Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 23 de abril de 2026
Del 20 al 23 de mayo, el Pabellón 4 de IFEMA Madrid acogerá la 26.ª edición del SIMA. Las promotoras VPP en SIMA 2026 son la única razón por la que un funcionario debería plantearse acudir: entre más de 350 expositores y 17.000 viviendas en catálogo, el grueso de la oferta es vivienda libre, vacacional o de inversión. La protegida es una fracción —pero existe, y en algunos casos merece atención. Este análisis cruza los datos de expositores confirmados, las calificaciones VPP vigentes en el sureste de Madrid y los módulos actualizados en el BOCM en enero de 2026 para ofrecer al lector funcionario un mapa real de lo que encontrará, y de lo que no encontrará, en los stands.
Qué es el SIMA y por qué importa a funcionarios (con matices)
El SIMA 2026 reunirá más de 170 expositores en su modalidad expo y superará las 17.000 viviendas ofertadas al público SIMA según los datos de la organización. El evento convoca a promotoras, propietarios de suelo, agencias, consultoras, tasadoras, constructoras, entidades financieras y empresas del ecosistema proptech, con el objetivo declarado de conectar oferta, capital y demanda en torno a la vivienda asequible. IFEMA MADRID
La realidad es más prosaica: el SIMA es, en primera instancia, una feria de negocio inmobiliario. La «vivienda asequible» que protagoniza el discurso de sus organizadores incluye VPP del sureste de Madrid, pero también segunda residencia en Marbella, apartamentos en Punta Cana y promociones de lujo en Donostia. Para un funcionario con rentas medias que busca primera residencia en Madrid capital o su corona metropolitana, la señal útil se encuentra en un subconjunto pequeño del catálogo total.
Ese subconjunto —las promotoras con VPP activa en Madrid que asistirán a SIMA— es exactamente lo que este artículo mapea.
Los módulos VPP en 2026: el techo de precio que toda promotora debe respetar
Antes de analizar la oferta concreta, conviene fijar el marco regulatorio. Los precios máximos de venta de la vivienda protegida en Madrid corresponden a la actualización publicada el 30 de enero de 2026 en el BOCM, con una subida del 2,9% respecto a 2025 conforme a la variación del IPC de diciembre de 2025. Ahijones Hoy
Los módulos vigentes para Madrid capital y municipios de Zona A (Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos) son:
| Tipología | Precio máx. vivienda (€/m² útil) | Garaje/trastero (€/m² útil) |
|---|---|---|
| VPPB — Zona A | 2.591,64 | 1.554,98 |
| VPPL — Zona A | 2.983,03 | 1.789,82 |
| VPPB — Zona B | 2.231,98 | 1.339,19 |
| VPPL — Zona B | 2.570,48 | 1.542,29 |
Fuente: Resolución de 19 de enero de 2026, BOCM 30/01/2026. Zona B incluye Coslada, Parla, Alcorcón, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Móstoles, entre otros.
El diferencial con el mercado libre es la clave del interés de estas viviendas. Con los precios del mercado libre por encima de 4.500 €/m² de media en Madrid capital, una VPPB a 2.591 €/m² supone un ahorro que puede superar los 100.000 euros en una vivienda de tamaño medio. Ahijones Hoy Si la compra es vía cooperativa —modalidad habitual en los nuevos desarrollos—, el ahorro adicional del 10-15% por eliminación del margen de promotor amplía aún más esa brecha.
La contrapartida estructural es conocida: las viviendas protegidas del Decreto 74/2009 tienen un periodo de protección de 15 años; transcurrido ese plazo, el propietario puede solicitar la descalificación y la vivienda pasa a ser libre Ahijones Hoy, lo que convierte el ahorro en temporal para el parque público pero es irrelevante para el comprador individual que busca su vivienda habitual.
