Madrid ya es la segunda ciudad más cara de España para comprar vivienda: 5.428 €/m² en el primer trimestre de 2026
Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 23 de junio de 2026
5.428 euros por metro cuadrado. Ese es el precio vivienda Madrid 2026 que acaban de publicar los Registradores de España en su Estadística Registral Inmobiliaria del primer trimestre del año. Madrid no es ya la ciudad más cara de España — ese puesto lo mantiene San Sebastián, con 6.154 €/m² —, pero se ha consolidado como la segunda. Por delante de Barcelona. Por delante de Bilbao. Y con el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado más elevado de todo el país: 2.983 €/m² de media en la Comunidad de Madrid cuando alguien firma una hipoteca.
Para un policía nacional con destino en Madrid, una médica del SERMAS recién incorporada o un funcionario de la AGE que lleva dos años buscando piso, este dato no es estadística abstracta. Es el número que determina si puedes comprar, cuánto necesitas ahorrar y cuántos años vas a estar pagando.
Lo que el dato de los Registradores dice que otros índices no muestran
El precio de los Registradores no es el precio de los portales inmobiliarios. Idealista y Fotocasa miden lo que los vendedores piden. Los Registradores miden lo que los compradores pagan — el precio escriturado, el que firma el notario. Es el dato más fiable del mercado y el que los bancos usan como referencia de tasación.
Que Madrid alcance 5.428 €/m² en precio escriturado en el Q1 de 2026 significa que el mercado real está consolidado en esos niveles. No es una expectativa de vendedor. Es lo que la gente está pagando ahora mismo, en el primer trimestre del año, cuando alguien compra un piso en la ciudad de Madrid.
El contexto nacional añade perspectiva: a nivel de toda la Comunidad de Madrid —incluyendo municipios del área metropolitana—, el precio se sitúa en 2.983 €/m² de endeudamiento hipotecario. Eso es el mayor de todo el país. Ninguna otra comunidad autónoma carga a sus nuevos hipotecados con tanto dinero por metro cuadrado firmado.
Cuánto cuesta en euros una hipoteca sobre un piso tipo en Madrid
Un piso de 70 metros cuadrados —tamaño habitual de un dos dormitorios en Madrid— a 5.428 €/m² cuesta 379.960 euros. Con el 20% de entrada que exige el banco (más gastos de escrituración e impuestos, que en Madrid rondan el 6-7% del precio), hay que llegar con entre 90.000 y 100.000 euros de dinero ahorrado antes de firmar.
La hipoteca resultante — asumiendo un 80% de financiación sobre 379.960 euros, es decir, unos 303.968 euros — a 30 años y con el euríbor actual en el entorno del 2,5-2,8%, genera una cuota mensual de entre 1.150 y 1.250 euros.
El perfil de funcionario que puede y el que no puede
Un policía nacional o una guardia civil con complementos incluidos puede rondar los 2.200-2.500 €/mes netos según destino y antigüedad. Una médica de familia del SERMAS con guardia, en el entorno de 3.000 €/mes. Un administrativo C1 de la AGE, alrededor de 1.825 €/mes.
La norma bancaria del esfuerzo hipotecario máximo del 35% de los ingresos netos establece los techos siguientes:
La hipoteca estándar de un piso de 70 m² en Madrid a precio de mercado Registradores genera una cuota de ~1.200 euros. Un médico del SERMAS puede asumirla en solitario con cierto margen. Un policía nacional necesita una segunda nómina o un piso más pequeño. Un administrativo C1 de la AGE directamente no pasa el filtro bancario.
Desde una lectura crítica, este Observatorio considera que los datos del Q1 de 2026 confirman un mercado en el que la norma — no la excepción — es que el funcionario medio no pueda comprar en la ciudad de Madrid a precio libre. La alternativa que queda abierta es la vivienda protegida: VPP a precio regulado, cooperativas o planes como el aval EMVS. Ninguna de ellas es de acceso inmediato.
Fuentes: Estadística Registral Inmobiliaria Q1 2026 — Registradores de España · Índice de Precios de Vivienda Q1 2026 — INE · Informe de Estabilidad Financiera Primavera 2026 — Banco de España
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