El precio VPP Madrid 2026 tiene un techo fijado por ley y publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 30 de enero. No hay negociación, ni rebaja de promotor, ni variación según el mercado: el metro cuadrado de una vivienda con protección pública tiene un precio máximo que no puede sobrepasarse. Lo que sí varía, y de forma significativa, es la zona en la que se ubica la vivienda y el tipo de protección. En Madrid capital, una vivienda básica de 80 metros útiles puede costar hasta 207.330 euros antes de impuestos. En municipios de la segunda corona, ese mismo piso baja a 160.787 euros. La diferencia entre ambos precios es de casi 50.000 euros — y la diferencia entre cualquiera de los dos y el mercado libre supera los 200.000 euros en la capital.
La pregunta que este artículo responde no es teórica: ¿con el sueldo que cobras hoy, puedes asumir la hipoteca de una vivienda protegida en Madrid? Los números oficiales de los módulos están publicados. Los sueldos funcionariales también. Lo que no existe en ningún otro sitio es el cruce sistemático de ambos datos, con las cuotas reales calculadas y el esfuerzo hipotecario expresado como porcentaje del salario neto. Eso es lo que encontrarás aquí.
De dónde vienen estos precios: el BOCM del 30 de enero
Los precios máximos de la vivienda protegida en Madrid no los fija el mercado. Los establece la Comunidad de Madrid mediante resolución anual de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. La resolución vigente es la del 19 de enero de 2026, publicada en el BOCM del 30 de enero de 2026, con efectos desde el 1 de enero de 2026.
La subida respecto a 2025 fue del 2,9%, equivalente a la variación del IPC de diciembre de 2025. Es el segundo año consecutivo de actualización automática, un mecanismo introducido en la Orden de 15 de febrero de 2024 cuando la CAM actualizó los módulos por primera vez en dieciséis años, con subidas que llegaron al 56% en algunas zonas.
Ese contexto importa para entender dónde estamos: los precios actuales son altos en términos históricos para la VPP, pero siguen siendo muy inferiores al mercado libre. La tensión entre ambos niveles es exactamente el espacio en el que vive el acceso a la vivienda para las rentas medias en Madrid.
Las tres zonas y los precios exactos de 2026
La Comunidad de Madrid divide su territorio en tres zonas para calcular el precio máximo de la vivienda protegida. La asignación no es arbitraria: refleja la presión del mercado libre de cada municipio, medida por el precio del suelo y la demanda residencial.
Zona A — Madrid capital y municipios de alta demanda
Municipios: Madrid capital, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.
| Tipo | Precio máx./m² útil (venta) |
|---|---|
| VPPB | 2.591,64 € |
| VPPL | 2.983,03 € |
| Garaje/trastero | 1.555,00 € |
Zona B — Primera corona metropolitana
Municipios: Alcalá de Henares, Alcorcón, Ciempozuelos, Collado Villalba, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Móstoles, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz, Valdemoro, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón. Aranjuez también pertenece a esta zona.
| Tipo | Precio máx./m² útil (venta) |
|---|---|
| VPPB | 2.231,98 € |
| VPPL | 2.570,48 € |
| Garaje/trastero | 1.339,19 € |
Zona C — Resto de la Comunidad de Madrid
Todos los municipios no incluidos en Zona A ni Zona B.
| Tipo | Precio máx./m² útil (venta) |
|---|---|
| VPPB | 2.009,84 € |
| VPPL | 2.306,03 € |
| Garaje/trastero | 1.205,90 € |
Fuente: Resolución de 19 de enero de 2026, DGVR, BOCM 30/01/2026. Precios en euros por metro cuadrado de superficie útil. Los anejos (garaje, trastero) tienen módulo propio con superficie computable máxima de 25 m² para garaje y 8 m² para trastero.
Cuánto cuesta en euros una vivienda protegida según zona y tamaño
Los módulos por metro cuadrado son el punto de partida, pero lo que importa para tomar una decisión es el precio total del inmueble. La superficie máxima computable en una VPPB es de 110 m² construidos; en una VPPL, de 150 m² construidos. En términos de superficie útil — que es sobre la que se aplica el módulo — una vivienda típica de dos o tres dormitorios se mueve entre 60 y 90 metros útiles.
Las tablas que siguen calculan el precio máximo legal de venta para una vivienda sin anejos, antes de impuestos (IVA 10% en obra nueva). Para obtener el precio final habría que sumar el IVA y el coste del garaje si se incluye.
VPPB — Precio máximo total antes de IVA
| Superficie útil | Zona A (Madrid cap.) | Zona B (primera corona) | Zona C (resto CAM) |
|---|---|---|---|
| 60 m² | 155.498 € | 133.919 € | 120.590 € |
| 70 m² | 181.415 € | 156.239 € | 140.689 € |
| 80 m² | 207.331 € | 178.558 € | 160.787 € |
| 90 m² | 233.248 € | 200.878 € | 180.886 € |
VPPL — Precio máximo total antes de IVA
| Superficie útil | Zona A (Madrid cap.) | Zona B (primera corona) | Zona C (resto CAM) |
|---|---|---|---|
| 70 m² | 208.812 € | 179.934 € | 161.422 € |
| 80 m² | 238.642 € | 205.638 € | 184.482 € |
| 90 m² | 268.473 € | 231.343 € | 207.543 € |
| 100 m² | 298.303 € | 257.048 € | 230.603 € |
Garaje estándar de 20 m² útiles añade, según zona: Zona A +31.100 €, Zona B +26.784 €, Zona C +24.118 €.
El precio total de una VPPB típica de 80 m² útiles con garaje de 20 m² en Madrid capital asciende a 238.431 euros antes de IVA, o 262.274 euros con IVA al 10%. En municipios de Zona B, la misma vivienda costaría 187.792 euros antes de IVA y 206.571 euros con IVA.
La brecha entre VPP y mercado libre: lo que el precio protegido ahorra
Los módulos VPP no existen en el vacío. Su utilidad práctica se entiende solo en comparación con el precio del mercado libre equivalente. En mayo de 2026, el metro cuadrado de vivienda usada en Madrid capital alcanzó los 5.960 €/m², y la obra nueva en los nuevos desarrollos del sureste se sitúa entre 3.900 y 4.100 €/m².
| Vivienda 80 m² útiles | Precio libre (sureste, obra nueva ~4.000 €/m²) | Precio VPPB Zona A (2.592 €/m²) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Sin garaje | 320.000 € | 207.331 € | −112.669 € |
| Con garaje 20 m² | 400.000 € | 238.431 € | −161.569 € |
| Con IVA (10%) | 440.000 € | 262.274 € | −177.726 € |
Una vivienda protegida de 80 metros en el sureste de Madrid capital vale en 2026 unos 178.000 euros menos que la equivalente en el mercado libre del mismo entorno. Es una diferencia sustancial, que explica tanto la demanda estructural de VPP como la razón por la que el acceso a ella es difícil: hay muchos más demandantes que unidades disponibles.
Como documentamos en el análisis Para comprar en el sureste siendo funcionario necesitas dos sueldos, la producción de VPP en los desarrollos del sureste lleva años por detrás de la demanda, y los plazos de entrega no son inferiores a seis u ocho años desde que se inicia una cooperativa o se abre una adjudicación pública.
Lo que necesitas ingresar para acceder a cada tipo
La VPP no está disponible para cualquier nivel de ingresos. Hay un techo, que varía según el tipo de vivienda, y una condición de residencia habitual obligatoria. Los límites vigentes en 2026, con el IPREM en 8.400 euros anuales en catorce pagas:
| Tipo | Ingresos máximos anuales brutos | Referencia IPREM |
|---|---|---|
| VPPB | 46.200 € | 5,5 × IPREM |
| VPPL | 63.000 € | 7,5 × IPREM |
Hay un detalle sobre los límites que casi ningún artículo explica con claridad: estos umbrales se aplican a los ingresos de la unidad familiar, no solo del solicitante. Dos funcionarios de grupo C1 con ingresos conjuntos de 40.000 euros brutos caben dentro del límite VPPB. Un funcionario A1 con complementos altos puede quedar por encima del límite VPPB y necesitar optar a VPPL, o directamente quedar excluido si supera los 63.000 euros conjuntos con su unidad familiar.
El IPREM lleva congelado desde 2023 al no aprobarse Presupuestos Generales del Estado. Si se actualizara, los umbrales de acceso subirían también. Por ahora, los 46.200 y 63.000 euros son los techos reales.
La tabla que importa: esfuerzo hipotecario real por perfil funcionarial
Hasta aquí los precios. Ahora la pregunta clave: ¿llega el sueldo?
El cálculo aplica los parámetros hipotecarios de referencia de 2026: TIN fijo 3,10%, plazo 30 años, financiación del 80% sobre el precio de compra. El 20% restante más el IVA y los gastos de escritura deben salir del ahorro previo, lo que se analiza en la sección siguiente.
Las cuotas que aparecen en la tabla son las resultantes de financiar el 80% del precio máximo de una VPPB de 80 m² útiles en cada zona, sin garaje, antes de IVA. El porcentaje de esfuerzo se calcula sobre el salario neto mensual del perfil indicado, usando los sueldos netos de referencia 2026 según RDL 14/2025 (+1,5%).
VPPB 80 m² útiles — cuota hipotecaria y esfuerzo por zona y perfil
| Zona | Precio máx. | 80% financiado | Cuota/mes (TIN 3,10%, 30 años) |
|---|---|---|---|
| Zona A (Madrid cap.) | 207.331 € | 165.865 € | 708 € |
| Zona B (primera corona) | 178.558 € | 142.846 € | 610 € |
| Zona C (resto CAM) | 160.787 € | 128.630 € | 550 € |
| Perfil funcionarial | Salario neto/mes | Esfuerzo Zona A | Esfuerzo Zona B | Esfuerzo Zona C |
|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 24,0% ✅ | 20,7% ✅ | 18,6% ✅ |
| A2 medio | 2.100 € | 33,7% ⚠️ | 29,0% ✅ | 26,2% ✅ |
| C1 con complementos | 1.825 € | 38,8% 🔴 | 33,4% ⚠️ | 30,1% ⚠️ |
| C2 | 1.550 € | 45,7% 🔴 | 39,4% 🔴 | 35,5% ⚠️ |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 36,3% 🔴 | 31,3% ⚠️ | 28,2% ✅ |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 € | 37,8% 🔴 | 32,5% ⚠️ | 29,3% ✅ |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 29,5% ✅ | 25,4% ✅ | 22,9% ✅ |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 30,8% ⚠️ | 26,5% ✅ | 23,9% ✅ |
✅ Esfuerzo sostenible (<30%) · ⚠️ Zona de precaución (30–35%) · 🔴 Esfuerzo elevado (>35%)
Sueldos netos de referencia 2026 según RDL 14/2025. Cuota calculada sobre el 80% del precio máximo legal de una VPPB de 80 m² útiles. Sin garaje. Sin IVA. Umbral Banco de España: ≤30% sostenible, >40% problemático.
Los números tienen una lectura clara: para una VPPB en Madrid capital, solo los perfiles A1 y Policía Local entran con holgura en el umbral sostenible. El A2 roza el límite. Todos los demás perfiles —C1, C2, Policía Nacional, Guardia Civil, Bomberos— superan el 30% comprando en la capital.
En Zona B la situación mejora notablemente. Los A2, Policía Nacional y Policía Local entran en zona sostenible o de precaución. El C1 llega al límite exacto del 33,4%.
En Zona C los C1, Policía Nacional y Guardia Civil ya están por debajo o en el límite del 30%. Los C2 siguen en zona de precaución, aunque accesible.
El obstáculo que los titulares no mencionan: el ahorro previo
La cuota mensual es el coste visible. El obstáculo que filtra a la mayoría antes de llegar a pedirle la hipoteca al banco es el dinero que hay que tener ahorrado antes de que empiece la obra.
