Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / Abril 2025
Las subastas de pisos de Hacienda y la Seguridad Social son uno de los canales de acceso a vivienda más desconocidos y, al mismo tiempo, más mal entendidos de España. La Agencia Tributaria (AEAT) y la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) embargan y subastan cada año miles de inmuebles a ciudadanos y empresas que no han saldado sus deudas fiscales o sus cotizaciones. En España hay actualmente más de 700 viviendas subastadas solo por la Seguridad Social, y centenares más gestionadas por Hacienda, con precios de salida que en algunos casos parten de los 5.000 euros.
¿Es esto una oportunidad real de acceso a vivienda? ¿O un terreno lleno de trampas jurídicas donde solo sobreviven los inversores con abogado? Este análisis cruza la normativa vigente, las cifras disponibles y las advertencias de los especialistas para que un funcionario o empleado público pueda valorarlo sin sorpresas.
Qué son las subastas administrativas de inmuebles y en qué se diferencian de las judiciales
Existen tres tipos principales de subasta pública de viviendas en España: las judiciales (ejecuciones hipotecarias gestionadas por juzgados), las concursales (procedimientos de insolvencia) y las administrativas. Estas últimas son las que protagonizan este artículo: las que tramitan directamente la AEAT y la TGSS, sin necesidad de intervención judicial, porque la ley les otorga potestad ejecutiva propia.
La diferencia es importante. A diferencia de las entidades bancarias y otras entidades financieras, las administraciones públicas como la AEAT o la Seguridad Social no necesitan la intervención de un juzgado para ordenar la ejecución de un embargo para cubrir una deuda. Xataka Esto agiliza el proceso, pero también significa que el deudor tiene menos ventanas de defensa procesal que frente a una ejecución hipotecaria bancaria.
Dentro de las subastas administrativas hay a su vez dos canales con reglas distintas:
| Organismo | Portal de subasta | Formato | Normativa aplicable |
|---|---|---|---|
| AEAT (Hacienda) | Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es) | Electrónico, puja online | Ley General Tributaria + Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005) |
| TGSS (Seguridad Social) | Web propia de la SS (seg-social.es/subastas) | Presencial, sobre cerrado | RD 1415/2004 modificado por RD 322/2024 |
La primera anomalía es que las de la Seguridad Social no se publican en el BOE, algo que sorprende. Se publican en su propia página web. No hay ninguna justificación lógica ni razonable para que así sea. Marinymateoabogados Según abogados especializados en el sector, esta fragmentación reduce la visibilidad de las subastas y complica la participación de ciudadanos ordinarios.
El procedimiento de embargo: cómo llega una vivienda a subasta
Entender el origen del proceso es clave para valorar los riesgos de comprar en estas subastas. No es que Hacienda o la Seguridad Social «cojan pisos» de forma arbitraria. Hay un procedimiento legal largo, con varias oportunidades de pago.
En el caso de la AEAT
Cuando un contribuyente no paga una deuda tributaria en período voluntario, se abre el período ejecutivo. La Administración puede dictar una providencia de apremio y, si tampoco se paga dentro del nuevo plazo, proceder al embargo de bienes y derechos. El Cronista
Los bienes se embargan respetando el principio de proporcionalidad, en cuantía suficiente para cubrir el importe de la deuda no ingresada, los intereses devengados, los recargos del período ejecutivo y las costas del procedimiento. Agencia Cántabra de Administración Tributaria
La ley establece un orden de prelación en los embargos. Si la Administración y el obligado tributario no han acordado un orden diferente, los bienes se embargan teniendo en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad para el obligado. El orden subsidiario es: (a) dinero en efectivo o en cuentas bancarias; (b) créditos, efectos y valores realizables a corto plazo; (c) sueldos, salarios y pensiones; (d) bienes inmuebles; (e) intereses, rentas y frutos de toda especie; (f) establecimientos mercantiles o industriales. PrpMálaga
La vivienda, por tanto, llega cuarta en la cola. Antes de embargar un piso, Hacienda ha tenido que agotar cuentas bancarias, créditos y parte del salario. Esto explica por qué los inmuebles que llegan a subasta suelen corresponder a deudores con patrimonios muy deteriorados o empresarios autónomos sin activos líquidos.
