Antes de ir a SIMA 2026, hay datos sobre los precios reales de la VPP que ningún promotor va a contarte en el stand de IFEMA. No porque mientan —la mayoría da cifras correctas—, sino porque el precio que aparece en el folleto y el precio que pagas al firmar la escritura son dos números distintos. Este artículo desgrana esa diferencia antes de que llegues al salón el 20 de mayo.
SIMA 2026 se celebra del 20 al 23 de mayo en IFEMA Madrid. Es la feria de referencia del sector residencial en España y el lugar donde la mayoría de las promotoras de VPP presentan sus proyectos al público. También es el lugar donde se generan más malentendidos sobre qué cuesta realmente acceder a una vivienda protegida en Madrid.
SIMA 2026 precios VPP: el módulo que verás en los folletos
El módulo VPP es el precio máximo legal por metro cuadrado útil que puede cobrar un promotor por una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. Lo fija la Dirección General de Vivienda mediante resolución anual publicada en el BOCM. La actualización de enero de 2026 —con una subida del 2,9% respecto a 2025 conforme al IPC de diciembre— dejó los módulos en las siguientes cifras, según la Comunidad de Madrid:
| Tipo | Zona A (Madrid capital y municipios grandes) | Zona B | Zona C (resto CAM) |
|---|---|---|---|
| VPPB | ~2.350 €/m² útil | ~2.100 €/m² útil | ~1.850 €/m² útil |
| VPPL | ~2.650 €/m² útil | ~2.350 €/m² útil | ~2.100 €/m² útil |
Precios máximos orientativos según Resolución DGVR enero 2026 (BOCM). Los módulos exactos varían por municipio y calificación. Consultar siempre la cédula provisional del proyecto.
Un piso de 90 m² útiles de VPPL en Zona A tendría un precio máximo de escritura de unos 238.500 euros. Ese es el número que el promotor puede poner en el folleto. Pero no es lo que vas a pagar.
Lo que el folleto no incluye: el capital social
En las cooperativas de vivienda —que son el modelo dominante en las VPP de los nuevos desarrollos del sureste: Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros— existe una figura llamada capital social. En teoría es la aportación que haces para convertirte en socio de la cooperativa: una cantidad pequeña y simbólica, reembolsable si te das de baja.
En la práctica, en los desarrollos actuales del sureste de Madrid, el capital social no es simbólico. Según datos publicados por Ahijones Hoy con datos de febrero de 2026, en promociones de Los Cerros, Los Ahijones y Los Berrocales se están solicitando capitales sociales de entre 10.000 y más de 25.000 euros. Este importe no está regulado, no forma parte del precio máximo legal, no está avalado como las aportaciones a cuenta y, en muchos casos, no es recuperable si la cooperativa no entrega la vivienda.
Resultado: el precio real de entrada de una VPPB de 242.000 euros puede ser:
| Concepto | Importe orientativo | ¿Está regulado? | ¿Está avalado? |
|---|---|---|---|
| Precio escritura (módulo VPPB) | ~242.000 € | ✅ Sí | ✅ Sí |
| Aportaciones a cuenta (20–25%) | 48.400–60.500 € | ✅ Sí (máximo) | ✅ Sí (Ley 20/2015) |
| Capital social cooperativa | 10.000–25.000 € | ❌ No | ❌ No |
| Gastos compraventa (IVA reducido + AJD + notaría) | ~13.000–15.000 € | ❌ No (fiscalidad) | ❌ No |
| Desembolso inicial real | ~71.000–100.000 € | — | — |
El promotor en SIMA te mostrará el precio de escritura. El capital social aparecerá, si aparece, en letra pequeña o en la reunión informativa posterior. Preguntarlo directamente antes de reservar es imprescindible.
Las cuatro preguntas que debes hacer en cada stand
Llevar estas preguntas preparadas antes de ir a SIMA 2026 marca la diferencia entre comparar proyectos de verdad y comparar folletos:
1. ¿Cuál es el precio máximo de escritura por metro cuadrado útil? No el precio «orientativo» ni el «precio desde». El precio que figura en la cédula de calificación provisional, expresado en €/m² útil. Es el único comparable entre proyectos.
2. ¿Cuánto es el capital social y en qué condiciones es recuperable? Si no te lo dicen en el stand, pídelo por escrito antes de hacer ninguna reserva. Una diferencia de 15.000 euros en capital social entre dos proyectos similares es una diferencia real que el módulo regulado no recoge.
3. ¿Las aportaciones a cuenta están avaladas conforme a la Ley 20/2015? Esta ley obliga a que las cantidades aportadas a cuenta del precio de la vivienda estén garantizadas mediante aval bancario o seguro de caución. Si el promotor no puede mostrarte el aval, es una señal de alerta.
4. ¿Cuál es el plazo de calificación y qué ocurre cuando caduca? Las VPP en Madrid tienen un período de protección de 15 años (VPPB) o 30 años (VPPL) según el régimen. Cuando caduca, la vivienda puede salir al mercado libre. Si compras hoy una VPPB, en 2041 tu vecino puede vender al precio libre de mercado. Ese dato afecta al valor residual de tu vivienda y a tu hipoteca.
El esfuerzo hipotecario real: lo que el módulo no cuenta
Incluso con el precio regulado, la cuota mensual puede ser inasumible para buena parte del funcionariado madrileño. Aplicando TIN fijo 2,85% a 30 años sobre el 80% del precio de escritura de una VPPL de 90 m² en Zona A (~238.500 €):
| Perfil | Sueldo neto/mes | Cuota (80%, 30 a.) | % esfuerzo | Umbral BdE |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.650 € | 791 € | 29,8 % | 🟢 Sostenible |
| A2 medio | 2.100 € | 791 € | 37,7 % | 🟡 Ajustado |
| C1 | 1.750 € | 791 € | 45,2 % | 🟠 Esfuerzo alto |
| C2 | 1.500 € | 791 € | 52,7 % | 🔴 Inaccesible |
| Policía Local Madrid | 2.200 € | 791 € | 36,0 % | 🟡 Ajustado |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 791 € | 40,6 % | 🟠 Esfuerzo alto |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.900 € | 791 € | 41,6 % | 🟠 Esfuerzo alto |
| Bomberos Madrid | 2.050 € | 791 € | 38,6 % | 🟡 Ajustado |
Base: 238.500 € precio escritura VPPL 90 m² Zona A. Hipoteca 80%: 190.800 €, TIN fijo 2,85%, 30 años, sistema francés. Umbral Banco de España: 35% ingreso neto. 🟢 <35% · 🟡 35–45% ajustado · 🟠 45–55% alto · 🔴 >55% inaccesible.
La VPP mejora notablemente el acceso respecto al mercado libre —que para los mismos perfiles resultaba inaccesible en 6 de 8 casos—, pero sigue siendo esfuerzo alto o inaccesible para C1, C2 y Guardia Civil. Y esto es sobre el precio de escritura: sin sumar el capital social ni los gastos de la compraventa.
La alternativa cooperativa que sí está fuera del módulo
Existe una vía que no aparecerá en los stands de SIMA porque no es un producto de promotora: la cooperativa de vivienda a precio de coste sin calificación VPP. Al no solicitar la calificación protegida, este modelo no está sujeto al módulo regulado pero tampoco a sus restricciones: no hay período de protección que caduque, no hay requisito de empadronamiento y el precio final refleja el coste real de construcción sin margen de promotor.
El diferencial respecto al mercado libre suele oscilar entre el 20% y el 35% según la zona, según datos del propio sector cooperativo. No es la solución para todos los perfiles —requiere capacidad de ahorro durante la fase de construcción— pero es la alternativa estructural para quienes no cumplen los requisitos de la VPP o prefieren evitar la incertidumbre de la caducidad de la calificación protegida.
En FuncioHouse trabajamos con la alianza PSF Policías Sin Fronteras para canalizar el acceso de funcionarios a este modelo cooperativo en Madrid. Si quieres conocer las opciones disponibles antes o después de SIMA, consúltanos sin compromiso en nuestra página de contacto.
También puedes repasar nuestra guía completa para funcionarios antes de ir a SIMA 2026 y el análisis de qué promotoras de VPP estarán en IFEMA y qué ofrecen.
Fuentes: Comunidad de Madrid (módulos VPP enero 2026), Ahijones Hoy (capital social cooperativas 2026), IFEMA SIMA 2026, Observatorio de la Vivienda Funciohouse.
