Aval ICO 2027: el BOE amplía hasta diciembre de 2027 el plazo para comprar primera vivienda

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 8 de julio de 2026

El aval ICO 2027 ya es oficial. El Boletín Oficial del Estado publicó el 2 de julio la prórroga que amplía hasta el 31 de diciembre de 2027 el plazo para formalizar operaciones dentro de la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial para la compra de primera vivienda. El funcionario que este año no llegó a reunir la entrada tiene ahora dos años y medio más de margen para intentarlo.

Qué cambia con la prórroga del aval ICO 2027

La línea de avales ICO nació para resolver un problema concreto: el comprador joven que tiene nómina para pagar la cuota, pero no ahorros para la entrada. El Estado avala hasta el 20% del precio de la vivienda (un 25% si la vivienda tiene buena calificación energética), de modo que el banco puede conceder una hipoteca cercana al 100% sin que el comprador ponga sobre la mesa los 60.000 u 80.000 euros de entrada que exige una compra en Madrid.

Lo que ha hecho el BOE del 2 de julio no es cambiar las condiciones, sino comprar tiempo. La línea tenía fecha de caducidad y ahora se extiende hasta el 31 de diciembre de 2027. Es la diferencia entre una ayuda que se agota y una a la que todavía se puede optar el año que viene. Para un funcionario que acaba de tomar posesión de su destino en Madrid y aún está reuniendo el ahorro, ese calendario importa tanto como los requisitos.

Quién ha usado el aval y quién puede entrar

Los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, referidos al 31 de octubre de 2025, dibujan el tamaño real del programa: 8.549 operaciones formalizadas en toda España, de las que 6.119 correspondieron a jóvenes menores de 36 años y 2.430 a familias con menores a cargo. En total, 206,6 millones de euros en avales que han movilizado 1.091,4 millones de financiación, con una hipoteca media avalada de 127.669 euros por operación.

Los requisitos vigentes tras la última actualización marcan la puerta de entrada. El solicitante joven no puede superar los 35 años en el momento de firmar y el conjunto de rentas del hogar no puede pasar de 7,5 veces el IPREM, un umbral que se amplía 0,3 veces por cada menor a cargo y hasta un 70% adicional en familias monoparentales. A esto se sumó un tope de patrimonio neto de 150.000 euros por solicitante. El inmueble tiene que ser la vivienda habitual.

En Madrid, ese diseño deja fuera a una parte de la plantilla pública precisamente por la pareja de funcionarios con dos nóminas, que suma ingresos por encima del umbral, mientras que quien llega solo con un sueldo C1 o C2 encaja en la renta pero choca con el precio del piso. Lo detallamos en su momento cuando el ICO amplió los límites en junio.

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En qué se fija el banco antes de conceder el aval

El aval no lo tramita el comprador directamente con el ICO, sino a través de una de las entidades adheridas al convenio. El banco estudia la operación como cualquier hipoteca: analiza la capacidad de pago, la estabilidad del empleo y el ratio de endeudamiento, y solo entonces aplica el aval estatal sobre el tramo de entrada que el cliente no puede cubrir. Es decir, la garantía pública elimina la necesidad de ahorro previo, pero no relaja el examen de solvencia.

Para el funcionario, ese examen suele ser la parte fácil: la nómina pública es el tipo de ingreso estable que el banco valora mejor. El problema aparece en el ratio: con las cuotas que exige el precio de Madrid, el porcentaje de la nómina comprometido cada mes se dispara, y ahí es donde muchas operaciones se caen aunque el aval esté disponible. La ampliación del plazo no toca esa parte del cálculo. Solo garantiza que la herramienta seguirá ahí cuando las cuentas salgan.

El aval resuelve la entrada, no el precio

Conviene separar lo que el aval hace de lo que no puede hacer. En opinión de este Observatorio, la prórroga es una buena noticia para quien tiene el problema que la ayuda soluciona —la falta de ahorro inicial— y una noticia irrelevante para quien tiene el otro problema, el de fondo: que el precio de la vivienda en Madrid ya no cabe en una nómina pública.

El aval permite firmar sin entrada, pero no rebaja ni un euro la cuota mensual. Con una vivienda nueva que en los desarrollos del sureste se mueve entre 300.000 y 430.000 euros, avalar el 20% significa endeudarse por el 100% de un precio que sigue siendo el de mercado. La ayuda mueve el obstáculo del ahorro previo hacia la cuota de cada mes durante los próximos treinta años. Para un sueldo base de 1.199 euros en el grupo A2 o de 900 en el C1, esa cuota es la verdadera barrera, y esa no la cubre ningún aval.

La prórroga del aval ICO 2027, por tanto, alarga la ventana pero no cambia la ecuación. Da tiempo. Lo que ese tiempo permita comprar depende de que los sueldos públicos y los precios de Madrid dejen de moverse en direcciones opuestas, algo que por ahora no ocurre.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado · ICO — Línea de avales primera vivienda · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana