Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / abril 2026
El Baugruppen es la respuesta alemana a una pregunta que en España apenas se formula: ¿por qué tiene que haber un promotor entre el grupo de personas que quiere una vivienda y el edificio que acaban habitando? La palabra alemana significa literalmente «grupo de construcción». Su lógica es tan sencilla como incómoda para el sector inmobiliario convencional: cuando un grupo de futuros residentes se organiza colectivamente para comprar suelo, contratar arquitectos y gestionar la obra, el margen del promotor —que en el mercado libre español puede representar entre el 15% y el 25% del precio final— desaparece. Y con él, una parte sustancial del sobrecoste que hace inaccesible la vivienda nueva en Madrid o Barcelona.
En Suiza, el mismo principio ha evolucionado hacia algo más ambicioso: en Zúrich, el 20% de la población vive en viviendas cooperativas, y las cuotas de uso son de media un 30-40% menores que los precios del mercado. Sostrecivic El proyecto más reconocido internacionalmente de ese sistema —Mehr als Wohnen, «Más que vivir»— transformó en 2015 una antigua fábrica de cemento en un barrio completo para 1.200 personas, sin especulación, sin intermediarios y con el suelo cedido por el Ayuntamiento de Zúrich.
Este artículo analiza en profundidad ambos modelos: el Baugruppen alemán y el cooperativismo suizo de construcción colectiva, con especial atención a Mehr als Wohnen. Forma parte de la serie «Modelos cooperativos europeos que España no tiene», que puedes leer completa en nuestro artículo panorámico sobre cooperativismo europeo comparado. Los anteriores analizan el modelo Andel danés, el Mietshäuser Syndikat alemán y el Community Land Trust.
El Baugruppen: qué es exactamente y cómo elimina al intermediario
El Baugruppen no es una cooperativa de cesión de uso ni un modelo de alquiler social. Es, en esencia, una modalidad de autopromoción colectiva en régimen de propiedad individual. Su principio es opuesto al del mercado convencional: en lugar de que un promotor compre suelo, diseñe producto, construya y lo venda con margen, son los propios futuros residentes quienes lideran el proceso.
El sistema Baugruppen, que en alemán significa «grupo de construcción», propone un enfoque alternativo para la vivienda que permite a grupos de individuos unirse para diseñar y construir sus espacios residenciales, eludiendo a los desarrolladores tradicionales para crear entornos habitacionales personalizados y sostenibles. Al formar un colectivo, los futuros propietarios se involucran directamente con arquitectos y contratistas, diseñando espacios que se adaptan explícitamente a sus necesidades e ideales. ArchDaily
La mecánica práctica es la siguiente: entre 10 y 30 familias o individuos se organizan antes de que exista ningún proyecto. Buscan un solar juntos —habitualmente parcelas pequeñas o irregulares que los grandes promotores no consideran rentables—, contratan un arquitecto para un diseño participativo, obtienen financiación bancaria colectiva y supervisan la construcción. Cuando el edificio se entrega, cada miembro es propietario de su vivienda. No hay promotor, no hay margen especulativo, no hay producto diseñado para el mercado genérico.
Por qué funciona en Alemania: el contexto que lo hace posible
El Baugruppen nació en Friburgo y Colonia como respuesta a dos particularidades del mercado alemán que no existen en España. Primero: las tasas de propiedad de vivienda en Alemania son históricamente bajas —Alemania tiene una de las más bajas de Europa, con más del 50% de la población en alquiler—, lo que hace que los grupos de personas que quieren ser propietarios tengan especial motivación para organizarse. Segundo: algunas ciudades alemanas, especialmente Friburgo, Tubinga y Berlín, desarrollaron políticas activas de venta de parcelas municipales a grupos de ciudadanos organizados, priorizando los Baugruppen sobre los promotores convencionales. Sin esa política de suelo municipal, el modelo no habría escalado.
