SIMA 2026 promotoras VPP funcionarios es la combinación de búsqueda que muchos empleados públicos escribirán esta semana antes de hacer el viaje a IFEMA Madrid. Del 20 al 23 de mayo, el Salón Inmobiliario de Madrid celebra una nueva edición en el recinto ferial de Barajas con una oferta más amplia que en años anteriores: vivienda nueva y de segunda mano, cooperativas del sureste, entidades financieras, tasadoras y, por supuesto, las promotoras que comercializan vivienda de protección pública en la Comunidad de Madrid. Para el funcionario o empleado público que lleva meses buscando acceso a una VPPL o VPPB, SIMA es una oportunidad real: decenas de promotoras y gestoras de cooperativas en un solo recinto, sin cita previa, con posibilidad de comparar en tiempo real. Pero también es un escaparate comercial donde el interés del promotor y el interés del comprador no siempre van en la misma dirección.
Este análisis no es una guía de turismo ferial. Es una radiografía de qué oferta de VPP encontrarás realmente en SIMA 2026, qué números resisten la comparación con los módulos oficiales del BOCM y los salarios del convenio, qué preguntas tienes que hacer antes de entregar ningún dato personal, y qué alternativas existen cuando el acceso a la VPP se cierra por el nuevo requisito de empadronamiento que entrará en vigor en julio.
Qué es SIMA 2026 y por qué le interesa a un funcionario
El recinto ferial IFEMA Madrid acoge del 20 al 23 de mayo una nueva edición de SIMA, el mayor evento inmobiliario de España y una de las citas más importantes en el panorama inmobiliario internacional. La diferencia frente a ediciones anteriores está en el contexto: el mercado libre de la Comunidad de Madrid ha alcanzado en mayo de 2026 un precio medio de 6.694 €/m² en la capital, con incrementos interanuales del 18%, y el debate político sobre la vivienda protegida nunca había estado tan vivo como ahora, con el nuevo reglamento de VPP pendiente de aprobación en julio y un Plan de Choque autonómico que promete 15.000 nuevas viviendas a precio asequible en cuatro años. Turismo Madrid
SIMA se divide en cuatro espacios diferenciados: SIMA EXPO, dirigido al comprador particular con oferta residencial directa; SIMAINVEST, orientado al pequeño y mediano inversor; SIMAPRO, foro profesional para promotores, constructoras y consultoras; y SIMA TECH, dedicado al ecosistema proptech. Para el funcionario que busca su primera vivienda habitual, el espacio relevante es fundamentalmente SIMA EXPO. Es el espacio donde se presenta una amplia oferta de vivienda nueva y de segunda mano, así como servicios relacionados, conectando de forma directa a empresas con compradores, inversores y profesionales. El trato directo con promotores, agentes inmobiliarios y expertos del sector permite obtener información detallada y un asesoramiento de gran calidad.
Lo que los folletos de SIMA no cuentan es que una parte significativa de esa oferta residencial no es accesible para un funcionario con ingresos medios que no lleva diez años empadronado en la Comunidad de Madrid. Pero antes de entrar en esa restricción —que es la más importante de todas— conviene entender qué ofrece el mercado de VPP en este momento y qué promotoras y gestoras de cooperativas tienen presencia activa en el sureste madrileño. SIMA
El mapa real de la VPP en el área metropolitana de Madrid en 2026
La vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid se articula en dos modalidades de compra: VPPB (precio básico, para rentas hasta 5,5 veces el IPREM, es decir, hasta 46.200 €/año en 2026) y VPPL (precio limitado, para rentas hasta 7,5 veces el IPREM, hasta 63.000 €/año). Los precios máximos los fija la Resolución de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación publicada en el BOCM cada enero. En 2026, con la actualización del +2,9%, los módulos vigentes son los siguientes:
| Zona | Municipios principales | VPPB máx. €/m² | VPPL máx. €/m² |
|---|---|---|---|
| Zona A | Madrid capital, Alcobendas, Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Boadilla, San Sebastián de Reyes, Tres Cantos | 2.591 €/m² | 2.983 €/m² |
| Zona B | Alcalá de Henares, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Coslada, Alcorcón, Móstoles, Humanes, Valdemoro, Torrejón, Rivas, Parla, Pinto, Aranjuez | 2.234 €/m² | 2.569 €/m² |
| Zona C | Resto de la Comunidad de Madrid | 1.995 €/m² | 2.294 €/m² |
| Anejos Zona A | Garajes en municipios de Zona A | 1.555 €/m² | — |
Fuente: BOCM, Resolución de 30 de enero de 2026.
