El Nuevo Barrio Campamento es en este momento la única operación de vivienda pública de escala en Madrid donde el 100% de las unidades son asequibles, la protección es permanente y el promotor es el Estado. Esas tres condiciones no se dan simultáneamente en ningún otro desarrollo de la región. Para el funcionario de renta media que lleva años mirando el mercado libre con la certeza de que no puede acceder a él, Campamento es una promesa real —no un anuncio— y el momento de entender exactamente qué ofrece, a qué precio y cuándo es ahora, antes de que abran los registros.
El artículo que el Observatorio publicó el 2 de mayo cubría la historia completa del proyecto, los agentes implicados y el encaje normativo. Este artículo actualiza el estado a mayo de 2026, construye la tabla de esfuerzo hipotecario que faltaba —con los precios reales del módulo VPP y los salarios funcionariales de referencia— y responde la pregunta que más recibe el Observatorio: ¿un funcionario C1 puede pagar una vivienda en Campamento?
Estado a mayo de 2026: demoliciones al 100% en junio, urbanización sin fecha
La cronología de Campamento en los últimos cuatro meses ha sido la de un proyecto que avanza rápido donde puede y espera donde depende de otros.
Las obras de demolición, adjudicadas en noviembre de 2025 a Construcciones Arribas Gozalo por 1,45 millones de euros, comenzaron en enero de 2026. En marzo, la presidenta de Casa 47, Leire Iglesias, confirmó que la ejecución iba al 47% cuando el plan preveía solo el 13,6%: las máquinas llevan tres meses por delante del calendario. Los 56 edificios a derribar estarán todos demolidos antes de que termine junio. Hay once edificaciones con protección patrimonial que se conservarán y reorientarán a uso dotacional: el Cuartel Alfonso XII, la Torre de Tiro del Polígono de Experiencias de 1870 y otras estructuras de interés tipológico.
Lo que no avanza al mismo ritmo es el paso que desbloquea todo lo demás. Casa 47 tiene comprometida la financiación y tiene listos los proyectos de licitación para las obras de urbanización —más de 375 millones de euros— pero no puede licitar sin la aprobación definitiva del proyecto de urbanización por parte del Ayuntamiento de Madrid. Esa aprobación se presentó en febrero de 2025. Quince meses después, no tiene fecha.
«Podremos empezar a construir cuando el Ayuntamiento de Madrid apruebe el proyecto de urbanización, que no tiene plazo previsto. En cuanto tengamos el proyecto, el presupuesto lo tenemos y en ese mismo momento empezaremos a hacer la licitación de la obra.»
— Leire Iglesias, presidenta de Casa 47, visita a las obras de demolición, marzo de 2026
El cruce de declaraciones entre las dos administraciones ilustra una disputa sobre documentación técnica pendiente que sigue sin resolverse: Casa 47 acusa al Ayuntamiento de demorar la aprobación; el alcalde Almeida dice que el Gobierno central no ha remitido la memoria de gestión del planeamiento, el plan de saneamiento y el plan de gestión del agua. Ambas partes llevan cuatro meses señalándose mutuamente. El resultado práctico es que en junio terminarán las demoliciones y si la aprobación no ha llegado, las máquinas pararán y el proyecto entrará en otro compás de espera, el enésimo de sus cuarenta años de historia.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha fijado las primeras llaves para finales de 2027 o principios de 2028, asumiendo que la aprobación llega «de manera inminente» y que urbanización y edificación se ejecutan en paralelo en treinta meses. Si la aprobación no llega antes de julio, ese plazo se desplaza. Cada mes de retraso en la aprobación es un mes de retraso en las llaves.
