Los Cerros Madrid 2026: luz verde a las obras de las primeras 4.157 viviendas — llaves a finales de 2028

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 5 de julio de 2026

Los Cerros Madrid 2026 ya tiene fecha de grúas. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento autorizó el 30 de junio la ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación en la etapa 1 del desarrollo: 4.157 viviendas que podrán empezar a levantarse sin esperar a que las calles estén terminadas. Es el último candado administrativo que quedaba por abrir en el ámbito de Vicálvaro. Las primeras llaves, según el calendario municipal, se entregarán a finales de 2028.

Los Cerros Madrid 2026: qué se aprobó exactamente el 30 de junio

La palabra clave es simultaneidad. Hasta ahora, el desarrollo tenía la reparcelación aprobada —el hito de enero que desbloqueó jurídicamente el suelo— pero los promotores debían esperar a que la urbanización avanzara antes de poner un ladrillo. Con la autorización de la Junta de Gobierno, urbanización y edificación irán en paralelo en la etapa 1: los promotores podrán empezar a construir en cuanto obtengan licencia, mientras la Junta de Compensación ejecuta calles, saneamiento y alumbrado.

Las obras de urbanización del ámbito completo suponen 316 millones de euros, corren a cargo de la Junta de Compensación con supervisión del Área de Obras y Equipamientos, y están divididas en tres etapas con un plazo total de 52 meses. La inversión total estimada del desarrollo ronda los 3.000 millones de euros y unos 15.000 empleos directos e indirectos, según los datos difundidos por el Ayuntamiento de Madrid.

4.157 viviendas, y solo 481 con sello municipal

El dato que conviene mirar dos veces: de las 4.157 viviendas de la etapa 1, las promovidas directamente por el Ayuntamiento son 481. El resto queda en manos de promotores privados y cooperativas que ya tienen suelo adjudicado en el ámbito. En el conjunto de Los Cerros —14.276 viviendas sobre 4,7 millones de metros cuadrados entre El Cañaveral y San Fernando de Henares— la mitad tendrá algún tipo de protección, la proporción fijada en el planeamiento del Sureste.

Que el 50% del ámbito sea protegido no significa que el 50% de la etapa 1 llegue al mercado a precio de módulo en 2028. La secuencia real de qué se construye primero depende de cada promotor, de sus licencias y de su financiación. El precedente inmediato lo contamos en marzo: Barings pagó 70 millones por 305 pisos de alquiler en Los Cerros antes de la primera piedra. El capital institucional lleva meses posicionado; el comprador de VPP, de momento, solo tiene un plano.

Lo que la luz verde no resuelve

Tres asuntos siguen abiertos, y los tres afectan directamente al funcionario que mira al Sureste como su única vía de compra:

• Las licencias. La simultaneidad permite construir, no regala permisos. Cada promoción necesita su licencia municipal, y los plazos de concesión en Madrid siguen midiéndose en meses.
• El empadronamiento. El nuevo marco de vivienda protegida de la Comunidad exige 10 años de padrón para comprar una VPP. Un policía o una enfermera con destino reciente en Madrid puede ver las grúas de Los Cerros desde su piso de alquiler y quedar fuera del requisito, salvo por la vía cooperativista que ya analizamos.
• El transporte. La ampliación de metro hacia los desarrollos del Sureste acumula dos licitaciones desiertas en 2026. Los primeros vecinos de 2028 llegarán, con toda probabilidad, a un barrio conectado por autobús.

2028, si nada se tuerce

La previsión de entregar las primeras viviendas a finales de 2028 es del Ayuntamiento, y conviene tratarla como lo que es: una previsión. El Cañaveral, el vecino inmediato de Los Cerros, tardó dos décadas en pasar del planeamiento a las llaves. En opinión de este Observatorio, la simultaneidad aprobada el 30 de junio es una buena noticia objetiva —acorta tiempos reales y da certidumbre a quien ya ha comprometido dinero en una cooperativa del ámbito—, pero el calendario optimista convive con un metro sin licitar, licencias por conceder y un requisito de padrón que deja fuera justo al perfil que más necesita ese precio de módulo.

Ya analizamos los 14.276 pisos de Los Cerros y la gran pregunta sin responder: para quién serán. La luz verde del 30 de junio pone fecha a las grúas. La respuesta a esa pregunta sigue pendiente, y se decidirá promoción a promoción, licencia a licencia, entre hoy y 2028.

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Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · idealista/news