está muy por encima del precio de la burbuja.
• Solo en el último año, de 2024 a 2025, la subida fue de un 19 %. En toda la ciudad, la subida del último año fue de un 17 %.

La distancia con el resto de Madrid también ha crecido. En 2007 Retiro costaba 4.371 €/m² y la media de la ciudad 3.746 €/m²; en 2025, 7.469 €/m² frente a 5.286 €/m². Quien vendía un piso en otro distrito para mudarse a Retiro necesita hoy mucho más dinero que antes para hacer ese mismo cambio.

¿Qué piso puede comprar un funcionario en Retiro?

Para saberlo hemos hecho la cuenta con el sueldo neto de cada cuerpo que tenemos documentado. Hemos supuesto una hipoteca a 30 años al tipo medio que publica el INE (3,01% en julio de 2026) y una cuota del 30 % del sueldo neto. Es el nivel a partir del cual, según ha medido el Banco de España, los hogares recortan de forma más marcada el resto de sus gastos. Con eso sale el precio del piso que se puede pagar. Luego lo hemos dividido entre el precio medio del metro en Retiro:

La cuenta supone además que el banco financia el 80 % del precio, que es lo habitual. El otro 20 % y los gastos de compra hay que tenerlos ahorrados. En un piso de 80 metros al precio medio del distrito, esa entrada son unos 120.000 € (el 20 % de 80 metros son 16), y los gastos van aparte.

La conclusión es directa. Con un solo sueldo, en Retiro las cuentas dan para un estudio, y con dos, en la mayoría de los casos, para un piso pequeño. En Adelfas, el barrio más barato del distrito, salen algunos metros más, como ves en la tabla.

Cada sueldo tiene detrás su pieza, con lo que incluye y lo que no. Si el tuyo es otro, la cuenta es la misma: la calculadora de hipoteca la hace con tus números.

¿Hay vivienda protegida en Retiro?

Esta estadística del Registro no separa la vivienda protegida de la libre: es el precio medio de todo lo que se vende en el distrito. La vivienda protegida que va a llegar a Madrid está sobre todo en los nuevos desarrollos del norte y del sureste de la ciudad, como Madrid Nuevo Norte o Valdecarros, que seguimos cada uno en su guía.

Si lo que buscas es una vivienda a precio limitado en cualquier punto de la ciudad, en vivienda pública en Madrid están los planes abiertos, qué piden y cómo se entra en cada uno.

¿Por qué los portales inmobiliarios dan otro precio?

Porque miden otra cosa. Los portales calculan su precio con los anuncios, que dicen lo que pide el vendedor por los pisos que están a la venta hoy. El Registro cuenta las ventas ya cerradas, con el precio que figura en la escritura. Por eso suele haber diferencia entre las dos cifras, y la de los anuncios suele ser más alta: es un precio de salida, antes de negociar.

Las dos sirven, pero para cosas distintas:

• Si vas a buscar piso ahora, lo que verás en los anuncios se parece más a la cifra de los portales, porque es el precio de salida de hoy.
• Si quieres saber a cuánto se vende de verdad en tu barrio, o comprobar si el piso que te ofrecen está fuera de lo normal, la referencia es el Registro. Tiene un límite: llega con un año de retraso, porque cuenta las ventas ya inscritas.

¿Cuánto cuesta alquilar en Retiro?

El alquiler tiene su propia estadística oficial, la del Ministerio de Vivienda (el SERPAVI), que sale de lo que los caseros declaran a Hacienda y llega a cada distrito. En 2024, el alquiler mediano en Retiro fue de 1.100 €/mes: la mitad de los inquilinos paga menos y la otra mitad, más. Por metro son 16,04 €/m² al mes, un 15 % más caro que la mediana de Madrid: Retiro es el sexto distrito más caro para alquilar.

La renta mediana ha subido un 47 % desde 2015, y un 8 % solo en el último año, de 2023 a 2024. En toda la ciudad, la renta mediana es de 869 €/mes.

Cuánta gente vive de alquiler. En Retiro se declararon 10.267 alquileres en 2024, un 100 % más que en 2011. En toda la ciudad son 300.447, un 121 % más que entonces. Cuánta gente busca piso es otra cosa, y eso no lo mide ninguna estadística oficial: lo que dicen los portales lo contamos, atribuido, en la pieza sobre la presión de la demanda del alquiler en Madrid.

Un aviso sobre esta cifra. Es la mediana de todos los contratos en vigor, también de los que se firmaron hace años, así que va por debajo de lo que se pide hoy en los anuncios: quien busca piso ahora se encontrará precios más altos. Y llega con retraso, porque sale de la declaración de la renta: el Ministerio publica cada primavera el año anterior al anterior.

¿Qué parte del sueldo se va en el alquiler en Retiro?

Hemos hecho la misma cuenta que con la compra, pero con el alquiler: qué parte del sueldo neto de cada cuerpo se lleva la renta mediana del distrito, con un sueldo y con dos.

La raya del 30 % es la misma que usamos en la hipoteca: a partir de ahí, según ha medido el Banco de España, los hogares recortan de forma más marcada el resto de sus gastos. La cuenta no incluye suministros ni comunidad. Si quieres comparar Retiro con el resto de la ciudad, en la guía del precio del alquiler en Madrid por distritos están los 21, con su curva desde 2011.

Y si estás pensando en comprar, en antes de comprar tienes, en orden, lo que conviene mirar primero.

Fuentes: Colegio de Registradores de España, estadística registral inmobiliaria, datos anuales por distrito y barrio, publicada por el Ayuntamiento de Madrid (Banco de Datos, serie 0504020100060). Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), de las declaraciones del IRPF, mediana del alquiler de vivienda en bloque por distrito. INE, tipo de interés medio de las hipotecas de vivienda (serie HPT64408). Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera, otoño de 2025, recuadro 2.1. Sueldos: los de la pieza de cada cuerpo. Operaciones nuestras: las subidas en porcentaje (precio del último año entre el del año de partida), el precio de un piso de 80 m² (precio medio del metro por 80), la entrada del 20 % (precio medio del metro por 16) los metros que paga cada sueldo (precio del piso que permite la hipoteca entre el precio medio del metro) y la parte del sueldo que se lleva el alquiler (alquiler mediano entre sueldo neto).