Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 16 de abril de 2026
Madrid Nuevo Norte vivienda 2026 acaba de dejar de ser un proyecto sobre papel. El 15 de abril, el consejero delegado de Crea Madrid Nuevo Norte, José Ignacio Morales, anunció en el Foro Wake Up! Spain la firma del acta de replanteo en Las Tablas Oeste, el acto formal que en derecho urbanístico marca el inicio real de las obras. Treinta y tres años después de que Renfe y el Ministerio de Fomento concibieran la que entonces se llamaba Operación Chamartín, Madrid tiene por fin maquinaria en marcha en el mayor proyecto de regeneración urbana de Europa.
La noticia merece análisis riguroso. Porque la distancia entre lo que dice el comunicado de la promotora y lo que significa para el funcionario o empleado público que busca vivienda en el norte de Madrid es considerable. Este artículo cruza todas las fuentes disponibles y responde a las preguntas que los medios generalistas no hacen.
Qué es Madrid Nuevo Norte: las cifras verificadas
Madrid Nuevo Norte abarca más de 3,4 millones de metros cuadrados de superficie y una longitud de 5,6 kilómetros, e incluirá 10.500 viviendas, 1,5 millones de metros cuadrados dedicados a oficinas y 400.000 metros cuadrados de zonas verdes con un gran parque central de 13 hectáreas. Idealista
El desarrollo se organiza en cuatro grandes ámbitos, con ritmos de ejecución radicalmente distintos:
| Ámbito | Viviendas previstas | Estado (abril 2026) | Primera entrega estimada |
|---|---|---|---|
| Las Tablas Oeste | ~741 (184 protegidas) | ✅ Obras iniciadas | 2029 |
| Malmea-San Roque-Tres Olivos | ~7.138 (>1.400 protegidas) | ⏳ Junta compensación 2025 | 2031–2033 estimado |
| Centro de Negocios Chamartín | ~2.500 | ⏳ Tramitación pendiente | 2032–2035+ |
| Estación Chamartín | Residencial reducido | 🔴 Sin calendario | Sin fecha |
BBVA, Merlin Properties y el Grupo San José son los tres accionistas de Crea Madrid Nuevo Norte y pagaron por los terrenos ferroviarios de Adif y Renfe en torno a 1.245 millones de euros, compra formalizada en diciembre de 2024. El Español
El hito real de hoy: qué es un acta de replanteo y qué significa exactamente
Un acta de replanteo es el documento técnico que marca el inicio formal del contrato de obras: el director de la obra verifica sobre el terreno que los datos de proyecto coinciden con la realidad física del suelo y que se puede comenzar a trabajar. Es el primer día oficial de obra. Pero no significa que mañana haya grúas poniendo pisos.
Las obras de urbanización en Las Tablas Oeste arrancarán en torno al verano, y la entrega de las primeras viviendas de este primer desarrollo podría ser hacia finales del año 2029. En el siguiente ámbito de actuación, Malmea-San Roque-Tres Olivos, la urbanización arrancará en 2028 y, en paralelo, se empezarán a construir varios puentes que unirán ambas zonas. Infobae
El proceso tiene fases bien delimitadas: primero urbanización (infraestructuras, calles, redes de servicios), después «simultaneidad» (momento en que el Ayuntamiento autoriza empezar a construir edificios sobre el suelo urbanizado), y finalmente edificación. En Las Tablas Oeste, las obras de urbanización comenzarían en la primera mitad de 2026 y en 2027 comenzaría la construcción de las primeras promociones residenciales. Eleconomista
La secuencia realista es por tanto: obras de urbanización 2026 → permisos de edificación 2027 → construcción 18-24 meses → primeras llaves: finales 2029 en el mejor escenario.
Los cuatro ámbitos, uno a uno: lo que realmente avanza y lo que no
Las Tablas Oeste: el único que existe hoy
Las Tablas Oeste aspira a convertirse en un referente en urbanismo sostenible: será el primer ámbito urbanístico de España en obtener la certificación final de los sellos ambientales LEED y BREEAM, incorporando medidas como una red de agua regenerada, análisis del ciclo de vida de los materiales e infraestructuras para la recarga de vehículos eléctricos. Idealista Es la pieza más simple desde el punto de vista urbanístico: expansión convencional sin interferencias de grandes infraestructuras. La Junta de Compensación se constituyó en abril de 2025 y fue aprobada por el Ayuntamiento en mayo. Crea Madrid Nuevo Norte ostenta el 97% de la propiedad del ámbito.
La cifra a recordar: 741 viviendas en total, de las que solo 184 son protegidas. El resto son viviendas libres y de gestión municipal.
Malmea-San Roque-Tres Olivos: el gran bloque residencial, pero el más complejo
Con más de 7.000 viviendas, es el ámbito que más importa al lector de este Observatorio. La propiedad está muy fragmentada: Crea Madrid Nuevo Norte tiene el 25%, el Canal de Isabel II otro 9% y el resto se lo reparten cientos de pequeños propietarios. Las obras necesarias incluyen el retranqueo de canalizaciones de agua por valor de 80 millones de euros y la participación en el desarrollo de una nueva línea de metro. Este proceso podría dilatarse unos tres años. Eleconomista
No hay fecha de entrega de viviendas confirmada para Malmea. Las estimaciones más optimistas hablan de 2031-2033.
Centro de Negocios: las 20 torres y el edificio más alto de Madrid
Es el ámbito más mediático —ahí estarán las 20 torres de oficinas y el futuro edificio más alto de la ciudad con 300 metros— pero también el más lejano en el tiempo. La intervención central será el cubrimiento de las vías de Chamartín, proyecto que ejecuta Adif y financia Crea. Las obras de urbanización comenzarían unos dos años después de la presentación de la iniciativa, mientras que la ejecución del cubrimiento de las vías podría alargarse hasta ocho años. Infobae
La clave que explica el titular de las «20 torres»: el consejero delegado de Crea explicó que la tasa de ocupación de oficinas en Madrid dentro de la M-30 está actualmente al 97,6%, lo que en el sector se atribuye a mera rotación de inquilinos. Es decir, las oficinas en Madrid están en ocupación plena. infobae Esa saturación justifica la creación de un nuevo polo empresarial al norte.
Estación Chamartín: la pieza sin calendario
La remodelación de la estación —que aspira a ser la cuarta más grande de Europa con capacidad para 100 millones de pasajeros al año— tiene planeamiento todavía en tramitación. No hay fechas. Su desarrollo es completamente dependiente de la coordinación con Adif y de la inversión pública en infraestructura ferroviaria.
La vivienda protegida: el dato que más importa y menos se publica
El Ayuntamiento de Madrid ha confirmado en su portal oficial que el total de viviendas previstas es de 10.500, de las cuales un 20% serán protegidas (2.100 aproximadamente), frente al 10% del total que contemplaba el plan de 2015. De acuerdo con las cesiones obligatorias establecidas, el Ayuntamiento dispondrá de unas 4.000 viviendas para desarrollar políticas públicas de vivienda. Ayuntamiento de Madrid
Hay que leer esa cifra con precisión quirúrgica:
El 20% de VPP (2.100 viviendas) son las viviendas calificadas como protegidas a las que accederá el demandante cumpliendo los requisitos de ingresos de la Comunidad de Madrid (VPPB: hasta 5,5 veces el IPREM; VPPL: hasta 7,5 veces el IPREM). Estas son las que interesan directamente al funcionario.
Las 4.000 viviendas de gestión municipal son cesiones al Ayuntamiento que este podrá destinar a distintas políticas —alquiler asequible EMVS, realojos, programas sociales— con criterios de adjudicación propios que no necesariamente seguirán los canales de VPP estándar.
Las ~4.400 viviendas restantes serán vivienda libre de obra nueva, cuyo precio en una zona del norte de Madrid con este perfil de proyecto se estima, según analistas del sector, entre 5.000 y 7.000 €/m² — rango que excluye completamente al funcionario de renta media sin patrimonio previo.
La distribución concreta solo de Las Tablas Oeste (el único ámbito iniciado) es: 455 viviendas libres, 102 libres de gestión municipal y 184 protegidas. Idealista Es decir, menos del 25% son accesibles a través de la vía VPP.
La sombra jurídica que los medios obvian: el pleito de 1.000 millones
La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado el archivo de la querella penal presentada por Baraka Capital Group y la Asociación de Reversionistas No Abuso contra el proyecto, en un auto del 11 de marzo de 2026 contra el que no cabe recurso. Infobae Este cierre de la vía penal elimina uno de los principales focos de incertidumbre jurídica sobre el proyecto.
Sin embargo, subsiste una segunda vía abierta: el recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), que tiene activa una anotación preventiva de demanda sobre prácticamente la totalidad de las fincas del proyecto. Esta anotación advierte a posibles compradores de la existencia de la reclamación judicial. Los reversionistas —herederos de propietarios expropiados en los años 40 y 50 para construir la estación de Chamartín— reclaman o bien la devolución del suelo o una indemnización que fijan en más de 1.000 millones de euros.
Para el comprador de una vivienda libre o protegida en el proyecto, la pregunta práctica es: ¿puede el TSJM paralizar las obras o afectar a la titularidad de las parcelas? La respuesta de momento es no para la fase que arranca hoy — Las Tablas Oeste está en suelo sin afección directa de las reclamaciones de reversión sobre los terrenos ferroviarios históricos. Pero el riesgo jurídico sobre los ámbitos más complejos, especialmente el Centro de Negocios, sigue técnicamente abierto mientras el TSJM no resuelva el fondo.
