IRAV 2026 alquiler Madrid: qué es el índice que fija cuánto puede subir tu renta, cómo se calcula y cuánto supone en la práctica

El IRAV 2026 alquiler Madrid es el índice que fija cuánto puede subir, como máximo, la renta de tu contrato de alquiler cada año. Lo publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE): su último dato disponible es del 2,44% (referencia de junio de 2026, publicado el 15 de julio de 2026), aunque el valor se recalcula cada mes. Por eso lo importante no es memorizar una cifra que caduca, sino entender qué es el índice, a qué contratos se aplica y cómo se traduce en euros sobre tu renta. Esta guía lo explica paso a paso. Si buscas el comentario del último dato mes a mes, lo actualizamos en nuestro seguimiento del IRAV para inquilinos funcionarios; el valor oficial vigente está siempre en la página del INE que enlazamos al final.

Qué es el IRAV y por qué existe

El IRAV es un índice estadístico creado por el INE en aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Esa ley introdujo en la Disposición Adicional Undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la obligación de que el INE definiera, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice específico para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El mandato se cumplió: la metodología del IRAV se publicó en el BOE el 20 de diciembre de 2024, y el índice empezó a publicarse mensualmente a partir de enero de 2025.

Su objetivo declarado es evitar que las actualizaciones anuales de renta sigan la volatilidad del IPC general, que en 2022 llegó al 10,8% y habría trasladado subidas de esa magnitud a los contratos de alquiler si hubiera seguido siendo el índice de referencia. El IRAV actúa como techo: nunca puede superar al IPC, pero en contextos inflacionarios lo modera significativamente.

Antes de la Ley 12/2023, el artículo 18 de la LAU establecía que la actualización de la renta se regía por el IPC u otro índice pactado por las partes. El único mecanismo de contención durante los años de alta inflación (2022-2024) fue la imposición de topes extraordinarios por decreto: 2% en 2023, 3% en 2024. El IRAV es la solución estructural y permanente que ha sustituido a esos topes coyunturales.

A qué contratos se aplica el IRAV

Esta es la primera distinción que hay que tener clara, porque la fecha de firma del contrato lo cambia todo:

Dos matizaciones importantes. Primera: si un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 incluye expresamente el IRAV como índice de actualización, ese índice prevalece aunque no sea obligatorio por ley. Segunda: si el contrato dice «IPC» y fue firmado después del 26 de mayo de 2023, esa cláusula es inválida — prevalece el IRAV aunque el texto del contrato diga otra cosa.

Cómo se calcula el IRAV: la fórmula del INE

El IRAV se define como el valor mínimo entre tres tasas de referencia, todas ellas derivadas del IPC:

1. La tasa de variación anual del IPC general.
2. La tasa de variación anual del IPC subyacente (IPC excluidos alimentos frescos y energía).
3. Una tasa media ajustada, calculada como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual del IPC y del IPC subyacente de cada mes, y un parámetro de referencia denominado beta (β), fijado en el 2% —el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo—, multiplicado por un coeficiente moderador alfa (α) establecido en 0,5.

En la práctica, la fórmula funciona así: cuando la inflación supera el 2%, el IRAV frena la subida aplicando solo la mitad del exceso. Cuando la inflación está por debajo del 2%, el IRAV y el IPC tienden a coincidir. El resultado es un índice que siempre queda igual o por debajo del IPC general.

La fórmula tiene dos parámetros definidos conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo (Ministerio de Vivienda) y la Dirección General de Política Económica (Ministerio de Economía): el coeficiente α (0,5) y el parámetro β (2%), revisables periódicamente en función de las condiciones del mercado. El INE calcula el índice mensualmente y lo publica en torno al día 14-15 de cada mes, con datos referidos al mes anterior.

La serie histórica del IRAV desde enero de 2025

El IRAV se publica desde enero de 2025. Estos son los datos publicados por el INE desde su entrada en vigor:

Fuente: INE. Datos de IPC de los meses disponibles en fuentes públicas. Tabla elaborada con datos verificados; algunos meses intermedios sin dato de IPC publicado de forma disgregada en las fuentes consultadas.

El mínimo de la serie se registró en marzo de 2025 (1,98%). El máximo, en mayo de 2026 (2,48%), coincidiendo con el repunte inflacionario ligado a la escalada de los precios energéticos. Desde entonces el índice se ha estabilizado algo por debajo de ese techo —junio de 2026 quedó en el 2,44%— y encadena más de un año por encima del 2%.

Cuánto sube realmente el alquiler con el IRAV: ejemplos en euros

La pregunta más práctica: ¿cuánto dinero más se paga cada mes? La respuesta depende de la renta actual y del índice aplicable.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 — IRAV 2,44% (último dato disponible, junio de 2026):

Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 — IPC 3,2% (dato junio de 2026):

Fuentes: INE (IRAV junio 2026 = 2,44%; IPC junio 2026 = 3,2%). Cálculos del Observatorio de la Vivienda Funciohouse, a modo de ejemplo con el último dato disponible; la subida real depende del IRAV que el INE tenga publicado en el momento de la notificación.

La diferencia entre los dos regímenes es significativa para rentas medias y altas. Un inquilino con contrato anterior a mayo de 2023 y renta de 1.500 € paga cada año unos 137 € más que si su contrato fuera posterior y le aplicara el IRAV. En un piso de 1.800 €/mes en Madrid —precio habitual en distritos como Chamberí, Retiro o Salamanca— la diferencia anual entre IPC e IRAV ronda los 164 € menos de actualización para el inquilino con contrato más reciente.

Cómo se aplica el IRAV en la práctica: reglas y procedimiento

La mecánica de actualización tiene requisitos formales que, si no se cumplen, hacen inválida la subida:

Requisito 1: el contrato debe incluir una cláusula de actualización. El artículo 18.1 de la LAU es categórico: en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización. Si el contrato no contiene una cláusula que prevea la revisión anual, el propietario no puede subir la renta aunque el IRAV haya subido. La cláusula suele decir algo como «la renta se actualizará anualmente conforme al IPC» o «conforme al índice legal vigente».

Requisito 2: la notificación escrita al inquilino con al menos un mes de antelación. La actualización solo es exigible desde el mes siguiente al de la notificación. Si el aniversario del contrato es en mayo y el propietario notifica en mayo en lugar de en abril, la subida se retrasa hasta junio. El derecho no se pierde, pero sí el mes. La notificación debe indicar el índice aplicado, el porcentaje exacto y la nueva renta resultante.

Requisito 3: el dato del INE correcto. El IRAV que se aplica es el último publicado antes de la fecha en que se realiza la notificación al inquilino —no el del mes del aniversario. Hay dos meses de desfase: para un aniversario en mayo, la notificación debe hacerse en abril, y el dato aplicable es el del IRAV de marzo (último publicado el 15 de abril). No se puede aplicar retroactivamente un dato que no estaba publicado en el momento de la notificación.

Requisito 4: una sola actualización al año. Solo es posible una revisión anual, en la fecha de aniversario del contrato. No se pueden acumular actualizaciones de años anteriores en los que no se notificó.

Requisito 5: la fianza no se actualiza en los primeros cinco años. La actualización de la renta no arrastra la actualización de la fianza, que permanece congelada durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica).

El IRAV y el tope temporal del RDL 8/2026 (primavera de 2026)

Durante la primavera de 2026 hubo un paréntesis normativo que conviene conocer. Mientras estuvo vigente el RDL 8/2026 (del 22 de marzo al 28 de abril de 2026), ese decreto imponía un tope adicional del 2% que actuaba por encima del IRAV: aunque el IRAV rondara el 2,47%, la actualización quedaba limitada al 2% para contratos de vivienda habitual.

Tras la derogación del decreto el 28 de abril de 2026, el IRAV recuperó su condición de único tope efectivo para los contratos posteriores a mayo de 2023. Desde entonces, los contratos que se actualizan lo hacen directamente por el IRAV vigente —sin ningún límite adicional—, sea cual sea el valor que el INE haya publicado ese mes.

La diferencia en términos monetarios entre el tope del 2% que proporcionaba el decreto y un IRAV en el entorno del 2,44%-2,48% es de unos 4 a 5 € al mes por cada 1.000 € de renta. Una cantidad pequeña en términos absolutos, pero que marca la dirección: mientras la inflación siga por encima del objetivo del 2% del BCE, el IRAV se mantendrá en esa franja.

«El IRAV se publica mensualmente. En 2025 osciló entre el +1,98% de marzo y el +2,32% de diciembre; en la primera mitad de 2026 se ha movido entre el 2,14% de enero y el 2,48% de mayo, con el dato de junio en el 2,44%.» — Elaboración del Observatorio de la Vivienda Funciohouse a partir de datos del INE.

El IRAV y el mercado de alquiler libre en Madrid: dos cosas distintas

Una confusión frecuente es pensar que el IRAV controla el precio del alquiler en Madrid. No lo hace. El IRAV solo regula la actualización anual de contratos ya existentes. No limita en absoluto el precio al que se puede firmar un contrato nuevo.

Y los precios de los contratos nuevos en Madrid siguen su propia trayectoria, al margen del IRAV. Según los datos de idealista, el alquiler en Madrid cerró 2025 con una subida interanual del 9,7%, situando el precio medio en 22,7 €/m² al mes. En el primer trimestre de 2026 la Comunidad de Madrid alcanzó los 21,3 €/m² de media regional, liderando el ranking nacional. Según datos de Brains Real Estate, el precio de publicación del alquiler en España subió un 16,2% en términos interanuales durante el Q1-2026.

Esto significa que el inquilino cuyo contrato vence en 2026 y tiene que firmar uno nuevo se enfrenta a una subida potencial de entre el 20% y el 40% sobre la renta que venía pagando, según el Ministerio de Derechos Sociales. El IRAV protege la actualización anual de su contrato en vigor, pero no puede protegerle de lo que ocurre en el mercado libre cuando ese contrato termina.

La tasa de esfuerzo del alquiler en la Comunidad de Madrid ha alcanzado el 40,6% de la renta bruta familiar, según Brains Real Estate para el Q1-2026, muy por encima del umbral del 30% considerado sostenible. Para el territorio nacional la media se sitúa en el 33,9%.

Qué significa el IRAV para un funcionario o empleado público en Madrid

Para un funcionario que vive de alquiler en Madrid, el IRAV tiene implicaciones concretas según su situación:

Si su contrato fue firmado tras mayo de 2023 y tiene cláusula de actualización. La subida máxima legal es el IRAV vigente (2,44% con el último dato, junio de 2026). Para una renta de 1.200 €/mes, eso supone unos 29,28 € más al mes y 351 € más al año. La notificación del propietario debe llegar antes del aniversario, no después.

Si su contrato es anterior a mayo de 2023. La actualización se rige por el IPC (3,2% con el dato de junio de 2026). Para la misma renta de 1.200 €, la subida sería de unos 38,40 € al mes y 461 € al año. Antes del 28 de abril de 2026, el RDL 8/2026 habría limitado esa subida al 2%; después, ya no.

Si no tiene cláusula de actualización en el contrato. Ningún índice aplica. El propietario no puede subir la renta sin su acuerdo. Es importante revisar el contrato para conocer esta situación.

Si busca un piso de alquiler nuevo. El IRAV no aplica. El precio lo fija el mercado libre, que en Madrid sigue marcando máximos históricos. La renta media de un piso entero en la capital supera ya los 1.500-1.600 €/mes para perfiles estándar, y en determinados distritos el alquiler de un piso de dos habitaciones puede superar los 2.000 €.

El análisis del Observatorio sobre hipotecas y tipos de interés en 2026 muestra que, pese a la bajada del euríbor, la alternativa de la compra tampoco ha mejorado sustancialmente para los funcionarios de escalas medias y bajas.

Dónde consultar el IRAV oficial y cómo calcular la actualización

El dato oficial del IRAV lo publica el INE en su web, habitualmente el día 14 o 15 de cada mes, con referencia al mes anterior. La dirección directa de la página del INE dedicada al IRAV es ine.es/uc/oC7D0Ncd.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dispone de una calculadora oficial en mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler que permite introducir la renta actual y obtener la subida máxima legal según el tipo de contrato.

Para el cálculo manual, la fórmula es:

Nueva renta = renta actual × (1 + IRAV/100)

Ejemplo: renta actual 1.100 € × (1 + 0,0244) = 1.126,84 €/mes

El propietario debe comunicar al inquilino la nueva renta por escrito, indicando el índice utilizado, el porcentaje exacto y la referencia normativa (art. 18 LAU + DA 11ª Ley 12/2023 para contratos posteriores a mayo 2023; o art. 18 LAU para los anteriores). La notificación debe realizarse con al menos un mes de antelación sobre la fecha de aniversario.

Cronología del IRAV: de la Ley de Vivienda a hoy

Fuentes

• INE — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)
• BOE — Resolución INE metodología IRAV, 20 diciembre 2024
• Ministerio de Vivienda — Calculadora oficial alquiler
• OCU — Actualización alquileres mayo 2026
• Idealista — Alquiler Madrid cierre 2025
• Brains Real Estate — Precio alquiler España Q1 2026
• Idealista/news — IRAV marzo 2026 al 2,47%