El Banco de España eleva el déficit de vivienda a 750.000 pisos: la generación que dejó de comprar

El déficit de vivienda en España ha dejado de medirse en unos pocos cientos de miles de pisos que faltan. El Banco de España acaba de elevar su propia estimación a cerca de 750.000 viviendas acumuladas entre 2021 y 2025, una revisión al alza sobre las 450.000 a 500.000 que el propio supervisor manejaba hace apenas unos meses. Detrás de esa cifra hay una consecuencia muy concreta para quien empieza hoy: la generación que debería estar comprando su primera casa ha dejado de hacerlo.

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse · 12 de julio de 2026

El origen del desfase es sencillo de enunciar y difícil de corregir: entre 2021 y 2025 se crearon en España más hogares de los que se construyeron viviendas. El Banco de España cifra ese hueco acumulado en torno a las 750.000 unidades y advierte de que, al ritmo actual de obra nueva, la brecha seguirá creciendo. No es un problema de un año malo; es un desajuste estructural entre una demanda que no para y una oferta que llega tarde.

El déficit de vivienda crece porque la demanda no espera

La lógica que dibuja el Banco de España es la de una cuenta que no cierra. Se forman hogares nuevos —por migración, por hogares cada vez más pequeños, por jóvenes que intentan independizarse— a un ritmo que la construcción residencial no acompaña. Cuando ese desajuste se acumula año tras año, el resultado es un stock que falta y unos precios que se despegan de los sueldos. En Madrid el síntoma se ve a diario: el precio de compra superó los 6.000 €/m² en junio y el alquiler ronda los 22,67 €/m², de modo que un piso de 80 m² se mueve entre 1.600 y 2.000 € al mes según la zona.

La diferencia con la fotografía que este Observatorio analizó en primavera no es menor. Entonces el supervisor hablaba de un déficit del orden de 450.000 a 500.000 viviendas. La revisión de junio lo sitúa en 750.000. En cuestión de meses, el agujero declarado ha crecido de forma sustancial, y con él la distancia entre lo que hay y lo que se necesita.

La generación que dejó de comprar

El dato que mejor resume el problema no es el del stock, sino el de la propiedad joven. En 2007, el 41% de los menores de 35 años tenía vivienda en propiedad. En 2025 ese porcentaje ha caído al 22%. Es prácticamente la mitad. Entre los menores de 30 años, el 54,7% vive de alquiler, y la tasa de emancipación de los que tienen hasta 35 años se quedó en el 31,5% en 2024, trece puntos y medio por debajo de la de hace diecisiete años.

El esfuerzo lo explica todo. El Banco de España calcula que un hogar medio necesita 4,3 años de renta neta para comprar una vivienda, pero entre los jóvenes esa ratio se dispara a 7,1 años. Comprar deja de ser una decisión de calendario —ahorrar unos años y firmar— para convertirse en una carrera que se aleja cuanto más corres, porque los precios han subido más deprisa que las rentas durante todo el ciclo.

Qué significa para el funcionario que llega a Madrid

El funcionario joven es el caso de manual de esta brecha. Un policía nacional o un guardia civil en su primer destino, un médico o enfermero del SERMAS recién incorporado, un docente de la Comunidad de Madrid en su primer curso: todos comparten el mismo punto de partida. Tienen empleo estable —lo que el resto de su generación no siempre tiene— pero llegan a la ciudad más cara justo cuando el mercado exige 7,1 años de renta para comprar y más de 1.600 € al mes para alquilar un piso normal.

La estabilidad del sueldo público no compensa por sí sola la distancia. En 2026 las retribuciones de los funcionarios suben un 1,5%, un ajuste que se queda muy corto frente a la escalada del alquiler madrileño de los últimos años. El resultado es que la plaza fija, que debería ser una ventaja para comprar, no basta: hacen falta dos nóminas en el mismo hogar, ahorros de partida elevados o una vía protegida para no quedar atrapado en el alquiler indefinido que describe el Banco de España.

Desde la lectura de este Observatorio, el diagnóstico del supervisor no es una novedad conceptual, pero sí un aviso de que el problema se está agrandando, no conteniendo. Mientras la obra nueva no acelere, cada promoción de funcionarios que se incorpora hereda un mercado algo peor que la anterior. Por eso la ventaja real para quien empieza no está en esperar a que los precios cedan —el déficit apunta en dirección contraria— sino en conocer las herramientas que acortan la distancia: la vivienda protegida a la que se puede optar, las ayudas por cuerpo y los modelos cooperativos que permiten comprar sin pelear en el mercado libre.

Lee también: El informe del Banco de España sobre vivienda en clave funcionario y cómo España dejó de ser el país de los propietarios.

Fuentes: Banco de España (Informe Anual 2025 y actualización de junio de 2026) · idealista/news · INE.