Los gastos compraventa vivienda Madrid 2026 son el gran olvido de la planificación financiera de quienes compran por primera vez. El banco te dice que necesitas el 20% de entrada. Lo que no te dice — o dice en letra pequeña — es que hay entre un 8% y un 10% adicional en gastos de la operación que debes pagar en efectivo el mismo día de la firma ante notario. Para una vivienda de 230.000 euros en primera corona, eso son entre 18.400 y 23.000 euros que no van a la hipoteca, no generan valor y no se recuperan.
Un funcionario C1 que lleva años ahorrando el 20% del sueldo para la entrada puede tener cubierta la financiación bancaria y descubrir en el último momento que le faltan 20.000 euros para los gastos. Es uno de los motivos más frecuentes por los que operaciones ya aprobadas por el banco se caen en el último tramo.
Esta guía desglosa cada concepto, con los importes reales de 2026 y el cálculo exacto para los precios de vivienda más frecuentes en la Comunidad de Madrid.
1. El mapa completo de los gastos: quién paga qué
En una compraventa de vivienda en Madrid, los gastos se distribuyen entre comprador y vendedor. El comprador asume la parte más pesada.
Gastos del comprador (los que te afectan):
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — vivienda usada
- IVA — vivienda nueva (en lugar del ITP)
- Notaría (parte del comprador)
- Registro de la Propiedad
- Gestoría
- Tasación bancaria
- Comisión de apertura hipoteca (si aplica)
Gastos del vendedor:
- Plusvalía municipal
- Notaría (parte del vendedor)
- Cancelación de cargas previas (si las hay)
- IRPF por la ganancia patrimonial
Como comprador, solo te ocupas de los primeros. Pero conviene conocer los del vendedor para negociar mejor el precio.
2. ITP o IVA: el impuesto más importante según el tipo de vivienda
El mayor gasto individual de la compraventa es siempre el impuesto. Y depende de si la vivienda es nueva o usada.
Vivienda usada → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
En la Comunidad de Madrid el ITP general es del 6% sobre el precio de compraventa. Es uno de los más bajos de España — Cataluña aplica el 10%, Andalucía el 7%, Valencia el 10%.
| Precio vivienda | ITP Madrid (6%) |
|---|---|
| 180.000 € | 10.800 € |
| 200.000 € | 12.000 € |
| 230.000 € | 13.800 € |
| 260.000 € | 15.600 € |
| 300.000 € | 18.000 € |
| 350.000 € | 21.000 € |
Hay bonificaciones importantes que muchos funcionarios desconocen:
- Familias numerosas: tipo reducido del 4% si el precio no supera 365.455 €
- Menores de 35 años primera vivienda habitual: tipo reducido del 4% si el precio no supera 195.816 €
- Personas con discapacidad ≥65%: tipo reducido del 4%
- Vivienda de protección pública (VPP): tipo reducido del 4%
Fuente: Comunidad de Madrid — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Vivienda nueva → IVA + AJD
Si compras obra nueva directamente al promotor, pagas:
- IVA del 10% sobre el precio de compraventa (tipo reducido para viviendas)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): en Madrid al 0,75% (uno de los más bajos)
- Total: ~10,75% — sensiblemente más caro que el ITP de segunda mano
| Precio vivienda nueva | IVA (10%) | AJD (0,75%) | Total |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 1.500 € | 21.500 € |
| 230.000 € | 23.000 € | 1.725 € | 24.725 € |
| 260.000 € | 26.000 € | 1.950 € | 27.950 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 2.250 € | 32.250 € |
Este es uno de los motivos por los que la VPP en cooperativa resulta especialmente ventajosa: se paga IVA al 10% pero sobre un precio base un 20-40% inferior al mercado libre, lo que reduce el importe absoluto del impuesto.
3. Notaría: quién lo paga y cuánto cuesta
Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial — no son negociables, aunque sí varían ligeramente según el notario y la complejidad de la escritura.
En una compraventa estándar con hipoteca, hay dos escrituras notariales:
- Escritura de compraventa — la paga mayoritariamente el comprador
- Escritura de hipoteca — desde 2019 la paga íntegramente el banco (Ley Hipotecaria)
| Precio vivienda | Notaría compraventa (estimación) |
|---|---|
| 180.000 € | ~550-650 € |
| 230.000 € | ~650-750 € |
| 300.000 € | ~750-900 € |
| 400.000 € | ~900-1.100 € |
Estimación basada en arancel notarial vigente. El importe exacto depende del número de folios, copias y cláusulas específicas.
4. Registro de la Propiedad: el gasto que más sorprende
Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad es obligatorio para que la operación tenga plena seguridad jurídica. Los aranceles registrales también están regulados y son proporcionales al precio.
| Precio vivienda | Registro de la Propiedad (estimación) |
|---|---|
| 180.000 € | ~350-450 € |
| 230.000 € | ~400-500 € |
| 300.000 € | ~500-650 € |
| 400.000 € | ~650-800 € |
5. Gestoría: el coste de la tramitación
La gestoría se encarga de liquidar el ITP ante Hacienda, inscribir en el Registro, coordinar con el notario y gestionar la documentación hipotecaria. No es obligatorio contratarla, pero en la práctica todos los bancos la exigen para las operaciones con hipoteca.
