Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 14 de abril de 2026
La VPPB vivienda precio básico Madrid es la modalidad de protección pública más asequible del mercado madrileño: precio topado por módulo oficial, superficie máxima de 110 m² y un umbral de ingresos de 5,5 veces el IPREM que convierte esta figura en la más restrictiva —y la más disputada— de toda la oferta protegida. Para un funcionario del grupo C1 o C2, que difícilmente llega a los 32.000 € brutos anuales, la VPPB representa casi la única vía de acceso real a la propiedad en Madrid. El problema: la oferta es escasa, la competencia es alta y, a partir de julio de 2026, la Comunidad de Madrid añade un nuevo filtro que puede dejar fuera a miles de potenciales beneficiarios. Esta guía explica todo lo que necesita saber un empleado público antes de dar un paso en falso.
Qué es exactamente una VPPB
Las siglas corresponden a Vivienda con Protección Pública de Precio Básico. Es la categoría de vivienda protegida más regulada dentro del marco autonómico madrileño, establecida fundamentalmente en el Decreto 74/2009 del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, aunque conviven también promociones acogidas al Decreto 11/2005.
Dentro del mapa de la vivienda protegida en Madrid, la VPPB ocupa el escalón inferior de precio y el superior de restricciones de acceso. Está pensada para familias con ingresos bajos-medios, situadas por debajo del umbral que ya caracteriza a la VPPL (Precio Limitado). No es una vivienda social de emergencia —ese papel lo cumple la VPO de Régimen Especial, dirigida a ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM y gestionada principalmente por la EMVS— pero sí es la vivienda protegida más próxima a la realidad económica de los grupos C de la escala funcionarial.
Sus características esenciales:
- Precio máximo legal fijado por resolución anual publicada en el BOCM. Es el módulo más bajo de toda la escala VPP.
- Superficie útil máxima de 110 m² en configuración estándar, ampliable a 150 m² para familias numerosas.
- Destino exclusivo a residencia habitual y permanente.
- Régimen de protección de 20 años desde la calificación definitiva (sin préstamo convenido del Plan Estatal). La descalificación voluntaria también es posible a partir de los 15 años, con devolución de ayudas recibidas, aunque con más restricciones que la VPPL según el decreto aplicable.
- Se construye predominantemente sobre suelo de reserva dotacional o suelo destinado expresamente a vivienda protegida, lo que en muchos casos implica que la protección sea permanente o de muy larga duración.
La diferencia clave respecto a su hermana mayor, la VPPL, está en dos variables: el precio máximo del módulo (más bajo en la VPPB) y el techo de ingresos para acceder (más bajo también). Esto la hace más asequible en precio pero más excluyente en renta: paradójicamente, el que menos gana tiene que competir por las viviendas más baratas con más solicitantes en idéntica situación.
El precio de la VPPB en 2026: qué dice el BOCM
La Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación actualizó los precios máximos de venta de las viviendas protegidas, publicados en el BOCM el 30 de enero de 2026. Para la VPPB acogida al Decreto 74/2009, los precios máximos por metro cuadrado de superficie útil son: Zona A — 2.591,64 €/m²; Zona B — 2.231,98 €/m²; Zona C — 2.009,84 €/m². Comunidad de Madrid
La delimitación de zonas es idéntica a la de la VPPL:
- Zona A: Madrid capital, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.
- Zona B: Alcalá de Henares, Alcorcón, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Rivas-Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz, Parla y otros 26 municipios del cinturón metropolitano.
- Zona C: El resto de municipios de la Comunidad de Madrid.
El primer garaje vinculado se valora al 50% del módulo de vivienda (1.295,82 €/m² en Zona A), el trastero igualmente al 50%, con un máximo de 8 m² útiles computable. Comunidad de Madrid
Traducido a precios totales orientativos de una VPPB (sin garaje ni trastero):
| Superficie útil | Zona A (Madrid capital) | Zona B (cinturón metro) | Zona C (resto CAM) |
|---|---|---|---|
| 70 m² | 181.415 € | 156.239 € | 140.689 € |
| 90 m² | 233.248 € | 200.878 € | 180.886 € |
| 110 m² (máximo) | 285.080 € | 245.518 € | 221.082 € |
Estos son precios máximos legales. El promotor puede vender por debajo, pero nunca por encima. Superar el módulo está tipificado como infracción muy grave en la Ley 9/2003 de la Comunidad de Madrid.