Un estudio de 2015 afirma que más del 60% de las nuevas propiedades construidas para la propiedad privada están compuestas por desarrollos autoconstruidos, y se estima que las cooperativas de vivienda como los desarrollos Baugruppe constituyen entre el 15 y el 17% del sector de la vivienda. ArchDaily
La cifra es llamativa: en algunas ciudades alemanas, uno de cada seis pisos nuevos se construye al margen del sector promotor convencional. Entre las principales motivaciones para adoptar este sistema están la eficiencia de costos y la personalización, así como alinear las viviendas con las necesidades personales. Al evitar a los promotores inmobiliarios, los costos se reducen ya que no se requieren márgenes ni precios especulativos. ArchDaily
El ahorro documentado en proyectos alemanes oscila entre el 15% y el 25% respecto al precio de mercado equivalente en la misma ubicación. No es un descuento marginal: es la diferencia entre poder y no poder acceder a la vivienda nueva para un empleado público de escala media.
Mehr als Wohnen: el modelo suizo que va más lejos que el Baugruppen
Si el Baugruppen alemán resuelve el problema del margen del promotor en proyectos de escala pequeña y media, el cooperativismo suizo —y Mehr als Wohnen en particular— da un paso más: construye barrios completos sin especulación, con suelo público en derecho de superficie, con estructuras democráticas de gobernanza y con la ambición explícita de crear comunidad, no solo vivienda.
El origen: un centenario de cooperativismo zuriqués
Las cooperativas de vivienda en Suiza no son una innovación reciente. A partir de 1890, los inquilinos comenzaron a reunirse en cooperativas para ayudarse mutuamente. El modelo se empezó a extender a partir de 1910, y en 1919 ya se fundó la Federación Suiza de Cooperativas de Vivienda. Revoprosper Más de un siglo de historia institucional es lo que separa el cooperativismo suizo del español, cuyo primer proyecto de cesión de uso a escala urbana apenas data de 2018.
Actualmente, en Suiza hay más de 1.500 cooperativas de viviendas, que suman más de 160.000 casas, lo que supone alrededor del 8% del patrimonio inmobiliario nacional. La situación varía mucho en función del cantón, siendo los de Zúrich y Ginebra los más dinámicos, con políticas cantonales favorables y municipios abiertos a la promoción de este modelo. Revoprosper
Mehr als Wohnen: datos del proyecto modelo
Mehr als Wohnen —«Más que vivir»— fue fundada en 2007 como parte del centenario del cooperativismo zuriqués. Su primer y más reconocido proyecto es el Hunziker Areal, en el distrito de Schwamendingen, al norte de Zúrich.
| Parámetro | Dato |
|---|---|
| Superficie del solar | 41.000 m² (antigua fábrica de cemento Hunziker) |
| Número de edificios | 13 |
| Viviendas | ~370 (de 1 a 12,5 habitaciones) |
| Residentes | ~1.200 personas |
| Puestos de trabajo | ~150 |
| Año de entrega | 2014-2015 |
| Régimen del suelo | Derecho de superficie cedido por la ciudad de Zúrich a 100 años |
| Tipologías | Convencionales + cluster (8-10 personas/unidad) + estudios satélite |
| Superfície por persona | 35 m²/residente (frente a 39 m² en cooperativas sin ánimo de lucro y 53 m² en alquiler privado) |
| Certificación energética | 2000-Watt Society (estándar máximo suizo de eficiencia) |
Fuentes: Mehr als Wohnen / Hunziker Areal, Wikipedia – Hunziker-Areal, Housing Coop Europe.
El uso de un sistema sin fines de lucro, la construcción de edificios adicionales en terrenos adquiridos hace décadas cuyos precios han permanecido bajos, así como la rezonificación de propiedades por parte de la municipalidad, le permite a las cooperativas cobrar un alquiler por metro cuadrado más bajo que los desarrolladores inmobiliarios. Un estricto control de los costos y un enfoque más económico sobre la manera en que se restaura y se provee equipamiento a un edificio son herramientas que también ayudan a crear espacios habitables a precios más razonables. Swissinfo
En el caso de Mehr als Wohnen, el alquiler de referencia en el Hunziker Areal para un apartamento de 4,5 habitaciones ronda los 2.400 francos suizos (aproximadamente 2.500 euros), en un mercado donde el alquiler privado equivalente en Zúrich supera los 3.500-4.000 francos. El diferencial es real y permanente, no temporal.
Las innovaciones del modelo suizo que el Baugruppen no tiene
Mehr als Wohnen fue concebida como un laboratorio de innovación social, no solo como promotora cooperativa. Tres elementos la distinguen del Baugruppen alemán y de cualquier modelo español:
1. La diversidad de tipologías como principio de diseño. El Hunziker Areal incluye desde estudios individuales hasta viviendas de 12,5 habitaciones para grupos domésticos no convencionales. Los llamados «cluster» —que agrupan a entre 8 y 10 personas en una unidad con habitaciones privadas y cocina/salón comunes— son especialmente relevantes. Un apartamento de 4,5 habitaciones en la zona de Hunziker cuesta alrededor de 2.400 francos de alquiler, que resulta bastante barato para los estándares de Zúrich. Una quinta parte de las viviendas de la cooperativa están subvencionadas, siendo en torno a un 20% más baratas que las no subvencionadas. Swissinfo
2. La mezcla social activa por diseño. Mehr als Wohnen aceptó los riesgos inherentes a este tipo de proyectos creando una cuidada variedad de espacios diseñados para promover la aparición de una nueva comunidad con el potencial de establecer nuevos patrones para la vida colectiva en barrios y distritos residenciales. Studocu La cooperativa no solo construye viviendas: gestiona la mezcla de residentes para garantizar diversidad de edad, origen e ingresos. No es un gueto de clase media cultural como algunos proyectos europeos acaban siendo.
3. La aceptación explícita de superficies menores. Los inquilinos de la cooperativa Mehr als Wohnen aceptan superficies relativamente pequeñas de 35 metros cuadrados por persona, frente al promedio de 39 m² en edificios sin fines de lucro y de 53 m² en propiedades de alquiler privado. Studocu Ese pacto social implícito —vivir algo más compacto a cambio de vivir en comunidad y a precio asequible— es culturalmente impensable en España, donde la superficie por hogar es un marcador de estatus fuertemente arraigado.
El ecosistema financiero e institucional que hace posible todo esto
Ninguno de estos modelos funciona en el vacío. Tanto el Baugruppen alemán como el cooperativismo suizo dependen de un ecosistema de apoyo institucional y financiero que en España no existe.
En Suiza: la arquitectura de apoyo al cooperativismo
Entre las herramientas de apoyo económico se encuentra el Centro de Emisión MOUP, que es una cooperativa creada por las federaciones suizas y la Oficina Federal de la Vivienda que ofrece créditos a interés bajo; la Cooperativa de Garantía Hipotecaria, que propone a las cooperativas una garantía conjunta que les permite obtener mayores créditos bancarios; y varios instrumentos como el capital circulante, que proporciona créditos a 20 años para la construcción, renovación y compra de inmuebles; la Fundación Fondo de Solidaridad, que otorga créditos a 25 años con interés favorable para apoyar proyectos innovadores; o la Fundación Solinvest, que ofrece financiación inicial para ayudar a los nuevos cooperativistas a acumular capital social. Revoprosper
Esto es lo que en España falta completamente: una arquitectura financiera diseñada específicamente para financiar cooperativas de vivienda. En España, una cooperativa de cesión de uso tiene que negociar individualmente con la banca convencional, sin garantías colectivas, sin fondos de solidaridad, sin crédito institucional especializado. El resultado es que cada proyecto parte de cero en su relación con el sistema financiero, encareciendo el proceso y reduciendo la viabilidad de los proyectos más pequeños o con socios de menor capacidad económica inicial.
En Alemania: la política municipal de suelo
El Baugruppen no habría escalado sin que ciudades como Friburgo y Tubinga decidieran vender suelo municipal a grupos de autopromotores en lugar de a promotoras convencionales. El razonamiento del alcalde de Tubinga, Boris Palmer, en los años 2000 era simple: si el ayuntamiento vende el suelo al mejor postor (promotores), el precio se traslada al comprador final y la vivienda se encarece. Si vende a grupos de futuros residentes a un precio de cesión más contenido, el ahorro se queda en los vecinos, no en el intermediario.
Esa política municipal activa de suelo para Baugruppen es exactamente lo que el sistema urbanístico español —donde el suelo se concede por concurso de capacidad constructora y precio— no contempla ni regula.
