- Qué ha sido la colaboración público-privada en vivienda en España: balance real
- El fallo estructural: por qué los modelos anteriores no han escalado
- Lo que Europa ha hecho diferente: tres modelos que sí han funcionado
- CASA 47: ¿la colaboración público-privada que España necesitaba?
- Las tres preguntas que CASA 47 aún no ha respondido
- El modelo de CPP que sí funciona para el funcionario madrileño: la cooperativa
La colaboración público-privada en vivienda lleva tres décadas siendo la promesa que iba a resolver la crisis de acceso en España. Ha adoptado decenas de formas: suelo público con promotor privado, concesiones demaniales, build-to-rent con aval estatal, cooperativas con financiación pública, SAREB como banco malo reconvertido en actor social. Ninguna ha resuelto el problema. Y sin embargo, la colaboración público-privada sigue siendo el único mecanismo que tiene escala suficiente para cerrar un déficit de 700.000 viviendas que el Estado solo no puede financiar. La pregunta no es si debe existir — es cómo tiene que funcionar para que esta vez sea diferente.
Este artículo analiza el historial real de la colaboración público-privada en vivienda en España, extrae las lecciones de los modelos europeos que sí han funcionado, y examina si CASA 47 —la nueva entidad estatal aprobada en diciembre de 2025 y regulada por el Real Decreto 326/2026 de 22 de abril— tiene el diseño institucional necesario para hacerlo mejor que sus predecesoras.
Qué ha sido la colaboración público-privada en vivienda en España: balance real
España lleva décadas experimentando con fórmulas de colaboración público-privada en vivienda. El balance, medido en resultados concretos, es decepcionante en términos de escala pero no en términos de aprendizaje. Estos son los modelos principales y su resultado verificado:
| Modelo | Período | Mecanismo | Resultado | Fallo principal |
|---|---|---|---|---|
| VPO tradicional | 1978–presente | Promotor privado construye a módulo regulado con suelo propio | ~3.500 viviendas/año en Madrid en 2025 | Descalificación automática: el parque desaparece con el tiempo |
| Plan VIVE (CAM) | 2021–presente | Suelo público CAM + constructor privado + alquiler asequible 50 años | 5.292 viviendas entregadas a abr. 2026 | Escala insuficiente para la demanda; localización periférica |
| Plan Suma Vivienda (Ayto. Madrid) | 2022–presente | Suelo municipal + promotor privado + alquiler asequible | 2.200 viviendas licitadas en fase 3 (2026) | Velocidad de licitación lenta; dependencia presupuestaria anual |
| SAREB → alquiler social | 2022–presente | Stock de la banca rescatada reconvertido en alquiler social con gestión privada | ~10.000 viviendas movilizadas para uso social | Viviendas dispersas, estado deficiente, gestión compleja |
| Proyecto Viena (SAREB) | 2025–en curso | Suelo SAREB + constructor privado vía CPP + 3.700 viviendas alquiler asequible | En licitación. Inversión: 460 M€ | Sin resultados aún; plazos de construcción de 3-4 años |
| Build-to-rent con aval ICO | 2020–presente | Promotor privado construye para alquilar con financiación ICO | ~15.000 viviendas en cartera 2020-2025 | Precio de alquiler libre: no garantiza asequibilidad |
Fuentes: Comunidad de Madrid Plan VIVE, Ayuntamiento de Madrid Plan Suma Vivienda, SAREB informes anuales, ICO, Ministerio de Vivienda.
El denominador común de todos los modelos anteriores es el mismo: el sector público aporta el activo escaso (suelo o financiación) y el sector privado aporta la capacidad de ejecución, pero sin mecanismos vinculantes que garanticen que el resultado sirve a quien más lo necesita. La VPO se descalifica y sale al mercado libre. El build-to-rent sin módulo regulado sube el alquiler al ritmo del mercado. La SAREB gestiona un parque disperso e ineficiente. El Plan VIVE produce 5.000 viviendas en cinco años cuando la demanda en Madrid supera las 75.000 solicitudes activas.
El fallo estructural: por qué los modelos anteriores no han escalado
El problema no es la fórmula jurídica — concesión demanial, derecho de superficie, CPP convencional — sino tres factores que se repiten en todos los intentos fallidos:
Factor 1 — La protección no es permanente. El sistema español de VPO tiene plazos de descalificación de 15 a 30 años según el régimen. Cuando caduca la calificación, la vivienda sale al mercado libre y el parque asequible se evapora. Funcas (marzo 2026) lo cuantifica con precisión: cuanta más VPO se construye, más aumenta el déficit de parque accesible permanente, porque la desprotección automática supera la producción nueva. España lleva décadas construyendo sobre arena.
