Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 30 de abril de 2026
La guía SIMA 2026 para funcionarios que necesitas antes de poner un pie en IFEMA empieza por una advertencia honesta: el Salón Inmobiliario de Madrid no es una feria de vivienda asequible. Es una feria de promotoras. El 90 % del espacio lo ocupan empresas que quieren vender vivienda libre a precios de mercado, o vivienda protegida con condiciones que conviene examinar con detenimiento. Eso no significa que no valga la pena ir. Significa que conviene ir con preguntas preparadas, con los números propios calculados de antemano y con la capacidad de decir que no a lo que no encaja.ía
SIMA 2026 se celebra del 20 al 23 de mayo en IFEMA Madrid. Es la edición más relevante de los últimos años en términos de presencia institucional: el contexto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 aprobado en abril con 7.000 millones de euros, la nueva Ley de Medidas Urgentes de la Comunidad de Madrid y el arranque del Plan Suma Vivienda 3 del Ayuntamiento hacen que muchas promotoras lleguen con producto VPP o con discursos sobre vivienda asequible que conviene contrastar con datos reales.
SIMA 2026 funcionarios guía: qué buscar según tu perfil de ingresos
Antes de diseñar la visita hay que resolver una pregunta previa: ¿qué tipo de vivienda puede absorber tu salario neto con un esfuerzo hipotecario sostenible? El umbral técnico es el 30–35 % de los ingresos netos mensuales dedicados a hipoteca. Por encima del 40 %, la operación empieza a comprometer la estabilidad financiera familiar.
La tabla siguiente calcula el precio máximo de vivienda razonable para cada perfil de la función pública madrileña, con TIN fijo del 2,85 %, 30 años, 80 % de financiación y esfuerzo máximo del 35 %.
| Perfil | Neto mensual aprox. | Cuota máxima (35 %) | Precio máximo razonable |
|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 1.033 € | ~249.000 € |
| A2 medio | 2.350 € | 823 € | ~198.000 € |
| C1 | 1.820 € | 637 € | ~153.000 € |
| C2 | 1.490 € | 522 € | ~126.000 € |
| Policía Local Madrid | 2.680 € | 938 € | ~226.000 € |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 683 € | ~164.000 € |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.850 € | 648 € | ~156.000 € |
| Bomberos Madrid | 2.250 € | 788 € | ~190.000 € |
Estos precios son los que deberías buscar en SIMA 2026. La mayor parte de la oferta estará por encima de estas cifras para el municipio de Madrid. Los stands que pueden interesarte como funcionario están en el segmento de vivienda protegida —VPP, VPPL, VPPB— y en los desarrollos del sureste y la corona metropolitana. Si el promotor no puede decirte claramente si su producto es protegido o libre, empieza a sospechar.
Las seis preguntas que debes hacer a cualquier promotor en SIMA 2026
Cuando un promotor se acerque con un folleto en SIMA, estas son las preguntas que separan la información útil del ruido comercial:
1. ¿El producto es VPP, VPPL, VPPB o vivienda libre? La respuesta determina el precio máximo legal, las condiciones de acceso y las restricciones futuras de venta. Si la respuesta es ambigua —»tiene condiciones especiales» o «precios muy competitivos»— no es protegida.
2. ¿Cuál es el precio total con impuestos y sin garaje? El precio de titular suele ser sin IVA (10 % en obra nueva) ni plaza de aparcamiento (15.000–30.000 euros adicionales). El precio real puede ser hasta un 15 % superior al anunciado.
3. ¿Cuándo es la fecha de entrega y qué penalizaciones hay por retraso? Los desarrollos del sureste arrastran históricamente retrasos. Un promotor que no pueda darte una fecha firme con cláusula de penalización en escritura no te está dando un contrato serio.
4. ¿Cuál es la cuota de la hipoteca con los tipos actuales? Muchas promotoras traen a SIMA convenios con entidades financieras. Pide la simulación por escrito, con TIN, TAE y cuota mensual real, para el plazo que tú quieres. Compárala con tu cuota máxima de la tabla anterior.
