Del 20 al 23 de mayo, IFEMA Madrid acogerá SIMA 2026 funcionarios y empleados públicos tienen motivos concretos para ir —pero también razones de peso para no dejarse llevar por el ambiente de feria. Con más de 350 expositores, 17.000 viviendas en oferta y un mercado en el que los precios libres han subido entre un 18% y un 43% según la zona, acudir sin preparación es perder el tiempo. Esta guía está escrita para que llegues con criterio.
Qué es SIMA 2026 y por qué le importa a un funcionario
SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) es la mayor feria inmobiliaria de España. La edición 2026 consolida su formato internacional bajo el lema «Where Real Estate business happens» y se articula en cuatro áreas: SIMA EXPO (la feria pública para compradores), SIMAPRO (congreso profesional), SIMA INVEST (inversores) y SIMA TECH (proptech). Para el comprador particular, la parte relevante es SIMA EXPO: acceso libre registrándote en registro.simaexpo.com, donde podrás hablar cara a cara con promotores de vivienda nueva, incluidas VPP.
El dato clave para funcionarios: entre los expositores hay promotoras con vivienda protegida de precio limitado (VPPL y VPPB) en los desarrollos del sureste de Madrid —Los Berrocales, Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros— y en municipios de segunda corona. SIMA es uno de los pocos momentos del año en que puedes comparar oferta, condiciones y precios en un mismo espacio, sin visitar cada stand por separado.
Pero hay trampa. Y conviene conocerla antes de cruzar la puerta.
Lo que encontrarás en SIMA y lo que no te contarán
Qué sí verás
Vivienda libre nueva, en su mayoría. La oferta mayoritaria en SIMA es vivienda libre, con precios en la capital que ya superan los 6.694 €/m² según Idealista/Tinsa. A 80 m² eso son 535.000 €. Hipoteca a 30 años al 3,10% TIN: más de 1.800 €/mes. El umbral de esfuerzo sostenible del Banco de España es el 30-35%. Ningún funcionario de escala media o baja aguanta ese número en solitario. Mira, pero sabe que no es para ti.
Promotoras de VPP del sureste. Aquí sí hay materia. Grupos como Ibosa, Asentis, Sinergia24 o Vía Serena acuden a SIMA con promociones VPPL y VPPB en Valdecarros, Los Berrocales y Los Cerros. Precios teóricos en Zona A: hasta 2.983 €/m² (VPPL) y 2.591 €/m² (VPPB) según los módulos BOCM de enero 2026. A 90 m² más garaje: entre 250.000 y 300.000 € en la mayoría de casos. Hipoteca sobre el 80%: entre 685 y 856 €/mes. Números que ya entran en el rango posible para perfiles C1, C2 y escalas policiales.
Cooperativas de gestión. Gestoras como las que trabajan con PSF presentan en SIMA proyectos en fase de captación de socios. Son un modelo distinto: no compras sobre plano a un promotor, sino que formas parte de la cooperativa que promueve. La diferencia en precio final puede ser del 10-15% respecto a la promoción privada equivalente —pero exige aportación inicial significativa (repercusión del suelo) antes de solicitar hipoteca.
Financiación y aval ICO. Entidades financieras con stands propios informarán sobre el Aval ICO (precio máximo 325.000 € en CAM, ingresos límite 37.800 €/año) y el programa Mi Primera Vivienda CAM, cuyo tope acaba de subir a 425.000 € y se ha ampliado a mayores de 40 años. Útil para perfiles C1 con sueldo neto en torno a 1.825 €/mes que necesitan el 100% de financiación.
Qué NO te contarán
Los plazos reales. Una vivienda en Valdecarros que se comercialice en SIMA 2026 no tendrá llaves antes de mediados de 2028 en el mejor escenario, una vez que se apruebe la reparcelación definitiva —prevista para junio-julio de 2026— y comiencen las obras edificatorias en el segundo semestre. Pregunta siempre: ¿cuándo está prevista la licencia de obra? ¿cuándo la entrega? ¿hay penalización contractual si se retrasa?
El coste real de la cooperativa. Las cooperativas de VPP requieren una aportación inicial que corresponde a la repercusión del suelo, que puede suponer entre 15.000 y 40.000 € antes de firmar hipoteca. La hipoteca se calcula sobre el resto. Ningún stand lo pone en el cartel.
El nuevo reglamento de acceso. La Comunidad de Madrid aprobará previsiblemente en julio de 2026 el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, que exigirá 10 años de empadronamiento en la CAM para comprar VPP. Si llegaste a Madrid hace menos de 10 años por destino de trabajo, esto te afecta —aunque hay excepciones para quienes ya hayan firmado contratos o realizado aportaciones. Analizamos este cambio en detalle en nuestro artículo Vivienda protegida funcionarios Madrid: el nuevo reglamento que cambia las reglas.
Los precios del mercado libre en los mismos desarrollos. En Los Berrocales y Los Ahijones, la vivienda libre ya supera los 4.000 €/m² con subidas del 11-12% interanual. La protegida cotiza muy por debajo, pero la diferencia es lo que hace la cola de espera: hay mucha más demanda que oferta de VPP.
Tabla de esfuerzo hipotecario: VPP Zona A (90 m², VPPL, 80% financiación)
Precio de referencia: 2.983 €/m² × 90 m² = 268.470 €. Hipoteca sobre el 80%: 214.776 €. Cuota a 30 años TIN 3,10%: ~736 €/mes.
| Perfil | Sueldo neto/mes | Cuota 736 €/mes | Esfuerzo | Valoración |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 736 € | 24,9% | ✅ Sostenible |
| A2 medio | 2.100 € | 736 € | 35,0% | ⚠️ Límite |
| C1 | 1.825 € | 736 € | 40,3% | 🔴 Elevado |
| C2 | 1.550 € | 736 € | 47,5% | 🔴 Inasumible en solitario |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 736 € | 30,7% | ⚠️ Ajustado |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 736 € | 37,7% | 🔴 Elevado |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 € | 736 € | 39,3% | 🔴 Elevado |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 736 € | 32,0% | ⚠️ Ajustado |
Lectura: solo los perfiles A1 y, con ajuste, los Bomberos y Policía Local de Madrid están claramente por debajo del umbral del 35% recomendado por el Banco de España. Para C1 y C2, la vía viable pasa por dos ingresos o por los desarrollos en Zona B (módulo 2.234 €/m² VPPB), donde la cuota baja a entornos de 550-620 €/mes. Lo analizamos en profundidad en Vivienda funcionarios Madrid 2026: necesitas dos sueldos para comprar.
Las 7 preguntas que debes hacer en cada stand
Estas preguntas son las que distinguen a quien va a informarse de quien va a comprar con criterio. Apúntalas antes de entrar.
1. ¿Tiene calificación provisional de VPP o solo está prevista? La calificación provisional de la Comunidad de Madrid es el paso que convierte legalmente una vivienda en protegida. Sin ella, el precio máximo no está garantizado. Muchas promociones en SIMA llevan la etiqueta VPP pero aún están en tramitación.
2. ¿Cuándo está prevista la licencia de obra y la entrega de llaves? Para proyectos en Valdecarros y Los Cerros, la reparcelación definitiva se espera en junio-julio de 2026. Sin licencia de obra no hay fecha real. Exige una previsión por escrito.
3. ¿Qué aportación inicial se requiere y en qué plazos? En cooperativas: pide el desglose entre aportación de suelo (que no va a hipoteca) y precio de construcción (que sí puede financiarse). Es la cifra que determina cuánto ahorro necesitas ahora mismo.
4. ¿Qué penalización aplica si el promotor o cooperativa se retrasa? Los retrasos en los desarrollos del sureste han sido la norma, no la excepción. Pregunta qué garantías tienen y qué pasa con tu dinero si se retrasan más de 12-24 meses.
5. ¿Cuáles son los requisitos exactos de ingresos para esta promoción? VPPB: máximo 5,5 × IPREM = 46.200 €/año. VPPL: máximo 7,5 × IPREM = 63.000 €/año. Pero algunos desarrollos aplican límites adicionales municipales. Comprueba que tus ingresos brutos anuales encajan antes de dar cualquier señal.
6. ¿Os afecta el nuevo requisito de 10 años de empadronamiento? Si la calificación definitiva se obtiene después de julio de 2026, el nuevo reglamento podría aplicar. Si ya desembolsaste cantidades o firmaste opción de compra antes de esa fecha, estás protegido por la excepción transitoria.
7. ¿Cuántas viviendas quedan disponibles y en qué fase de comercialización están? Muchos stands anuncian viviendas que ya están prácticamente adjudicadas. Pregunta cuántas quedan libres y en qué tipologías.
Qué llevar al SIMA
- DNI (algunos stands piden identificación para darte información detallada de precios)
- Tu última declaración de la renta o un cálculo aproximado de tus ingresos brutos anuales (tú y tu unidad familiar, si aplica)
- El certificado de empadronamiento actualizado o al menos la fecha desde la que estás empadronado en la CAM
- Un cuaderno o móvil para anotar: nombre de la promoción, promotora, localización, precio por m², módulo (VPPB/VPPL), aportación inicial, fecha prevista de entrega
Cómo encaja SIMA con la vía cooperativa
FuncioHouse opera en alianza con PSF — Policías Sin Fronteras S. Coop., una cooperativa de vivienda protegida que trabaja con funcionarios y empleados públicos en la Comunidad de Madrid. La lógica de la cooperativa es diferente a comprar en un stand de SIMA: no es un promotor que te vende, sino un proyecto colectivo en el que los propios cooperativistas son los promotores. Eso se traduce en precios ajustados al módulo VPP, sin margen comercial añadido, y en acceso a suelo a través de negociación directa con las juntas de compensación.
Si después de recorrer SIMA quieres entender en detalle cómo funciona esta vía —qué plazos implica, qué aportación inicial requiere y qué perfil encaja— puedes solicitarlo en funciohouse.com/contact/.
Fuentes: SIMA 2026 / IFEMA · BOCM módulos VPP enero 2026 · Idealista News · Banco de España — Indicadores Mercado Inmobiliario · Comunidad de Madrid — Reglamento VPP · Nuevo Sureste — Valdecarros
