Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 9 de abril de 2026
Retamar de la Huerta en Alcorcón acaba de dar el paso que más de un promotor llevaba esperando: la Junta de Compensación ha puesto en subasta las primeras 17 parcelas residenciales del desarrollo, con un valor estimado de 20 millones de euros y plazo de ofertas hasta el 1 de junio de 2026. El anuncio llega después de 26 años desde que el proyecto empezara a gestarse en el planeamiento general de Alcorcón. Las obras de urbanización comenzaron en noviembre de 2025. Los primeros vecinos podrían llegar, si los plazos se cumplen, en 2029.
Las 17 parcelas suman más de 16.000 metros cuadrados de edificabilidad y cuentan con capacidad para desarrollar hasta 130 viviendas, con diferentes tipologías residenciales, desde vivienda unifamiliar hasta promociones en bloque abierto. El suelo se entregará urbanizado y listo para construir en el momento en que se otorgue la simultaneidad, prevista para 2027. Retamar
Este artículo no es un comunicado de la Junta de Compensación. Es un análisis cruzado de lo que significa este movimiento para los funcionarios y empleados públicos de la Comunidad de Madrid que llevan años buscando vivienda asequible en el suroeste metropolitano.
El proyecto: qué es Retamar de la Huerta y cuánto ha tardado
Con una superficie total de 114 hectáreas, Retamar de la Huerta es el nuevo desarrollo urbanístico ubicado en Alcorcón que contempla 3.503 nuevas viviendas, de las cuales 1.123 —cerca de un 30%— contarán con algún tipo de protección. Se contemplan cerca de 560 viviendas unifamiliares con jardín, independientes y adosadas, y unas 3.000 viviendas en bloques abiertos de un máximo de cuatro alturas. Brains Real Estate News
La cronología urbanística del proyecto es un espejo fiel de la disfunción administrativa que documentamos sistemáticamente en este observatorio:
La planificación se inicia en la década de 1990 como parte del Plan General de Ordenación Urbana de Alcorcón. El plan de sectorización y ordenación fue aprobado por la Comunidad de Madrid en 2013. Nuevomilenio-inmo El Proyecto de Urbanización, sin embargo, no se aprobó definitivamente hasta el 1 de agosto de 2025, y el Plan Especial de Infraestructuras (PEI) de Conexiones Exteriores —imprescindible para garantizar la integración del nuevo barrio con el entorno metropolitano— obtuvo su aprobación definitiva el 14 de marzo de 2025.
El resultado: más de 26 años entre la idea y el primer movimiento de tierra. Y todavía faltan tres años para la primera entrega de llaves.
Las cifras del negocio: quién tiene el suelo y qué coste tiene la espera
La subasta de las 17 parcelas no es un acto neutral. Revela la estructura de propiedad del suelo, que ya está consolidada desde hace años.
Culmia posee el 29 % y es la mayor propietaria privada, mientras que le siguen La Llave de Oro, Aedas Homes y Realia. Alcorconhoy El dato del Ayuntamiento completa el cuadro público: de las 3.503 viviendas, 1.309 son del Ayuntamiento de Alcorcón —el 37 % del total—, con el apoyo del Gobierno de España que impulsará, a través de Casa 47 (anteriormente SEPES), 224 viviendas adicionales. Ayuntamiento de Alcorcón
La inversión total prevista alcanza una escala inusual para un desarrollo municipal. La inversión total prevista, cerca de 1.000 millones de euros, incluye la urbanización y edificación, infraestructuras, mantenimiento de zonas naturales y generación de dotaciones públicas. El PEI, con una inversión de aproximadamente 15 millones de euros, incluye el soterramiento de la M-506 bajo la nueva rotonda de Campodón, la intervención más significativa, que afecta a la M-50 y a la carretera autonómica M-506. Brains Real Estate News
Esos 15 millones de euros en infraestructuras externas son clave. Sin ellos, el nuevo barrio queda desconectado funcionalmente del resto de Alcorcón. Y la coordinación ha requerido —según la propia Junta de Compensación— la implicación simultánea del Gobierno de España, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Alcorcón. Que esa coordinación haya tardado 26 años en materializarse dice mucho sobre la fluidez del sistema.
El precio de la vivienda protegida en Alcorcón: la aritmética que importa
Aquí es donde el análisis se vuelve relevante para el lector funcionario. Alcorcón pertenece a la Zona B del mapa de módulos de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid.
Los precios de este artículo corresponden a la actualización publicada el 30 de enero de 2026 en el BOCM, con una subida del 2,9 % respecto a 2025 según la variación del IPC. Ahijones Hoy Con esa actualización, el módulo para VPPB en Zona B —donde se encuadra Alcorcón— queda así:
| Tipo de protección | Zona | Módulo máximo (€/m² útil) 2026 |
|---|---|---|
| VPPB (Precio Básico) | Zona B — Alcorcón | ~2.170 €/m² |
| VPPL (Precio Limitado) | Zona B — Alcorcón | ~2.650 €/m² |
| Vivienda libre (media Alcorcón) | Mercado libre | ~3.158 €/m² |
Módulos actualizados según BOCM de 30/01/2026 con variación IPC del 2,9 %.
Para una vivienda VPPB de 80 m² útiles con garaje y trastero vinculados en Alcorcón, el precio máximo de venta se situaría en torno a los 175.000–190.000 euros (incluyendo IVA reducido del 4 %). En el mercado libre, la misma vivienda en Alcorcón a 3.158 €/m² se pagaría en torno a los 265.000–280.000 euros con IVA del 10 %.
El diferencial es real y significativo: entre 75.000 y 90.000 euros menos por acceder a la protección pública. Lo que el anuncio no dice es cuándo y cómo se podrá acceder a esas 1.123 viviendas protegidas, y bajo qué condiciones.
El registro de demandantes: la pieza que todavía no existe
El Ayuntamiento de Alcorcón ha anunciado que creará un registro de demandantes de vivienda vinculado a Retamar. La alcaldesa Candelaria Testa lo confirmó en febrero de 2026. El registro se aprobará en el primer semestre de 2026, como paso previo al primer sorteo de vivienda para Retamar de la Huerta, que se celebrará en un plazo máximo de un año desde la aprobación de las listas definitivas. Noticias para Municipios
Lo que esto significa en la práctica: en el mejor escenario, el sorteo podría celebrarse a lo largo de 2027. Las viviendas protegidas estarían disponibles para entrega entre 2029 y 2030, asumiendo que los plazos de urbanización y edificación se cumplen. Y los requisitos de acceso que se aplicarán —incluido el controvertido requisito de 10 años de empadronamiento que la Comunidad de Madrid está tramitando para su nuevo reglamento de VPP— se fijarán según la normativa vigente en el momento de la adjudicación, no en el de hoy.
Esto tiene consecuencias directas para muchos funcionarios. Si eres policía nacional, guardia civil, maestro o enfermero trasladado a Madrid después de 2016, podrías no cumplir el requisito de empadronamiento para acceder a la VPPB en Retamar. Como analizamos en detalle en nuestro artículo sobre el nuevo reglamento de vivienda protegida y los 10 años de empadronamiento, esta medida puede excluir a una parte relevante del colectivo funcionarial madrileño.
Retamar vs. los grandes desarrollos del sureste: comparativa objetiva
Retamar de la Huerta comparte escenario con los desarrollos del sureste de Madrid —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— pero tiene un perfil diferente en varios aspectos relevantes:
| Característica | Retamar (Alcorcón) | Desarrollos Sureste (Madrid capital) |
|---|---|---|
| Superficie total | 114 hectáreas | 200–1.000+ hectáreas |
| Viviendas previstas | 3.503 | 14.000–51.000 |
| % VPP/viviendas protegidas | ~32 % | 30–55 % |
| Máx. altura edificación | 4 plantas | Variable (hasta 10–14 plantas) |
| Media vivienda por bloque | 30–40 unidades | 80–200+ unidades |
| Precio libre estimado | 3.100–3.500 €/m² | 3.900–4.500 €/m² |
| Primera entrega estimada | 2029 | 2027–2032 (variable) |
| Municipio | Alcorcón | Madrid capital |
| Distancia al centro Madrid | ~20 min | ~20–35 min |
El perfil de Retamar —bloques pequeños, escala humana, máx. 4 alturas, precio libre más contenido— puede ser atractivo para funcionarios que valoran la calidad del entorno sobre la proximidad al centro. Pero la ventaja de precio respecto al sureste es hoy modesta: Alcorcón ha subido un 21,1 % interanual según Idealista, cerrando enero de 2026 en torno a los 3.158 €/m².
Como documentamos en nuestro análisis de lo que cuesta comprar en el sureste de Madrid siendo funcionario, la diferencia entre desarrollos ya no está tanto en los precios de mercado libre —que convergen— sino en la proporción de vivienda protegida y en los plazos reales de acceso.
Las promotoras que controlan el suelo: Culmia, Aedas, Realia y La Llave de Oro
La subasta de las 17 parcelas de la Junta de Compensación es solo una parte del negocio. El grueso del suelo de Retamar ya tiene propietario asignado:
- Culmia (Grupo Greystar): mayor propietaria privada con el 29 % del suelo. Su modelo habitual es la venta directa en régimen libre. En Madrid desarrolla proyectos de gran escala tanto en libre como en BTR.
