Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 11 de abril de 2026
El informe Banco de España vivienda 2025 ya es el documento de referencia más citado en el debate público sobre acceso residencial en España. Lo que el supervisor publica cada año en sus informes de estabilidad financiera y en las comparecencias de su Dirección General de Economía ante el Congreso no es un análisis académico neutro: es el diagnóstico institucional más riguroso que existe sobre por qué en este país cada vez es más difícil vivir cerca de donde se trabaja. El Observatorio de FuncioHouse lo ha leído en detalle, ha cruzado sus datos con los de BBVA Research, CaixaBank Research, Sociedad de Tasación e Idealista, y lo traduce aquí en términos que importan al funcionario o empleado público que trabaja en Madrid y aún no tiene vivienda.
El dato que abre el informe es el más demoledor: según el Banco de España, se necesitan 7,8 años de renta bruta de un hogar para poder adquirir una vivienda Inmonews, el nivel más elevado desde 2011. En Madrid, ese número escala aún más. No es solo una estadística: para un funcionario del subgrupo C1 con 28.000 euros brutos anuales, significa hipotecar más de siete vidas laborales al pago de un activo que en la capital roza los 6.000 €/m².
Qué dice el Banco de España: los cinco diagnósticos clave
El supervisor ha publicado en los últimos dieciocho meses varios documentos que forman un cuerpo de análisis coherente. El más relevante es la comparecencia del director general de Economía, Ángel Gavilán, ante la Comisión de Vivienda del Congreso en noviembre de 2024, el Informe de Estabilidad Financiera de otoño de 2025 y el Informe Anual 2024 publicado en mayo de 2025. De ellos se extraen cinco conclusiones estructurales.
1. La demanda es fuerte y seguirá siéndolo. El aumento poblacional experimentado en los últimos años, fundamentalmente como consecuencia de los importantes flujos migratorios recibidos del exterior, ha sido un factor fundamental para explicar el incremento de la demanda de vivienda residencial, tanto en régimen de alquiler como de propiedad. Además, la demanda de viviendas también ha aumentado por una tendencia progresiva a la reducción del tamaño medio del hogar Bank of Spain, que en España se sitúa hoy en 2,5 personas por unidad familiar frente a las 2,86 de 2001. La confluencia de ambos factores —más hogares, más pequeños— explica que las previsiones demográficas del INE apunten a un aumento neto de unos 300 mil hogares anuales hasta 2030 Bank of Spain.
2. La oferta no da la talla. El Banco de España entiende que el crecimiento de la oferta de vivienda es inferior al auge de la demanda residencial, un desequilibrio que está sosteniendo el incremento de los precios tanto en venta como en alquiler Infobae. Los visados de obra nueva crecieron un 16,7% en 2024, pero apenas alcanzaron las 127.500 unidades anuales frente a las 650.000 construidas anualmente en el pico del boom. El déficit acumulado de vivienda supera las 500.000 unidades desde 2021, y tan solo se esperan 140.000 nuevas viviendas cerrando 2025 y 150.000 para 2026 Inmonews.
3. Los precios se han alejado de los salarios, especialmente en Madrid. Entre 2013 y 2025, el precio de la vivienda en España ha crecido un 45% en términos reales. En el mismo periodo, los salarios reales apenas se han movido Economia-y-saber. El Banco Central Europeo, que produce su propio índice de sobrevaloración, sitúa la sobrevaloración en el 14,3% en España en el primer trimestre de 2025, por encima del 10% de media en la UE Inmonews. El propio Banco de España, en su Informe de Estabilidad Financiera de otoño de 2025, situaba los precios entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024 Inmonews, rango que ha ido ampliándose.
4. No hay burbuja sistémica, pero hay riesgo de exclusión estructural. El supervisor es cuidadoso con sus palabras. Las condiciones de concesión de las nuevas hipotecas no muestran señales de relajación significativa, con incrementos muy limitados de las ratios de préstamo sobre valor de la garantía y renta Bank of Spain. No hay exceso de crédito como en 2007. Pero que no haya burbuja financiera no significa que el problema sea menor: la vivienda puede convertirse en un «cuello de botella» para la economía y en un problema social de «primera magnitud» Infobae, según la propia advertencia del supervisor.
5. El alquiler social es residual y eso es insostenible. El peso del alquiler social es muy reducido en España, con una cifra estimada de este tipo de viviendas en torno a las 300 mil unidades, es decir, el 1,5% de las viviendas principales Bank of Spain. Es el dato más vergonzante del sistema español comparado con Europa: Austria supera el 20%, Países Bajos el 30%, Francia el 17%. España tiene el parque de vivienda social proporcionalmente más pequeño del sur europeo.