Las promotoras con VPP que estarán en SIMA 2026
El catálogo oficial de expositores de SIMA 2026, accesible en simaexpo.com/empresas, supera los 350 registros a fecha de este análisis. La mayoría corresponde a promotoras de vivienda libre, inversión turística y servicios inmobiliarios. Las promotoras con VPP activa en el área de Madrid que tienen presencia confirmada o historial consolidado de participación en SIMA son las siguientes:
Neinor Homes — Habitat (stand SIMA EXPO)
Neinor Homes es la plataforma promotora líder en España por volumen. En SIMA 2025, Neinor incorporó a su espacio las promociones más emblemáticas de Habitat en la Comunidad de Madrid, entre ellas Habitat Parque Ahijones y Habitat Paseo Berrocales, en dos de los ámbitos de expansión más relevantes de la capital, además de Habitat La Encina en Tres Cantos y Habitat Ronda de Segovia en el centro de Madrid. Neinor Homes Para 2026, el portfolio integrado Neinor-Habitat previsiblemente repetirá este esquema, con proyectos en Los Ahijones y Los Berrocales.
Lo relevante para el funcionario: las promociones de Habitat en los nuevos desarrollos incluyen tanto vivienda libre como VPP. El precio y la tipología exacta (VPPB o VPPL) hay que verificarlo stand por stand, ya que los precios de las parcelas de vivienda libre en el sureste han superado los 4.000 €/m² con subidas del 12,3% interanual en Los Ahijones FuncioHouse, muy por encima del módulo VPP.
Grupo Ibosa — cooperativas en Berrocales, Cerros y Valdecarros
Grupo Ibosa arrancó 2025 con una bolsa de terrenos y promociones para cerca de 1.300 hogares, todos ellos protegidos y en Madrid, como parte de su plan estratégico para promover en régimen de cooperativa 3.000 viviendas asequibles antes de finales de 2026. Grupo Ibosa
Sus proyectos activos en VPP en los nuevos desarrollos son los más completos del mercado cooperativo privado: en Los Berrocales gestiona los residenciales Albali (323 viviendas, VPPB y VPPL), Sextans, Octantis y Serpens; en Los Cerros, Meissa (185 VPPB) y otro solar VPPL en la Etapa 2; en Valdecarros, Bosón (122 VPPB) y Volans (113 VPPL). Actualmente gestiona más de 700 viviendas protegidas en áreas estratégicas como Los Berrocales, Los Cerros y Valdecarros. Grupo Ibosa
Ibosa ha estado presente en SIMA de forma recurrente y es uno de los actores con más superficie de VPP en comercialización activa. Para el funcionario que busca VPPB o VPPL en cooperativa, su stand es la referencia más completa de la feria.
Culmia — Plan Suma Vivienda (alquiler asequible)
Culmia participa en el Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento de Madrid como adjudicataria de tres lotes, donde construirá 757 viviendas de alquiler asequible en Los Berrocales y Los Ahijones, con una inversión de 116 millones de euros, utilizando el sistema de construcción industrializada Ávita, con inicio de obras en 2026 y primeras entregas previstas antes del verano de 2028. Culmia
El modelo de Culmia en estos desarrollos es build-to-rent con precio regulado (VPPL en alquiler), no compra directa. Para funcionarios que no cuenten con ahorro previo suficiente para la entrada de una cooperativa —lo que excluye a buena parte de las escalas C1 y C2— el alquiler protegido de Culmia puede ser la opción más realista en el corto plazo.
Asentis — promociones VPPL en Los Ahijones y Los Cerros
Asentis es una de las gestoras de cooperativas más activas en el sureste. Su promoción Ahijones Horizon II ofrece 50 viviendas VPPL en régimen de cooperativa en Los Ahijones, diseñadas para familias; en Los Cerros, Los Cerros Horizon contempla 181 viviendas VPPB de 3 dormitorios en régimen cooperativo. Idealista
Los proyectos de Asentis son especialmente relevantes para funcionarios de perfil A2 y A1 que buscan tipologías de 3 dormitorios en VPPB, ya que combinan precio de módulo con el ahorro cooperativo y se ubican en desarrollos con calendario de urbanización avanzado.
