Las viviendas de Madrid Nuevo Norte en Las Tablas Oeste llevan más de veinte años siendo una promesa sobre papel. Esta semana dejaron de serlo. El 6 de mayo de 2026, tras la firma del acta de replanteo por parte del Ayuntamiento el pasado 15 de abril, arrancaron los primeros trabajos físicos de demolición en el primer ámbito del mayor proyecto de regeneración urbana de Europa. Son 113.725 metros cuadrados de antigua campa de almacenamiento de vehículos del SEMAT, quince naves y casetas que serán desmanteladas en los próximos seis meses para preparar el terreno de lo que será un nuevo barrio de 741 viviendas en el norte de Madrid. El Observatorio analiza qué hay exactamente en ese número, cuántas son protegidas, en qué plazo llegarán y qué puede esperar el funcionario madrileño de este desarrollo.
Veinte años de bloqueo y una semana de hormigón: por qué este hito importa
Madrid Nuevo Norte es el mayor desarrollo urbanístico pendiente de Madrid capital. Su origen se remonta a los años noventa, cuando el Ayuntamiento planificó la transformación de los terrenos del norte de la ciudad —la antigua zona ferroviaria de Chamartín y sus entornos— en un nuevo distrito mixto de vivienda, oficinas y equipamientos. Desde entonces, el proyecto acumuló más de dos décadas de bloqueos administrativos, cambios de nombre, recursos judiciales, conflictos entre propietarios y parálisis institucional que lo convirtieron en el símbolo más conocido de la incapacidad española para convertir suelo planificado en vivienda entregada.
El desbloqueo llegó de forma escalonada. La Junta de Compensación de Las Tablas Oeste —el primer ámbito de los cuatro que conforman el proyecto— se constituyó el 10 de abril de 2025 y fue aprobada por el Ayuntamiento el 29 de mayo del mismo año. El Proyecto de Urbanización fue aprobado definitivamente el 12 de marzo de 2026. El acta de replanteo —el trámite técnico que autoriza el inicio físico de las obras— fue firmada el 15 de abril. Y el 6 de mayo, las primeras máquinas entraron en la antigua campa del SEMAT.
La relevancia del hito no es sentimental: es estadística. Madrid necesita entre 40.000 y 50.000 viviendas nuevas al año para equilibrar su mercado y produce menos de 18.000. Cada ámbito que pasa de la fase de planificación a la de ejecución material es un paso concreto hacia reducir ese déficit estructural. Las Tablas Oeste no resuelve el problema, pero abre la puerta al primer barrio nuevo de Madrid en esta zona en más de una generación.
Qué hay dentro: el reparto exacto de las 741 viviendas
Los datos del proyecto están verificados en varias fuentes consistentes entre sí. La edificabilidad total del ámbito Las Tablas Oeste es de 211.992 m², de los cuales 74.197 m² se destinarán a uso residencial. El resto: 123.795 m² de uso terciario de oficinas y 14.000 m² para comercio.
De las 741 viviendas, el reparto exacto es:
Vivienda protegida: 184 unidades (25% del total) — 46 VPPL (Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado) — 138 VPPB (Vivienda con Protección Pública Básica)
Vivienda de gestión municipal: 102 unidades libres adicionales que el Ayuntamiento recibirá como cesión del 10% de aprovechamientos urbanísticos, que se destinará íntegramente a uso residencial.
Total vivienda bajo gestión del Ayuntamiento: 286 unidades (38% del total), sumando las 184 protegidas y las 102 libres de cesión municipal.
Vivienda libre privada: 455 unidades (61,5% del total), propiedad de los promotores privados integrados en la Junta de Compensación.
| Tipología | Unidades | % del total |
|---|---|---|
| VPPB (Vivienda Protección Pública Básica) | 138 | 18,6% |
| VPPL (Vivienda Protección Pública Precio Limitado) | 46 | 6,2% |
| Total VPP | 184 | 24,8% |
| Vivienda libre de cesión municipal (10% aprovechamiento) | 102 | 13,8% |
| Total gestión municipal | 286 | 38,6% |
| Vivienda libre privada | 455 | 61,4% |
| Total viviendas | 741 | 100% |
Fuentes: El Economista, 7 de mayo de 2026; Idealista/news, 6 de mayo de 2026; El Español, 7 de mayo de 2026. Elaboración propia.
La proporción de VPP —un 25%— es inferior a la que el Observatorio ha documentado en otros desarrollos del Sureste de Madrid, donde Valdecarros prevé un 55% de vivienda protegida. Sin embargo, hay que leer la cifra en su contexto: Las Tablas Oeste es un ámbito de alta complejidad urbanística donde el propietario mayoritario —Crea Madrid Nuevo Norte— concentra el 97% del suelo, lo que facilitó la tramitación pero también determinó el reparto. Las 286 unidades bajo gestión municipal (el 38%) incluyen las 184 VPP más las 102 de cesión libre que el Ayuntamiento puede destinar a alquiler asequible o sorteo público, lo que amplía efectivamente el parque accesible más allá del porcentaje de VPP estricto.
