Tienes una vivienda que ya no usas, un piso heredado, un inmueble en alquiler que te genera más problemas que rentabilidad. El Estado quiere comprarlo. Casa 47 —la Entidad Estatal de Vivienda creada en diciembre de 2025 para gestionar el parque público de alquiler asequible— tiene abierta hasta el 9 de julio de 2026 una convocatoria con 100 millones de euros para adquirir viviendas de particulares y empresas en toda España.
Esta no es una guía de análisis sobre si Casa 47 funcionará o qué supone para el mercado —eso lo cubrimos en nuestro análisis completo de Casa 47 publicado el 31 de marzo. Esta es la guía operativa para quien quiere saber exactamente qué tiene que hacer, en qué orden, con qué documentos y qué recibirá a cambio. Paso a paso, sin rodeos.
Antes de empezar: entiende qué tipo de operación es esta
Vender a Casa 47 no es como vender a un particular ni como vender a una inmobiliaria. Es una licitación pública en régimen de concurso. Eso significa tres cosas prácticas que conviene tener claras desde el principio.
Primera: no es una venta garantizada. Puedes presentar tu vivienda y no ser seleccionado, porque Casa 47 elige entre todas las ofertas recibidas aplicando criterios objetivos. Si tu vivienda no cumple los requisitos mínimos o está en una zona de baja prioridad, puede quedar fuera.
Segunda: el precio lo fija el mercado, no tú. Puedes poner el precio que quieras en tu oferta, pero Casa 47 pagará automáticamente el menor de tres valores: tu oferta, el valor de tasación oficial y el precio medio por metro cuadrado que publica el Portal Estadístico del Notariado para tu zona. Si pides más de lo que marca el mercado, simplemente te ajustan a ese tope.
Tercera: es un proceso con documentación específica y plazos no prorrogables. El cierre es el 9 de julio de 2026 a las 14:00 horas. Después de esa fecha, no hay prórroga anunciada.
Paso 1 — Comprueba si tu vivienda es elegible
Antes de reunir ningún documento, verifica que tu vivienda cumple los requisitos. Si no los cumple, no tiene sentido seguir.
Requisitos de situación jurídica:
Tu vivienda debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad con el 100% del pleno dominio a tu nombre —o al de los copropietarios que presentan la oferta conjuntamente. No se admiten viviendas con litigios pendientes, cargas que no puedas cancelar antes de la escritura, o procedimientos judiciales que afecten a la titularidad. Si tienes una hipoteca, puedes presentarte igualmente, pero debes garantizar que la entregarás libre de cargas en el momento de la escritura —lo que en la práctica significa que el precio que recibirás debe ser suficiente para cancelar la hipoteca o que aportarás fondos propios para cubrir la diferencia.
La vivienda no puede estar calificada como protegida bajo ninguna normativa autonómica de vivienda protegida. Si compraste tu piso como VPP, VPPB, VPPL o cualquier equivalente autonómico y sigue en periodo de protección, no puedes venderlo a Casa 47 (ni a nadie, en realidad, salvo en las condiciones que establezca la normativa de su calificación).
No puede estar en situación de fuera de ordenación urbanística, afectada por expediente sancionador ni carecer de uso residencial en el planeamiento vigente.
Requisitos de tipología y características físicas:
| Requisito | Condición |
|---|---|
| Superficie útil | Entre 40 y 120 m² |
| Dotación mínima | Cocina + salón/estancia + 1 dormitorio independiente + baño completo |
| Tipo | Piso en edificio plurifamiliar (NO se admiten viviendas unifamiliares) |
| Posición | Sobre rasante o superior. No se admiten viviendas con zonas estanciales bajo rasante |
| Ascensor | Obligatorio si la vivienda está en tercera planta o superior |
| Ventilación | Debe ser exterior: cocina, salón y dormitorios con huecos a calle o a patios de luces con dimensión mínima de 1/3 de la altura del edificio |
| Dormitorios ciegos | No admitidos (los dormitorios deben tener hueco al exterior) |
| Estado | Habitable de inmediato O con obras que no requieran licencia, no duren más de 6 meses y no superen el 110% del valor de tasación en su estado actual |
| Certificado energético | Obligatorio y vigente |
Requisitos del edificio y la comunidad:
El edificio debe tener la ITE (Inspección Técnica de Edificios) en vigor y con resultado favorable. Si es desfavorable, puedes presentarte solo si acreditas que los defectos se han subsanado antes de la adjudicación y no son de carácter estructural. La comunidad de propietarios debe estar legalmente constituida. La vivienda tiene que estar al corriente de cuotas ordinarias y derramas aprobadas, con el IBI pagado.
Requisito de ubicación (el más importante):
Casa 47 prioriza —no excluye, pero prioriza con más puntuación— las viviendas ubicadas en municipios o zonas que cumplan al menos uno de estos dos criterios: que el esfuerzo económico medio de los hogares para pagar hipoteca o alquiler supere el 30% de la renta media, o que el precio de la vivienda haya subido en los últimos 5 años más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma. Madrid capital cumple ambos criterios con holgura. La mayoría de municipios del área metropolitana también. Si tu vivienda está en una zona tensionada declarada por la comunidad autónoma, la prioridad es máxima.
Paso 2 — Calcula el precio que puedes esperar
El precio que recibirás es el mínimo entre tres referencias. Puedes consultarlas antes de presentar la oferta para saber exactamente a qué atenerte.
Referencia 1 — Tu oferta. Tú propones el precio que quieres. No hay un mínimo, pero si propones por encima de las otras dos referencias, Casa 47 te pagará la más baja de las tres de todas formas.
Referencia 2 — La tasación oficial. Antes de presentar la documentación, debes encargar una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Este es uno de los documentos obligatorios del Sobre 1. El coste medio de una tasación para vivienda oscila entre 250 y 500 euros según superficie y zona.
Referencia 3 — El Portal Estadístico del Notariado. Casa 47 consulta el precio medio de compraventa en €/m² para tu municipio, distrito o zona en el Portal Estadístico del Notariado. Este precio es el techo que opera aunque tú pidas más y aunque la tasación sea más alta.
Ejemplo práctico: tienes un piso de 75 m² en el distrito de Carabanchel. El Portal del Notariado marca 2.800 €/m² para esa zona. El techo de precio es 75 × 2.800 = 210.000 €. Si tu tasación da 220.000 € y tú pides 225.000 €, Casa 47 te pagará 210.000 €. Si tu tasación da 190.000 € y tú pides 210.000 €, Casa 47 te pagará 190.000 €.
Lo que cubre el presupuesto de la convocatoria: los 100 millones incluyen no solo el precio de compra sino también los gastos e impuestos derivados de la compraventa y el coste de rehabilitación si fuera necesaria, siempre que el total no supere el 110% del valor de tasación en estado actual. En la práctica esto significa que los gastos de escritura e impuestos que normalmente paga el comprador (IVA o ITP, AJD) los asume Casa 47, no tú.
Paso 3 — Entiende la fiscalidad: lo que sí pagas tú
Vender al Estado no te exime de tus obligaciones fiscales como vendedor. Hay dos impuestos que corren por tu cuenta independientemente de a quién vendas.
IRPF — Ganancia patrimonial. Si vendes por más de lo que compraste —sumando el precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste al adquirir la vivienda y las reformas capitalizables documentadas— tendrás una ganancia patrimonial que tributará en la base del ahorro de tu declaración del año siguiente. Los tramos del ahorro en 2026 son: 19% sobre los primeros 6.000 €, 21% entre 6.000 y 50.000 €, 23% entre 50.000 y 200.000 €, y 28% a partir de 200.000 €. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual en dos años, tienes exención por reinversión. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, también hay exención total.
Plusvalía municipal — IIVTNU. Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana que recauda tu ayuntamiento. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde que adquiriste la vivienda. Debes pagarlo en los 30 días hábiles siguientes a la venta. En municipios como Madrid capital, con valores catastrales y plusvalías altas, este impuesto puede ser significativo para inmuebles adquiridos hace más de 10 años.
Lo que no pagas tú: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, y los gastos de notaría y registro en la parte del comprador. Casa 47 los cubre con cargo al presupuesto de la convocatoria.