Único Homes — Berrocales, Cerros y Alcorcón
Único Homes comercializa actualmente vivienda VPPL en Los Berrocales a través de su promoción Iris, y tiene previsto iniciar próximamente la comercialización de nuevas promociones VPPL y VPPB en Los Ahijones, Los Cerros y Alcorcón. Unicohomes Su propuesta diferencial es la combinación de eficiencia energética y zonas comunes de calidad dentro del régimen protegido.
Aurora Homes — VPPB en Los Cerros
Aurora Homes es una promotora especializada exclusivamente en VPPB. Gestiona varias promociones en Los Cerros y actúa como gestora de cooperativas. A diferencia de otras comunidades autónomas, en Madrid no es necesario inscribirse en un registro previo para optar a una VPPB; el proceso es más directo: elegir una promoción, verificar el cumplimiento de requisitos de ingresos y formalizar la operación. Aurora Homes
Lo que los promotores no te contarán en el stand: el filtro del ahorro previo
Ningún stand del SIMA exhibirá con claridad el dato más relevante para un funcionario medio: la cantidad de dinero que hay que tener ahorrado antes de poder entrar en una cooperativa de VPP. El precio de módulo regulado se presenta como el precio final, pero la realidad es que en una cooperativa se exige una aportación de capital social durante la fase de construcción que precede a la hipoteca.
Como ya calculamos en nuestro análisis de esfuerzo hipotecario en el sureste de Madrid, un funcionario C1 que quiera entrar en una VPPB necesita entre 54.000 y 80.000 euros en efectivo antes de que empiece la obra; con un sueldo neto de 1.450 €/mes, reunir esa cantidad lleva entre 6 y 10 años de ahorro íntegro, lo que en la práctica hace la vía inaccesible sin herencia, donación familiar o segunda fuente de ingresos. FuncioHouse
Las escalas que sí pueden acceder a la cooperativa VPP en condiciones razonables son A2 con antigüedad, A1, y cuerpos de seguridad con complementos específicos. Los cuerpos con mayor capacidad adquisitiva dentro del funcionariado de Madrid son:
| Colectivo | Salario bruto anual orientativo | Posición ante VPPB cooperativa |
|---|---|---|
| A1 con complementos (técnico superior) | ~38.000–45.000 € | Accesible en VPPL, ajustado en VPPB si solo un ingreso |
| A2 medio | ~30.000–35.000 € | Accesible en VPPB con ahorro previo de 5-7 años |
| C1 | ~24.000–27.000 € | Difícil; requiere segunda renta o apoyo familiar |
| C2 | ~19.000–23.000 € | Inaccesible en primera residencia sin unidad dual |
| Policía Local Madrid | ~36.000–46.000 € | Accesible en VPPL; complementos del Ayuntamiento son los más altos del sector público madrileño |
| Policía Nacional Escala Básica | ~28.000–34.000 € | Accesible en VPPB; esfuerzo ajustado |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | ~26.000–32.000 € | Similar a Policía Nacional; sensible al estado civil |
| Bomberos Madrid | ~30.000–36.000 € | Accesible en VPPB según antigüedad y turno |
Cálculo sobre hipoteca fija a 30 años, TIN 2,5% (referencia mercado abril 2026), financiación del 80% del precio de módulo Zona A. Incluye capital social cooperativo estimado entre 40.000 y 80.000 € según la fase y el promotor. Umbral sostenible: cuota hipotecaria ≤ 35% del salario neto mensual.
El tipo de interés de referencia utilizado en esta tabla corresponde al mercado hipotecario para funcionarios en 2026: en febrero de 2026, los intermediarios hipotecarios especializados en funcionarios conseguían hipotecas a tipo fijo del 2,25% TIN al 100% de financiación Futur Finances. Para el 80% estándar de una VPP, el rango se sitúa entre el 2,3% y el 2,7% TIN fijo a 30 años con bonificaciones habituales.