Los plazos reales: cuándo llegan las primeras llaves
Aquí está la pregunta que más importa al funcionario que lee este artículo: ¿cuándo puedo comprar o alquilar en Las Tablas Oeste?
La respuesta honesta requiere seguir la cadena de hitos pendientes. Las obras de demolición que arrancaron esta semana tienen un plazo de seis meses: estarán terminadas aproximadamente en noviembre de 2026. A continuación arrancan las obras de urbanización completas —red viaria, servicios, zonas verdes, soterramiento de alta tensión, cubrimiento parcial de vías— que según el calendario del proyecto deberían comenzar en el verano de 2026, solapándose con el final de la demolición.
La urbanización es el condicionante crítico: hasta que el suelo no tiene los servicios instalados y la recepción municipal aprobada, no puede otorgarse licencia de edificación. Los plazos históricos en Madrid para este trámite van de 18 meses a tres años desde el inicio de las obras de urbanización, dependiendo de la complejidad de las infraestructuras y de la carga de trabajo de los servicios municipales de inspección.
Con ese horizonte, las licencias de edificación no llegarán antes del segundo semestre de 2027 en el mejor escenario. La construcción de los bloques residenciales lleva habitualmente entre 24 y 30 meses para promociones de este tamaño. Eso sitúa las primeras entregas de viviendas en 2029, fecha que coincide con las estimaciones publicadas por CoHispania y que el Observatorio considera realista aunque ajustada.
| Hito | Fecha confirmada / estimada |
|---|---|
| Aprobación definitiva Proyecto de Urbanización | 12 de marzo de 2026 ✅ |
| Firma acta de replanteo (inicio autorizado) | 15 de abril de 2026 ✅ |
| Inicio trabajos de demolición | 6 de mayo de 2026 ✅ |
| Fin fase de demolición | ~noviembre 2026 (estimado) |
| Inicio obras de urbanización completas | Verano 2026 (previsto) |
| Licencias de edificación (primer bloque) | 2027 (estimado) |
| Inicio construcción de viviendas | 2027 (estimado) |
| Primeras entregas de viviendas | 2029 (estimado) |
| Entrega completa del ámbito | 2029-2030 (estimado) |
Estimaciones propias a partir del calendario oficial del Proyecto de Urbanización, historial de tramitación municipal en Madrid y datos de CoHispania. Las fechas son orientativas y están sujetas a la velocidad real de ejecución.
Las preguntas sin respuesta: precio, adjudicación y la VPP que nadie ha convocado
El hecho de que las obras hayan comenzado no responde las preguntas más importantes para el funcionario que quiere acceder a una de las 184 VPP o a las 286 unidades de gestión municipal. Estas preguntas no tienen respuesta pública todavía.
¿A qué precio se venderán las VPPB? Con los módulos vigentes del BOCM de 30 de enero de 2026, el precio máximo de una VPPB en Zona A —donde se ubica Las Tablas Oeste, en Madrid capital— es de 2.591 €/m². Para una vivienda de 80 m² útiles, el precio máximo legal sería de 207.280 euros. Ese es el techo que marca la normativa; el precio real depende de cuál sea la promotora adjudicataria y de la estructura de financiación. Para las VPPL, el módulo en Zona A es de 2.983 €/m², lo que para la misma superficie implica un precio máximo de 238.640 euros.
¿Quién convocará el acceso a las 184 VPP? Las viviendas protegidas en un desarrollo por compensación en Madrid suelen adjudicarse mediante convocatoria pública de la Comunidad de Madrid o del Ayuntamiento una vez obtenida la calificación provisional de VPP, que generalmente se tramita en paralelo con la licencia de obras. Esa convocatoria no existe todavía y no puede existir: faltan al menos dos años para que tenga sentido abrirla. Pero el funcionario interesado debería estar vigilando las publicaciones del BOCM a partir de 2027.
¿Qué pasa con las 102 viviendas libres de cesión municipal? El Ayuntamiento puede destinarlas a sorteo público de alquiler, a venta en condiciones especiales para colectivos prioritarios o a incorporarlas al parque de EMVS. No hay comunicación oficial sobre su destino específico todavía.
¿Hay requisito de empadronamiento? El nuevo reglamento de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid —cuyo borrador se publicó el 13 de marzo de 2026 y cuya aprobación está prevista para julio de 2026— introduce el requisito de 10 años de empadronamiento en la Comunidad para acceder a la compra de una VPP. Para el alquiler, el requisito es de 5 años. Esto es relevante para funcionarios que accedieron a su plaza recientemente y aún no tienen ese periodo de residencia acreditado. El Observatorio desarrolló este tema en profundidad en el artículo Vivienda protegida funcionarios reglamento 2026: 10 años de empadronamiento y lo que cambia.
