Compraventa de vivienda en febrero 2026: menos operaciones, precios en máximos históricos

La compraventa vivienda febrero 2026 cerró con 59.689 operaciones en España, un 0,5% menos que en el mismo mes de 2025, según los datos publicados el 23 de abril por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el segundo mes consecutivo de caída interanual tras el –5% de enero. Pero los números del INE cuentan algo más preciso y más incómodo que el relato de una "desaceleración del mercado": el mercado libre prácticamente no se ha movido. Lo que retrocede es la vivienda protegida, el único segmento al que la mayoría de funcionarios puede aspirar sin descapitalizarse.

El titular que han publicado la mayoría de medios —"el mercado modera su caída"— es técnicamente correcto, pero invierte el orden de lo relevante. La caída de las transacciones no es lo más grave. Lo grave es que los precios siguen batiendo récords mientras las compraventas bajan: ese es el diagnóstico real de un mercado estructuralmente roto.

Los datos del INE, desagregados

El dato agregado de 59.689 operaciones mezcla realidades muy distintas. Al separarlo por segmentos el cuadro cambia:

Fuente: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, febrero 2026

El mercado libre registró exactamente las mismas operaciones que en febrero de 2025: cero variación. La caída global del –0,5% se explica íntegramente por el derrumbe de la vivienda protegida, que pierde un 7,9% interanual y un 9,1% respecto a enero. Dicho de forma directa: no baja el mercado, baja el acceso.

El leve rebote mensual (+3,8% respecto a enero) es estadísticamente esperable tras el –5% de enero y no altera la tendencia. El acumulado de los dos primeros meses de 2026 arroja una caída del 2,8%, en contraste radical con el +11,5% de todo 2025, cuando se cerraron 714.237 operaciones, el máximo desde 2007.

Madrid: peor que la media nacional

La Comunidad de Madrid registró un descenso del 3% en compraventas en febrero de 2026, triplicando la caída media nacional. Es el tercer dato más relevante del informe una vez separado de las comunidades con comportamientos atípicos:

Fuente: INE, datos por comunidades autónomas, abril 2026.

Madrid cae mientras Cataluña, Andalucía o Canarias suben. La lectura más directa: en Madrid la relación entre precio y renta disponible ha alcanzado un umbral de exclusión que ya está contrayendo demanda real, no solo especulativa. El problema no es falta de voluntad compradora: es que comprar ha dejado de ser posible para una parte creciente de la población.

Los precios, mientras tanto, en máximos históricos

Si las compraventas bajan en Madrid, los precios hacen exactamente lo contrario. Según Idealista, en marzo de 2026 el metro cuadrado en la capital se situó en 5.960 €/m², nuevo máximo histórico, con una subida del 12% interanual. Tinsa confirma la misma tendencia con datos propios: la Comunidad de Madrid registró un incremento anual del 17,60% en el primer trimestre de 2026, con un precio medio de 4.042 €/m² para toda la región.

Comprar en Madrid cuesta más del doble que la media nacional. Un piso de 90 m² en la Comunidad de Madrid supone, según Tinsa, un desembolso medio de 363.801 €, antes de impuestos ni gastos de escritura. Para la ciudad de Madrid, el mismo cálculo eleva la cifra a 464.568 €.

Lo que esto significa para un funcionario en Madrid

Para un funcionario del grupo C1 con un salario bruto anual de aproximadamente 24.000 € —neto mensual en torno a 1.600 €— la hipoteca media por una vivienda de 90 m² en la Comunidad de Madrid a precio de mercado implicaría una cuota mensual en torno a 1.400–1.600 € a 30 años con un TIN fijo del 3,2% y financiación del 80%. Eso supera el 80% de su renta disponible neta. Ni el umbral de esfuerzo del 30–35% que recomienda el Banco de España, ni el del 40% que aplican la mayoría de entidades bancarias, lo hacen viable.

La única vía de acceso para renta media en Madrid era, precisamente, la vivienda protegida. Y es exactamente el segmento que más cae: –7,9% interanual en febrero, –9,1% respecto a enero. Esta no es una coincidencia estadística. Es el resultado directo de la escasa producción de VPP nueva, la desaceleración de calificaciones en la Comunidad de Madrid y —como analizamos en profundidad— el borrador del reglamento que prevé exigir 10 años de empadronamiento para acceder a VPP en Madrid, que cerrará el acceso a miles de funcionarios desplazados a la capital.

La paradoja de febrero 2026: menos ventas, más precio

El patrón que revelan los datos de febrero 2026 no es el de un mercado que se enfría. Es el de un mercado que se bifurca: la demanda con capacidad de compra sigue pagando precios máximos en el mercado libre (cero variación en transacciones). La demanda que dependía de la vivienda protegida —rentas medias, funcionarios, jóvenes— abandona el mercado porque el acceso se ha cerrado de forma efectiva.

Menos compraventas más precios al alza es la señal clásica de un mercado donde la oferta asequible ha colapsado y la demanda solvente se concentra en el segmento residual que queda. No es desaceleración: es exclusión.

El Plan Estatal de Vivienda anunciado por la ministra Isabel Rodríguez promete financiar obras de urbanización y promover vivienda protegida. Llega tarde y a plazos de 5 a 10 años, mientras la restricción de empadronamiento de la Comunidad de Madrid se activará previsiblemente en julio de 2026.

¿Eres funcionario o empleado público en Madrid y estás evaluando alternativas al mercado libre? El modelo cooperativo permite acceder a vivienda a precio de coste —sin margen de promotor— sin los requisitos de empadronamiento de la VPP. Puedes conocer cómo funciona en nuestra página de contacto.