| Hito | Estado a mayo 2026 |
|---|---|
| Pleno Ayuntamiento: aprobación gestión urbanística (sep 2024) | ✅ Completado |
| Aprobación inicial proyecto urbanización (feb 2025) | ✅ Completado |
| Aprobación definitiva estatutos Junta de Compensación (jun 2025) | ✅ Completado |
| Inicio demoliciones (ene 2026) | ✅ En ejecución — 47% completado en marzo |
| Aprobación definitiva proyecto de urbanización | ⏳ Pendiente — sin fecha oficial |
| Licitación obras urbanización Fases 1 y 2 (>375 M€) | ⏳ Bloqueada hasta aprobación anterior |
| Primera piedra viviendas | 🔮 Estimado finales 2026 / ppios 2027 si se desbloquea en Q2 |
| Primeras llaves Fases 1 y 2 | 🔮 Estimado finales 2027 / ppios 2028 |
| Fase 3 (norte de la A-5) | 🔮 Condicionada al soterramiento completo — plazos 2028-2030+ |
Las cifras que definen el proyecto: lo que es fijo y lo que no está confirmado
Antes de entrar en los cálculos de accesibilidad conviene separar lo que está oficialmente confirmado de lo que es estimado o provisional. El Observatorio identifica tres categorías:
Datos confirmados por Casa 47 y fuentes oficiales:
- 10.700 viviendas totales en 211 hectáreas en el distrito de Latina, suroeste de Madrid
- 65% con algún tipo de protección: 3.800 VPPL + 2.100 VPPB + 1.100 alquiler asequible
- 35% vivienda libre con precio regulado (rentabilidad máxima del 7% para el promotor)
- Protección permanente en todas las unidades — ninguna puede descalificarse jamás
- Acceso: rentas entre 2 y 7,5 veces el IPREM, sin propiedad de otra vivienda
- Alquiler: precio máximo que no supere el 30% de la renta mediana de la zona
Datos orientativos, pendientes de confirmar en la licitación de edificación:
- Precio VPPL (70 m²): ~200.000 euros (referencia de 2024, sin actualización oficial para 2026)
- Precio alquiler asequible (70 m²): ~540 euros/mes
- Nueva estación Metro L10: prevista en el convenio de dotaciones, pendiente de confirmación
Pendiente de definición:
- Precio final de venta: se fijará en la licitación de edificación, no antes
- Requisito de empadronamiento: si el régimen de protección permanente del Estado sustituye al reglamento autonómico de la CM (con sus 10 años de padrón) o si se aplica en paralelo — este punto crítico no está aclarado oficialmente
- Calendario de apertura de registros de demandantes
La tabla que faltaba: esfuerzo hipotecario real por perfil funcionarial en Campamento
El artículo del Observatorio del 2 de mayo incluía una tabla de encaje general pero sin el detalle de cuota mensual, porcentaje de sueldo y comparativa con el mercado libre. Esta es la tabla completa que permite al funcionario calibrar su situación real.
Base de cálculo: precio orientativo VPPL 200.000 € para 70 m² (módulo BOCM 2026 Zona A: 2.983 €/m² × coeficiente edificación), financiación 80%, TIN fijo 3,10%, plazo 30 años → cuota mensual aproximada: 686 €. Para VPPB en Campamento (módulo 2.591 €/m², precio orientativo 70 m²: ~174.000 €, 80% financiado): cuota mensual aproximada: 596 €. Estas cifras son orientativas hasta que la licitación fije el precio definitivo.
| Perfil | Sueldo neto 2026 | Cuota VPPB (~596 €) | % sueldo VPPB | Cuota VPPL (~686 €) | % sueldo VPPL | Alquiler asequible (~540 €) | % sueldo alquiler |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 596 € | 20,2% ✅ | 686 € | 23,3% ✅ | 540 € | 18,3% ✅ |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 596 € | 24,8% ✅ | 686 € | 28,6% ✅ | 540 € | 22,5% ✅ |
| A2 medio | 2.100 € | 596 € | 28,4% ✅ | 686 € | 32,7% ⚠️ | 540 € | 25,7% ✅ |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 596 € | 25,9% ✅ | 686 € | 29,8% ✅ | 540 € | 23,5% ✅ |
| C1 | 1.825 € | 596 € | 32,7% ⚠️ | 686 € | 37,6% ⚠️ | 540 € | 29,6% ✅ |
| Policía Nacional Básica | 1.950 € | 596 € | 30,6% ⚠️ | 686 € | 35,2% ⚠️ | 540 € | 27,7% ✅ |
| Guardia Civil Cabos/Guardias | 1.875 € | 596 € | 31,8% ⚠️ | 686 € | 36,6% ⚠️ | 540 € | 28,8% ✅ |
| C2 | 1.550 € | 596 € | 38,5% ⚠️ | 686 € | 44,3% 🔴 | 540 € | 34,8% ⚠️ |
Umbrales BdE: ✅ <30% sostenible · ⚠️ 30-40% zona de alerta · 🔴 >40% insostenible. Cálculo: TIN 3,10%, 30 años, 80% financiación. Precios orientativos pendientes de confirmar en licitación.