Para una vivienda de 80 m² útiles, estos módulos producen los siguientes precios máximos orientativos:
| Zona | Tipología | Precio máximo 80 m² (sin anejos) |
|---|---|---|
| Zona A | VPPB | 207.280 € |
| Zona A | VPPL | 238.640 € |
| Zona B | VPPB | 178.720 € |
| Zona B | VPPL | 205.520 € |
| Zona C | VPPB | 159.600 € |
| Zona C | VPPL | 183.520 € |
Estos son los precios máximos que la normativa autoriza. El precio real depende del coste del suelo, la urbanización, la construcción y el margen del promotor o los honorarios de gestión si se trata de una cooperativa. En los desarrollos del sureste madrileño —Los Ahijones, Los Berrocales, Los Cerros, El Cañaveral, Valdecarros— el precio de venta en cooperativa suele acercarse al módulo máximo de zona, porque el coste total del proyecto, una vez repartido entre los socios, deja poco margen de ahorro. Para una VPPB de 242.000 €, las aportaciones a cuenta de los socios serían de entre el 20 y el 25% del precio total, distribuidas en cuotas mensuales durante los 2 o 3 años de construcción, a las que se suma el capital social, que en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid puede oscilar entre 10.000 y 26.000 euros. Ese capital social inicial —que en la teoría cooperativa debería ser simbólico— es uno de los datos que conviene preguntar con precisión en cualquier stand de SIMA. Ahijones Hoy
Qué promotoras y gestoras de cooperativas encontrarás en SIMA 2026
El listado de expositores de SIMA 2026 incluye varios centenares de empresas de todo el arco inmobiliario: promotoras de primera y segunda residencia, agencias, entidades financieras, tasadoras, consultoras y empresas proptech. SIMA reúne a promotoras, propietarios de suelo, agencias, consultoras, tasadoras, constructoras, entidades financieras y empresas del ecosistema proptech para presentar su oferta inmobiliaria y de servicios relacionados.
Entre los actores con presencia activa en el mercado de VPP del sureste madrileño que habitualmente acuden a SIMA se encuentran gestoras de cooperativas como Grupo Ibosa, Asentis, Domo Gestora e Impulsa Gestión Cooperativa. En el plano de la oferta pública, la EMVS Madrid (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo) tuvo presencia en SIMA 2025 para dar a conocer su programa de alquiler asequible y, dado que en 2026 iniciará las obras de las 2.500 viviendas del Plan Suma Vivienda, es previsible que repita presencia. La EMVS Madrid iniciará las obras de 2.500 nuevas viviendas para alquiler asequible en 2026, con 22 nuevas promociones ubicadas en Barajas, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Vicálvaro y Villa de Vallecas. IFEMA MADRID
En el segmento de vivienda libre que bordea los precios de la VPPL pero sin la carga regulatoria, operan en Madrid actores como Actívitas Inversión Inmobiliaria, que tiene stand confirmado en SIMA 2026, junto a otras promotoras medianas centradas en obra nueva en municipios del corredor sur y este. Para el funcionario que busca comparar VPP frente a vivienda libre, la feria es precisamente el mejor lugar para hacer ese ejercicio numérico en tiempo real, con interlocutor delante. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid
En el sureste específicamente, la oferta activa en cooperativa de VPPL que puede aparecer representada en SIMA incluye desarrollos en Los Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros. Promotoras como Asentis tienen activas en los nuevos desarrollos del este de Madrid promociones de 50 viviendas VPPL y 181 viviendas VPPB en régimen de cooperativa en Los Ahijones y Los Cerros respectivamente. Estas son exactamente el tipo de promociones que un funcionario con ingresos entre 1.825 € y 2.950 € netos mensuales necesita evaluar con herramientas objetivas, no solo con el entusiasmo del comercial del stand. Idealista
La tabla que ningún promotor te va a enseñar en su stand
Antes de entrar en ningún stand de SIMA 2026, hay un ejercicio numérico que cualquier funcionario debería tener resuelto. Se trata del esfuerzo hipotecario real: el porcentaje del salario neto que se destinaría a la cuota mensual de la hipoteca para cada promoción de VPP. El Banco de España establece como umbral de sostenibilidad el 30-35% de los ingresos netos. Por encima del 40%, la operación se considera de riesgo financiero elevado.