Para acceder a una vivienda protegida de nueva construcción —sea a través de promotora privada con calificación VPP o a través de cooperativa— hay que aportar el 20% del precio que no financia el banco, más el IVA del 10% sobre el precio total, más los gastos de escritura y registro (aproximadamente 2-3%).
| Concepto | VPPB 80 m² Zona A | VPPB 80 m² Zona B | VPPB 80 m² Zona C |
|---|---|---|---|
| Precio máx. antes de IVA | 207.331 € | 178.558 € | 160.787 € |
| IVA (10%) | 20.733 € | 17.856 € | 16.079 € |
| Precio total con IVA | 228.064 € | 196.414 € | 176.866 € |
| Entrada (20% del precio antes IVA) | 41.466 € | 35.712 € | 32.157 € |
| IVA a pagar (no lo financia el banco) | 20.733 € | 17.856 € | 16.079 € |
| Gastos escritura ~2,5% | 5.701 € | 4.910 € | 4.422 € |
| Total ahorro necesario | ~67.900 € | ~58.478 € | ~52.658 € |
Un funcionario C1 con 1.825 euros netos al mes que ahorra el 20% de su sueldo sin ningún gasto extraordinario tarda aproximadamente 31 años en reunir los 67.900 euros necesarios para comprar en Zona A, 26 años en Zona B y 24 años en Zona C. En la práctica, con gastos de vida reales, el plazo es más largo o directamente inviable sin ayuda familiar.
Para los perfiles A2 con 2.100 euros netos, ahorrando un 20% del sueldo: unos 12-15 años para Zona A y 10-12 años para Zona B. Más manejable, pero sigue siendo un horizonte largo para alguien que necesita vivienda ahora.
Las cooperativas pueden reducir este plazo porque permiten fraccionar las aportaciones durante el periodo de construcción —normalmente 24 a 36 meses— en lugar de tenerlas listas antes de firmar. Pero en el sureste madrileño el capital social exigido ha escalado hasta los 10.000–25.000 euros en muchas promociones, lo que añade una carga adicional que en la teoría cooperativa no debería existir. Lo analizamos en detalle en el artículo sobre los dos sueldos necesarios para el sureste.
VPPL: cuándo tiene sentido frente a la VPPB
La VPPL es más cara por metro cuadrado, pero permite superficies mayores y admite ingresos más altos. Para un funcionario A1 con 2.950 euros netos y salario bruto anual cercano a los 50.000 euros, la VPPB puede estar fuera de rango si los ingresos de la unidad familiar superan los 46.200 euros brutos. En ese caso, la VPPL es la única vía de acceso a la vivienda protegida.
| Vivienda | Zona A | Zona B | Zona C |
|---|---|---|---|
| VPPL 90 m² útiles (sin garaje) | 268.473 € | 231.343 € | 207.543 € |
| 80% financiado | 214.778 € | 185.074 € | 166.034 € |
| Cuota mensual (3,10%, 30 años) | 917 € | 790 € | 709 € |
| Esfuerzo A1 (2.950 €/mes) | 31,1% ⚠️ | 26,8% ✅ | 24,0% ✅ |
Para el A1 en Madrid capital, incluso la VPPL supera el umbral del 30% en el peor escenario de precio máximo. En Zona B, sin embargo, el esfuerzo baja al 26,8%, lo que sitúa a municipios como Alcalá de Henares, Getafe, Alcorcón o Fuenlabrada como opciones reales para perfiles técnicos superiores con ingresos medios-altos.
Lo que los módulos de 2026 no resuelven
Los precios máximos de la VPP en Madrid cumplen su función: ponen un techo por encima del cual el promotor no puede cobrar. Pero el análisis de los números deja tres problemas sin resolver que ninguna resolución de la Dirección General de Vivienda puede solucionar por sí sola.
El primero es la producción. Los módulos regulados por el BOCM funcionan si alguien está dispuesto a construir a ese precio. En Madrid, donde el coste del suelo en el sureste puede superar los 600-800 €/m² construido, construir a 2.591 €/m² útil solo es rentable si el promotor accede al suelo a precio regulado o con ayuda pública. Sin ese subsidio implícito, el módulo no genera vivienda: genera abstención de promotores.