La tabla tiene tres lecturas simultáneas que el Observatorio subraya.
Primera: Campamento es la única opción en Madrid donde la ecuación cierra para C1 en alquiler. El 29,6% del sueldo de un C1 para el alquiler asequible está por debajo del umbral del 30%. En ningún otro municipio del área metropolitana salvo la segunda corona más lejana puede un C1 alquilar en solitario dentro del umbral sostenible, como documentamos en el análisis del récord histórico del alquiler en Q1-2026.
Segunda: la compra en VPPL para C1, C2 y los Cuerpos de Seguridad del Estado sigue siendo zona de alerta o insostenible. Un guardia civil en escala básica dedica el 36,6% de su sueldo a la cuota VPPL de Campamento. Un C2 dedicaría el 44,3%, claramente insostenible en solitario. Campamento no es barato para todo el mundo.
Tercera: la VPPB es la vía más asequible para el funcionario de escalas medias y básicas. Un C1 en VPPB destina el 32,7% de su sueldo, en zona de alerta pero manejable con planificación. Un A2 en VPPB está en el 28,4%, dentro del umbral sostenible. Esta es la combinación más realista para el grueso del lectorado del Observatorio.
Por qué Campamento es diferente a cualquier otro desarrollo que conoces en Madrid
El Observatorio lleva meses documentando desarrollos en el sureste, el noroeste y la corona metropolitana. Campamento tiene tres características que no comparte con ninguno de ellos y que justifican un seguimiento específico.
Titularidad pública total del suelo. Casa 47 controla el 97,7% de la superficie. Eso elimina el principal riesgo que tiene la VPP en desarrollos mixtos: que el propietario del suelo venda a promotores privados que optimizan el margen usando el módulo máximo y entregando la calidad mínima exigida. En Campamento, el suelo nunca saldrá a subasta. El promotor estatal no tiene incentivo para maximizar beneficio porque no tiene accionistas privados.
Protección permanente garantizada por ley estatal. Esto diferencia Campamento no solo de la VPP autonómica con caducidad de 15 años, sino también de los desarrollos del sureste donde la calificación protegida depende de que el promotor no solicite la descalificación una vez transcurrido el plazo. Hemos analizado este riesgo en detalle al estudiar el nuevo reglamento VPP de la Comunidad de Madrid. En Campamento ese riesgo no existe.
Alquiler asequible de largo plazo para rentas medias. Las 1.100 viviendas de alquiler asequible están pensadas para rentas de entre 2 y 7,5 veces el IPREM, exactamente el rango en el que se sitúan los funcionarios de escalas C1 a A2. La ministra Rodríguez ha comprometido que el alquiler no superará el 30% de la renta mediana de la zona. Para el suroeste de Madrid, donde la renta mediana es inferior a la del centro, ese 30% resulta en una cuota muy inferior a la del mercado libre: el Observatorio estima entre 500 y 600 euros mensuales, aunque el precio definitivo se fijará en el convenio de gestión.
La pregunta del empadronamiento: la incógnita que nadie ha resuelto
El nuevo Reglamento de VPP de la Comunidad de Madrid —cuyo borrador se publicó en marzo de 2026 y cuya aprobación está prevista para julio— exige 10 años de empadronamiento en la región para acceder a la compra de vivienda protegida. Para el funcionario recién destinado en Madrid, ese requisito puede cerrar la puerta de la VPP convencional hasta 2032.