- La Llave de Oro: adquirió posición comprando terrenos a Aedas Homes, desarrollará en torno a 380 viviendas.
- Aedas Homes: promotora cotizada con proyectos activos en varios desarrollos metropolitanos de Madrid.
- Realia: promotora y gestora patrimonialista con proyectos en el área suroeste.
- Ayuntamiento de Alcorcón: 1.309 viviendas directamente gestionadas por el consistorio, con criterios de accesibilidad social.
- Casa 47 (ex-SEPES): 224 viviendas con apoyo del Gobierno de España.
La presencia de Casa 47 en Retamar conecta con el análisis que publicamos sobre lo que significa la convocatoria de Casa 47 para comprar viviendas privadas con 100 millones de euros. En Retamar, su papel es directo: construir vivienda de alquiler asequible sobre parcelas de suelo público cedido.
Lo que queda sin responder en el anuncio de la subasta es si alguna de esas 17 parcelas incluye condiciones de uso para cooperativas de vivienda. El comunicado oficial habla de promotores privados y particulares. El presidente de la Junta de Compensación, Darío Rivera, describió la subasta como «una gran oportunidad tanto para particulares que desean desarrollar su propia vivienda como para promotores interesados en suelo finalista». Alcorconhoy Las cooperativas no aparecen en ese marco. Es una omisión relevante.
El acceso real para un funcionario: tabla de esfuerzo hipotecario
Con los datos de módulos VPPB de Zona B (Alcorcón) y precio libre actualizado a 2026:
| Grupo | Salario bruto anual | Precio VPPB 80 m² (~185.000 €) | Cuota hipotecaria | Esfuerzo renta neta |
|---|---|---|---|---|
| A1 (Inspector / Médico) | ~50.000 € | Hipoteca ~148.000 € | ~680 €/mes | ~26 % ✅ |
| A2 (Gestor / Diplomado) | ~36.000 € | Hipoteca ~148.000 € | ~680 €/mes | ~35 % ⚠️ |
| C1 (Policía Nacional / Administrativo) | ~28.000 € | Hipoteca ~148.000 € | ~680 €/mes | ~45 % ❌ |
| C2 (Auxiliar) | ~22.000 € | Hipoteca ~148.000 € | ~680 €/mes | ~57 % ❌ |
| Precio libre 80 m² (~270.000 €) | Hipoteca ~216.000 € | ~990 €/mes | Todos ❌ |
Hipoteca calculada al 3,5 % TIN, 80 % LTV, 30 años. Umbral de accesibilidad: ≤33 % renta neta.
La VPPB de Retamar es accesible para funcionarios de grupo A1 sin cónyuge, y con cónyuge para la mayoría de grupos. En vivienda libre, matemáticamente ningún grupo funcionarial puede acceder por debajo del umbral recomendado.
Qué preguntas no responde el anuncio
Más allá de las cifras del comunicado oficial, este análisis identifica cinco incógnitas críticas que cualquier interesado debería despejar:
1. Precio real de las parcelas en subasta. Las 17 parcelas valen «unos 20 millones de euros». Eso supone ~1.250 €/m² de edificabilidad. ¿Cuánto encarece ese coste del suelo las futuras viviendas construidas sobre él? Un promotor que pague esos 20 M€ necesita precio de venta libre para recuperar la inversión. ¿Hay condición alguna de precio topado o protección en estas parcelas?
2. Reparto venta/alquiler. El reparto entre venta y alquiler todavía se desconoce, ya que dependerá de las decisiones que adopten las promotoras en la fase de comercialización. Brains Real Estate News Para un funcionario, la diferencia entre comprar una VPPB y alquilar con protección no es menor: implica o no construir patrimonio.
3. Precio final de las viviendas libres. El precio de las viviendas corresponde a cada promotora y se verá condicionado por la evolución del mercado. Brains Real Estate News Con Alcorcón a 3.158 €/m² y subiendo al 21,1 % interanual, el precio libre en Retamar para 2029 podría superar los 3.800-4.000 €/m².
4. Condiciones del registro de demandantes. ¿Qué ingresos máximos? ¿Requisito de empadronamiento? ¿Reserva para colectivos específicos (funcionarios, fuerzas de seguridad, sanitarios)?
5. Participación cooperativa. ¿Hay alguna parcela destinada a cooperativas de cesión de uso o en propiedad sin margen promotor? El silencio del anuncio oficial sobre este modelo no es neutral.