Lo que el informe dice sobre Madrid: la capital como laboratorio del fracaso de la oferta
El Banco de España identifica a Madrid como una de las cinco provincias donde se concentra más del 50% del déficit nacional de vivienda. La capital es el epicentro del problema. Los datos de mercado confirman que el diagnóstico del supervisor es incluso conservador.
El precio medio de la vivienda en Madrid se sitúa en 5.820 euros por metro cuadrado en diciembre de 2025, según Idealista, alcanzando su máximo histórico. Puente de Vallecas y Ciudad Lineal lideran las subidas anuales, con aumentos superiores al 23% Idealista. En enero de 2026, el mismo portal actualizó la cifra a 5.861 €/m², un salto del 14,8% respecto a enero de 2025 Idealista. El dato más reciente disponible para el primer trimestre de 2026 sitúa ya la vivienda usada en 5.960 €/m², según el artículo que publicamos recientemente en el Observatorio.
Para la vivienda nueva, Sociedad de Tasación cifra el precio en Madrid capital en 5.172 €/m² a diciembre de 2025, con una subida interanual del 10,7%, un nuevo máximo histórico para la ciudad en los registros de la tasadora Idealista. En los distritos prime, los números ya no tienen nada que ver con el mundo donde viven los funcionarios: Salamanca alcanza los 8.779 euros por metro cuadrado. Le siguen Chamberí (7.822 €/m²) y el distrito Centro (7.160 €/m²) Madrid es Noticia.
Incluso los distritos más asequibles de la capital registran incrementos que dejan sin opciones a las rentas medias. Vicálvaro y Villaverde, los distritos con la obra nueva más asequible de Madrid, se sitúan por encima de los 3.150 €/m² Madrid es Noticia. Un piso de 80 metros cuadrados en Vicálvaro —el distrito más barato de la capital— supone hoy más de 250.000 euros. Con el 20% de entrada más gastos, el funcionario de nuevo acceso necesita disponer de unos 60.000 euros ahorrados antes siquiera de hablar con ningún banco.
| Indicador | Dato 2025-2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Precio medio vivienda Madrid capital | 5.820–5.961 €/m² | Idealista / Tinsa |
| Precio vivienda nueva Madrid | 5.172 €/m² | Sociedad de Tasación |
| Subida interanual Madrid | +14,8% – +17,5% | Idealista |
| Subida alquiler Madrid vs. compra (2019-2025) | +34% alquiler vs. +22% venta | BBVA Research |
| Años de renta bruta para comprar | 7,8 años | Banco de España |
| Años sueldo íntegro para comprar (Soc. Tasación) | 10,2 años | Sociedad de Tasación |
| Déficit acumulado de vivienda 2021-2025 | 400.000–625.000 uds. | BdE / BBVA Research |
| Alquiler social sobre parque total | 1,5% | Banco de España |
| Sobrevaloración vivienda (índice BCE) | 14,3% | BCE |
Lo que los economistas no se atreven a decir en voz alta
El Banco de España atribuye el problema al desequilibrio entre oferta y demanda, a los cuellos de botella administrativos y a la escasez de suelo finalista. Es el diagnóstico correcto pero incompleto. Hay tres elementos que los informes institucionales mencionan de forma oblicua pero que los economistas más independientes sí señalan abiertamente.
El primero es el papel de la inversión internacional. El capital internacional inyectó cerca de 17.000 millones de euros en el inmobiliario español en 2025 Gerah-realestate. En Madrid capital, el mercado prime se ha desacoplado completamente de los salarios locales. Como ya documentamos en nuestro análisis sobre fondos de inversión en la vivienda de Madrid, Blackstone, Carlyle y PIMCO compiten en el mismo mercado que el funcionario de C1, pero con una potencia de fuego incomparable. El resultado es el que cabe esperar: los precios suben para todos.
El segundo es la fiscalidad procíclica. El propio Banco de España admite en sus recomendaciones que las propuestas que supongan una reducción de ciertos impuestos vinculados a la vivienda deberían plantearse solo cuando se reduzcan los actuales desajustes entre oferta y demanda, porque en caso contrario una parte significativa de dicha reducción se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda Bank of Spain. Es decir: una bajada de ITP o IVA ahora no abaratará la vivienda para el comprador; solo incrementará el beneficio del vendedor y del promotor.