¿Aplica ese requisito a las viviendas de Campamento? La respuesta es que no está definitivamente aclarada. Campamento es una operación de titularidad estatal, gestionada por Casa 47 bajo el paraguas del Ministerio de Vivienda y la Ley 12/2023. El régimen de acceso se rige por la normativa estatal, no solo por la autonómica. En principio, la CM no puede imponer condiciones de empadronamiento sobre viviendas promovidas íntegramente con fondos estatales sobre suelo estatal. Pero el reparto competencial entre Estado y CC.AA. en materia de vivienda protegida es complejo y no hay confirmación oficial de que Campamento quede exento del requisito autonómico.
El Observatorio ha consultado la documentación disponible de Casa 47 y del Ministerio de Vivienda: ninguna fuente oficial confirma ni desmiente esta exención. Lo que sí dice la ficha oficial de Casa 47 es que las viviendas serán «accesibles para todas aquellas rentas que se sitúen entre 2 y 7,5 veces el IPREM que no tengan otras propiedades», sin mencionar el requisito de empadronamiento autonómico. Es una omisión que puede ser deliberada o puede ser simplemente que la cuestión no se ha resuelto aún. Este es el punto que más conviene seguir si eres funcionario recién llegado a Madrid.
El soterramiento de la A-5: la obra que cambiará el barrio antes que las viviendas
Mientras Campamento espera la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, la obra que más transformará visualmente el entorno ya está en marcha. El soterramiento del primer tramo de la A-5 — de Padre Piquer a Batán, adjudicado en julio de 2024 a las UTEs Ferrovial-FCC y Dragados-Acciona por 347 millones de euros — lleva activo desde octubre de 2024 y tiene un plazo de ejecución de 25 meses, con finalización prevista en noviembre de 2026.
Para quien no conoce el entorno, la autovía A-5 parte literalmente el barrio en dos desde hace 56 años: los vecinos de Aluche, Las Águilas y Campamento llevan más de medio siglo con una autopista de 80.000 vehículos diarios separando su barrio. El soterramiento creará sobre el túnel el Paseo Verde del Suroeste, un parque lineal de casi 2 kilómetros que conectará Campamento con Madrid Río. La vivienda que se construya en Campamento tendrá frente a ella ese parque, no esa autopista.
El segundo tramo del soterramiento —desde Batán hasta la avenida de la Aviación, que incluye el ámbito de Campamento propiamente— está condicionado al desarrollo de la Fase 3 del barrio, la más grande y la más lejana en el tiempo. Su coste se estima en torno a 400 millones de euros adicionales, financiados al 75% por el Ayuntamiento y al 25% (máximo 146 millones) por Casa 47.
Ubicación: 8,5 kilómetros del centro, Metro L10, entre cuatro barrios consolidados
Campamento tiene una característica geográfica que distingue este desarrollo de todos los del sureste y del norte: está dentro de la ciudad. No es un desarrollo en suelo urbanizable periférico que crecerá junto a otros nuevos barrios; está rodeado de Aluche, Las Águilas, Cuatro Vientos y la Ciudad de la Imagen de Pozuelo. La distancia al centro de Madrid es de 8,5 kilómetros.
La línea 10 de Metro conecta el barrio de Campamento actual con la red en 20 minutos hasta Alonso Martínez. El convenio de dotaciones del proyecto prevé una nueva estación en el interior del ámbito para el Nuevo Barrio Campamento, aunque ese punto está incluido en el convenio pero no en el proyecto aprobado, es decir, está comprometido políticamente pero pendiente de confirmación técnica y presupuestaria. Si se materializa, el nuevo barrio tendrá acceso directo a Metro sin necesidad de caminar hasta la estación existente.
Para el funcionario que trabaja en cualquiera de los ministerios o delegaciones del centro de Madrid, Campamento ofrece lo que ningún otro desarrollo de VPP ofrece: vivienda protegida permanente a menos de 9 kilómetros del trabajo, con transporte público directo. El sureste tiene más oferta de VPP, pero está a 15-30 kilómetros del centro. Valgrande (Alcobendas) es a 17 kilómetros. Campamento está dentro de la ciudad.
