El Banco de España da marcha atrás: los límites a las hipotecas perdonarán a jóvenes y primera vivienda

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 30 de julio de 2026

El Banco de España está suavizando los límites a las hipotecas que planeaba imponer. El supervisor que dirige José Luis Escrivá estudia aplicar excepciones por colectivos en lugar de un tope único: condiciones más flexibles para jóvenes y para quien compra su primera vivienda habitual, y las restricciones reservadas a las operaciones de mayor riesgo, como segundas residencias o compra para inversión. El nuevo marco, que se esperaba para este verano, se aplaza a después de agosto y llegará sin aplicación inmediata.

El giro importa porque cambia el signo de la medida: de blindar la estabilidad financiera cerrando el grifo, a intentar no dejar fuera precisamente a quien más difícil lo tiene para entrar en propiedad.

De la mano dura a las excepciones por colectivos

El punto de partida era el endurecimiento. A petición del Fondo Monetario Internacional de reforzar la estabilidad financiera, el Banco de España venía trabajando en un marco macroprudencial que fijara límites a la concesión de hipotecas: un tope al importe frente al valor de tasación (LTV), un límite a la cuota mensual respecto a los ingresos y un plazo que no fuera más allá de la edad de jubilación. Son, de hecho, los criterios que hoy funcionan como referencia: hipoteca máxima del 80% del valor, cuota que no supere un tercio de los ingresos y plazo hasta la jubilación.

El problema que el propio supervisor detectó es que un tope único y rígido golpea antes al comprador sin patrimonio que al inversor con colchón. De ahí el cambio de enfoque: en lugar de un límite general, excepciones para jóvenes y primera vivienda habitual, dejando el rigor para segundas residencias y compra especulativa. Escrivá lo planteó en sede parlamentaria al advertir que había que evaluar si la medida podía tener "efectos indeseados".

El Banco de España estudia excluir a ciertos colectivos de la futura regulación para no cerrar del todo la puerta a quien busca su primera vivienda, diferenciándolo de quien adquiere una segunda residencia o compra para invertir.

El dato incómodo: las hipotecas de alto riesgo se disparan

El giro no ocurre en el vacío. Según la Memoria de la Central de Información de Riesgos del Banco de España, las hipotecas que financian más del 80% del valor de la vivienda se dispararon un 38,5% en 2025 y ya suponen el 13,8% del total formalizado. Son operaciones que, como recuerda el supervisor, exigen mayor esfuerzo inicial y entrañan más riesgo para las entidades; antes del estallido de la burbuja de 2008 no era habitual superar ese umbral.

El Banco de España sostiene que "no hay ninguna burbuja de crédito" y que las entidades mantienen criterios de concesión adecuados. Pero el dato explica la tensión de fondo: cada vez más compradores necesitan financiar por encima del 80% porque no reúnen la entrada. Poner ahí un límite duro habría sido, en la práctica, expulsar del mercado al que no tiene ahorro previo. Y ese es, casi punto por punto, el retrato del empleado público de renta media en Madrid.

Qué cambia para el funcionario de Madrid

El funcionario tiene, para un banco, un perfil envidiable: nómina estable, empleo prácticamente asegurado, riesgo de impago bajo. Sobre el papel es el candidato ideal para una hipoteca de LTV alto. El problema nunca ha sido su solvencia mensual, sino el muro de la entrada: en Madrid, reunir el 20% del precio más los gastos supera con holgura los seis dígitos, como analizamos en el desglose del ahorro necesario antes de la hipoteca.

Por eso el cambio de criterio del Banco de España tiene lectura directa para el policía nacional en su primer destino, el guardia civil trasladado, el docente de la CAM o el enfermero del SERMAS que llega a la capital sin patrimonio familiar detrás. Si el marco final exceptúa a jóvenes y primera vivienda, ese comprador podría seguir accediendo a financiación por encima del 80% en lugar de quedar bloqueado por un tope pensado para frenar a los inversores. En opinión de este Observatorio, es de las pocas veces que una medida de prudencia financiera juega a favor de quien menos margen tiene, y no en su contra.

Con un matiz que no conviene perder de vista: más financiación no es lo mismo que más facilidad para pagar. Una hipoteca al 90% o 95% del valor significa más deuda, más años y más sensibilidad a cualquier repunte del euríbor. La excepción abre la puerta; no rebaja el precio de la vivienda ni la cuota que habrá que afrontar cada mes durante tres décadas.

La banca frena el debate — y el tope que se discute no ata a nadie

El freno no viene solo del supervisor. El sector rechazó la idea de limitar las hipotecas y enfrió el debate que el Banco de España había abierto, con el argumento de que el crédito hipotecario español ya es prudente y que un tope restaría acceso sin reducir el riesgo real. El propio organismo reconoce que sigue evaluando el impacto antes de mover ficha.

Y hay un dato que le da la razón al sector en lo factual, aunque no necesariamente en la conclusión. Según las estadísticas del Centro de Información Estadística del Notariado, en junio de 2026 el préstamo hipotecario medio cubrió el 72,5% del valor de adquisición de la vivienda. El 54,8% de las compraventas se hicieron con hipoteca, por un importe medio de 181.976 euros.

Aquí está la valoración de este Observatorio, y va separada del dato: si la banca ya presta de media el 72,5%, el tope del 80% que se debate no está limitando nada. Se discute formalizar un techo que el mercado no toca, y a quién eximir de una regla que no aprieta. Lo que hoy deja fuera al comprador sin ahorro no es el límite regulatorio: es la prudencia comercial de cada entidad, que ninguna norma macroprudencial alcanza. Las excepciones por colectivos protegerían de una restricción que, con los números en la mano, todavía no existe.

Conviene además leer bien ese 72,5%, porque se ha publicado con el denominador cambiado en más de un sitio. El Notariado mide sobre el valor de adquisición —lo que se paga—, no sobre el valor de tasación. No es lo mismo: cuando el precio pagado supera a la tasación, ese mismo préstamo representa un porcentaje aún menor sobre el valor tasado, y el comprador tiene que poner más dinero encima de la mesa, no menos. Lo explicamos a fondo en Tasación más baja que el precio.

Las tres herramientas, en cristiano

Lo que el supervisor estudia se llama herramientas macroprudenciales basadas en el prestatario: en lugar de actuar sobre el banco, actúan sobre las condiciones del préstamo que te pueden conceder. Son tres, y cada una corta por un sitio distinto:

• Tope al LTV (loan-to-value): el porcentaje máximo del valor de la vivienda que se puede financiar. Con un tope del 80%, comprar exige tener ahorrado el 20% de entrada más los gastos.
• Límite al endeudamiento (DTI): cuánto puede pesar la cuota sobre los ingresos del hogar. Corta por arriba a quien tiene sueldo modesto frente a un precio alto.
• Tope al plazo: acotar los 30 o 40 años que hoy se usan para bajar la cuota estirando el préstamo.

El Banco de España aporta la foto del mercado: el umbral de LTV predominante es el del 80%, que concentra el 24% de las operaciones, y el siguiente más habitual es el del 90%, con un 11%. Ese 11% financiado al 90% es el grupo que un tope dejaría fuera de golpe.

La paradoja, y es análisis propio: el empleo del funcionario es el más estable del país —el que menos probabilidad de impago tiene— y aun así un tope de LTV o de endeudamiento no mira la seguridad del puesto, mira el ratio. Un policía nacional o un guardia civil en su primer destino, un enfermero del SERMAS, un docente de la Comunidad de Madrid o un policía local de la corona son el retrato exacto del comprador que se apoya en un LTV alto y en un plazo largo. Estabilidad máxima, acceso mínimo: el sistema penaliza al comprador más solvente por parecer, en la hoja de cálculo, más ajustado.

Lo que queda en el aire

El marco sigue siendo un borrador técnico sin fecha de entrada en vigor: "previsiblemente después del verano", según el propio supervisor, y sin aplicación inmediata. Nada garantiza que las excepciones lleguen tal como hoy se plantean, ni que los bancos, ya de por sí prudentes, aprovechen el margen. La medida corrige un riesgo evidente —dejar fuera a los jóvenes— pero no toca la raíz del problema: en Madrid no falta crédito barato, falta vivienda a un precio que una nómina pública pueda pagar. Mientras esa ecuación no cambie, flexibilizar la hipoteca solo decide quién puede endeudarse, no quién puede permitírselo.

Lee también: El Banco de España estudia límites a las hipotecas: qué cambia para el funcionario en Madrid

Fuentes: Banco de España — Memoria de la Central de Información de Riesgos · Que.es — El Banco de España suaviza las restricciones a las hipotecas · El Independiente — Las hipotecas por encima del 80% se disparan · El Independiente — El BdE teme penalizar a los jóvenes