Los parámetros de referencia para 2026 son: TIN fijo del 3,10% a 30 años y financiación del 80% del precio de compra. Para una vivienda tipo de 80 m² útiles en la Zona A (módulo VPPL 2026: 238.640 €, importe financiado: 190.912 €), la cuota mensual se situaría en torno a 815 €.
| Grupo / Cuerpo | Salario neto ref. 2026 | Cuota VPPL 80m² Zona A | Esfuerzo hipotecario | Valoración BdE |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 €/mes | ~815 € | 27,6% | ✅ Sostenible |
| A2 medio | 2.100 €/mes | ~815 € | 38,8% | ⚠️ Límite |
| C1 | 1.825 €/mes | ~815 € | 44,7% | 🔴 Alto riesgo |
| C2 | 1.550 €/mes | ~815 € | 52,6% | 🔴 Alto riesgo |
| Policía Local Madrid | 2.400 €/mes | ~815 € | 33,9% | ⚠️ Límite |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 €/mes | ~815 € | 41,8% | 🔴 Alto riesgo |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 €/mes | ~815 € | 43,5% | 🔴 Alto riesgo |
| Bomberos Madrid | 2.300 €/mes | ~815 € | 35,4% | ⚠️ Límite |
Fuente: Salarios netos RDL 14/2025 (+1,5%); módulos BOCM 30-01-2026; hipoteca TIN 3,10% a 30 años, financiación 80%.
El resultado es incómodo pero necesario: para la mayoría de los grupos funcionariales de escala C y para buena parte de los cuerpos de seguridad, incluso una VPPL en Zona A —que ya supone un ahorro de entre 150.000 y 200.000 euros respecto al mercado libre— genera un esfuerzo hipotecario que supera los umbrales de riesgo del Banco de España. La situación mejora si la vivienda está en Zona B (módulo VPPL: 205.520 € para 80 m², cuota aproximada de 665 €), pero sigue siendo elevada para los grupos con menor retribución.
Para la Zona B, el mismo ejercicio:
| Grupo / Cuerpo | Salario neto ref. 2026 | Cuota VPPL 80m² Zona B | Esfuerzo hipotecario | Valoración BdE |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 €/mes | ~665 € | 22,5% | ✅ Sostenible |
| A2 medio | 2.100 €/mes | ~665 € | 31,7% | ⚠️ Límite |
| C1 | 1.825 €/mes | ~665 € | 36,4% | ⚠️ Límite |
| C2 | 1.550 €/mes | ~665 € | 42,9% | 🔴 Alto riesgo |
| Policía Local Madrid | 2.400 €/mes | ~665 € | 27,7% | ✅ Sostenible |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 €/mes | ~665 € | 34,1% | ⚠️ Límite |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 €/mes | ~665 € | 35,5% | ⚠️ Límite |
| Bomberos Madrid | 2.300 €/mes | ~665 € | 28,9% | ✅ Sostenible |
Fuente: ídem tabla anterior.
Hay un dato que aún no aparece en estas tablas y que el promotor del stand raramente mencionará por iniciativa propia: el capital social de entrada y las aportaciones previas a la hipoteca, que en los desarrollos del sureste pueden sumar entre 30.000 y 60.000 euros antes de que empiece la construcción. La hipoteca cubre el 80% del precio de compra, pero ese 20% restante más el capital social tiene que pagarse con ahorro propio. Para un funcionario de grupo C con salario de 1.550 €/mes, reunir 50.000 euros de aportación previa en un plazo razonable es el primer obstáculo real, antes de que llegue ninguna cuota hipotecaria.
La barrera que nadie anunciará en SIMA: el requisito de empadronamiento
Hay una variable que no aparece en ningún folleto de SIMA y que puede convertir una visita esperanzadora en una tarde perdida. El nuevo reglamento de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid, cuyo borrador se publicó el 13 de marzo de 2026 y cuya aprobación está prevista para julio, introduce un requisito de empadronamiento previo que cambia las reglas de acceso a la VPP.