El calendario real vs. el calendario anunciado: 30 años de historia de promesas
La historia de Madrid Nuevo Norte es la historia de plazos que se desplazan. La tabla siguiente muestra la deriva acumulada desde el origen del proyecto:
| Hito | Fecha prometida (en su momento) | Fecha real |
|---|---|---|
| Primera vivienda entregada | 2003 (plan original) | 2029 (mejor escenario actual) |
| Aprobación urbanística definitiva | 2010 | 2020 |
| Firma venta terrenos ADIF | 2020 | Diciembre 2024 |
| Inicio obras Las Tablas | 2024 (est. de 2023) | Abril 2026 |
| Inicio obras Malmea | 2025 | 2027-2028 (estimado) |
El patrón es consistente: cada hito llega con entre 2 y 4 años de retraso respecto a la última previsión pública. El propio gerente histórico del proyecto reconoció en el XXVII Foro Inmobiliario que en los procesos de información pública solos «se nos fueron seis años». Aplicar ese patrón de corrección a las proyecciones actuales —primeras llaves en 2029— llevaría las entregas reales a 2031 o 2032 sin que eso sea una sorpresa en absoluto.
Lo que significa para el funcionario que busca vivienda ahora
La respuesta directa: Madrid Nuevo Norte no es una solución para quien necesita vivienda en 2026, ni en 2027, ni probablemente en 2028. Lo que arranca hoy es la urbanización de Las Tablas Oeste, un ámbito con 184 viviendas protegidas en el mejor escenario para 2029. Para un funcionario en búsqueda activa, eso equivale a decirle que tiene que esperar mínimo tres años para que aparezca la primera promoción de VPP en este desarrollo.
Las zonas norte y noroeste de Madrid donde se integra el proyecto —Chamartín, Las Tablas, Fuencarral— tienen ya precios de alquiler entre 18 y 22 €/m² (1.170–1.430 €/mes para un piso de 65 m²), y precios de compraventa de segunda mano entre 4.500 y 6.500 €/m². La vivienda libre de nueva obra en Madrid Nuevo Norte se situará claramente en el extremo alto de esa horquilla, fuera del alcance del funcionario de grupos C1, C2 o incluso A2 de nuevo ingreso.
Las 184 viviendas protegidas de Las Tablas Oeste seguirán los precios máximos de módulo VPP de la Comunidad de Madrid, que para 2026 son 2.591,64 €/m² para VPPB y un importe superior para VPPL en zona A Templo Consulting. Para una vivienda de 90 m² útil en VPPB, el precio máximo legal estaría en torno a 233.000 euros — accesible para perfiles A2 y A1 con ahorro previo y para parejas con doble ingreso. Para C1 en solitario, incluso ese precio implica un esfuerzo hipotecario por encima de los umbrales recomendados.
La ironía estructural que este desarrollo evidencia es que el sur y el sureste de Madrid —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— tienen más vivienda protegida programada, plazos más avanzados en sus procesos de urbanización para algunos ámbitos, y precios de módulo VPP equivalentes, en zonas mejor comunicadas para quien trabaja en las administraciones del centro o el sur. Como analizamos en profundidad en nuestro artículo sobre los desarrollos del sureste y el acceso para funcionarios, esos ámbitos ofrecen hoy una ecuación más favorable para el funcionario de renta media que Madrid Nuevo Norte, al menos en el horizonte de los próximos cinco años.
«Estamos llenos de ilusión y con mucha responsabilidad, porque después de treinta y tantos años yo creo que es momento de hacer las cosas y, por supuesto, hacerlas tan bien como Madrid se merece.» — José Ignacio Morales, consejero delegado de Crea Madrid Nuevo Norte, 15 de abril de 2026
La frase es bienvenida. El proyecto es necesario y su arranque real —con maquinaria en el suelo, no solo planos— es una buena noticia para una ciudad que lleva décadas con una cicatriz ferroviaria en su norte. Pero el funcionario que necesita casa en Madrid en 2026 no puede esperar a que 10.500 viviendas en un proyecto de 25 años resuelvan su problema residencial de hoy.
La solución a corto y medio plazo para el empleado público en Madrid sigue siendo la misma que analizamos semana a semana en el Observatorio: vivienda protegida en los desarrollos del sureste, cooperativa sin requisito de empadronamiento mínimo, y acceso colectivo que reduce la barrera de entrada. En FuncioHouse y en la cooperativa PSF (Policías Sin Fronteras) trabajamos en exactamente eso. Si quieres conocer las condiciones activas y los proyectos en marcha, escríbenos desde el formulario de contacto.
Fuentes: Idealista news — Madrid Nuevo Norte echa a andar, Ayuntamiento de Madrid — ficha oficial Madrid Nuevo Norte, Infobae — arranque obras Las Tablas Oeste, Infobae — primeras viviendas 2029, El Economista — plazos y calendario MNN, Idealista news — aprobación definitiva Las Tablas Oeste, Infobae — archivo querella Baraka, The Objective — sombras jurídicas MNN y BBVA, El Español — venta terrenos ADIF, Templo Consulting — precios VPP Madrid 2026, Wikipedia — Madrid Nuevo Norte
