El IRAV 2026 alquiler Madrid es, en este momento, el dato más consultado por propietarios e inquilinos de la capital. El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) correspondiente a marzo de 2026 se sitúa en el 2,47%, el valor más elevado desde que el índice entró en aplicación oficial en enero de 2025. El dato fue publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 15 de abril de 2026, y ha coincidido con uno de los momentos de mayor agitación normativa en el mercado del alquiler: la derogación del RDL 8/2026 el 28 de abril ha devuelto al IRAV su condición de único tope legal efectivo para los contratos firmados tras la Ley de Vivienda. Saber exactamente qué es este índice, cómo se calcula y cuánto implica en dinero real es hoy una necesidad práctica para cualquier persona que alquile en Madrid.
Qué es el IRAV y por qué existe
El IRAV es un índice estadístico creado por el INE en aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Esa ley introdujo en la Disposición Adicional Undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la obligación de que el INE definiera, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice específico para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El mandato se cumplió: la metodología del IRAV se publicó en el BOE el 20 de diciembre de 2024, y el índice empezó a publicarse mensualmente a partir de enero de 2025.
Su objetivo declarado es evitar que las actualizaciones anuales de renta sigan la volatilidad del IPC general, que en 2022 llegó al 10,8% y habría trasladado subidas de esa magnitud a los contratos de alquiler si hubiera seguido siendo el índice de referencia. El IRAV actúa como techo: nunca puede superar al IPC, pero en contextos inflacionarios lo modera significativamente.
Antes de la Ley 12/2023, el artículo 18 de la LAU establecía que la actualización de la renta se regía por el IPC u otro índice pactado por las partes. El único mecanismo de contención durante los años de alta inflación (2022-2024) fue la imposición de topes extraordinarios por decreto: 2% en 2023, 3% en 2024. El IRAV es la solución estructural y permanente que ha sustituido a esos topes coyunturales.
A qué contratos se aplica el IRAV
Esta es la primera distinción que hay que tener clara, porque la fecha de firma del contrato lo cambia todo:
| Tipo de contrato | Índice aplicable | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Vivienda habitual firmada antes del 26 de mayo de 2023 | IPC (salvo pacto en contrario) | LAU art. 18 original |
| Vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023 | IRAV (obligatorio) | Ley 12/2023 + Resolución INE dic. 2024 |
| Contratos sin cláusula de actualización | Sin actualización posible | LAU art. 18.1 |
| Arrendamientos de uso distinto (locales, oficinas, garajes) | IGC o lo pactado libremente | LAU art. 19 |
| Alquiler por habitaciones o de temporada | Lo pactado libremente | No sujeto a IRAV |
Dos matizaciones importantes. Primera: si un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 incluye expresamente el IRAV como índice de actualización, ese índice prevalece aunque no sea obligatorio por ley. Segunda: si el contrato dice «IPC» y fue firmado después del 26 de mayo de 2023, esa cláusula es inválida — prevalece el IRAV aunque el texto del contrato diga otra cosa.
Cómo se calcula el IRAV: la fórmula del INE
El IRAV se define como el valor mínimo entre tres tasas de referencia, todas ellas derivadas del IPC:
- La tasa de variación anual del IPC general.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente (IPC excluidos alimentos frescos y energía).
- Una tasa media ajustada, calculada como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual del IPC y del IPC subyacente de cada mes, y un parámetro de referencia denominado beta (β), fijado en el 2% —el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo—, multiplicado por un coeficiente moderador alfa (α) establecido en 0,5.
En la práctica, la fórmula funciona así: cuando la inflación supera el 2%, el IRAV frena la subida aplicando solo la mitad del exceso. Cuando la inflación está por debajo del 2%, el IRAV y el IPC tienden a coincidir. El resultado es un índice que siempre queda igual o por debajo del IPC general.
La fórmula tiene dos parámetros definidos conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo (Ministerio de Vivienda) y la Dirección General de Política Económica (Ministerio de Economía): el coeficiente α (0,5) y el parámetro β (2%), revisables periódicamente en función de las condiciones del mercado. El INE calcula el índice mensualmente y lo publica en torno al día 14-15 de cada mes, con datos referidos al mes anterior.