5. ¿Hay derecho de tanteo o retracto por parte de la administración sobre este producto? En VPP y VPPL, la Comunidad de Madrid puede ejercer el derecho de adquisición preferente en la reventa. No es un problema, pero debes saberlo antes de firmar.
6. ¿Puede una cooperativa acceder a este producto? Si solo venden a particulares, el promotor no trabaja con canales cooperativos. Si está abierto a cooperativas, puede ser una vía de acceso con mejores condiciones que la compra individual.
El contexto que ningún stand te va a dar: precios reales de Madrid en 2026
El precio medio del metro cuadrado en el municipio de Madrid cerró 2025 en 7.264 €/m² según Brainsre, máximo histórico con más de dos años consecutivos de subidas. En ese contexto, el programa Mi Primera Vivienda Madrid 2026 —que cubre hasta 425.000 € con aval regional al 100 %— apenas llega a los 58 m² al precio medio del municipio. La vivienda protegida VPPL en los desarrollos del Sureste, con módulos de entre 2.500 y 3.200 €/m², es la única oferta real dentro del rango de accesibilidad para la mayoría de los grupos de la función pública.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 tiene 7.000 millones de presupuesto y buenas intenciones, pero sus efectos sobre el mercado de Madrid tardarán años en materializarse. La nueva Ley de Medidas Urgentes de la Comunidad de Madrid apuesta por 18.000 viviendas protegidas en cuatro años, pero el cuello de botella sigue siendo el suelo disponible, los plazos de licencia y la capacidad constructora. Ningún promotor en SIMA te dirá esto porque no es su trabajo decirlo. Es el nuestro.
Qué promotoras con VPP suelen estar en SIMA y qué buscar en sus stands
SIMA reúne habitualmente a las principales promotoras con actividad en vivienda protegida en Madrid: Pryconsa, Vía Célere, Kronos Homes, Neinor, Inmobiliaria Espacio y gestoras cooperativas como Ibosa o Gestilar. El Ayuntamiento de Madrid a través de EMVS también suele tener presencia institucional con información sobre el Plan Suma Vivienda.
Lo que debes buscar en esos stands: producto VPPL o VPPB en Los Cerros, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral —con precios por módulo regulado, fechas de entrega verificables y condiciones de hipoteca simuladas por escrito. Lo que debes evitar: reservas con señal sin haber calculado previamente tu cuota máxima sostenible, y cualquier producto que no puedas calificar claramente como VPP o libre. Las cooperativas de vivienda VPPL en el sureste que analizamos esta semana son una alternativa que SIMA no suele destacar pero que conviene conocer.
Antes de ir a SIMA 2026: las tres cosas que debes hacer en casa
Calcular tu cuota máxima sostenible. Con tu salario neto real, aplica el 35 % para obtener la cuota mensual máxima que no compromete tu estabilidad. Esa cifra es tu ancla durante toda la feria.
Consultar el Registro de Demandantes de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Si no estás inscrito, muchas promociones de VPP son inaccesibles. El registro es gratuito y puede hacerse online antes de SIMA.
Verificar si tu perfil encaja en Mi Primera Vivienda Madrid 2026. Si eres menor de 50 años, es tu primera vivienda y el inmueble no supera los 425.000 € sin IVA, el programa puede resolver la entrada. Pero recuerda: la entrada es solo el primer obstáculo. La cuota mensual es el segundo y el permanente.
En FuncioHouse trabajamos para que los funcionarios y empleados públicos de Madrid accedan a vivienda protegida con información real, no con folletos de promotora. Si quieres repasar tu situación antes de ir a SIMA 2026, escríbenos.
Fuentes: EMVS Madrid — Plan Suma Vivienda, La Moncloa — Plan Estatal Vivienda 2026-2030, Comunidad de Madrid — Plan de Choque 2026/27, Brainsre — Mercado Madrid Q4 2025, El Economista — Mi Primera Vivienda 2026