El nuevo reglamento en tramitación exige 10 años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid para comprar o acceder en uso propio a una VPP, y 5 años para acceder en régimen de alquiler protegido. La medida afecta a todas las tipologías —VPPB, VPPL, VPPA— y no distingue entre la promoción en la que te hayas inscrito antes o después de la aprobación definitiva, salvo las excepciones expresamente contempladas en el borrador: quienes ya hayan firmado contrato de compraventa, dispongan de título de adjudicación, hayan realizado aportaciones a cuenta del precio, o sean socios de cooperativas que ya hayan desembolsado cantidades destinadas a la compra del suelo o la promoción quedan excluidos del nuevo requisito. FuncioHouse
La paradoja que este reglamento crea es notable. En la misma feria donde las administraciones madrileñas exhiben cifras de producción de vivienda protegida —la Comunidad de Madrid concentra el 53% de toda la construcción con algún tipo de protección que se hace en España, según datos del Plan de Choque 2026/2027— el acceso a esa vivienda se endurece para los funcionarios y empleados públicos desplazados a Madrid que no llevan diez años empadronados. Un policía nacional destinado a Madrid en 2022, un médico del Sistema Nacional de Salud asignado al Hospital La Paz en 2023, un funcionario del Estado transferido a la Subdelegación del Gobierno en 2024: ninguno cumple el requisito en 2026 ni lo cumplirá antes de 2032, 2033 o 2034 respectivamente.
Lo que sí puede ocurrir en SIMA 2026 es que algunos comerciales de cooperativas no mencionen este requisito, o lo mencionen de pasada, porque muchas de las promociones activas tienen todavía el proceso de adjudicación bajo el Decreto 74/2009 vigente. Los funcionarios que se encuentren en tierra de nadie —demasiado «ricos» para el subsidio, demasiado «pobres» para la compra libre— son los que quedan más directamente afectados por este endurecimiento. Antes de comprometerte con ninguna aportación económica en SIMA, conviene preguntar de forma explícita: ¿esta promoción tiene calificación provisional ya otorgada? ¿La adjudicación se producirá bajo el Decreto 74/2009 o bajo el nuevo reglamento? ¿El proceso de adjudicación ya está iniciado antes de la entrada en vigor del nuevo marco? FuncioHouse
Las 10 preguntas que debes hacer en cualquier stand de promotoras VPP en SIMA 2026
No todas las promotoras son iguales ni todas las cooperativas tienen la misma estructura de costes. Estas son las preguntas concretas que conviene hacer en cualquier stand antes de dejar ningún dato personal ni firmar ningún documento de reserva o preacuerdo:
1. ¿Cuál es el precio final estimado total de la vivienda, incluyendo garaje, trastero y anejos? El módulo de 2.591 €/m² solo aplica a la vivienda. El garaje y el trastero tienen módulos distintos y pueden añadir entre 15.000 y 30.000 euros al precio.
2. ¿Cuánto es el capital social de entrada a la cooperativa? En el sureste, este importe puede superar los 20.000 euros. Es dinero que debes tener líquido antes de empezar a pagar cuotas mensuales.
3. ¿Qué pasa si los costes de construcción suben durante la obra? En una cooperativa, esa desviación la repercutes tú. Pregunta si hay un precio fijo cerrado o si el precio es estimado con posibilidad de revisión. En cooperativa, a diferencia de comprar a un promotor, no tienes un precio cerrado: si la construcción se encarece, si los materiales suben o si los tipos de interés del préstamo promotor aumentan, el coste final puede ser mayor del estimado inicialmente.
4. ¿Cuánto tiempo estimo que tardará en entregarse la vivienda? Para los desarrollos del sureste, los plazos reales desde hoy hasta entrega de llaves oscilan entre 4 y 8 años, dependiendo del estado de las licencias y la reparcelación. Valdecarros, el mayor de todos, tiene previsto completar la reparcelación antes del verano de 2026, pero las primeras entregas no se esperan antes de 2031-2032. Ahijones Hoy
5. ¿Bajo qué normativa se va a producir la adjudicación de las viviendas? Esta es la pregunta crítica en el contexto del nuevo reglamento. Si la calificación definitiva no está otorgada todavía, la adjudicación podría caer bajo el nuevo marco con el requisito de 10 años de empadronamiento.
