Alquiler social Madrid 2026: 11 millones para 650 pisos y el funcionario de renta media que se queda fuera

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 18 de julio de 2026

El alquiler social Madrid 2026 ha sumado esta semana 650 viviendas nuevas financiadas con dinero público, pero la letra pequeña vuelve a dejar fuera a quien sostiene los servicios de la ciudad. El Fondo de Impacto Social (FIS), adscrito al Ministerio de Inclusión y gestionado por COFIDES, ha aprobado un préstamo de 11 millones de euros a la promotora ALAS Vivienda Asequible en Alquiler para levantar 650 pisos de alquiler regulado repartidos en nueve edificios de Madrid y Barcelona.

De esas 650 viviendas, al menos 200 quedan reservadas a hogares que no superen tres veces el IPREM. El resto se alquilará a un precio regulado, por debajo del mercado. Sobre el papel, una buena noticia. En la práctica, el funcionario de renta media —un administrativo C1 con antigüedad, un policía nacional con complementos, un enfermero del SERMAS que suma guardias— gana demasiado para el cupo reservado y demasiado poco para un mercado libre donde el alquiler medio de un piso de 80 metros roza ya los 1.900 euros al mes.

Alquiler social Madrid 2026: qué se ha aprobado exactamente

El instrumento no es una subvención, es un préstamo. El FIS es un fondo público que presta dinero en condiciones ventajosas a promotores que se comprometen a mantener las viviendas en alquiler asequible durante décadas. Con esta operación, el fondo acumula ya 27 millones de euros comprometidos en cinco proyectos de vivienda social en España.

El dinero llega a ALAS Vivienda Asequible en Alquiler, que construirá o rehabilitará los nueve edificios previstos. La lógica es la de la colaboración público-privada: el Estado no levanta la vivienda, la financia y fija las reglas del juego; el promotor la ejecuta y la gestiona a cambio de una rentabilidad moderada pero estable durante el periodo de protección.

"La colaboración público-privada es una de las prioridades del Gobierno", subrayó Elena Rodríguez, secretaria general de Inclusión, en la presentación de la operación.

Ángela Pérez, presidenta de COFIDES, defendió que el fondo actúa como "catalizador" para atraer inversión privada hacia un segmento —el alquiler social— que el mercado por sí solo no cubre. El diagnóstico es correcto. La cuestión, como casi siempre en vivienda, es la escala.

El umbral de tres veces el IPREM: la frontera que expulsa al funcionario

Aquí aparece el problema de fondo. Las 200 viviendas con reserva prioritaria se destinan a hogares que no superen tres veces el IPREM. Y el IPREM —el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples que sirve de vara de medir para casi todas las ayudas— sigue congelado en 600 euros mensuales desde 2023.

Cálculo de este Observatorio: tres veces el IPREM anual, computado en catorce pagas, ronda los 25.200 euros brutos al año. Un funcionario de grupo C1 con algunos trienios, o un policía y un guardia civil con sus complementos de destino y específico, supera con holgura ese techo. No por acomodado —sigue sin poder comprar ni alquilar en el mercado libre de Madrid— sino porque el baremo se diseñó pensando en la exclusión severa, no en la clase media trabajadora que se ha quedado sin acceso a la vivienda.

Es exactamente el mismo agujero que arrastra la vivienda protegida madrileña, con sus límites de ingresos atados a ese IPREM congelado. El funcionario cae en tierra de nadie: por encima del umbral de la vivienda social, por debajo del precio del mercado. Como ya analizamos, el mercado del alquiler en Madrid filtra por solvencia y expulsa a las rentas medias-bajas sin que ningún baremo lo recoja.

650 viviendas frente a un déficit de 750.000

En opinión de este Observatorio, la operación es buena en su diseño y casi irrelevante en su tamaño. El propio Banco de España cifra el déficit de vivienda en España en unas 750.000 unidades. Seiscientas cincuenta viviendas —de las que solo 200 tienen reserva social real, y repartidas además entre dos ciudades— son un gesto simbólico. Bienvenido, pero un gesto.

La colaboración público-privada funciona como herramienta: moviliza capital privado hacia donde el mercado no llega y fija rentas por debajo del precio de tensión. El problema no es el modelo, es la ambición. Mientras el suelo, las licencias y un IPREM que no se actualiza sigan estrangulando la oferta, cada anuncio de este tipo se leerá igual: un titular grande para un número pequeño.

Para el funcionario que acaba de aprobar la oposición y busca dónde vivir en Madrid, la conclusión es la de siempre. Los instrumentos existen, pero están calibrados para otro perfil de renta. Mientras tanto, alternativas como el alquiler con opción a compra de la EMVS para rentas medias o la vía cooperativa siguen siendo, para muchos, el único camino realista hacia una vivienda.

Fuentes: Qué.es — Fondo de Impacto Social · COFIDES · Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones.