El reglamento EMVS 2026 funcionarios está siendo objeto de una revisión que el propio Ayuntamiento de Madrid califica de «muy profunda»: el sistema de adjudicación de vivienda pública municipal va a dar mayor peso al arraigo —los años de empadronamiento en Madrid— como criterio para acceder a los sorteos y adjudicaciones de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo. La medida llega mientras la EMVS gestiona un patrimonio de cerca de 10.000 pisos, tiene más de 5.700 viviendas en desarrollo y acaba de abrir nuevas convocatorias para rentas medias. Para un funcionario destinado en Madrid, entender cómo funciona este sistema —y cómo va a cambiar— es tan importante como conocer las opciones de compra.
Dos reglamentos distintos que conviene no confundir
Antes de entrar en los cambios, hay un punto que genera confusión frecuente y que conviene dejar claro desde el principio.
Existen dos reglamentos de vivienda protegida en tramitación simultánea en Madrid en 2026, gestionados por organismos distintos con criterios distintos:
Reglamento CAM — Comunidad de Madrid: es el que exige 10 años de empadronamiento en la región para comprar una vivienda de protección pública (VPP, VPPL o VPPB). Aprobación prevista en julio de 2026. Afecta a la compra de vivienda nueva protegida en todos los desarrollos del sureste y en cualquier promoción privada con calificación de VPP. Lo analizamos en detalle en Vivienda protegida funcionarios Madrid: el nuevo reglamento que cambia las reglas.
Reglamento EMVS — Ayuntamiento de Madrid: es el que regula cómo se adjudican las viviendas públicas del parque municipal en alquiler asequible. No habla de compra. Habla de sorteos, listas de espera y puntuación para acceder a los pisos que gestiona la EMVS. Esta es la revisión de la que trata este artículo.
Son dos organismos distintos —Comunidad vs Ayuntamiento— con competencias distintas y textos normativos distintos. Un cambio en uno no afecta al otro.
Qué está cambiando en el reglamento EMVS
El Ayuntamiento ha anunciado que la modificación del reglamento de adjudicación de la EMVS incluirá «un mayor peso del arraigo» como criterio de acceso. El texto definitivo no está aprobado aún —a fecha de mayo de 2026 sigue en fase de elaboración— pero los elementos conocidos apuntan en una dirección clara: quien lleva más años empadronado en Madrid tendrá más puntos en el baremo de adjudicación.
El sistema actual de la EMVS funciona mediante sorteo ante notario entre todos los inscritos que cumplen los requisitos económicos de cada convocatoria. No hay lista de espera acumulada — cada sorteo es independiente. Los requisitos básicos actuales para las convocatorias de rentas medias son:
- Ingresos entre 3,5 y 5,5 veces el IPREM (entre 29.400 y 46.200 €/año para unidad familiar de referencia)
- Empadronamiento en Madrid durante al menos 5 años ininterrumpidos o 8 años dentro de la última década
- No ser propietario ni usufructuario de otra vivienda en territorio nacional
- Edad máxima de 50 años (con excepciones para familias con hijos menores)
El cambio que se introduce no elimina el sorteo, sino que añade un filtro previo de puntuación donde el arraigo —los años de empadronamiento— pesará más que en el sistema actual. Esto significa que quien lleve menos tiempo en Madrid tendrá menos probabilidades de entrar en el sorteo o accederá a un cupo de menor tamaño.
Para los funcionarios destinados en Madrid desde hace menos de 5 años, el impacto puede ser significativo: menos candidatos con su perfil llegarán al sorteo en igualdad de condiciones.
Qué convocatorias tiene abiertas ahora mismo la EMVS
Mientras el nuevo reglamento se finaliza, la EMVS opera con las normas actuales. Hay dos convocatorias activas en este momento que afectan directamente al perfil funcionarial de rentas medias:
Iberia Loreto 1 — Barajas (52 viviendas): convocatoria abierta desde el 11 de mayo, plazo de inscripción hasta el 11 de junio de 2026. Sorteo previsto ante notario a finales de junio. Viviendas de alquiler asequible desde 700 €/mes para unidades familiares con ingresos entre 3,5 y 5,5 × IPREM. Empadronamiento mínimo: 5 años en Madrid. Lo cubrimos en detalle en Sorteo EMVS Madrid rentas medias 2026.
Cañaveral 13 (sorteo previsto finales de mayo): 96 viviendas entregadas en El Cañaveral (Vicálvaro), con sorteo programado para finales de mayo 2026. Tipologías de 2, 3 y 4 dormitorios.
Estas dos convocatorias se rigen por el reglamento actual, antes de cualquier modificación. Si cumples los requisitos de ingresos y empadronamiento vigentes, puedes participar independientemente de lo que apruebe el nuevo reglamento.
Lo que el reglamento EMVS no resuelve: la escala del problema
La EMVS gestiona ~10.000 viviendas en propiedad y tiene 5.700 más en desarrollo. En 2024 y 2025, las listas de demandantes superaban las 40.000 solicitudes por convocatoria. La proporción es estructuralmente desfavorable: cuatro veces más demanda que oferta disponible, incluso antes de que el nuevo criterio de arraigo filtre candidatos.