Los recargos aplicables tienen tres niveles: un 5% si se paga toda la deuda antes de recibir la providencia de apremio, un 10% si se paga la deuda y el recargo dentro del plazo concedido, y un 20% cuando no se cumplen esas condiciones, compatible con los intereses de demora. El Cronista
En el caso de la Seguridad Social
El mecanismo es análogo pero se rige por el Reglamento General de Recaudación de la SS (RD 1415/2004, modificado por RD 322/2024). La TGSS es el organismo encargado de la recaudación de todos los recursos del Sistema de Seguridad Social, tanto en período voluntario como en vía ejecutiva, pudiendo apremiar el patrimonio del deudor. Las subastas son la última fase del procedimiento administrativo de apremio. Seguridad Social
El perfil habitual del deudor a la SS es diferente al de Hacienda. El deudor a la Seguridad Social no suele ser el moroso al uso, sino empresarios acogotados por una administración que les pone una espada en el cuello para cobrarles. Son personas que se niegan a ceder hasta que comprueban que la rueda del Estado sigue su curso inexorable. Y cuando ven que no tienen otra salida, pagan. Por eso se suspenden muchas subastas en el último momento. Subastanomics
A quién se embargan los pisos: perfil del deudor
No hay estadísticas públicas desagregadas que permitan trazar un perfil preciso del universo de afectados por embargos inmobiliarios de la AEAT y la TGSS. Sin embargo, los datos disponibles permiten algunos trazos:
Deudores de la AEAT: predominantemente personas físicas con deudas por IRPF, IVA no ingresado, o sanciones tributarias firmes. También autónomos y pequeñas sociedades con deudas empresariales que terminan afectando al patrimonio personal del titular cuando existe responsabilidad solidaria o subsidiaria conforme a los artículos 42 y 43 de la Ley General Tributaria.
Deudores de la TGSS: principalmente autónomos y pequeños empresarios con cuotas de cotización impagadas, ya sea de sus propias cuotas como trabajadores autónomos o de las cotizaciones de sus empleados. El impago de cotizaciones es causa directa y suficiente para que la TGSS inicie el procedimiento de apremio.
Un aspecto relevante desde la perspectiva del mercado residencial: muchos inmuebles están parcialmente embargados, lo que significa que el comprador solo adquiriría un porcentaje de la vivienda, como el 16,66% o el 50%. Infobae Esto ocurre porque la deuda pertenece solo a uno de los copropietarios, y el embargo se limita a su cuota de participación en la comunidad pro indiviso.
Cuántas viviendas se subastan: datos agregados
Los datos son dispersos porque no existe un registro estadístico unificado y actualizado de subastas administrativas en España. Los números disponibles ofrecen estas referencias:
| Organismo | Inmuebles en subasta (dato más reciente) | Nota |
|---|---|---|
| TGSS (Seguridad Social) | ~700 viviendas | Dato de agosto 2024 (Xataka) |
| AEAT (Hacienda) | Cientos activas en todo momento | 419 solo en Madrid según AlertaSubastas |
| Portal BOE (total, todos los tipos) | ~2.539 subastas activas | Dato de AlertaSubastas, incluye judiciales |
Con 156 inmuebles, Cataluña es la comunidad con mayor número de propiedades en subasta por la TGSS, seguida por Andalucía con 122 inmuebles y Madrid con 90. Xataka
De los más de 120 inmuebles de la TGSS, la mayoría están situados en la Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y Andalucía. Entre la oferta se encuentran viviendas con pleno dominio y de nuda propiedad, esto es, que no incluyen el derecho de uso o disfrute, que pertenece al usufructuario. El Español
Es importante subrayar que estas cifras son instantáneas. El stock cambia continuamente: muchas subastas se suspenden porque el deudor paga en el último momento, y nuevas entran a lo largo del año.
Cómo funcionan las subastas de Hacienda (AEAT)
Publicación y acceso
La AEAT pone en subasta los inmuebles embargados a través del Portal de Subastas del BOE. Para acceder, hay que ir a subastas.boe.es y usar el buscador de bienes en subasta de la Agencia Tributaria, donde se puede filtrar por tipo de bien. El Español
La AEAT subasta regularmente a través del portal del BOE bienes de todo tipo, con opción de suscripción a avisos según las características del bien que se desea adquirir. El Español
Precio de salida y tasación
El precio de salida se calcula como el valor de tasación del inmueble menos las cargas preferentes anteriores al embargo. Si un inmueble se tasa por 100.000 € y según el banco hay una hipoteca de 50.000 € pendiente, el tipo de subasta será de 50.000 €. Pero el comprador deberá asumir en cualquier caso las cargas previas, es decir, esa hipoteca de 50.000 €. Marinymateoabogados Esta distinción es crucial para no confundir el precio de puja con el coste real de la adquisición.
Depósito previo y formato de puja
Para poder participar en una subasta del BOE es necesario hacer un depósito bancario en un plazo máximo de 48 horas antes del fin de la subasta. La cantidad del depósito es el 5% del valor del inmueble subastado, como garantía de la capacidad económica del postor. Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del BOE, que devuelve un acuse técnico con sello de tiempo, cuantía, fecha y hora exacta. Inmosubastas
Adjudicación y pago
Si la persona gana la puja, el beneficiario deberá abonar el importe total en un período de 15 días. Si no es así, perderá el depósito del 5% antes indicado. El Español
El precio final puede estar muy por debajo del mercado. Según los expertos, el precio puede estar entre un 30% y un 50% por debajo del mercado. El Español Sin embargo, ese descuento puede consumirse rápidamente en cargas ocultas, reformas o procedimientos de desahucio.
¿Y si la subasta queda desierta?
Con la reforma del Reglamento General de Recaudación vigente, cuando una subasta de la AEAT finaliza sin postores, las Adjudicaciones Directas tal como se conocían hasta ahora desaparecen. A partir de ahora, cuando una subasta de la Agencia Tributaria finalice sin postores, ya no podremos esperar que la pongan en oferta un mes después. Subastanomics Este cambio normativo ha reducido las oportunidades de comprar en segunda ronda con descuentos aun más pronunciados.
Cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social (TGSS)
Publicación y acceso
Las subastas de la Seguridad Social se publican en el tablón de anuncios de la Dirección Provincial correspondiente y en la página oficial de la TGSS. Aunque está previsto que en un futuro se integren en el portal del BOE, de momento se gestionan de forma independiente y mantienen un procedimiento propio. Avafin
Esto obliga a consultar dos portales distintos si se quieren rastrear subastas de ambos organismos: subastas.boe.es para la AEAT y seg-social.es/subastas para la TGSS.
Formato: el mundo del sobre cerrado
El procedimiento de la TGSS es presencial y por escrito, a diferencia del formato electrónico de la AEAT. Solo se exige una copia del DNI o pasaporte y presentar una oferta económica, que puede entregarse de dos formas: por escrito, en sobre cerrado, entregado hasta el día anterior a la subasta; o de forma presencial, mediante puja verbal durante el acto público de adjudicación. Libertad Digital
Depósito y condiciones de adjudicación
En ambos casos, es necesario depositar una fianza como garantía: el 25% del precio de salida para las ofertas escritas, y el 30% en caso de puja verbal el mismo día de la subasta. Libertad Digital
La normativa de adjudicación tiene una estructura de umbrales: se aprobará el remate en favor de la mejor postura cuando ésta supere el 60% del tipo de la subasta, o cuando, siendo inferior, cubra al menos el importe de la deuda incluyendo recargos, intereses y costas. En el caso de bienes inmuebles, no procederá la adjudicación cuando la mejor postura sea inferior al 25% del tipo de subasta. Seguridad Social
Primera y segunda subasta: la reforma de abril 2024
La reforma del RD 322/2024 introdujo una distinción relevante para compradores. Desde abril de 2024, esa distinción sí aparece en los anuncios. La diferencia es muy importante: en las segundas subastas se autoriza presentar ofertas desde el 50% del valor de tasación, o por el importe necesario para cubrir la deuda pendiente. Incluso, la TGSS puede valorar propuestas más bajas siempre que alcancen al menos el 25% del precio de salida. Avafin
El plazo de pago: una trampa para el desprevenido
A diferencia de los 15-20 días habituales en subastas judiciales, la Seguridad Social solo da 5 días para pagar la diferencia. Si no se paga en dicho plazo, se pierde el 25% o 30% ingresado como depósito. Marinymateoabogados Este plazo es uno de los mayores riesgos operativos para el comprador particular que no tiene el importe líquido disponible de inmediato.
El derecho de tanteo del Estado
El derecho de tanteo del Estado puede quitar la adjudicación en 30 días. Subastae Esto significa que incluso habiendo ganado la subasta y pagado el precio, la Administración puede ejercer un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble en el plazo de un mes. Es una figura que abogados especializados califican como desproporcionada.
Subastas del patrimonio propio de la Seguridad Social: diferente a las de embargo
Conviene distinguir dos tipos de subastas dentro de la TGSS:
Subastas de bienes embargados a deudores (las descritas arriba): el objetivo es cobrar la deuda.
Subastas del patrimonio inmobiliario propio de la SS: la TGSS tiene también un patrimonio inmobiliario propio —oficinas, locales, edificios— que pone en venta por subasta cuando decide desinvertir. El ejemplo documentado en el BOE incluye la subasta en 2024 de inmuebles en Juan Bravo y Albasanz en Madrid por más de 7,5 millones de euros en total, y una serie de viviendas en A Coruña con tipos de licitación de entre 414.000 y 1,7 millones de euros. En estas subastas, la garantía a constituir es del 5% del tipo de licitación.