El segundo es la descalificación. La vivienda protegida en Madrid tiene un periodo de protección de quince años. Pasado ese plazo, puede pasar al mercado libre. Eso significa que parte del parque de VPP construido entre 2009 y 2011 con el ciclo anterior de módulos ya empezó a descalificarse. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 pretende revertir esto para las viviendas financiadas con fondos públicos desde su aprobación, pero no afecta retroactivamente al parque existente. Lo analizamos en profundidad en el artículo sobre el Plan Estatal 2026-2030 y lo que significa para funcionarios.
El tercero es el tiempo. Una resolución publicada en enero fija los precios para viviendas que se adjudicarán, en el mejor caso, en 2028 o 2029. Quien busca solución habitacional en 2026 no puede esperar ese horizonte.
«Con los precios del mercado libre por encima de los 4.000 €/m² en el sureste, una vivienda protegida a 2.591 €/m² supone un ahorro que puede superar los 100.000 € en una vivienda de tamaño medio.»
— Observatorio de la Vivienda Funciohouse
El ahorro existe. El problema es llegar a él: cumplir los requisitos de ingresos, de empadronamiento, de no ser propietario, tener el ahorro previo, y que haya una unidad disponible en el momento y lugar adecuados.
Resumen: qué zona y qué perfil encajan en 2026
| Perfil | Zona viable en VPPB | Condición |
|---|---|---|
| A1 con complementos (2.950 € netos) | A, B y C | Esfuerzo sostenible en todas |
| Policía Local Madrid (2.400 € netos) | A, B y C | Esfuerzo sostenible en todas |
| A2 medio (2.100 € netos) | B y C | Zona A roza el 34%, precaución |
| Bomberos Madrid (2.300 € netos) | B y C | Zona A en el límite exacto del 31% |
| Policía Nacional (1.950 € netos) | B y C | Zona A supera el 36% |
| Guardia Civil (1.875 € netos) | C claramente, B en el límite | Zona A inaccesible financieramente |
| C1 con complementos (1.825 € netos) | C | B en el límite del 33%; A inviable |
| C2 (1.550 € netos) | En pareja o en C con esfuerzo | Solo en solitario en Zona C supera el 35% |
La tabla confirma un patrón que ya señalamos en el análisis sobre la falta estructural de vivienda para funcionarios en Madrid: la VPP en Madrid capital solo es financieramente accesible para los escalones superiores del empleo público. Para la mayoría del personal de las fuerzas de seguridad del Estado, los grupos C1 y C2 de la administración, y los docentes de acceso, la VPP real está en los municipios de la primera o segunda corona, no en la capital donde trabajan.
Saber cuánto cuesta la VPP y si tu sueldo llega es el primer paso. El segundo es encontrar una. Y ahí empieza otro problema: la producción de vivienda protegida en Madrid cayó un 23% en 2025, los plazos de entrega en los nuevos desarrollos del sureste van de seis a ocho años, y el nuevo reglamento de la CAM introduce el requisito de diez años de empadronamiento para comprar. Si estás en esa situación —perfil financiero que encaja pero sin acceso real a la VPP disponible— el modelo cooperativo es la alternativa que más funcionarios con ese problema están explorando en Madrid hoy. En FuncioHouse trabajamos exactamente en ese espacio. Si quieres entender si tu perfil encaja y en qué condiciones, puedes consultarnos sin compromiso.
Fuentes: Resolución 19 de enero de 2026, Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, BOCM 30/01/2026 — precios máximos VPP 2026. BOCM 09/02/2026 — retribuciones empleados públicos CAM 2026. Ministerio de Hacienda — Retribuciones funcionarios AGE 2026, RDL 14/2025. Idealista News — Precios sureste Madrid Q1 2026. Banco de España — Informe anual mercado hipotecario, umbral de esfuerzo sostenible. Ahijones Hoy — Módulos VPP 2026 detalle zonas y anejos.