El contexto del norte: por qué Las Tablas Oeste no es el Sureste
El norte de Madrid tiene un perfil de mercado muy diferente al Sureste donde el Observatorio ha centrado muchos de sus análisis. Las Tablas Oeste está ubicado junto al actual barrio de Las Tablas, en la zona norte de la capital, con fácil acceso al Nudo Norte de la A-1 y a la futura estación de Chamartín renovada. El precio del alquiler en los distritos del norte de Madrid —Fuencarral-El Pardo, Hortaleza— se sitúa entre 18 y 22 €/m² al mes, por encima de los distritos del sureste pero por debajo de la almendra central.
La demanda en esta zona tiene un perfil distinto al del Sureste: hay menos suelo disponible y la tipología de vivienda proyectada incluye un componente de uso terciario muy elevado (123.795 m² de oficinas), lo que anticipa un barrio mixto orientado tanto al residente como al trabajador de empresa. Eso puede ser positivo para el funcionario con destino en organismos del norte de Madrid —ministerios con sede en las proximidades, instituciones de la zona— pero implica también que la presión sobre los precios de la vivienda libre en este ámbito puede ser mayor que en el Sureste, donde el entorno inmediato está menos consolidado.
El perímetro completo de Madrid Nuevo Norte es mucho más ambicioso que Las Tablas Oeste. El proyecto integra cuatro ámbitos:
| Ámbito Madrid Nuevo Norte | Viviendas previstas | Estado (mayo 2026) |
|---|---|---|
| Las Tablas Oeste | 741 | Obras de demolición iniciadas esta semana |
| Malmea-San Roque-Tres Olivos | ~7.138 | Propuesta de urbanización aprobada mayo 2025 — obras previstas 2028 |
| Centro de Negocios | ~2.500 | En tramitación — incluye ~1M m² de oficinas |
| Estación de Chamartín | En definición | Fase más compleja — incluye la nueva estación y soterramientos |
| Total Madrid Nuevo Norte | ~10.500 | 38% asequibles |
Fuente: CoHispania, marzo 2026; Idealista/news, enero 2026. Elaboración propia.
El Observatorio seguirá de cerca el ritmo de ejecución de Las Tablas Oeste porque es el primer test real de si Madrid puede completar un desarrollo urbanístico a la velocidad que la crisis de vivienda exige. En los desarrollos del Sureste — Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— el suelo está en tramitación activa o con obras más avanzadas. Más detalle en nuestro análisis Los Berrocales viviendas Madrid 2026: cuántas se han construido y quién controla el suelo.
Lo que significa para el funcionario: oportunidad real, pero no para 2026 ni 2027
El inicio de las obras en Las Tablas Oeste es la mejor noticia urbanística de Madrid capital en lo que va de 2026 desde el punto de vista del funcionario que busca VPP. No porque resuelva el problema presente —las primeras llaves están a tres años vista— sino porque demuestra que el ciclo de tramitación puede completarse y que el stock de VPP del norte de Madrid, bloqueado durante más de dos décadas, va a existir de verdad.
Las 184 viviendas protegidas de este primer ámbito son pocas en términos absolutos —representan menos del 0,4% del déficit estimado de vivienda asequible en Madrid. Pero el patrón que establecen es importante: en Madrid Nuevo Norte, el 25% de las viviendas es VPP y el 38% queda bajo gestión municipal. Si ese porcentaje se mantiene en los tres ámbitos restantes —especialmente en Malmea-San Roque-Tres Olivos con sus 7.138 viviendas previstas— el proyecto podría generar más de 2.600 VPP en el norte de la ciudad en la segunda mitad de esta década.
Para el funcionario que busca vivienda ahora, en 2026, Las Tablas Oeste no es una solución. Lo es para quien esté dispuesto a planificar con horizonte 2029-2030. Eso no es mucho tiempo si se compara con los veinte años que lleva esperando el propio proyecto. Y es exactamente el tipo de horizonte que maneja una cooperativa de VPP bien estructurada: precio de módulo garantizado, plazos previsibles, sin especulación de intermediarios. Si quieres explorar esa vía mientras Las Tablas Oeste termina de urbanizarse, solicita información sobre la cooperativa PSF aquí →
Fuentes: El Economista — arrancan obras Madrid Nuevo Norte Las Tablas Oeste, 7 de mayo de 2026, Idealista/news — primeras obras urbanización Las Tablas Oeste, 6 de mayo de 2026, El Español — arrancan primeras obras Madrid Nuevo Norte, 7 de mayo de 2026, Infobae — Madrid Nuevo Norte despega, 6 de mayo de 2026, El Economista — así será el primer barrio Madrid Nuevo Norte, marzo 2025, CoHispania — Madrid Nuevo Norte estado actual 2026, marzo 2026, BOCM — Módulos VPP 2026, 30 de enero de 2026.