El banco suele imponer su gestoría — esto es legal desde la Ley Hipotecaria de 2019 — pero los honorarios son del comprador.
| Tipo de operación | Honorarios gestoría (estimación) |
|---|---|
| Compraventa sin hipoteca | 300-500 € |
| Compraventa con hipoteca | 500-800 € |
6. Tasación bancaria: obligatoria para la hipoteca
El banco exige una tasación oficial del inmueble antes de conceder la hipoteca. La realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El coste lo paga siempre el comprador — incluso si al final el banco deniega la hipoteca.
| Tipo de vivienda | Tasación (estimación) |
|---|---|
| Piso estándar hasta 200.000 € | 250-350 € |
| Piso 200.000-400.000 € | 300-450 € |
| Vivienda >400.000 € o atípica | 450-700 € |
Consejo práctico: la tasación la puedes encargar tú a cualquier tasadora homologada, no solo a la que propone el banco. Si la tasación propia sale más alta que la del banco, puedes usarla para negociar una mayor financiación.
7. El cálculo completo: cuánto necesitas ahorrar en total
Sumando todos los gastos para los precios de vivienda más frecuentes en la primera y segunda corona de Madrid:
Vivienda usada — ITP 6% (perfil general)
| Precio | Entrada 20% | ITP 6% | Notaría | Registro | Gestoría | Tasación | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 36.000 € | 10.800 € | 600 € | 400 € | 650 € | 300 € | 48.750 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 12.000 € | 700 € | 450 € | 650 € | 320 € | 54.120 € |
| 230.000 € | 46.000 € | 13.800 € | 700 € | 480 € | 700 € | 350 € | 62.030 € |
| 260.000 € | 52.000 € | 15.600 € | 800 € | 530 € | 700 € | 380 € | 70.010 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 18.000 € | 850 € | 580 € | 750 € | 400 € | 80.580 € |
Vivienda nueva obra nueva — IVA 10% + AJD 0,75%
| Precio | Entrada 20% | IVA+AJD | Notaría | Registro | Gestoría | Tasación | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 21.500 € | 700 € | 450 € | 650 € | 320 € | 63.620 € |
| 230.000 € | 46.000 € | 24.725 € | 700 € | 480 € | 700 € | 350 € | 72.955 € |
| 260.000 € | 52.000 € | 27.950 € | 800 € | 530 € | 700 € | 380 € | 82.360 € |
VPP usada — ITP reducido 4%
| Precio VPP | Entrada 20% | ITP 4% | Resto gastos | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 36.000 € | 7.200 € | ~1.950 € | 45.150 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 8.000 € | ~2.100 € | 50.100 € |
| 230.000 € | 46.000 € | 9.200 € | ~2.230 € | 57.430 € |
El ITP reducido al 4% aplica a VPP y también a menores de 35 años en primera vivienda habitual con precio ≤195.816 €.
8. Cuántos años necesita ahorrar cada escala funcionarial
Con un ritmo de ahorro del 20% del sueldo neto mensual:
| Perfil | Sueldo neto | Ahorro mensual (20%) | Años para 62.000 € (piso 230k usada) | Años para 73.000 € (piso 230k nueva) |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 590 € | 8,8 años | 10,3 años |
| A2 medio | 2.100 € | 420 € | 12,3 años | 14,5 años |
| C1 | 1.825 € | 365 € | 14,1 años | 16,7 años |
| C2 | 1.550 € | 310 € | 16,7 años | 19,6 años |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 480 € | 10,8 años | 12,7 años |
| Policía Nacional | 1.950 € | 390 € | 13,2 años | 15,6 años |
| Guardia Civil | 1.875 € | 375 € | 13,8 años | 16,2 años |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 460 € | 11,2 años | 13,2 años |
Cálculo sin rendimiento del ahorro, sin inflación, sin gastos de vida extraordinarios. Escenario conservador puro.
Un C1 necesita más de 14 años de ahorro disciplinado al 20% del sueldo para acceder a una vivienda usada de 230.000 euros en primera corona. Si el precio sube un 8% anual mientras ahorra — como ha ocurrido en los últimos años — el objetivo se desplaza más rápido de lo que ahorra.
9. Las tres vías para reducir el ahorro previo necesario
Vía 1 — Aval ICO o Mi Primera Vivienda CAM: Eliminan la necesidad de la entrada del 20% — el Estado avala ese tramo. Pero los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría) siguen siendo íntegramente del comprador. El ahorro mínimo necesario con aval ICO para un piso de 230.000 € usado queda en unos 16.000-18.000 € — solo los gastos, sin entrada. Mucho más alcanzable.
Vía 2 — ITP reducido al 4%: Si tienes menos de 35 años, eres familia numerosa o la vivienda es VPP, el ITP baja del 6% al 4%. Para un piso de 230.000 € eso son 4.600 € menos de golpe.
Vía 3 — Cooperativa de vivienda protegida: La aportación inicial a la cooperativa — que sustituye a la entrada bancaria convencional — suele ser inferior al 20% exigido en el mercado libre, y se va realizando en tramos durante el periodo de construcción en lugar de en un único pago. Esto permite ir acumulando el ahorro de forma gradual mientras la vivienda se construye, sin necesitar la cantidad completa desde el primer día. Más información sobre cómo funciona en nuestro artículo sobre cooperativa vs hipoteca.
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