Comparado con el mercado libre, donde el metro cuadrado supera los 4.500 €/m² en Madrid capital, el ahorro es considerable: estamos hablando de una diferencia de casi el 45% respecto al mercado libre. Ahijones Hoy
A quién va dirigida: los requisitos de acceso
Para acceder a una VPPB, los ingresos familiares no pueden exceder 5,5 veces el IPREM. Comunidad de Madrid
El IPREM en 2026 se mantiene congelado en 7.200 € anuales en 12 pagas, al no haberse aprobado nuevos Presupuestos Generales del Estado desde 2023. IPREM El techo de ingresos para la VPPB es, por tanto, 39.600 € brutos anuales (5,5 × 7.200 €). Este umbral es el que define el perfil de acceso: la VPPB es, en la práctica, el régimen de los funcionarios de grupos C1 y C2, de los agentes de policía local en los primeros tramos de carrera, y de docentes e interinos de escala inferior.
| Grupo funcionarial | Sueldo bruto anual aprox. (2026) | ¿Dentro del límite VPPB? |
|---|---|---|
| A1 (titulado superior) | 36.000 – 50.000 € | ⚠️ Depende de antigüedad y complementos |
| A2 (titulado medio) | 28.000 – 40.000 € | ⚠️ Límite según complementos específicos |
| C1 (bachillerato/FP2) | 22.000 – 32.000 € | ✅ Generalmente sí |
| C2 (graduado escolar) | 18.000 – 26.000 € | ✅ Sí |
Los ingresos computan sobre la unidad familiar completa en el ejercicio fiscal anterior. Una pareja en la que ambos trabajan puede superar el límite incluso en grupos C.
El resto de condiciones son:
No titularidad de otra vivienda. Ninguno de los miembros de la unidad familiar puede ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional, salvo las excepciones contempladas en el artículo 3.3.3 del Decreto 74/2009. Comunidad de Madrid
Residencia o trabajo en la Comunidad de Madrid. Empadronamiento o actividad laboral principal en la región.
Destino a residencia habitual y permanente. Se entiende que es domicilio habitual cuando la vivienda no está desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo autorización expresa de la Consejería. Comunidad de Madrid
Inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Sin este paso, no se puede participar en ninguna adjudicación.
La gran novedad de 2026: el requisito de empadronamiento de 10 años
Este es el cambio más relevante en el acceso a la vivienda protegida madrileña en muchos años, y afecta directamente a funcionarios que llegaron a Madrid por destino laboral relativamente reciente.
El borrador del nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, publicado el 13 de marzo de 2026, exige acreditar un empadronamiento mínimo de 10 años en la Comunidad de Madrid para acceder a vivienda protegida en régimen de compra, incluyendo cooperativas. La medida afecta tanto a la VPPB como a la VPPL, incluso en promociones de titularidad privada en las que la administración solo limita el precio máximo. elDiario.es
La aprobación definitiva del nuevo Reglamento está prevista para julio de 2026, una vez complete el trámite de audiencia e información pública. Ruta Verde de Madrid Río
¿Qué significa esto para un funcionario que llegó a Madrid hace menos de 10 años? Que, a partir de la aprobación, no podría inscribirse como demandante de una VPPB o VPPL en compra. Las implicaciones son graves para muchos perfiles: docentes de oposición reciente, policías nacionales y guardias civiles destinados a Madrid en los últimos años, sanitarios del sistema público, o técnicos de la Administración General del Estado con destino en la capital.
Existen, no obstante, excepciones explícitas:
No se exigirán los 10 años de empadronamiento a quienes, una vez aprobado el reglamento en julio, hayan suscrito contratos de compraventa, opciones de compra, títulos de adjudicación, o hayan entregado cantidades a cuenta del precio de la vivienda. Tampoco se aplicará a quienes formen parte de cooperativas que ya hubieran desembolsado cantidades para la compra de suelo o de la propia vivienda. El Debate
La norma solo exige que uno de los miembros de la unidad de convivencia acredite el requisito, no todos. En parejas donde uno de los dos lleva más de 10 años empadronado, la solicitud puede salir adelante. HOLA!
