La oferta de vivienda en venta en Madrid creció un 17% en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior. Es el mayor incremento de toda España. Suena bien. El problema es el contexto: mientras Madrid acumula más pisos en el mercado, el precio medio ha alcanzado los 4.407 €/m² — el más caro de todo el país. Hay más oferta porque la demanda no puede comprarla. Para el funcionario que lleva meses buscando piso, esto no es una buena noticia disfrazada de estadística positiva.
El dato viene del último estudio trimestral de Idealista, publicado el 14 de mayo de 2026, y refleja la evolución del stock de viviendas en venta entre enero y marzo de 2026 frente al mismo trimestre de 2025.
España pierde oferta. Madrid la acumula. El mapa completo
El panorama nacional es de contracción generalizada: la oferta de vivienda en venta en España cayó un 10% en el primer trimestre de 2026. Solo siete capitales de provincia lograron aumentar su stock — todas grandes ciudades. El resto del país, con menos viviendas en venta que hace un año.
| Capital | Variación oferta Q1 2026 |
|---|---|
| Madrid | +17% |
| Valencia | +13% |
| Santander | +6% |
| Barcelona | +6% |
| Sevilla | +5% |
| Málaga | +3% |
| Santa Cruz de Tenerife | +2% |
| Cuenca | 0% |
| Zamora | -44% |
| Palencia | -43% |
| Ourense | -37% |
| Salamanca | -35% |
Fuente: Idealista, Q1 2026. A nivel provincial solo la Comunidad de Madrid (+9%) y Santa Cruz de Tenerife (+2%) registraron aumentos de stock.
Por qué sube la oferta en Madrid — y no es lo que parece
El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, lo explicó sin rodeos: los precios de la vivienda en las grandes capitales se han vuelto inalcanzables para la demanda, y por eso crece la oferta disponible en venta. Dicho de otra forma: hay más pisos en el mercado porque los compradores potenciales no pueden pagarlos.
El precio medio de la vivienda usada en España cerró abril en 2.748 €/m², una subida del 16,9% frente al mismo mes de 2025, acumulando 15 meses consecutivos de incrementos a doble dígito. En Madrid capital el precio medio alcanza los 4.407 €/m² — máximo histórico de la serie. Ese dato tiene una traducción directa para un funcionario que quiere comprar un piso de 70 m²:
| Zona | Precio m² | Piso 70m² | Hipoteca 80% | Cuota 30 años (3,10% TIN) |
|---|---|---|---|---|
| Madrid capital media | 4.407 € | 308.490 € | 246.792 € | 1.055 €/mes |
| Primera corona (Getafe, Alcalá…) | ~2.800 € | 196.000 € | 156.800 € | 670 €/mes |
| Segunda corona (Fuenlabrada, Humanes…) | ~2.200 € | 154.000 € | 123.200 € | 527 €/mes |
Precios libre mayo 2026. TIN fijo referencia 3,10%. Financiación 80%.
El esfuerzo hipotecario real por cuerpo — comprar en Madrid capital hoy
Con una hipoteca de 1.055 €/mes para un piso medio en Madrid capital, el esfuerzo hipotecario por cuerpo es el siguiente:
| Cuerpo | Salario neto 2026 | Cuota Madrid capital | Esfuerzo | Umbral BdE |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 1.055 € | 36% | ⚠️ |
| A2 medio | 2.100 € | 1.055 € | 50% | 🔴 |
| C1 | 1.825 € | 1.055 € | 58% | 🔴 |
| C2 | 1.550 € | 1.055 € | 68% | 🔴 |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 1.055 € | 44% | 🔴 |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 1.055 € | 54% | 🔴 |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 € | 1.055 € | 56% | 🔴 |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 1.055 € | 46% | 🔴 |
Salarios netos 2026 según RDL 14/2025 (+1,5%). Umbral BdE: ✅ <30% | ⚠️ 30–35% | 🔴 >35%.
Solo el A1 con complementos se acerca al umbral de riesgo moderado. Para el resto — la mayoría de los funcionarios de la CAM — comprar un piso medio en Madrid capital en 2026 es matemáticamente inviable sin patrimonio previo o dobles ingresos. Calcula tu esfuerzo hipotecario real con tu salario y zona concreta.
Lo que no dice el titular: más oferta no significa más acceso
Aquí está la trampa del dato. Que Madrid tenga un 17% más de pisos en venta que hace un año no significa que haya más oportunidades para el funcionario comprador. Significa que el mercado libre ha llegado a un punto donde los propietarios necesitan más tiempo para vender — porque la demanda solvente se ha agotado a esos precios.
El mercado de compraventa en Madrid en 2026 funciona cada vez más como un mercado de patrimonios, no de salarios. Quien puede comprar en Madrid capital no es el funcionario C1 con 1.825 €/mes — es quien ya tiene un piso, lo vende con plusvalía y reinvierte, o quien recibe financiación familiar. El funcionario que empieza su vida laboral sin patrimonio previo queda fuera de ese circuito.
Dónde sí puede comprar un funcionario en la CAM
La alternativa real no está en Madrid capital sino en la segunda corona y en el acceso colectivo a vivienda protegida. Un funcionario C1 con 1.825 €/mes puede asumir una hipoteca de entre 500 y 550 €/mes sin superar el 30% de esfuerzo — lo que equivale a una vivienda de unos 125.000–135.000 € financiada al 80%.
Eso existe en municipios de la segunda corona de la CAM como Humanes (~2.100 €/m²), Ciempozuelos (~2.015 €/m²) o Aranjuez (~2.263 €/m²). Fuera de Madrid capital, el mapa todavía tiene zonas donde el salario de un funcionario puede sostener una hipoteca sin destruir su capacidad de ahorro.
La otra vía — la que no depende del mercado libre — es la cooperativa de vivienda protegida. A través de la PSF Cooperativa, el precio queda fijado por módulo BOCM desde el momento de la inscripción, blindado frente a las subidas del mercado. En Zona B el módulo VPPL 2026 es de 2.569 €/m² — un 42% menos que el precio libre en Madrid capital. Para analizar tu caso concreto, escríbenos en FuncioHouse.