La diferencia clave con los modelos anteriores de esta serie
Conviene situar el Baugruppen y el modelo suizo en el mapa de los modelos que hemos analizado:
| Modelo | País | Titularidad final | ¿Elimina especulación futura? | ¿Require suelo público? | Aplicabilidad en España |
|---|---|---|---|---|---|
| Andel | Dinamarca | Cooperativa (uso perpetuo) | Sí, con federación | No necesariamente | Media-baja (falta marco legal) |
| Mietshäuser Syndikat | Alemania | SL de doble socio | Sí, estructuralmente | No | Media (posible con adaptación) |
| Community Land Trust | UK/Bélgica/Francia | CLT + residente | Sí, permanente | Sí (suelo público clave) | Baja-media (falta suelo y marco) |
| Baugruppen | Alemania | Propiedad individual | No (puede especularse) | No necesariamente | Alta (no requiere cambios legales) |
| Mehr als Wohnen | Suiza | Cooperativa (alquiler) | Sí | Sí (derecho superficie municipal) | Baja (falta ecosistema completo) |
La tabla revela algo importante: el Baugruppen es el modelo con mayor aplicabilidad inmediata en España precisamente porque no requiere cambios legales. Una sociedad civil, una GbR alemana equivalente a una comunidad de bienes española, o una cooperativa de vivienda en régimen de propiedad ya puede funcionar como Baugruppen en el marco jurídico actual. Lo que falta no es la ley: es la cultura, la financiación y la política municipal de suelo.
El modelo suizo, en cambio, requiere un cambio de paradigma más profundo, pero sus resultados —un 30-40% más barato que el mercado libre con mezcla social garantizada y calificación energética máxima— son los más potentes de todos los analizados en esta serie.
El problema que ambos modelos no resuelven por sí solos
El Baugruppen tiene una vulnerabilidad estructural que el Mietshäuser Syndikat fue diseñado para corregir: en régimen de propiedad individual, nada impide que los socios fundadores vendan sus viviendas al precio de mercado una vez que han amortizado el ahorro inicial. El Baugruppen permite el acceso asequible a la primera generación; la segunda puede comprar o vender a precio de mercado. La asequibilidad no es estructuralmente permanente.
Esta es exactamente la razón por la que el Syndikat añade el veto jurídico externo —analizado en profundidad en nuestra entrada sobre ese modelo— y el Community Land Trust añade la separación permanente de suelo y edificio. El Baugruppen es el más accesible de los modelos pero el menos antispeculativo.
Las construcciones recién creadas por cooperativas suelen estar habitadas exclusivamente por personas de clase media alta, ya que los alquileres y la cuota a pagar a la cooperativa son demasiado altos. En el libro del centenario de la cooperativa EBG, un especialista en geografía humana llega incluso a advertir que las cooperativas de viviendas pueden contribuir al fenómeno de la gentrificación. Swissinfo
Esta es la crítica más incómoda y más honesta del sistema suizo en su versión más reciente: cuando los costes de construcción suben —como ha ocurrido en toda Europa desde 2020—, la diferencia de precio entre la cooperativa y el mercado libre se reduce, y el perfil de los socios de entrada se desplaza hacia rentas medias-altas. La asequibilidad para las rentas más bajas requiere entonces la subvención explícita de una parte de las viviendas, como ocurre en Mehr als Wohnen con ese 20% de unidades subvencionadas.
Qué existe en España y por qué no ha escalado
España tiene proyectos que se aproximan al modelo Baugruppen, aunque sin ese nombre y con alcance muy limitado. Los 80 socios de Entrepatios pagan una entrada inicial de unos 45.000 euros y luego una mensualidad a modo de alquiler que ronda los 650 euros. Goethe-Institut Entrepatios, en Madrid, es quizás el referente español más cercano al espíritu de Mehr als Wohnen: autopromoción, participación desde el diseño, espacios comunes reales, sin margen de promotor. Pero tiene 80 socios. Hunziker Areal tiene 1.200 residentes.
