El 5 de mayo de 2026, El Periódico publicó una noticia que pasó casi desapercibida entre los titulares sobre precios récord y decretos de alquiler derogados. La gestora ALAS Vivienda Asequible, primera en España en constituirse como Sociedad de Beneficio e Interés Común (SBIC), prepara un fondo de inversión de hasta 200 millones de euros —con el ICO como coinversor público— para comprar 1.280 viviendas construidas sobre suelo público en licitaciones de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento. Viviendas, en su mayor parte, del Plan Vive.
Para el funcionario que acaba de inscribirse en el Plan Vive de Boadilla, o que lleva meses en lista de espera en Alcorcón o Getafe, la noticia merece más que un titular: merece un análisis de qué implica que un fondo de inversión privado —aunque se llame de «impacto social»— sea el propietario permanente de las viviendas en las que vive. El Observatorio lo hace.
Qué es ALAS y cuál es su modelo
ALAS Vivienda Asequible es una gestora liderada por Alejandra Mora y Manel Salas, consejero delegado de la promotora catalana Grupo Salas. Fue la primera entidad en España en constituirse como Sociedad de Beneficio e Interés Común (SBIC), incluyendo en sus estatutos un compromiso explícito con la generación de impacto positivo social y ambiental sin desligarse del lucro económico. Nuevaradio
Una SBIC —o empresa de beneficio e interés común, conocida internacionalmente como B Corp— no es una fundación ni una entidad sin ánimo de lucro. Es una empresa que persigue rentabilidad financiera pero que incluye en sus estatutos compromisos medibles de impacto social. El modelo existe desde hace años en sectores como la alimentación ecológica o las finanzas éticas. ALAS lo aplica por primera vez en España al mercado inmobiliario de vivienda asequible.
Su primer fondo captó 7 millones de euros entre los socios fundadores, destinados a comprar un lote de 650 viviendas repartidas en 10 edificios: tres en Madrid —del Plan Vive— y siete en Cataluña. Todas las promociones están construidas sobre suelos públicos en formato concesional o de derecho de superficie y recibieron un préstamo de 11 millones de euros del Fondo de Impacto Social del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. Nuevaradio
Es decir: suelo público, financiación pública parcial, gestión privada, inquilinos en alquiler asequible. El propietario del edificio es ALAS —el fondo—. El suelo sigue siendo público (concesión o derecho de superficie). Los inquilinos pagan una renta regulada. Y los inversores del fondo reciben su retorno.
El segundo fondo: 200 millones, ICO y 1.280 viviendas en Madrid
Ahora ALAS prepara su segundo vehículo, denominado Alas I Invest, con formato de SOCIMI evergreen —es decir, que puede crecer continuamente a medida que capta capital—. El objetivo inicial es reunir 67 millones de euros: 33 millones del ICO, con cargo al programa de garantías InvestEU de la Comisión Europea, y 34 millones de inversores privados, de los cuales ya están comprometidos 10 millones y pendientes 24 millones. Nuevaradio
En una segunda fase, aspiran a captar otros 71 millones adicionales —35 del ICO y 36 privados—, lo que llevaría la inversión total movilizada a cerca de 200 millones de euros. Con el capital de la primera fase, Alas I Invest comprará 1.280 viviendas repartidas en 15 edificios procedentes de licitaciones de la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid, promovidas por la Fundación Salas. Nuevaradio
La Fundación Salas —entidad vinculada al mismo Grupo Salas que cofunda ALAS— es quien ha ganado las licitaciones de construcción de esas viviendas sobre suelo público. Una vez construidas, las vende al fondo ALAS. El fondo las gestiona como propietario a largo plazo. Los inquilinos acceden a ellas a precios regulados, dentro del marco del Plan Vive o de licitaciones del Ayuntamiento de Madrid.
El objetivo de rentabilidad: 12% anualizado con vivienda asequible
Aquí está el número que el Observatorio pone sobre la mesa sin eufemismos.
ALAS Vivienda Asequible ofrece a sus inversores un retorno financiero que aspira a situarse en el 12% anualizado (TIR). El objetivo es que los inversores puedan obtener liquidez entre el año siete y el diez, con la entrada de deuda más barata una vez el portfolio de viviendas esté estabilizado. Nuevaradio
Un 12% de TIR en vivienda asequible. No en vivienda libre de lujo. En pisos del Plan Vive, construidos sobre suelo cedido por la Comunidad de Madrid, con precios regulados y con inquilinos que cumplen los límites de IPREM.
¿Cómo es posible ese retorno? La ecuación tiene varias piezas. Primera: el suelo es cedido en concesión, por lo que el coste de adquisición del activo es muy inferior al de mercado libre. Segunda: la construcción corre a cargo de una promotora vinculada (Fundación Salas), lo que puede optimizar márgenes. Tercera: la deuda pública —ICO, Fondo de Impacto Social del Ministerio— es más barata que la financiación bancaria convencional, lo que mejora el apalancamiento. Cuarta: a largo plazo, el porfolio de viviendas asequibles en suelo público genera rentas estables y predecibles, lo que es muy valorado por los inversores de impacto una vez el activo está «estabilizado».