El tercero es la velocidad real del sistema urbanístico. La lentitud en el desarrollo del suelo, la incertidumbre normativa y la escasez de mano de obra son los factores estructurales que se retroalimentan BBVA, según BBVA Research. Un 55% de las empresas del sector de la construcción que participan en la Encuesta del Banco de España sobre la Actividad Empresarial declaraban en el tercer trimestre de 2024 que la escasez de mano de obra impactaba en su actividad Bank of Spain. Como analizamos en nuestra entrada sobre la mano de obra en construcción en Madrid, sin albañiles no hay VPO, y sin VPO no hay mercado accesible para rentas medias.
«La magnitud del problema diagnosticado —resultado de desequilibrios acumulados a lo largo de muchos años— hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda.»
— Ángel Gavilán, Director General de Economía del Banco de España, comparecencia ante el Congreso de los Diputados, noviembre de 2024
Los funcionarios: el colectivo que más sufre la brecha entre el diagnóstico y la realidad
El Banco de España detecta que los problemas de acceso se concentran en determinados colectivos. El informe los describe genéricamente como «hogares con menor renta» y «jóvenes». Pero hay un perfil que los datos identifican de forma implícita sin nombrarlo: el funcionario o empleado público de nueva incorporación o de escala media en Madrid.
Miles de nuevos funcionarios se incorporan a las distintas administraciones públicas en un contexto económico que ha cambiado profundamente: salarios que crecen de forma moderada frente a un mercado inmobiliario en máximos históricos FuncioHouse. Los incrementos pactados para el periodo 2025-2028 son positivos —un 2,5% en 2025, un 1,5% en 2026 y un posible 0,5% adicional si el IPC lo permite, dentro de un acuerdo que fija una subida del 11% entre 2025 y 2028 INEAF— pero absolutamente insuficientes frente a subidas de precio del 15-20% anual en Madrid.
La tabla siguiente cruza los salarios netos reales del funcionariado madrileño con el precio de una vivienda tipo de 80 m² en los desarrollos del sureste:
| Grupo | Salario neto est. 2026 | Vivienda 80m² sureste | Cuota hipotecaria 30 años | % sobre salario neto |
|---|---|---|---|---|
| A1 (Técnico superior) | ~2.400 €/mes | ~320.000 € | ~1.100 €/mes | 45,8% |
| A2 (Técnico medio) | ~2.000 €/mes | ~320.000 € | ~1.100 €/mes | 55,0% |
| C1 (Administrativo) | ~1.700 €/mes | ~320.000 € | ~1.100 €/mes | 64,7% |
| C2 (Auxiliar) | ~1.400 €/mes | ~320.000 € | ~1.100 €/mes | 78,6% |
Hipoteca calculada al 80% del valor, tipo fijo 3,2%, 30 años. Precio de referencia sureste Madrid (Los Berrocales, Los Ahijones) 2026. Salarios netos estimados a partir de BOCM 2026.
El umbral de esfuerzo hipotecario sostenible recomendado es el 30%. Por debajo del grupo A1 no existe ningún funcionario que pueda acceder solo, con una hipoteca estándar, a una vivienda nueva en el sureste de Madrid. Como ya documentamos en detalle en Para comprar un piso en el sureste de Madrid siendo funcionario necesitas dos sueldos, la regla práctica es que se necesita unir dos nóminas o contar con un ahorro previo superior a 80.000 euros. La mayoría de los funcionarios de nueva incorporación no tiene ninguna de las dos cosas.
Lo que el Banco de España recomienda: cinco palancas estructurales
El supervisor no se limita a diagnosticar. Sus recomendaciones de política son concretas y sistemáticas, aunque ninguna tiene efecto inmediato. El Observatorio las traduce a lenguaje no técnico:
1. Seguridad jurídica para los arrendadores. El informe pide evitar modificaciones periódicas de las normativas que afectan a las condiciones de los contratos de alquiler y agilizar los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, así como incrementar las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden satisfacer las rentas del alquiler Bank of Spain. Sin propietarios dispuestos a alquilar, el mercado libre se contrae y los precios suben más. Es una condición necesaria para cualquier política de alquiler asequible.
2. Colaboración público-privada para el alquiler social. El BdE propone profundizar en medidas ya existentes, como la cesión de suelo público y la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler Bank of Spain. También pide actualizar los precios de los módulos del alquiler protegido, que en muchos casos llevan años congelados y desincentivan la construcción de VPO. Es exactamente el modelo sobre el que opera la alianza FuncioHouse-PSF.
