Euríbor máximo 2026: se dispara al 2,947% y el respiro del funcionario dura doce días

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 25 de julio de 2026

El euríbor máximo 2026 ya tiene fecha y cifra: el 23 de julio el índice se disparó hasta el 2,947%, su nivel más alto desde octubre de 2024. Hace apenas doce días titulábamos que el euríbor daba un "primer respiro". El respiro ha durado lo que tardó el Banco Central Europeo en reunirse. Para el funcionario con hipoteca variable, la revisión de este otoño vuelve a doler.

Qué ha pasado en doce días

El giro tiene un responsable directo. El BCE se reunió el 23 de julio y mantuvo los tipos en el 2,25%, después de la subida de 25 puntos básicos que había aplicado en junio —la primera en casi tres años—. El mercado, que esperaba el inicio de las bajadas, se encontró con lo contrario: un banco central en guardia por la inflación energética derivada de la escalada en Oriente Medio. El euríbor, que anticipa las expectativas de tipos, reaccionó al alza.

El resultado es una media de julio en el 2,839%, la más alta en veinte meses. La comparación interanual es la que importa para quien revisa su hipoteca: en julio de 2025 la media fue del 2,112%. La diferencia, casi tres cuartos de punto (+0,727 puntos), es exactamente lo que se le va a sumar al recibo a quien toque revisión con el dato de este mes.

Cuánto sube la cuota: el cálculo

Pongamos números sobre un caso concreto. El análisis de este Observatorio parte de una hipoteca de 150.000 euros a 25 años referenciada a euríbor más 0,80%, un perfil habitual entre funcionarios que firmaron variable en los años de tipos bajos. La fórmula es la de amortización francesa estándar; el resultado, este:

Revisando con el euríbor de julio de 2025 (2,112%), la cuota rondaba los 702 euros al mes. Con la media de julio de 2026 (2,839%), pasa a unos 760 euros. Son 58 euros más al mes, unos 700 euros más al año, solo por el efecto del índice. La segunda barra es el otro lado de la cuenta: la subida salarial del 1,5% pactada para 2026 aporta a una nómina neta en torno a 1.900 euros apenas 28 euros mensuales. La revisión de la hipoteca se come la subida de sueldo y repite.

La brecha que el funcionario conoce de sobra

Aquí conviene separar el dato de la valoración. El dato es que el Acuerdo Marco firmado en noviembre de 2025 por el Gobierno con UGT, CCOO y CSIF fija una subida acumulada en torno al 11,4% entre 2025 y 2028, con ese 1,5% fijo para 2026 y un 0,5% adicional ligado al IPC. La valoración, la ponen los propios sindicatos.

"Los empleados públicos han perdido en torno a un 20% de poder adquisitivo desde 2010", ha venido denunciando CSIF en sus reivindicaciones salariales.

Cuando ese punto de partida se cruza con un euríbor en máximos de veinte meses y con un alquiler en Madrid que marca récord tras récord, el margen del funcionario para vivir cerca de su puesto se estrecha por los dos lados a la vez: el sueldo sube poco y el coste de la vivienda sube mucho. En los foros de vivienda y economía, el pulso es unánime: se repite el relato del hipotecado que hace cuentas antes de la revisión y del opositor que calcula si la plaza en Madrid le compensa una vez pagado el techo. Es conversación, no estadística, pero apunta en la misma dirección que los números.

El golpe no se reparte igual. Lo acusan sobre todo quienes firmaron variable en la ventana de tipos bajos de 2021 y 2022 —muchos policías nacionales, guardias civiles y sanitarios del SERMAS que compraron su primera vivienda nada más llegar a destino— y los interinos, a quienes el banco ya venía endureciendo condiciones antes de esta subida. Para el que revisa ahora, el diferencial que un día pareció barato es justo la parte del recibo que no puede tocar.

Qué hacer con la revisión encima

En opinión de este Observatorio, el error sería leer el 2,947% como un pico anecdótico. Con el BCE pendiente de la energía y sin bajadas a la vista antes de septiembre, la media de los próximos meses puede consolidarse por encima del 2,8%. Para quien tiene revisión próxima, toca revisar el diferencial real de su préstamo, valorar si una subrogación a tipo fijo compensa y, sobre todo, no dar por hecho que los tipos ya solo pueden bajar. Esa era la premisa del "respiro" de principios de julio, y ha aguantado doce días.

Para quien todavía no ha firmado, la lectura es distinta pero coherente: el coste de comprar en Madrid vuelve a encarecerse por la vía financiera justo cuando el precio de la vivienda no cede. Lo desarrollamos en el artículo del primer respiro de julio, que este repunte obliga a corregir. La conclusión de fondo no cambia: mientras el sueldo público se revalorice en puntos y la vivienda en dígitos, la distancia entre lo que cobra y lo que paga el funcionario la seguirá marcando el euríbor, no la nómina.

Fuentes: Banco de España: euríbor · BCE: decisiones de tipos (23 jul 2026) · UGT: Acuerdo Marco de empleo público · CSIF: poder adquisitivo de los empleados públicos