Punto de atención editorial: Este requisito es la señal más clara de una tendencia estructural — la vivienda protegida en Madrid se está convirtiendo progresivamente en un bien reservado para residentes de largo plazo, mientras el mercado libre sigue fuera del alcance de quienes llegan destinados por el Estado. Para el funcionario recién llegado a Madrid, la cooperativa de vivienda libre o la cooperativa PSF antes de julio de 2026 puede ser la única puerta que permanece abierta.
El proceso de acceso paso a paso
Vía promotor o sorteo público
Cuando se activa una nueva promoción, la Administración analiza los expedientes registrados para identificar a los aspirantes que cumplen el perfil. La adjudicación se realiza mediante sorteo público o baremo social, según lo que establezca cada convocatoria. El adjudicatario recibe una comunicación oficial para la firma del contrato de compra o arrendamiento. Infobae
El proceso práctico, paso a paso:
- Inscripción en el Registro de Demandantes de la Comunidad de Madrid (gratuita, vía sede electrónica o presencial).
- Actualización anual de la declaración de ingresos e inscripción.
- Seguimiento de convocatorias publicadas en el BOCM y en el portal de la AVS.
- Participación en sorteo o baremo cuando se activa una promoción compatible con tu perfil.
- Gestión de hipoteca específica para VPP con la entidad bancaria convenida.
- Firma del contrato de compraventa y toma de posesión en el plazo máximo de un año.
Vía cooperativa
En la cooperativa, los futuros propietarios actúan colectivamente como promotores, eliminando el margen comercial del promotor privado. Para una VPPB, las aportaciones a cuenta representan el 20-25% del precio total, distribuidas en cuotas mensuales durante los 2-3 años de construcción. A esto se suma el capital social, que en los nuevos desarrollos de Madrid puede oscilar entre 10.000 y 26.000 €. Ahijones Hoy
La trampa más frecuente: el capital social no está regulado por el módulo de vivienda protegida. Puede dispararse sin que técnicamente supere el precio máximo legal, porque se contabiliza como aportación societaria, no como precio de la vivienda. Antes de firmar en cualquier cooperativa, verifica el importe exacto del capital social y compáralo con el precio final resultante.
Hemos analizado en detalle el esfuerzo real de acceso para cada grupo funcionarial en nuestro artículo Para comprar un piso en el sureste de Madrid siendo funcionario necesitas dos sueldos, donde el capital social y las aportaciones previas resultan ser la barrera más real, no la cuota hipotecaria mensual.
Régimen de protección y condiciones de venta
Duración del régimen. Una VPPB acogida al Decreto 74/2009 sin préstamo convenido tiene un régimen de protección de 20 años. Con préstamo convenido del Plan Estatal (RD 801/2005), el régimen se extiende a 30 años sin posibilidad de descalificación voluntaria.
Las VPPB pueden acogerse al Real Decreto 11/2005, bajo el cual la duración del régimen legal es de 20 años con posibilidad de descalificación voluntaria transcurridos los primeros 15 años. Si la vivienda ha obtenido un préstamo al amparo del Real Decreto 801/2005, no puede descalificarse de manera voluntaria y la venta solo es posible al precio de venta inicial actualizado con el IPC. Temploconsulting
Restricciones durante la protección:
- El precio de venta está limitado al PMLV (Precio Máximo Legal de Venta) actualizado en el momento de la transmisión.
- Se necesita autorización de la Dirección General de Vivienda para cualquier transmisión. La Administración puede ejercer su derecho de tanteo y retracto.
- No puede destinarse a alquiler libre: si se arrienda, la renta está topada por la normativa de VPP.
- La vivienda debe mantenerse como residencia habitual; desocuparla más de tres meses puede constituir infracción.
Una advertencia crítica sobre el suelo. Muchas VPPB de nueva construcción en los desarrollos del sureste de Madrid —Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros— se edifican sobre suelo dotacional público o suelo calificado expresamente para vivienda protegida. En estos casos, la protección es permanente mientras exista el régimen del suelo, y en todo caso durante un período no inferior a 30 años, sin posibilidad de descalificación voluntaria. Idealista Antes de comprar, la cédula de calificación y las escrituras deben aclarar exactamente cuántos años de protección tiene la vivienda y si admite descalificación.