Guía paso a paso para participar
En subastas de la AEAT (Portal BOE)
- Consultar el catálogo: acceder a
www2.agenciatributaria.gob.esy filtrar por tipo de bien «inmuebles». También se puede suscribir a alertas por email. - Obtener la documentación del inmueble: descargar el edicto, la certificación de cargas y la nota simple del Registro de la Propiedad (disponible en
registradores.orgpor 9 €). Es el paso más importante. - Analizar cargas: verificar hipotecas anteriores al embargo, deudas de IBI (año en curso y anterior tienen carácter preferente), deudas de comunidad de propietarios (el nuevo propietario responde hasta 3 años anteriores) y el estado posesorio.
- Constituir el depósito: ingresar el 5% del valor del bien en el BOE como máximo 48 horas antes del cierre de la subasta. Requiere certificado digital, Cl@ve PIN o DNI electrónico.
- Pujar: a través del Portal de Subastas del BOE, indicando si se puja en nombre propio o de tercero y si se consiente la reserva de postura.
- Pago del remate: si se gana, abonar el importe completo en 15 días.
En subastas de la TGSS
- Consultar el catálogo: acceder a
seg-social.es→ «A un clic» → «Subastas de bienes embargados». Filtrar por comunidad autónoma y tipo de bien. - Obtener la documentación: igual que en la AEAT, solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad. La TGSS publica una ficha con tasación, precio de salida, descripción del inmueble y fecha de subasta.
- Identificarse: DNI o pasaporte. No se necesita certificado digital para acudir presencialmente.
- Constituir el depósito: 25% del tipo de subasta (oferta escrita) o 30% (puja verbal en el acto). Se consigna a nombre de la TGSS.
- Presentar oferta: en sobre cerrado hasta el día anterior, o verbalmente en el acto de subasta en la Dirección Provincial de la TGSS correspondiente a la ubicación del bien.
- Pago del remate: si se adjudica, pagar el importe restante en 5 días hábiles. Este plazo es inamovible.
Los riesgos que nadie explica en los titulares
1. Cargas anteriores que el comprador hereda
El rematante puede verse obligado a responder de deudas del anterior propietario (IBI o comunidad de propietarios), así como a asumir cargas registrales mayores de las esperadas, y encontrarse con terceros ocupantes con derecho a permanecer en el inmueble cuya existencia no se hizo constar en la publicidad de la subasta. El Derecho
La regla que aplica el Tribunal Supremo es que el adjudicatario asume las cargas anteriores al embargo que originó la subasta, pero no responde personalmente por las deudas que garantizan: responde con el bien, no con el resto de su patrimonio.
2. Ocupantes y la vía del desahucio
La parte pésima de las subastas de la Seguridad Social es que ese organismo no tiene autoridad para entregar al adjudicatario la posesión ni para ordenar el desalojo de los ocupantes del bien. El adjudicatario debe negociar por su cuenta o presentar en los juzgados una demanda de desahucio por precario. Subastanomics
Si el inmueble está ocupado, el coste de un desahucio es de 1.500-4.000 € con un plazo de 3-12 meses. Si la vivienda tiene inquilinos con contratos de alquiler firmados tras la reforma de 2019, el comprador estará obligado a subrogarse como arrendador y respetar el contrato hasta su finalización legal. Subastae
3. Imposibilidad de visitar el inmueble
La mayoría de los inmuebles subastados requieren reformas, y en muchos casos no es posible visitar el interior de las propiedades antes de la puja. Esta falta de información puede generar incertidumbre sobre el estado real del inmueble. Infobae
4. El ITP se calcula sobre el valor de referencia catastral
El ITP se calcula sobre el Valor de Referencia del Catastro, no sobre el precio de adjudicación. Un piso adjudicado por 95.000 € con un valor de referencia de 140.000 € tributa sobre 140.000 €. Subastae Este coste fiscal, junto con notaría, registro y posibles reformas, puede comerse completamente el descuento inicial.
5. Financiación bancaria difícil
La financiación no siempre está disponible. Algunos bancos no conceden hipotecas para inmuebles adquiridos en subasta o con cargas activas. Es recomendable contar con fondos propios o consultar con entidades que admiten este tipo de garantías. Vbbabogados La exigencia de pagar en 5 días (TGSS) hace prácticamente imposible recurrir a financiación bancaria.