3. Desbloqueo del urbanismo. El informe es directo: hay que mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo, lo que supondría un shock de oferta positivo para la economía, como también lo sería un aumento de la productividad del sector de la construcción vía construcción industrializada sostenible Bank of Spain. La Aceleradora Urbanística de la Comunidad de Madrid va en esta dirección pero aún no ha demostrado resultados medibles.
4. Rehabilitación y cesión de viviendas vacías. El supervisor propone valorar la idoneidad de establecer mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, que puedan ser destinadas al alquiler social Bank of Spain. En España se estiman más de tres millones de viviendas vacías, aunque su concentración geográfica no siempre coincide con las zonas de mayor demanda.
5. Transporte público como política de vivienda. Aquí el BdE dice algo que rara vez se incluye en los debates de vivienda: el esfuerzo inversor en infraestructuras de transporte en las áreas urbanas durante las últimas décadas ha sido insuficiente; en particular, la inversión en cercanías Bank of Spain. Mejorar las conexiones ferroviarias del área metropolitana de Madrid equivale a ampliar la superficie de mercado donde el funcionario puede buscar vivienda asequible. Sin Cercanías que funcionen, el municipio barato a 40 km de Madrid no es una alternativa real.
Por qué el diagnóstico del BdE no se convierte en solución
El Banco de España tiene razón en todo lo que dice. Y el mercado sigue igual o peor. La paradoja no es accidental: hay una distancia estructural entre el rigor del análisis técnico y la velocidad de la acción política. Aunque el aumento de los recursos previstos en el Plan de Vivienda 2026-2030 es un paso en la dirección adecuada, la falta de coordinación entre administraciones puede dificultar el cumplimiento de los objetivos fijados BBVA, advierte BBVA Research.
La Comunidad de Madrid destina por primera vez más de 700 millones de euros a políticas de vivienda en sus presupuestos de 2026. Es un récord histórico. Pero frente a un mercado que mueve 17.000 millones anuales solo en inversión internacional, esa cifra es insuficiente para cambiar la tendencia de precios a corto plazo. Mientras la vivienda siga tratándose como un activo financiero más que como un derecho social, el mercado continuará tensionado Economia-y-saber, como señala el análisis de Arcano Research.
La clave que el BdE no termina de explicitar —probablemente por razones de neutralidad institucional— es que el problema de acceso a la vivienda en Madrid no se resolverá solo con más oferta. Se necesita que una parte significativa de esa oferta esté fuera del mercado libre y protegida del ciclo especulativo. El alquiler social permanente, las cooperativas de cesión de uso, los CLT (Community Land Trusts) y modelos como el Andel danés o el Mietshäuser Syndikat alemán existen exactamente para construir ese espacio. Son los modelos que hemos analizado en profundidad en nuestra serie sobre vivienda cooperativa en Europa.
La cooperativa de vivienda en régimen de cesión de uso es, en este contexto, la respuesta más coherente con el diagnóstico que el propio supervisor ha formulado: acceso al precio de coste, sin margen de promotor, con seguridad jurídica para el cooperativista y sin que la vivienda entre en el ciclo especulativo.
Si eres funcionario o empleado público en Madrid y el informe del Banco de España te confirma lo que ya sabías —que solas las fuerzas del mercado no resolverán tu problema de acceso a la vivienda— existe una alternativa concreta. En FuncioHouse trabajamos con PSF (Policías sin Fronteras) en el desarrollo de cooperativas de vivienda protegida para empleados públicos en la Comunidad de Madrid. Sin requisito de diez años de empadronamiento, sin margen de promotor, a precio de coste. Escríbenos en /contact/ y te informamos sin compromiso.
Fuentes: Banco de España — Comparecencia ante la Comisión de Vivienda del Congreso (Gavilán, noviembre 2024), Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera, Otoño 2025, Banco de España — Informe Anual 2024 (mayo 2025), BBVA Research — Observatorio Inmobiliario, noviembre 2025, CaixaBank Research — Informe Sectorial Inmobiliario, 2025, Sociedad de Tasación — Informe Vivienda Nueva, diciembre 2025, Idealista News — Precios Madrid, enero 2026, INE — Índice de Precios de Vivienda, 2T 2025, Ministerio de Vivienda — Boletín Anual de Observatorio de Vivienda 2024, BCE — Índice de sobrevaloración de la vivienda, 1T 2025, BOCM — Retribuciones personal CAM 2026.