El sorteo Iberia Loreto 1 tiene 52 viviendas para toda Madrid. El sorteo de Cañaveral 8, que se celebró recientemente, tuvo miles de inscritos para 96 plazas. La probabilidad de éxito en un sorteo individual de la EMVS, para cualquier perfil que cumpla los requisitos, está por debajo del 1% en la mayoría de convocatorias.
Esto no significa que no valga la pena inscribirse — el coste es cero y los alquileres resultantes están muy por debajo del mercado. Pero quien planifica su acceso a la vivienda en Madrid no puede basar su estrategia exclusivamente en ganar un sorteo de la EMVS.
EMVS vs VPP vs cooperativa: las tres vías y qué ofrece cada una
| Vía | Qué es | Ingresos requeridos | Empadronamiento | Resultado | Probabilidad |
|---|---|---|---|---|---|
| EMVS sorteo | Alquiler asequible municipal | 3,5–5,5 × IPREM | 5 años Madrid | Alquiler ~700–1.100 €/mes | <1% por sorteo |
| VPP compra (CAM) | Compra vivienda protegida privada | Hasta 5,5–7,5 × IPREM | 10 años CAM (jul 2026) | Propiedad, cuota ~500–736 €/mes | Según promoción |
| Cooperativa precio libre | Compra a precio de coste, sin calificación VPP | Sin límite | Sin requisito | Propiedad, precio -20-35% vs libre | Según proyecto |
Para un funcionario que lleva menos de 10 años en la CAM y no puede acceder a VPP bajo el nuevo reglamento, la cooperativa de precio libre es la única vía que combina acceso a la propiedad, precio asequible y ausencia de requisito de arraigo. Es el modelo con el que trabaja FuncioHouse a través de PSF — Policías Sin Fronteras.
Esfuerzo hipotecario para los perfiles que encajan en EMVS
Los sorteos EMVS de rentas medias están calibrados para ingresos entre 3,5 y 5,5 × IPREM (29.400–46.200 €/año brutos). En términos de sueldo neto mensual, eso equivale aproximadamente a perfiles entre C2 alto y A2 medio. El alquiler resultante nunca supera el 30% de los ingresos del hogar, por diseño del programa.
| Perfil | Sueldo neto/mes | Ingresos brutos aprox./año | ¿Dentro del baremo EMVS? | Alquiler máx. 30% |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | ~48.000 € | ⚠️ Puede superar límite 5,5×IPREM | 885 €/mes |
| A2 medio | 2.100 € | ~33.000 € | ✅ Dentro del baremo | 630 €/mes |
| C1 | 1.825 € | ~28.500 € | ⚠️ Puede quedar bajo el mínimo 3,5×IPREM | 548 €/mes |
| C2 | 1.550 € | ~24.000 € | ❌ Por debajo del mínimo | — |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | ~38.000 € | ✅ Dentro del baremo | 720 €/mes |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | ~31.000 € | ✅ Dentro del baremo | 585 €/mes |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 € | ~29.500 € | ✅ Dentro del baremo | 563 €/mes |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | ~36.500 € | ✅ Dentro del baremo | 690 €/mes |
Baremo EMVS rentas medias: ingresos brutos anuales entre 29.400 € (3,5×IPREM) y 46.200 € (5,5×IPREM). El cálculo incluye todos los ingresos de la unidad familiar. Los ingresos netos son estimaciones orientativas según tramos IRPF 2026.
Los perfiles que mejor encajan son Policía Nacional, Guardia Civil, Bomberos y C1-A2: ingresos dentro del baremo, sin llegar al tope superior que suelen superar los A1 con complementos. Para C2 en solitario, los ingresos pueden quedar por debajo del mínimo exigido para las convocatorias de rentas medias — aunque existen otras líneas EMVS para rentas bajas con requisitos distintos.
Cuándo se aprobará el nuevo reglamento y qué hacer mientras
El Ayuntamiento no ha fijado fecha definitiva de aprobación. La modificación está en elaboración a mayo de 2026. Mientras tanto, los sorteos activos —Iberia Loreto 1 con plazo hasta el 11 de junio— se rigen por las normas actuales.
La recomendación práctica es clara: si cumples los requisitos vigentes, inscríbete en las convocatorias abiertas ahora. El nuevo reglamento no tiene carácter retroactivo sobre las convocatorias ya iniciadas. Y si tu estrategia a medio plazo pasa por la compra —que es lo que permite acumular patrimonio, a diferencia del alquiler— la VPP o la cooperativa de precio libre siguen siendo las vías más sólidas. Puedes comparar ambas opciones con tu perfil concreto en funciohouse.com/contact/.
Fuentes: Aurora Homes — Guía vivienda protegida Madrid 2026 (actualizado abril) · Fotocasa — Nuevos requisitos vivienda protegida Madrid · Infobae — Sorteo EMVS Iberia Loreto 1 · Gacetín Madrid — EMVS Cañaveral 8 · Banco de España — Indicadores mercado inmobiliario