6. Los proindivisos: la trampa más frecuente
Muchas de las viviendas subastadas no son el 100% del inmueble sino un porcentaje (50%, 25%, incluso 6,74%). El comprador adquiere una cuota abstracta de la propiedad y queda en situación de comunidad con otros copropietarios que no tienen por qué estar dispuestos a vender ni a llegar a acuerdos.
Diferencias clave entre AEAT y TGSS: tabla comparativa
| Aspecto | AEAT (Hacienda) | TGSS (Seguridad Social) |
|---|---|---|
| Portal de publicación | subastas.boe.es | seg-social.es/subastas |
| Formato de puja | Electrónico (online) | Presencial / sobre cerrado |
| Depósito previo | 5% del tipo de subasta | 25% (escrita) / 30% (verbal) |
| Plazo de pago | 15 días hábiles | 5 días hábiles |
| Derecho de tanteo | No | Sí (30 días tras adjudicación) |
| Entrega de posesión | No (igual que TGSS) | No (requiere acción civil) |
| Normativa aplicable | LGT + RGR (RD 939/2005) | RD 1415/2004 + RD 322/2024 |
| Adjudicación desierta | Sin segunda vuelta (nuevo RGR) | Segunda subasta posible (desde 50%) |
| Acceso a la información | Mejor (todo en BOE) | Menor (portal propio, menos homogéneo) |
Herramientas para localizar subastas activas
Además de los portales oficiales, existen plataformas privadas que agregan y analizan el catálogo:
- Portal Oficial BOE — subastas.boe.es: fuente primaria para AEAT y subastas judiciales. Gratuito.
- Seguridad Social — subastas: catálogo oficial de la TGSS. Gratuito.
- AlertaSubastas: agregador con alertas por email, cobertura nacional.
- MapaSubastas: informe jurídico automatizado con análisis de cargas, cruce con Catastro y valoraciones de mercado.
- IberSubastas: directorio de subastas publicadas en el BOE con filtros por provincia.
- Subastanomics: blog especializado con análisis técnico-jurídico de los procedimientos.
Lo que dice la jurisprudencia: advertencias de los abogados
El despacho Marín y Mateo Abogados advierte con claridad: no es oro todo lo que reluce, y todo el proceso, tanto desde la perspectiva del deudor como del licitante, requerirá un conocimiento importante del procedimiento, si no queremos correr importantes riesgos jurídicos y económicos. Marinymateoabogados
El portal jurídico ElDerecho.com apunta también que la vigente LEC no garantiza a los licitadores una información fidedigna respecto de la situación posesoria de los inmuebles subastados, lo que ocasiona que pueden llegar a adquirir un bien con terceros ocupantes desconociendo dicha circunstancia. El Derecho
Los costes reales totales deben incluir, además del precio de adjudicación: ITP sobre el valor de referencia catastral (6-10% según CCAA), notaría, Registro de la Propiedad, posible hipoteca de cargas anteriores, deudas de IBI no prescritas, deudas de comunidad (hasta 3 años), y costes de desahucio si hay ocupantes (1.500-4.000 €, 3-12 meses de proceso).
¿Y qué le importa esto a un funcionario que necesita vivienda?
Quien lea este artículo con perfil funcionarial (A1, A2, C1, C2) debe entender que las subastas de Hacienda y la Seguridad Social no son el acceso a vivienda asequible que parece. Son un mercado de alto riesgo orientado a inversores con liquidez inmediata, conocimiento jurídico y capacidad para absorber incertidumbre.
Un funcionario de escala C1 con un salario bruto de alrededor de 22.000-26.000 € anuales que necesite financiación hipotecaria no puede competir en una subasta de la TGSS donde el pago total se exige en 5 días. Incluso en las subastas de la AEAT (15 días), la dificultad de obtener financiación bancaria para inmuebles en subasta con cargas pone la operación fuera del alcance real de la mayoría de los funcionarios sin ahorros líquidos significativos.
El acceso a vivienda asequible para empleados públicos no pasa por este canal. Pasa por el acceso a Vivienda de Protección Pública (VPP), por las bolsas de vivienda de la EMVS y, sobre todo, por modelos de cooperativa como el que articula FuncioHouse con PSF, que elimina la intermediación especulativa y permite acceder a precios de coste sin necesidad de capital inmediato para hacer frente a una puja en cinco días.
«La cooperativa de vivienda rompe exactamente el esquema que convierte las subastas en tierra de inversores: la necesidad de liquidez inmediata, la asimetría de información y el riesgo jurídico. En cooperativa, el proceso es transparente, colectivo y al coste real.»
Si quieres conocer cómo funciona el modelo de cooperativa de vivienda protegida para funcionarios en Madrid, consulta nuestra página de contacto o descarga la guía de acceso al programa de la alianza con PSF.