6. ¿Está la promoción en suelo ya reparcelado y con licencia de obras concedida, o solo con licencia solicitada? Hay diferencias importantes entre «licencia en tramitación» y «licencia concedida». Una licencia en tramitación puede demorarse 12 o 24 meses más.
7. ¿Qué gestora administra la cooperativa y cuál es su honorario de gestión? Las gestoras como Ibosa, Asentis o Domo cobran entre el 5% y el 10% del coste total del proyecto. Ese honorario lo pagan los socios y forma parte del precio final.
8. ¿Cuál es el régimen de la calificación: temporal a 15 años o indefinida? Bajo el Decreto 74/2009 vigente, las viviendas protegidas tienen calificación temporal de 15 años. Al cabo de ese plazo, el titular puede solicitar la descalificación y vender al precio de mercado libre. Esto es un dato importante para quien compra como inversión patrimonial a largo plazo, porque la vivienda sí se puede revalorizar.
9. ¿Cuál es el proceso de baja como socio si mis circunstancias cambian? Si te quedas en paro, te trasladan o simplemente cambias de planes, necesitas saber si puedes recuperar tus aportaciones y en qué plazos.
10. ¿Qué entidad financiera tiene formalizada la financiación del préstamo promotor? Una cooperativa sin financiación del promotor ya cerrada es una cooperativa que aún tiene un riesgo significativo de no salir adelante.
El contexto que SIMA no puede resolver: el mercado libre sigue subiendo
Incluso con todo lo anterior resuelto, el funcionario que salga de SIMA 2026 con un contrato de preacuerdo de cooperativa tendrá que integrar en su análisis una variable que no depende del promotor: el tiempo. La vivienda libre en la Comunidad de Madrid ha subido un 14,7% interanual en 2026, según datos de Fotocasa y Tinsa. En Madrid capital, el precio medio ya supera los 6.694 €/m². En municipios del corredor sur como Getafe, Coslada o Alcalá de Henares —Zona B en los módulos VPP— el mercado libre ha crecido entre un 22% y un 30% en doce meses, llegando a los 2.700-2.900 €/m², valores que en algunos casos ya están próximos al módulo VPPL de la zona.
Esta convergencia entre precios libres y módulos VPP en la segunda corona metropolitana es una señal de alarma que el sector lleva meses señalando. Cuando el precio libre y el precio protegido se acercan, la ventaja económica de la VPP disminuye y los promotores tienen menos incentivos para construir vivienda protegida en lugar de libre. El actual desequilibrio estructural entre oferta y demanda está intensificando la tensión en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, y las colaboraciones público-privadas y el desarrollo de vivienda asequible se perfilan como soluciones esenciales para equilibrar oferta y demanda garantizando la viabilidad económica de los proyectos.
Para el funcionario, esto se traduce en una ecuación concreta: cuanto más tarde en tomar una decisión, más caro estará el mercado libre y posiblemente también los módulos VPP en la siguiente actualización del BOCM. Pero ir a SIMA con prisa y sin información es el camino más directo a comprometer dinero en una operación que no se ajusta a tu situación real. Economía 3
Qué oferta de alquiler público encontrarás en SIMA y qué significa realmente
Junto con la VPP en compra, SIMA 2026 incorpora una representación significativa del alquiler protegido, tanto desde la vertiente pública —EMVS Madrid con sus promociones BTR bajo el Plan Suma Vivienda— como desde la privada, con fondos institucionales como Carlyle/Q-Living que están construyendo viviendas VPPL en Los Berrocales destinadas a alquiler asequible con módulos regulados. El Ayuntamiento de Madrid ha licitado la segunda fase del Plan Suma Vivienda para la construcción de más de 600 viviendas destinadas a alquiler asequible en Los Ahijones y Los Berrocales.
Antes de interesarte por cualquier oferta de alquiler protegido en SIMA, hay tres preguntas que convienen tener claras: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid
Primero, ¿es alquiler con opción a compra o alquiler puro? La modalidad VPPA OC permite que el 50% de las rentas pagadas durante 7 años se descuente del precio final de compra. El alquiler BTR de fondos privados, en cambio, es alquiler sin opción de compra: pagas durante años sin acumular patrimonio.