El resultado es que el modelo convierte subsidios públicos —suelo gratuito, financiación blanda, garantías ICO— en retorno para inversores privados. Lo hace manteniendo los precios regulados para los inquilinos. El debate es si esa es la forma más eficiente de usar el dinero público, o si los mismos activos podrían generar mayor beneficio social con gestión directamente pública.
La pregunta que el funcionario debe hacerse: ¿qué cambia para el inquilino?
Desde la perspectiva del funcionario que vive o quiere vivir en una de estas viviendas, la diferencia entre que el propietario sea ALAS, sea la Comunidad de Madrid o sea Casa 47 no es neutral. Hay implicaciones concretas.
Lo que no cambia: el precio del alquiler está regulado por el marco del Plan Vive o de la licitación correspondiente. ALAS no puede subir el precio por encima de lo establecido en el contrato de concesión. El inquilino está protegido durante el plazo de la concesión —habitualmente entre 50 y 75 años.
Lo que sí importa: la gestión diaria —mantenimiento, atención al inquilino, comunidad de propietarios— la lleva una empresa privada orientada a la rentabilidad, no una administración pública. La calidad de esa gestión varía por operador. Cuando el fondo quiera dar liquidez a sus inversores (en el año 7-10), puede vender el porfolio a otro fondo. El inquilino sigue en su piso, pero cambia de casero. Si el suelo es en concesión o derecho de superficie —no en pleno dominio—, al final del plazo de concesión la vivienda revierte al ente público. Si es en pleno dominio, el fondo puede eventualmente vender los edificios.
Lo que es estructuralmente diferente respecto a Casa 47: el parque de Casa 47 es propiedad del Estado de forma permanente, sin posibilidad de venta ni especulación. ALAS es un vehículo de inversión privada con horizonte de rentabilidad. Ambos producen vivienda asequible. Pero la permanencia de la protección en Casa 47 es constitucional; en ALAS depende del marco contractual de cada licitación y de que el fondo no incumpla sus compromisos.
El modelo en el contexto europeo: ¿innovación o riesgo?
ALAS no es un caso aislado. El modelo de «finanzas de impacto» aplicado a vivienda asequible tiene precedentes en Europa — en los Países Bajos, Alemania y Reino Unido existen fondos similares que combinan capital privado con garantías públicas para financiar vivienda social o asequible. La diferencia es que en esos países el parque público de vivienda ya es robusto —entre el 15% y el 30% del total— y los fondos privados son complementarios, no sustitutivos.
En España, donde el parque público de vivienda representa menos del 2,5% del total, la pregunta que los especialistas se hacen es si el modelo de colaboración público-privada con retorno del 12% para el inversor es el camino más eficiente para llegar al 8% de vivienda pública que tiene Europa como objetivo. O si, alternativamente, ese capital público —el ICO comprometiendo 68 millones— no generaría más beneficio social invertido directamente en Casa 47 o en la EMVS de Madrid, sin pasar por un intermediario que se lleva el doble dígito.
El Observatorio no tiene una respuesta definitiva a esa pregunta porque ningún modelo tiene respuesta definitiva. Lo que sí señala es que el debate existe, que no es ideológico sino técnico y que el funcionario que vive en una vivienda del Plan Vive gestionada por ALAS no tiene los mismos derechos de permanencia a largo plazo que uno que vive en una vivienda de Casa 47 o de la EMVS.
Lo que significa para el panorama de la vivienda protegida en Madrid
El lanzamiento de Alas I Invest, con 200 millones de euros comprometidos y el ICO como coinversor, es la señal más clara hasta la fecha de que el mercado financiero español ve potencial en el nicho de vivienda asequible sobre suelo público en Madrid. Es una buena noticia para el volumen de oferta —más capital significa más viviendas construidas sobre suelo que ya existe pero que la administración no tiene recursos para desarrollar directamente. Y es una señal de alerta para quienes defienden que la vivienda pública debe mantenerse en manos públicas de forma permanente.
Para el funcionario que busca vivienda, la existencia de ALAS añade un actor más al mapa que ya describimos en nuestro análisis de la colaboración público-privada en España. No es ni el promotor del Plan Vive —que es quien construye y tiene la concesión de la CM— ni la Comunidad de Madrid como administración. Es un fondo que compra esas viviendas ya terminadas y las gestiona como propietario a largo plazo. Su presencia no modifica el precio que paga el inquilino. Pero sí cambia quién es el casero, con qué lógica opera y qué horizonte tiene sobre el activo.
La guía más útil sigue siendo la que publicamos el 22 de abril: en el análisis completo del Plan Vive detallamos qué derechos tiene el inquilino, qué controla la administración y qué controla el operador privado. Ahora, con la irrupción de fondos de impacto como ALAS comprando los edificios a los operadores, esa cadena se alarga un eslabón más.
Si quieres acceder a vivienda en propiedad —no en alquiler— a precio de coste, sobre suelo protegido y sin intermediarios financieros que extraigan retorno entre tú y la administración, el modelo cooperativo que desarrollamos con PSF es la alternativa que el Observatorio propone.
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Fuentes: El Periódico / El Correo Gallego — artículo original sobre ALAS, 5 mayo 2026, ICO — programa InvestEU y garantías de impacto social, Plan Vive Comunidad de Madrid — estado actual del programa, FuncioHouse — análisis completo del Plan Vive, FuncioHouse — colaboración público-privada en vivienda