La brecha de escala no es casual: el período de maduración de un proyecto de cohousing en régimen de cooperativa en España está en una media de diez años, y todo depende del grupo, de su consistencia, de su compromiso y de su capacidad de liderazgo. Silverizados En un mercado donde los precios suben entre el 10% y el 20% anual, diez años de maduración hacen que el suelo comprado al inicio del proyecto valga el doble al final. El modelo se autofinancia su propia inaccesibilidad.
Los obstáculos concretos que impiden escalar en España son tres: la ausencia de un ecosistema financiero especializado en cooperativas de vivienda como el suizo, la política municipal de suelo que no contempla ni prioriza los grupos autopromotores, y el marco urbanístico que exige los mismos procesos administrativos a un Baugruppen de 15 familias que a una gran promotora.
Lo que el funcionario puede extraer de estos modelos hoy
El Baugruppen y el modelo suizo son instrucciones de uso para un sistema que España todavía no ha construido. Pero hay un elemento del Baugruppen que sí es transferible en el marco actual: la lógica de la autopromoción colectiva en régimen de VPP.
Cuando un grupo organizado de funcionarios accede a suelo con calificación de Vivienda de Protección Pública —el mecanismo que FuncioHouse facilita a través de la alianza con PSF (Policías Sin Fronteras)— y encarga directamente la construcción a una cooperativa, está aplicando el principio Baugruppen dentro del marco español: sin margen de promotor, sin intermediario especulativo, con precio calculado sobre el coste real de construcción más la repercusión de suelo.
La diferencia entre ese precio cooperativo y el precio de mercado libre en los desarrollos del Sureste de Madrid —analizada en detalle en nuestro artículo sobre el acceso a vivienda nueva en el sureste de Madrid para funcionarios— puede superar los 100.000 euros en una vivienda de 80 m². Es el ahorro Baugruppen aplicado a Madrid. No llega al 30-40% del modelo suizo, porque España aún no tiene el ecosistema financiero que Zúrich tiene. Pero es real, medible y accesible hoy.
Conclusión: el modelo que más puede aprender España
El Baugruppen y Mehr als Wohnen representan el extremo más pragmático y más ambicioso, respectivamente, del cooperativismo europeo de construcción colectiva. El primero demuestra que eliminar al promotor es factible y asequible sin cambios legales. El segundo demuestra que construir comunidad intergeneracional, con mezcla social real y un 30-40% más barato que el mercado, es posible con política municipal activa de suelo y un ecosistema financiero cooperativo maduro.
De todos los modelos de esta serie —el Andel danés, el Syndikat alemán, el CLT— el Baugruppen es el que España podría aplicar con menor fricción regulatoria. Y sin embargo no existe a escala. La razón es siempre la misma: falta de política municipal de suelo para grupos autopromotores, falta de financiación especializada, y plazos urbanísticos que hacen inviable la autopromoción colectiva en las ciudades con mayor presión de demanda.
Ese diagnóstico no resolverá el acceso a la vivienda de los funcionarios madrileños mañana. Pero sí señala con precisión qué palancas habría que mover para que en 2035 la cooperativa de vivienda en Madrid sea una opción real para el 20% de los nuevos hogares —como lo es en Friburgo o Tubinga— y no el 0,5% marginal que representa hoy.
Mientras eso no ocurra, la cooperativa de VPP en los desarrollos del Sureste de Madrid sigue siendo la herramienta más potente disponible para quien necesita vivienda ahora. Si quieres saber cómo funciona el acceso colectivo a vivienda protegida para funcionarios en Madrid, contacta con el Observatorio FuncioHouse y te explicamos los plazos, precios y condiciones reales sin compromiso.
Fuentes y referencias externas:
ArchDaily – El sistema Baugruppe: de residentes para residentes, Metalocus – Frizz23, primera Baugruppe alemana para usos creativos, SWI Swissinfo – Cooperativas de vivienda como alternativa a la casa unifamiliar, Mehr als Wohnen / Hunziker Areal – web oficial, Housing Coop Europe – Hunziker Areal, Revoprosper – Cooperativismo de vivienda en Suiza, Sostre Cívic – Visita a Suiza para imaginar el futuro cooperativo en Cataluña, Goethe Institut – Pioneros del cohousing en España, SWI Swissinfo – De viviendas populares a urbanizaciones de moda