Tres escenarios para el funcionario interesado
Escenario A — La VPPB por sorteo (2027–2029): Inscribirse en el registro de demandantes del Ayuntamiento de Alcorcón en cuanto se apruebe (primer semestre de 2026), verificar el requisito de empadronamiento, y participar en el sorteo previsto para 2027. Si la suerte acompaña, acceso a vivienda entre 175.000 y 200.000 euros. Riesgo principal: el nuevo reglamento de la CAM puede excluir a funcionarios con menos de 10 años de padrón.
Escenario B — Compra directa en vivienda libre (2029–2030): Esperar a que las promotoras lancen comercialización libre. Precio estimado: 3.500–4.200 €/m², entre 280.000 y 336.000 euros para 80 m². Solo accesible para grupos A1 con hipoteca doble o ahorro previo significativo.
Escenario C — Vía cooperativa ahora: No esperar a Retamar. Sumarse a una cooperativa de vivienda en curso en el área suroeste-sur de Madrid que permita acceder a precios de coste, sin margen promotor, antes de que la brecha entre módulos protegidos y precio libre siga ampliándose. Es la opción que tiene mayor eficiencia económica hoy, aunque exige aportación anticipada. En FuncioHouse trabajamos exactamente en este escenario para funcionarios y empleados públicos de la Comunidad de Madrid.
Contexto: Retamar en el mapa de la nueva oferta metropolitana
Retamar no está solo. Forma parte de una oleada de nuevos desarrollos en el arco suroeste-sur de Madrid que en conjunto representan la mayor activación de suelo urbanizable de la Comunidad desde el ciclo 2005-2008. El mapa de referencia incluye, por tamaño y potencial:
| Desarrollo | Municipio | Viviendas | VPP | Primeras entregas |
|---|---|---|---|---|
| Valdecarros | Madrid | 51.000 | 55 % | 2028–2032 |
| Los Berrocales | Madrid | ~14.000 | Variable | 2027–2029 |
| Los Ahijones | Madrid | ~16.000 | Variable | En curso |
| Los Cerros | Madrid | 14.276 | Por definir | 2028+ |
| El Cañaveral | Madrid | ~14.500 | Variable | En entregas |
| Retamar de la Huerta | Alcorcón | 3.503 | ~32 % | 2029 |
Lo que diferencia a Retamar dentro de este mapa no es su tamaño —es el más pequeño— sino su ubicación: Alcorcón, con acceso directo a la M-50 y a la A-5, a 20 minutos del centro y con oferta de suelo de escala humana. En un contexto donde los desarrollos del sureste de Madrid ya superan los 4.000 €/m² en obra nueva, el suroeste sigue siendo más asequible.
Pero la convergencia es ya visible. Alcorcón ha subido un 21,1 % interanual. El diferencial respecto al sureste se estrecha trimestre a trimestre. Y los funcionarios que esperen a Retamar sin inscribirse en ninguna lista ni explorar alternativas cooperativas se encontrarán en 2029 con precios libres que, a ese ritmo, podrían superar holgadamente los 4.000 €/m².
Conclusión: una buena noticia con muchos asteriscos
La subasta de las primeras 17 parcelas de Retamar de la Huerta es un hito real. Después de 26 años, el suelo suroeste de Alcorcón empieza a moverse. Las obras de urbanización están en marcha. Casa 47 ha comprometido 224 viviendas. El Ayuntamiento gestiona el 37 % del total.
Pero los datos mandan. Las 1.123 viviendas protegidas de Retamar tardarán al menos tres años en estar disponibles. El registro de demandantes todavía no existe. El precio libre en Alcorcón sube más del 20 % anual. Y las condiciones del nuevo reglamento VPP de la Comunidad de Madrid podrían excluir a una parte relevante del colectivo funcionarial.
Como hemos analizado en el mapa de donde se construirá vivienda nueva en Madrid 2026-2032, la oferta que llega en 2029 no sirve para quien necesita casa en 2026. La brecha entre lo que se promete y lo que se entrega —en plazos y en accesibilidad real— sigue siendo el principal problema del mercado de vivienda para las rentas medias funcionariales en Madrid.
Si eres funcionario o empleado público y estás valorando tus opciones de acceso a vivienda en el área suroeste de Madrid —incluyendo Alcorcón, Móstoles, Getafe y su entorno—, en FuncioHouse podemos orientarte sobre el modelo cooperativo como alternativa al mercado libre y a la espera de los registros de demandantes.
Fuentes: Vive Retamar — comunicado subasta parcelas, Brainsre: análisis proyecto Retamar, Alcorcón Hoy: subasta 17 parcelas, Telemadrid: Alcorcón y Retamar, Ayuntamiento Alcorcón: página Retamar, Alcorcón Hoy: registro demandantes y sorteo, CONCOVI: oportunidad cooperativa en Retamar, Ahijones Hoy: módulos VPP Zona B 2026, Idealista: precio vivienda Alcorcón enero 2026