Segundo, ¿cuánto es la renta máxima regulada? Los módulos VPPL 2026 producen rentas máximas de alquiler que, para una vivienda de 70 m² en Zona A, se sitúan en torno a los 800-950 euros mensuales. Eso está muy por debajo del alquiler libre equivalente en Madrid capital (~1.100 €/mes para 70 m², según datos de Fotocasa de mayo 2026), pero no siempre muy por debajo del alquiler en los municipios de segunda corona, donde el mercado libre en 80 m² ronda los 750-950 €.
Tercero, ¿cuál es la duración del contrato y qué pasa al finalizar? El alquiler protegido de los fondos BTR suele tener contratos de 5 a 7 años con posibilidad de renovación, pero no garantía de continuidad indefinida. Para quien busca estabilidad residencial a largo plazo como la que da la propiedad, el alquiler regulado no es equivalente aunque los números mensuales se acerquen.
La alternativa que no estará en ningún stand de SIMA: la cooperativa de precio libre
Existe un camino para acceder a vivienda nueva en Madrid a precio por debajo del mercado libre sin estar sujeto al requisito de empadronamiento de la VPP. Se trata de la cooperativa de vivienda libre de precio de coste, el modelo que trabajamos en FuncioHouse a través de nuestra alianza con PSF (Policías sin Fronteras S. Coop.).
La diferencia fundamental respecto a las cooperativas de VPP que encontrarás en SIMA es que no tiene precio topado por el BOCM, pero tampoco tiene el requisito de empadronamiento ni los límites de ingresos de la VPP. En una cooperativa de precio de coste, el socio paga exactamente lo que cuesta construir la vivienda —suelo, urbanización, materiales, gestión—, sin margen de promotor. En Madrid, ese diferencial respecto al precio del mercado libre suele oscilar entre el 20% y el 35% según la zona.
Para un policía nacional destinado a Madrid en 2024, para un funcionario del Estado que llevará cuatro años en la región cuando se adjudiquen los proyectos de Valdecarros, para un docente interino que no puede predecir si seguirá en la misma comunidad cuando lleguen las llaves de una cooperativa VPP: el modelo cooperativo de precio libre no depende de la normativa de acceso protegido. Permite acceder a vivienda nueva de calidad a precio de coste, con la seguridad de una gestora especializada y sin la incertidumbre de los requisitos administrativos que pueden cambiar entre la preinscripción y la adjudicación. FuncioHouse
Si tienes pensado ir a SIMA y quieres comparar esta alternativa con lo que encuentres en la feria, en FuncioHouse puedes consultar los proyectos activos de PSF antes de ir. Así vas a SIMA con los números del mercado cooperativo libre como referencia, no solo con los módulos VPP.
Lo que nadie te dirá en SIMA sobre los precios del mercado libre en 2026
SIMA no es solo una feria de VPP. La mayor parte del stand-space está ocupada por promotoras de vivienda libre y segunda mano. Para un funcionario, esto tiene una utilidad concreta: permite entender el diferencial real entre mercado libre y protegido en un momento en que los precios llevan tres años subiendo a dos dígitos.
Los datos de mercado de mayo de 2026, consolidados a partir de los informes de Fotocasa, Tinsa e Idealista, muestran la siguiente fotografía en los municipios más demandados por funcionarios en la Comunidad de Madrid:
| Municipio | Precio libre €/m² (may. 2026) | Variación anual | Módulo VPP Zona | Diferencial libre vs. VPP |
|---|---|---|---|---|
| Madrid capital | 6.694 €/m² | +18% | Zona A (2.983 VPPL) | −3.711 €/m² |
| Getafe | ~2.900 €/m² | +28% | Zona B (2.569 VPPL) | −331 €/m² |
| Coslada | ~2.800 €/m² | +30% | Zona B (2.569 VPPL) | −231 €/m² |
| Alcalá de Henares | ~2.700 €/m² | +23% | Zona B (2.569 VPPL) | −131 €/m² |
| Fuenlabrada | ~2.400 €/m² | +22% | Zona B (2.569 VPPL) | +169 €/m² (*) |
| Valdemoro | ~2.300 €/m² | +25% | Zona B (2.569 VPPL) | +269 €/m² (*) |
| Humanes | ~2.100 €/m² | +43% | Zona B (2.569 VPPL) | +469 €/m² (*) |
| Aranjuez | ~2.263 €/m² | — | Zona B (2.569 VPPL) | +306 €/m² (*) |
Fuente: Fotocasa/Tinsa/Idealista, mayo 2026; BOCM módulos VPP enero 2026. (*) Los municipios marcados con asterisco presentan en este momento precios de mercado libre inferiores al módulo VPPL, lo que indica que la VPP no ofrece ventaja económica directa en compra libre nueva, aunque sí en las condiciones de acceso.