Factor 2 — El suelo público se cede, no se retiene. En la mayoría de los modelos de CPP aplicados en España, el suelo público se cede en concesión al privado durante 50-75 años, pero la gestión real del activo queda en manos de una empresa con incentivos de rentabilidad. Sin control público efectivo sobre la calidad, el precio y la selección de inquilinos, la fórmula produce resultados mixtos.
Factor 3 — La escala es política, no técnica. Los planes de vivienda en España producen entre el 15% y el 25% de lo comprometido, como hemos analizado en nuestro artículo sobre por qué todos los planes de vivienda en España fracasan. La razón no es falta de capital ni falta de capacidad técnica del sector privado. Es falta de suelo finalista en las zonas con demanda real, falta de coordinación entre administraciones y ausencia de mecanismos que obliguen a las CCAA a ejecutar los fondos transferidos.
Lo que Europa ha hecho diferente: tres modelos que sí han funcionado
Los modelos europeos más exitosos de colaboración público-privada en vivienda comparten una característica que España no ha tenido: permanencia institucional independiente del ciclo electoral. No son programas de gobierno; son infraestructuras de Estado.
Viena — el parque que no se vende. Desde la década de 1920, el Ayuntamiento de Viena ha construido y retenido un parque de más de 220.000 viviendas municipales directas, más 200.000 pisos cooperativos adicionales. El 60% de la población vienesa vive en vivienda asequible. La clave no es el volumen —aunque es extraordinario— sino que ese parque nunca se ha privatizado. Cada vivienda construida permanece en el sistema indefinidamente. Además, como señala Christian Schantl de Wiener Wohnen, Viena no ha rechazado la colaboración público-privada: las cooperativas y los promotores privados participan activamente, pero bajo un marco de limitación de beneficios y contratos ilimitados para los inquilinos.
Países Bajos — las corporaciones de vivienda sin ánimo de lucro. El parque social holandés es el mayor de Europa, gestionado por ‘woningcorporaties’: corporaciones sin ánimo de lucro que cooperan con los ayuntamientos, reciben apoyo estatal y mantienen precios bajos de forma indefinida. No son empresas públicas ni empresas privadas: son entidades híbridas con misión social y gestión profesional. El resultado: más del 30% del parque total holandés es social, frente al 2,5% español.
Finlandia — la estabilidad de Helsinki. El estudio de Kadi y Lilius (2024) en Housing Studies documenta la notable estabilidad del parque social en Viena y Helsinki frente a otras capitales europeas. La clave de Helsinki es similar a la vienesa: el parque público construido en los años 70 y 80 sigue siendo accesible hoy porque no se vendió. La inversión de hace 50 años produce rentabilidad social en 2026.
La lección que extrae Funcas en su análisis de marzo de 2026 es precisa: el modelo europeo no es necesariamente público en el sentido de que el Estado construya todo. Japón, Suiza y los Países Bajos demuestran que es posible mantener precios contenidos combinando regulación ágil, procesos de licencias rápidos, zonificación flexible y mercados privados competitivos. Lo que es imprescindible es que el parque resultante no desaparezca.
CASA 47: ¿la colaboración público-privada que España necesitaba?
CASA 47 nace de la transformación de SEPES, la Entidad Pública Empresarial de Suelo creada en 1969. El Ministerio de Vivienda la define como la infraestructura que sustentará el sistema público de vivienda, al modo en que la red hospitalaria o las escuelas públicas sustentan la sanidad y la educación. Sus competencias son amplias: construir, rehabilitar, adquirir y gestionar directamente viviendas destinadas al alquiler asequible, gestionando además todo el patrimonio estatal aprovechable — suelos e inmuebles de Hacienda, Defensa, Interior y los activos recuperados de la SAREB.
El patrimonio de partida es concreto: más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos procedentes de la SAREB con capacidad estimada para 55.000 nuevas unidades. A corto plazo, 1.600 viviendas ya licitadas. El Real Decreto 326/2026 que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 establece explícitamente que CASA 47 financiará la promoción sobre suelo público mediante fórmulas de CPP, con protección permanente del parque resultante — es decir, sin descalificación automática. Esa es la novedad estructural más relevante respecto a todos los modelos anteriores.