Qué puede hacer el funcionario hoy: pasos concretos con y sin fecha
En el estado actual del proyecto, hay acciones con efecto inmediato y acciones que dependen de un calendario todavía indefinido.
Acciones con efecto inmediato:
Inscribirse en el Registro de Demandantes de VPP de la Comunidad de Madrid. La inscripción es gratuita y no implica compromiso. Cuando abran los sorteos de acceso a VPPB y VPPL en Campamento, quien no esté inscrito no podrá participar. Este trámite lleva menos de 30 minutos y puede hacerse telemáticamente.
Verificar los años de empadronamiento en la CM. Si llevas menos de 10 años empadronado en la región, el nuevo reglamento VPP autonómico —que entra en vigor en julio— puede afectar tu acceso a VPP privada en otros desarrollos. La situación de Campamento respecto a este requisito está pendiente de aclaración, pero conviene tenerlo documentado.
Calcular la entrada. Sobre un precio orientativo de 174.000 euros (VPPB, 70 m²) al 80% de financiación, la entrada necesaria es de unos 34.800 euros más gastos de compraventa (estimados en 6-8% del precio = ~12.000-14.000 euros). Total entre 46.000 y 49.000 euros. Si aún no tienes ese ahorro, el tiempo hasta que abran los registros puede usarse para acumularlo.
Acciones que dependen del desbloqueo administrativo:
Seguir la web oficial de Casa 47 (casa47.es/campamento) para la confirmación de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización. Ese es el detonante de todo lo demás.
Cuando se publiquen los proyectos de licitación de edificación, los precios definitivos de VPPL y VPPB en Campamento quedarán fijados. El Observatorio los publicará y actualizará la tabla de esfuerzo hipotecario en ese momento.
El contexto que explica por qué esperar a Campamento puede tener sentido
Esperar a una vivienda en un proyecto que aún no tiene fecha definitiva de primera piedra es una decisión con coste: mientras esperas, sigues pagando un alquiler que puede consumir entre el 30% y el 65% de tu sueldo según la zona. Eso es dinero que no recuperarás.
La alternativa más directa al alquiler mientras Campamento madura es la cooperativa de vivienda a precio de coste, que produce acceso a VPP en los desarrollos del sureste —Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales— en plazos de 3 a 5 años, con aportaciones fraccionadas durante la construcción, y que es exactamente el modelo que FuncioHouse desarrolla con PSF. No son excluyentes: puedes estar inscrito en el registro de demandantes de Campamento y simultáneamente en una cooperativa para el sureste.
Lo que el Observatorio no recomienda es esperar pasivamente a que Campamento resuelva el problema de vivienda de hoy. El proyecto tiene las bases correctas pero el bloqueo administrativo que lleva cuatro meses activo es un recordatorio de que la historia de Campamento ha sido siempre la historia de un proyecto que está a punto de arrancar. Las demoliciones al 47% son la señal más concreta de avance real en cuatro décadas. Pero la aprobación definitiva de la urbanización sigue siendo la variable que ningún análisis puede sustituir.
En FuncioHouse trabajamos con PSF (Policías Sin Fronteras S. Coop.) para que el funcionario no tenga que elegir entre esperar a Campamento o resignarse al alquiler libre. Si quieres entender las dos vías en paralelo —cooperativa sureste ahora y Campamento cuando abran registros— el primer paso es pedir información sin compromiso.
Solicita información sobre acceso a vivienda cooperativa para funcionarios →
Fuentes: Casa 47 — ficha oficial Campamento, Ministerio de Vivienda — Nuevo Barrio Campamento, Infobae — demoliciones al 47%, marzo 2026, EjePrime — primeras viviendas 2027, ministra Rodríguez, Infobae — primeras viviendas 2027-2028, enero 2026, Diario Madrid — aprobación inicial proyecto urbanización, febrero 2025, BOCM — módulos VPP 2026, 30 enero 2026, Gacetín Madrid — inicio demoliciones, enero 2026
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