La serie histórica del IRAV: de enero 2025 a marzo 2026
El IRAV lleva funcionando 15 meses. Estos son los datos publicados por el INE desde su entrada en vigor:
| Mes de publicación | IRAV | IPC general | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Enero 2025 | 2,28% | 2,8% | −0,52 pp |
| Febrero 2025 | 2,11% | 3,0% | −0,89 pp |
| Marzo 2025 | 1,98% | 2,3% | −0,32 pp |
| Abril 2025 | 2,07% | — | — |
| Mayo 2025 | 1,99% | 3,6% | −1,61 pp |
| Junio 2025 | 2,10% | — | — |
| Octubre 2025 | 2,25% | 3,1% | −0,85 pp |
| Noviembre 2025 | 2,29% | 3,0% | −0,71 pp |
| Diciembre 2025 | 2,32% | — | — |
| Enero 2026 | ~2,19% | 2,3% | −0,11 pp |
| Febrero 2026 | 2,16% | 2,3% | −0,14 pp |
| Marzo 2026 | 2,47% | 3,4% | −0,93 pp |
Fuente: INE. Datos de IPC de los meses disponibles en fuentes públicas. Tabla elaborada con datos verificados; algunos meses intermedios sin dato de IPC publicado de forma disgregada en las fuentes consultadas.
El mínimo de la serie se registró en marzo de 2025 (1,98%). El máximo, en marzo de 2026 (2,47%), coincidiendo con el repunte inflacionario provocado por la escalada de los precios energéticos vinculada al conflicto en el Golfo Pérsico. El índice lleva diez meses consecutivos por encima del 2% y acumula una tendencia alcista desde el verano de 2025.
Cuánto sube realmente el alquiler con el IRAV 2,47%
La pregunta más práctica: ¿cuánto dinero más se paga cada mes? La respuesta depende de la renta actual y del índice aplicable.
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 — IRAV 2,47% (dato marzo 2026):
| Renta mensual actual | Subida mensual | Subida anual | Nueva renta |
|---|---|---|---|
| 800 € | +19,76 € | +237 € | 819,76 € |
| 1.000 € | +24,70 € | +296 € | 1.024,70 € |
| 1.200 € | +29,64 € | +356 € | 1.229,64 € |
| 1.500 € | +37,05 € | +444 € | 1.537,05 € |
| 1.800 € | +44,46 € | +534 € | 1.844,46 € |
Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 — IPC 3,4% (dato marzo 2026):
| Renta mensual actual | Subida mensual | Subida anual | Nueva renta |
|---|---|---|---|
| 800 € | +27,20 € | +326 € | 827,20 € |
| 1.000 € | +34,00 € | +408 € | 1.034,00 € |
| 1.200 € | +40,80 € | +490 € | 1.240,80 € |
| 1.500 € | +51,00 € | +612 € | 1.551,00 € |
| 1.800 € | +61,20 € | +734 € | 1.861,20 € |
Fuentes: INE (IRAV marzo 2026 = 2,47%; IPC marzo 2026 = 3,4%). Cálculos del Observatorio de la Vivienda Funciohouse.
La diferencia entre los dos regímenes es significativa para rentas medias y altas. Un inquilino con contrato anterior a mayo 2023 y renta de 1.500 € paga cada año 168 € más que si su contrato fuera posterior y le aplicara el IRAV. En un piso de 1.800 €/mes en Madrid —precio habitual en distritos como Chamberí, Retiro o Salamanca— la diferencia anual entre IPC e IRAV supone 200 € menos de actualización para el inquilino con contrato más reciente.
Cómo se aplica el IRAV en la práctica: reglas y procedimiento
La mecánica de actualización tiene requisitos formales que, si no se cumplen, hacen inválida la subida:
Requisito 1: el contrato debe incluir una cláusula de actualización. El artículo 18.1 de la LAU es categórico: en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización. Si el contrato no contiene una cláusula que prevea la revisión anual, el propietario no puede subir la renta aunque el IRAV haya subido. La cláusula suele decir algo como «la renta se actualizará anualmente conforme al IPC» o «conforme al índice legal vigente».
Requisito 2: la notificación escrita al inquilino con al menos un mes de antelación. La actualización solo es exigible desde el mes siguiente al de la notificación. Si el aniversario del contrato es en mayo y el propietario notifica en mayo en lugar de en abril, la subida se retrasa hasta junio. El derecho no se pierde, pero sí el mes. La notificación debe indicar el índice aplicado, el porcentaje exacto y la nueva renta resultante.
Requisito 3: el dato del INE correcto. El IRAV que se aplica es el último publicado antes de la fecha en que se realiza la notificación al inquilino —no el del mes del aniversario. Hay dos meses de desfase: para un aniversario en mayo, la notificación debe hacerse en abril, y el dato aplicable es el del IRAV de marzo (último publicado el 15 de abril). No se puede aplicar retroactivamente un dato que no estaba publicado en el momento de la notificación.
Requisito 4: una sola actualización al año. Solo es posible una revisión anual, en la fecha de aniversario del contrato. No se pueden acumular actualizaciones de años anteriores en los que no se notificó.
Requisito 5: la fianza no se actualiza en los primeros cinco años. La actualización de la renta no arrastra la actualización de la fianza, que permanece congelada durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica).
El IRAV en el contexto actual: derogación del RDL 8/2026
El episodio normativo de las últimas semanas ha cambiado el papel del IRAV en el mercado. Mientras estuvo vigente el RDL 8/2026 (del 22 de marzo al 28 de abril de 2026), ese decreto imponía un tope adicional del 2% que actuaba por encima del IRAV: aunque el IRAV fuera del 2,47%, la actualización quedaba limitada al 2% para contratos de vivienda habitual.
Tras la derogación del decreto el 28 de abril, el IRAV ha recuperado su condición de único tope efectivo para los contratos posteriores a mayo de 2023. Desde el 29 de abril de 2026, los contratos cuyo aniversario caiga en esa fecha o posterior se actualizan directamente por el IRAV —actualmente 2,47%— sin ningún límite adicional.
La diferencia en términos monetarios entre el tope del 2% que proporcionaba el decreto y el IRAV del 2,47% es de 4,70 € al mes para cada 1.000 € de renta. Una cantidad pequeña en términos absolutos, pero que señala la dirección: si el IRAV sigue subiendo —algo que dependerá de la evolución inflacionaria ligada al conflicto energético—, la diferencia se ampliaría.
«El IRAV de marzo 2026, publicado por el INE el 15 de abril de 2026, es del +2,47%. Los valores durante 2025 oscilaron entre el +1,98% de marzo y el +2,32% de diciembre.» — calcularindemnizacion.es, mayo 2026.
El IRAV y el mercado de alquiler libre en Madrid: dos cosas distintas
Una confusión frecuente es pensar que el IRAV controla el precio del alquiler en Madrid. No lo hace. El IRAV solo regula la actualización anual de contratos ya existentes. No limita en absoluto el precio al que se puede firmar un contrato nuevo.
Y los precios de los contratos nuevos en Madrid siguen su propia trayectoria, al margen del IRAV. Según los datos de idealista, el alquiler en Madrid cerró 2025 con una subida interanual del 9,7%, situando el precio medio en 22,7 €/m² al mes. En el primer trimestre de 2026 la Comunidad de Madrid alcanzó los 21,3 €/m² de media regional, liderando el ranking nacional. Según datos de Brains Real Estate, el precio de publicación del alquiler en España subió un 16,2% en términos interanuales durante el Q1-2026.
Esto significa que el inquilino cuyo contrato vence en 2026 y tiene que firmar uno nuevo se enfrenta a una subida potencial de entre el 20% y el 40% sobre la renta que venía pagando, según el Ministerio de Derechos Sociales. El IRAV protege la actualización anual de su contrato en vigor, pero no puede protegerle de lo que ocurre en el mercado libre cuando ese contrato termina.
La tasa de esfuerzo del alquiler en la Comunidad de Madrid ha alcanzado el 40,6% de la renta bruta familiar, según Brains Real Estate para el Q1-2026, muy por encima del umbral del 30% considerado sostenible. Para el territorio nacional la media se sitúa en el 33,9%.
Qué significa el IRAV para un funcionario o empleado público en Madrid
Para un funcionario que vive de alquiler en Madrid, el IRAV tiene implicaciones concretas según su situación:
Si su contrato fue firmado tras mayo de 2023 y tiene cláusula de actualización. La subida máxima legal es el 2,47% (IRAV marzo 2026). Para una renta de 1.200 €/mes, eso supone 29,64 € más al mes y 356 € más al año. La notificación del propietario debe llegar antes del aniversario, no después.
Si su contrato es anterior a mayo de 2023. La actualización se rige por el IPC, hoy en el 3,4%. Para la misma renta de 1.200 €, la subida es de 40,80 € al mes y 490 € al año. Antes del 28 de abril, el RDL 8/2026 habría limitado esa subida al 2%; ahora ya no.
Si no tiene cláusula de actualización en el contrato. Ningún índice aplica. El propietario no puede subir la renta sin su acuerdo. Es importante revisar el contrato para conocer esta situación.
Si busca un piso de alquiler nuevo. El IRAV no aplica. El precio lo fija el mercado libre, que en Madrid sigue marcando máximos históricos. La renta media de un piso entero en la capital supera ya los 1.500-1.600 €/mes para perfiles estándar, y en determinados distritos el alquiler de un piso de dos habitaciones puede superar los 2.000 €.
El análisis del Observatorio sobre hipotecas y tipos de interés en 2026 muestra que, pese a la bajada del euríbor, la alternativa de la compra tampoco ha mejorado sustancialmente para los funcionarios de escalas medias y bajas.
Dónde consultar el IRAV oficial y cómo calcular la actualización
El dato oficial del IRAV lo publica el INE en su web, habitualmente el día 14 o 15 de cada mes, con referencia al mes anterior. La dirección directa de la página del INE dedicada al IRAV es ine.es/uc/oC7D0Ncd.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dispone de una calculadora oficial en mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler que permite introducir la renta actual y obtener la subida máxima legal según el tipo de contrato.
Para el cálculo manual, la fórmula es:
Nueva renta = renta actual × (1 + IRAV/100)
Ejemplo: renta actual 1.100 € × (1 + 0,0247) = 1.127,17 €/mes
El propietario debe comunicar al inquilino la nueva renta por escrito, indicando el índice utilizado, el porcentaje exacto y la referencia normativa (art. 18 LAU + DA 11ª Ley 12/2023 para contratos posteriores a mayo 2023; o art. 18 LAU para los anteriores). La notificación debe realizarse con al menos un mes de antelación sobre la fecha de aniversario.
Cronología del IRAV: de la Ley de Vivienda a hoy
| Fecha | Hecho |
|---|---|
| 24 de mayo de 2023 | Entrada en vigor Ley 12/2023, que encarga al INE crear el IRAV antes de 31/12/2024 |
| 20 de diciembre de 2024 | Publicación en BOE de la metodología del IRAV |
| Enero 2025 | Primer dato oficial del IRAV: 2,28% |
| Junio 2025 | Valor mínimo del año: 2,10% |
| Noviembre 2025 | Nuevo máximo hasta entonces: 2,29% |
| 22 de marzo de 2026 | Entrada en vigor del RDL 8/2026: tope temporal del 2% sobre el IRAV |
| 15 de abril de 2026 | INE publica IRAV de marzo 2026: 2,47%, nuevo máximo histórico |
| 28 de abril de 2026 | Congreso deroga el RDL 8/2026: el IRAV recupera su papel de único tope |
| Mayo 2026 | Contratos con aniversario en este mes se actualizan por IRAV 2,47% sin límite adicional |
Fuentes
- INE — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)
- BOE — Resolución INE metodología IRAV, 20 diciembre 2024
- Ministerio de Vivienda — Calculadora oficial alquiler
- OCU — Actualización alquileres mayo 2026
- Idealista — Alquiler Madrid cierre 2025
- Brains Real Estate — Precio alquiler España Q1 2026
- Idealista/news — IRAV marzo 2026 al 2,47%