El modelo de CPP que articula el nuevo Plan tiene cinco vías diferenciadas según el BOE:
| Vía | Mecanismo | Ayuda máxima | Plazo mínimo alquiler |
|---|---|---|---|
| Promoción directa sobre suelo público | CASA 47 o CCAA construyen directamente | 85.000 €/vivienda | 50 años |
| CPP sobre suelo público | Constructor privado en suelo público con control de precio y calidad | 85.000 €/vivienda | 50 años |
| Cesión de uso a administración pública | Propietario privado cede gestión a administración | Cubre el canon de cesión | 50 años |
| Vivienda cooperativa | Cooperativas en suelo público o privado con financiación pública | Según programa | Indefinido en cesión de uso |
| Suelo privado con protección pública permanente | Promotor privado en suelo propio con financiación pública, protección sin caducidad | Hasta 85.000 €/vivienda | Permanente |
Fuente: BOE-A-2026-8872, Real Decreto 326/2026, de 22 de abril.
Las tres preguntas que CASA 47 aún no ha respondido
El diseño institucional de CASA 47 corrige los fallos históricos en el papel. Pero hay tres preguntas que el modelo aún no ha respondido con evidencia empírica, y que determinarán si esta vez es diferente:
Primera — ¿Puede autofinanciarse sin depender del presupuesto anual? El Plan 2026-2030 destina 2.800 millones a vivienda protegida gestionados por las CCAA. CASA 47, en cambio, debe autofinanciarse con fondos propios para la construcción directa estatal. Si los alquileres regulados a precio asequible no cubren los costes operativos y de mantenimiento a largo plazo, la entidad necesitará inyecciones presupuestarias recurrentes — exactamente la dependencia que la hace vulnerable a los cambios de gobierno.
Segunda — ¿Cómo resuelve la coordinación con CCAA? La vivienda es competencia autonómica. Los 2.800 millones del Plan para vivienda protegida los ejecutan las comunidades. Si una CCAA no colabora activamente con CASA 47 para ceder suelo, facilitar licencias o adjudicar las CPP, la entidad tiene escaso margen de acción en ese territorio. La experiencia del Plan 2022-2025 muestra que Madrid tardó más de dos años en comprometer los fondos transferidos. Sin mecanismos vinculantes de coordinación, el problema se repite.
Tercera — ¿Cuánto tarda en producir viviendas a escala? Con 1.600 viviendas licitadas a abril de 2026 y un patrimonio de 55.000 unidades potenciales en suelos de la SAREB, CASA 47 tiene la materia prima. Pero transformar suelo en vivienda entregada requiere entre 3 y 5 años incluso con licencias ágiles. Si el ritmo de producción no supera las 10.000 viviendas anuales en 2028-2029, el déficit seguirá creciendo más rápido que la producción.
El modelo de CPP que sí funciona para el funcionario madrileño: la cooperativa
Mientras CASA 47 despliega su capacidad productiva en los próximos años, existe ya un modelo de colaboración público-privada que funciona para el acceso del funcionario madrileño: la cooperativa de vivienda protegida sobre suelo de los nuevos desarrollos del sureste.
En este modelo, el suelo público calificado como VPP en Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros es adquirido por la cooperativa — la parte pública es la calificación protegida y el módulo regulado que limita el precio máximo de venta. La parte privada es la gestora cooperativa que organiza la demanda, gestiona la construcción y entrega las viviendas. El resultado es un precio de compraventa entre un 30% y un 50% inferior al mercado libre equivalente, financiado mediante hipoteca calculada sobre el módulo VPP.
Como hemos calculado en nuestro análisis del acceso a vivienda en el sureste de Madrid, ese descuento convierte operaciones inviables en zona ajustada o sostenible para perfiles C1, Policía Nacional y Guardia Civil — exactamente los cuerpos que no pueden comprar en el mercado libre ni entrar en las listas de espera de la administración.
FuncioHouse trabaja con la alianza PSF Policías Sin Fronteras para canalizar el acceso de colectivos de funcionarios a este modelo. Consulta sin compromiso en nuestra página de contacto.
Fuentes: BOE Real Decreto 326/2026 (22 abril 2026), Ministerio de Vivienda — CASA 47, Funcas — Políticas de vivienda en Europa (marzo 2026), ICE Revista de Economía — CPP vivienda asequible en España (marzo 2026), Comunidad de Madrid Plan VIVE, SAREB informes 2024, Euronews análisis CASA 47, El Orden Mundial entrevista Wiener Wohnen, Observatorio de la Vivienda Funciohouse.