El esfuerzo hipotecario real de un funcionario en una VPPB
Sobre una VPPB de 90 m² útiles en Zona A (233.248 €), con hipoteca a 30 años al 3,3% fijo y entrada del 20% (46.650 €):
| Grupo | Sueldo neto mensual aprox. | Cuota hipotecaria (80%) | Esfuerzo (% ingresos netos) |
|---|---|---|---|
| A2 | 1.900 – 2.600 € | ~820 € | 32% – 43% |
| C1 | 1.450 – 1.900 € | ~820 € | 43% – 57% |
| C2 | 1.200 – 1.600 € | ~820 € | 51% – 68% |
La lectura es la misma que con la VPPL: la cuota mensual no es el problema para el funcionario C1 que accede con su pareja, sino la entrada previa de 46.650 € más el capital social de la cooperativa (hasta 26.000 € adicionales). Un funcionario C1 con sueldo neto de 1.450 €/mes necesitaría entre 4 y 6 años de ahorro íntegro para reunir ese desembolso previo de 60.000-70.000 € sin tocar ningún otro gasto.
Este dato que los promotores no publican en el folleto es el que explica por qué la VPPB, siendo la más barata sobre el papel, es en la práctica la más inaccesible para los perfiles a los que supuestamente está destinada.
Dónde hay VPPB en Madrid en 2026
La VPPB de nueva construcción se concentra, al igual que la VPPL, en los grandes desarrollos urbanísticos del sureste. En Los Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros conviven ambas tipologías en la misma promoción, con las VPPB reservadas a las unidades de menor superficie. En Valdecarros —cuya reparcelación está prevista antes del verano de 2026 según hemos analizado en el Observatorio— se estima que la VPPB representará entre el 20% y el 25% del total de viviendas protegidas del desarrollo.
La Agencia de Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid publica periódicamente las convocatorias de adjudicación directa. El Plan Vive II — el programa de alquiler protegido autonómico — también incluye viviendas con calificación VPPL en alquiler, accesibles con solo 5 años de empadronamiento bajo el nuevo reglamento, lo que lo convierte en una alternativa a considerar para funcionarios con menos de 10 años de residencia en Madrid.
La paradoja de la VPPB: el bien más necesario, el más difícil de obtener
La VPPB es, en teoría, la respuesta del sistema al funcionario que menos gana. En la práctica, concentra todas las tensiones estructurales del modelo de vivienda protegida en Madrid: precio más bajo que la VPPL pero módulo que sigue siendo alto respecto al sueldo del C2; proceso de adjudicación por sorteo que convierte el acceso en lotería; protecciones largas que blindan a quien la tiene pero reducen la rotación; y ahora un nuevo requisito de empadronamiento que filtra a quien llega al territorio por mandato del propio Estado.
El sistema no está roto por accidente. Está diseñado con una acumulación regulatoria que hace inviable la producción masiva de vivienda verdaderamente asequible y que traslada al individuo la responsabilidad de navegar una burocracia que debería ser transparente. Para los funcionarios desplazados a Madrid, la cooperativa es hoy la vía que más control ofrece sobre el precio y el calendario. La cooperativa PSF, articulada a través de la alianza con FuncioHouse, opera exactamente en ese espacio: vivienda a precio de coste, sin margen promotor, y sin los tiempos muertos del proceso de adjudicación pública.
Si tienes dudas sobre si cumples los requisitos de la VPPB o la VPPL, o sobre si el requisito de empadronamiento de 10 años te afecta, escríbenos desde la página de contacto. El equipo del Observatorio analiza caso a caso.
Fuentes
Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (BOCM 30/01/2026), Decreto 74/2009 del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, portal oficial de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid (comunidad.madrid), Borrador del nuevo Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (publicado 13 de marzo de 2026), Idealista.com/news, El Diario Somos Madrid (febrero 2026), El Debate (febrero 2026), Templo Consulting (análisis VPPB Madrid, abril 2025), Ahijones Hoy (precios vivienda protegida 2026, febrero 2026), Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado (IPREM), FuncioHouse Observatorio de Vivienda (análisis acceso sureste Madrid, marzo 2026).