El contexto que el SIMA no pondrá en los stands
Hay tres realidades estructurales que ningún promotor verbalizará durante la feria:
Primera: el nuevo reglamento de VPP exigirá 10 años de empadronamiento. Como analizamos en profundidad en nuestra entrada sobre el nuevo reglamento de vivienda protegida, la Comunidad de Madrid tiene previsto aprobar en julio de 2026 un nuevo reglamento que exigirá 10 años de empadronamiento para comprar VPP y 5 para alquilarla. Ningún promotor en SIMA alertará de esto. El borrador existe y está en tramitación. Si te incorporaste recientemente a un puesto en Madrid por oposición o traslado, este dato puede cambiar todo tu planteamiento.
Segunda: la calificación VPP dura 15 años, no es permanente. Las viviendas que compres hoy en Berrocales o Los Ahijones podrán solicitar descalificación en 2040. Para el comprador individual no es un problema inmediato, pero para el parque de vivienda asequible de la región es un problema estructural que ningún stand de SIMA mencionará.
Tercera: el pipeline es real pero el ritmo de entrega no. ASPRIMA estima que en 2026 se comercializarán 522 viviendas en Los Ahijones, con crecimiento hasta 2.742 en 2031 Nuevo Sureste. Las promociones que se presentan en SIMA como «disponibles» tienen calendarios de entrega entre 2028 y 2031. Ir a SIMA a buscar vivienda para el corto plazo es, en la mayoría de los casos, un malentendido del mercado.
Qué hacer si vas a SIMA como funcionario
Si tu perfil encaja en las tablas anteriores y quieres aprovechar la visita, estas son las preguntas concretas que debes hacer en cada stand con VPP:
Sobre el precio real: ¿Cuál es el precio total incluyendo garaje, trastero y capital social de cooperativa? ¿El precio anunciado es el de módulo o hay elementos fuera del precio regulado?
Sobre el calendario: ¿Cuándo está prevista la escrituración? ¿Existe riesgo de desviación por licencia de obras o urbanización pendiente?
Sobre los requisitos de acceso: ¿Tiene la promoción alguna reserva para colectivos específicos (discapacidad, familia numerosa)? ¿Ya conocen el borrador del requisito de empadronamiento de 10 años?
Sobre la financiación: ¿La promotora tiene acuerdos con entidades financieras específicas para la cooperativa? ¿Qué porcentaje del precio total hay que tener ahorrado antes de solicitar la hipoteca?
El modelo cooperativo PSF: sin módulos de protección temporal
Si tu lectura de este artículo concluye que la VPP del sureste implica demasiadas restricciones —o que tu antigüedad de empadronamiento no llegaría a los 10 años exigidos por el nuevo reglamento—, la alternativa es el modelo cooperativo en precio de coste sin calificación VPP.
En FuncioHouse trabajamos con la cooperativa PSF (Policías sin Fronteras), orientada específicamente a funcionarios y empleados públicos de la Comunidad de Madrid. El modelo opera al precio de coste de construcción —sin margen de promotor, sin calificación temporal de 15 años y sin el requisito de empadronamiento previo—, lo que lo sitúa como la vía más directa para colectivos como los Cuerpos de Seguridad del Estado, Fuerzas Armadas, cuerpos de emergencias y resto del funcionariado civil.
Para entender cómo funciona el modelo en detalle antes de acudir a SIMA con otro parámetro de comparación, puedes leer nuestra guía de gestoras de cooperativas de vivienda en Madrid.
Fuentes: Resolución módulos VPP 2026 — BOCM 30/01/2026 · SIMA 2026 — simaexpo.com · ASPRIMA — comercialización Los Ahijones · Grupo Ibosa — vivienda protegida Madrid · Culmia — Plan Suma Vivienda · Neinor Homes — SIMA 2025 · Comunidad de Madrid — Vivienda protegida nueva construcción
