Alquiler asequible en el sureste: el Ayuntamiento cede 13 parcelas de Ahijones y Berrocales durante 70 años

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 24 de julio de 2026

El Ayuntamiento de Madrid saca a concurso 13 parcelas del sureste para levantar vivienda de alquiler asequible. Lo hace por la vía del derecho de superficie: cede el suelo durante 70 años a quien lo construya y lo gestione, pero no lo vende. El precio de salida de la licitación es de 685.000 euros por el conjunto, sin IVA. Traducido: el suelo sigue siendo público y lo que se levanta encima nace con la renta topada por contrato.

Las parcelas están en Los Ahijones y Los Berrocales, dos de los grandes desarrollos del sureste que llevan años en el discurso y poco en la práctica. Sobre ellas cabrán viviendas de entre 40 y 90 metros cuadrados útiles, de uno, dos y tres dormitorios. Para el inquilino, la letra que importa: ingresos por debajo de 5,5 veces el IPREM y un alquiler que no puede comerse más del 30% de la renta neta del hogar.

Qué sale a concurso, lote a lote

La licitación se reparte en tres lotes, cada uno con su régimen de protección y su precio de salida:

El promotor que gane cada lote tendrá 120 días naturales para presentar oferta y un máximo de 30 meses para terminar las obras. Es decir: aunque la noticia sea de julio de 2026, la llave no cae en la mano de nadie hasta bien entrado 2028, en el mejor de los escenarios.

Qué es el derecho de superficie (y por qué el suelo no se vende)

El derecho de superficie es la fórmula con la que una administración cede el uso de un terreno durante un plazo largo —aquí, 70 años— sin desprenderse de la propiedad. El adjudicatario construye, explota el alquiler y, cuando vence el plazo, el suelo y lo edificado revierten al Ayuntamiento. Para el bolsillo público es un buen negocio a largo plazo: se moviliza vivienda sin perder el patrimonio. Para el inquilino significa que la renta está intervenida durante toda la vida útil del contrato, no solo los primeros años.

VPT, VPPB, VPPL: no todo es lo mismo

Los tres lotes mezclan tres etiquetas que conviene no confundir, porque marcan precio y requisitos:

• VPPB (Vivienda de Protección Pública Básica): la de módulo más ajustado y umbrales de ingresos más estrictos. Es la más protegida de las tres.
• VPPL (Vivienda de Protección Pública Limitada): módulo algo superior y umbral de ingresos más alto; pensada para rentas medias.
• VPT (Vivienda de Precio Tasado): la de precio más elevado dentro de lo protegido, el escalón que roza el mercado.

Que el sureste combine las tres es deliberado: permite mezclar perfiles de renta en el mismo barrio en lugar de concentrar solo a los hogares más vulnerables. En opinión de este Observatorio, esa mezcla es lo más acertado del planteamiento —siempre que el módulo de la VPT no se dispare hasta rozar el alquiler libre, que es donde estos programas suelen desnaturalizarse.

Qué gana y qué pierde el funcionario

La buena noticia para el empleado público es doble: hay tramos —VPPL y VPT— pensados justo para la renta media que se queda fuera del alquiler social puro, y la renta topada al 30% de los ingresos es una red real frente a un mercado madrileño que ya se come la mitad de muchas nóminas. La mala es la de siempre: son 13 parcelas frente a una demanda que se cuenta por decenas de miles, el plazo de entrega se va a 2028 y el límite de 5,5 veces el IPREM —con un IPREM congelado— sigue dejando en tierra de nadie a quien cobra un poco de más.

Para el policía, el guardia civil o el docente que acaba de aterrizar en Madrid, la pregunta práctica no es si el proyecto es bueno, sino si llegará a tiempo y si su nómina encaja en el tramo correcto. Merece la pena seguir la convocatoria de cerca en cuanto abra el plazo de adjudicación de las viviendas —no el de licitación de los promotores— y comprobar cuerpo a cuerpo qué tipo de protección le corresponde.

Trece parcelas en un sureste que promete más de lo que entrega

El movimiento encaja en un patrón conocido. Los grandes desarrollos del sureste —Valdecarros, con cerca del 50% de sus más de 50.000 viviendas bajo alguna protección, o Los Ahijones, que roza el 57%— llevan años acumulando planos, alegaciones y prórrogas mientras las grúas tardan en aparecer. Que la EMVS saque ahora suelo propio a derecho de superficie acelera al menos una porción de esa promesa, y lo hace por la vía que más blinda el precio a largo plazo. El riesgo, ya visto en Madrid, es que la palabra "asequible" se diluya por el camino: hay antecedentes de suelo público cedido como alquiler asequible que terminó materializándose en pisos a precio casi libre. La renta topada al 30% de los ingresos netos es, precisamente, el candado que debería impedir que la historia se repita en Ahijones y Berrocales. Habrá que vigilar que se cumpla.

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Fuentes: Nuevo Sureste — cesión de parcelas en Ahijones y Berrocales · EMVS Madrid