Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 30 de abril de 2026
Las hipotecas en febrero de 2026 registraron el mayor volumen para un mes de febrero desde 2011. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 16,3% interanual, con 45.563 préstamos concedidos. El titular es potente. Pero para un funcionario que busca comprar en Madrid, lo que importa no es el volumen de hipotecas firmadas en España: es si él puede acceder a una de ellas con su sueldo actual y los precios reales del mercado.
La respuesta corta: el mercado hipotecario está activo, los tipos son históricamente bajos, y sin embargo el esfuerzo hipotecario del funcionario madrileño no ha mejorado. El motivo es que los precios suben más deprisa que los tipos bajan.
Qué dicen los números del INE
| Indicador | Febrero 2026 | Variación interanual |
|---|---|---|
| Hipotecas sobre vivienda | 45.563 | +16,3% |
| Importe medio | 173.280 € | +11,0% |
| Capital total prestado | 7.895 M€ | +29,0% |
| Tipo de interés medio | 2,88% | Al alza desde nov. 2025 |
| Meses consecutivos de subida | 20 | — |
El mejor comportamiento del crédito frente a las compraventas ha elevado la proporción de hipotecas sobre viviendas compradas por encima del 75%, un nivel históricamente alto. La compra al contado retrocede conforme el perfil del comprador cambia hacia rentas más altas.
El dato que no aparece en los titulares: el tipo sube antes de que baje la guerra
Los medios han celebrado el récord como señal de salud del mercado. Pero Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas, anticipa que «la tendencia a lo largo del año será de una ligera caída en las formalizaciones, de la mano de la ralentización en las transacciones de compraventa». El tipo medio del 2,88% de febrero es el más alto desde noviembre de 2025 y recoge el inicio del impacto de la guerra de Irán sobre las expectativas de inflación. Si el BCE sube tipos en respuesta, las hipotecas variables se encarecerán y el acceso para rentas medias empeorará.
Hipotecas febrero 2026 y esfuerzo hipotecario por grupo de funcionarios
El esfuerzo hipotecario es el porcentaje de ingresos netos que destinas al pago de la cuota mensual. El umbral saludable está en el 30-35%. Con el importe medio de 173.280 euros, a tipo fijo del 2,88% y 30 años, la situación por grupo queda así (sobre módulo VPPL zona 1, 80% financiación):
| Grupo | Salario neto aprox. | Cuota mensual | Esfuerzo hipotecario |
|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 3.200 €/mes | 717 € | 22% ✅ |
| A2 medio | 2.500 €/mes | 717 € | 29% ✅ |
| C1 | 1.900 €/mes | 717 € | 38% 🔴 |
| C2 | 1.600 €/mes | 717 € | 45% 🔴 |
| Policía Local Madrid | 2.800 €/mes | 717 € | 26% ✅ |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 €/mes | 717 € | 37% 🔴 |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.850 €/mes | 717 € | 39% 🔴 |
| Bomberos Madrid | 2.600 €/mes | 717 € | 28% ✅ |
El umbral del 35% es el límite que los bancos aplican habitualmente para evaluar la viabilidad de una hipoteca. Para los grupos C1, Policía Nacional y Guardia Civil —que representan la mayoría del funcionariado de base— la cuota sobre VPP en zona 1 ya supera ese umbral incluso con los tipos actuales. Si el tipo sube al 3,5%, los grupos A2 y Policía Local también entrarían en zona de riesgo.
La lectura para quien está buscando hipoteca ahora
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, confirma que «la demanda se mantiene sólida, también por la anticipación a entrar en el mercado ante el temor a un escenario peor», y que «las entidades están adoptando una posición más prudente, ajustando precios y condiciones». Para el funcionario que puede acceder a financiación, cerrar una hipoteca a tipo fijo hoy puede ser una decisión racional. Pero eso solo aplica si el precio de la vivienda también encaja.
En Madrid libre, no encaja para la mayoría de los grupos. En VPP, el acceso depende de cumplir los requisitos de empadronamiento y de que haya unidades disponibles. La vía cooperativa sigue siendo la que más palancas ofrece: precio de coste, sin margen de promotor, y sin el requisito de empadronamiento que blinda la VPP frente a funcionarios de reciente destino en Madrid.
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Fuentes: INE — Estadística de Hipotecas, El Economista, Idealista News, Infoconstrucción