El dato de Fuenlabrada, Valdemoro, Humanes y Aranjuez merece atención especial: en estos municipios el precio de mercado libre ya está por debajo del módulo VPPL autorizado. Esto no significa que la VPP deje de ser interesante —puede haber diferencias en calidad, ubicación o condiciones financieras— pero sí que el diferencial de precio que históricamente justificaba el coste administrativo del acceso protegido ha desaparecido en esas localidades. Un promotor privado puede ofrecer vivienda libre a precio equivalente o inferior sin ninguna de las restricciones de la VPP. Este es el tipo de análisis que raramente encontrarás en el stand de una cooperativa de VPP.
Programas de ayuda a la compra que conviene conocer antes de SIMA
Antes de llegar a SIMA, conviene también tener claro qué programas de ayuda están vigentes en 2026, porque condicionan la financiación que puedes obtener y, por tanto, el precio máximo de vivienda que puedes valorar.
Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid): aval del 100% del precio para menores de 40 años y familias numerosas, del 95% para compradores de 40 a 45 años y del 90% para compradores de 45 a 50 años. El precio máximo de la vivienda no puede superar los 425.000 euros. Este programa es compatible con la compra de VPP y elimina la necesidad de disponer del 20% de aportación inicial, aunque no elimina el requisito del capital social de la cooperativa.
Aval ICO (estatal): precio máximo de 325.000 euros en la Comunidad de Madrid y límite de ingresos de 37.800 euros individuales anuales. Es compatible con la compra de VPP pero no con vivienda libre que supere el umbral de precio.
Para un funcionario de grupo C que quiera acceder a una VPPB de Zona A con un precio aproximado de 207.000 euros: la combinación de Mi Primera Vivienda + VPP puede ser la única vía de acceso viable, dado que el 20% de aportación inicial representaría más de 40.000 euros. Con el aval autonómico, la hipoteca puede cubrir hasta el 100% y el capital social inicial se convierte en el único desembolso previo significativo.
Conclusión: ir a SIMA 2026 con los ojos abiertos
SIMA 2026 es, para el funcionario que busca vivienda en Madrid, una oportunidad real de reunir en pocas horas la información que normalmente requeriría semanas de búsqueda online y llamadas a distintas gestoras. Hay oferta de VPP en los desarrollos del sureste, hay entidades financieras que pueden informar sobre hipotecas y avales, y hay profesionales con quienes hacer preguntas directas.
Pero hay tres cosas que SIMA no puede resolver por sí solo: la restricción del requisito de empadronamiento que cerrará el acceso a la VPP para muchos funcionarios desplazados a Madrid, la brecha entre los salarios de la función pública y el coste real de una vivienda protegida para los grupos de escala C, y el hecho de que el capital social de entrada —que puede superar los 25.000 euros— no está incluido en ninguna hipoteca.
Si eres funcionario o empleado público y antes de ir a SIMA quieres tener una referencia de los proyectos de cooperativa de precio libre que gestionamos en FuncioHouse en alianza con PSF, escríbenos a través de nuestro formulario de contacto. El acceso a la vivienda no tiene que empezar y terminar en un stand de feria.
Fuentes: SIMA 2026, IFEMA Madrid, simaexpo.com – Listado de empresas 2026, BOCM Resolución 30-01-2026 – Módulos VPP 2026, EMVS Madrid – Plan Suma Vivienda, Fotocasa / Tinsa / Idealista – Precios mercado libre mayo 2026, Comunidad de Madrid – Plan de Choque Vivienda 2026/2027, Banco de España – Umbrales de esfuerzo hipotecario, Ahijones Hoy – Precios vivienda protegida y capital social, RDL 14/2025 – Retribuciones función pública +1,5%
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