Una nota importante: si tu vivienda está gravada con hipoteca, el coste de cancelación registral (notaría + registro + gestoría) suele correr por cuenta del vendedor en las ventas convencionales. En el caso de Casa 47 conviene confirmar este punto en las bases específicas de la adjudicación, ya que el criterio general es que los gastos de compraventa los cubre Casa 47, pero la cancelación de cargas previas es obligación del vendedor.
Paso 4 — Reúne la documentación antes de preparar los sobres
La oferta se presenta físicamente en dos sobres cerrados. Antes de prepararlos, necesitas tener lista la siguiente documentación. Algunos documentos requieren tiempo: empieza a reunirlos con al menos tres semanas de antelación.
Documentos que obtienes rápido (menos de 48 horas):
- Nota simple registral actualizada del inmueble, emitida por el Registro de la Propiedad. Puede solicitarse online a través del Colegio de Registradores por unos 9 euros. Debe ser reciente (no más de 3 meses).
- Certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble. Obtenible gratis en la Sede Electrónica del Catastro con cualquier certificado digital o Cl@ve.
- Último recibo del IBI pagado. Lo tienes en tus archivos o puedes obtener un certificado de estar al corriente en el ayuntamiento.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, firmado por el administrador o el presidente. Pide este documento con antelación porque a veces tarda unos días.
Documentos que requieren gestión (1-2 semanas):
- Certificado de eficiencia energética con su registro en el organismo autonómico competente. En Madrid se registra en la Comunidad de Madrid. Coste: entre 60 y 130 euros según superficie. Necesitas contratar a un técnico certificador. Si ya tienes uno vigente (menos de 10 años), úsalo directamente. Si está caducado, necesitas renovarlo.
- Informe de tasación realizado por sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Coste: entre 250 y 500 euros. Solícitalo con tiempo porque la demanda es alta y los plazos de entrega varían entre 3 y 10 días hábiles.
- ITE del edificio (Inspección Técnica de Edificios). Pregunta al administrador de la comunidad. Si el edificio tiene más de 30 años, la ITE es obligatoria. Si no la tienen o está desfavorable, la oferta puede quedar descartada o condicionada a subsanación. En Madrid, la ITE es obligatoria para edificios de más de 30 años.
Declaraciones responsables que firmas tú:
- Declaración de estar al corriente de obligaciones tributarias con la AEAT.
- Declaración de estar al corriente con la Seguridad Social (si aplica).
- Identificación completa de todos los propietarios (DNI/NIE, datos de contacto).
Paso 5 — Prepara los dos sobres
La presentación sigue el formato estándar de contratación pública en España: dos sobres cerrados, identificados y con la denominación exacta establecida en las bases.
En el exterior de cada sobre debe figurar la denominación literal: «Propuesta convocatoria abierta para la adquisición de viviendas por CASA 47», junto con tu nombre o razón social, el NIF/NIE y los datos de contacto.
Sobre 1 — Documentación administrativa y técnica:
Contiene toda la documentación acreditativa: declaraciones responsables, identificación del propietario o propietarios, ficha técnica de la vivienda (descripción, superficie, estado, dirección exacta, referencia catastral), nota simple registral reciente, certificación catastral, certificado de eficiencia energética vigente, informe de tasación, certificado de la ITE y certificado de la comunidad de propietarios. Si hay hipoteca, incluye también la documentación del préstamo y el saldo pendiente.
Sobre 2 — Proposición económica:
Contiene únicamente el precio que solicitas por la vivienda, expresado en euros, sin condiciones adicionales. Si presentas un conjunto de viviendas como una unidad, el precio es único para ese conjunto.
Una sola oferta puede incluir una única vivienda o un conjunto de viviendas que se valoran y adjudican como unidad. Puedes presentar tantas ofertas como viviendas quieras vender, pero cada una en sobres separados con su documentación completa.
Paso 6 — Presenta la oferta antes del 9 de julio a las 14:00
Hay dos formas de presentación. No existe presentación telemática en esta convocatoria.
Presencial: en el Registro General de Casa 47, Paseo de la Castellana 91, 6ª planta, Madrid, de lunes a viernes en horario de 09:00 a 14:00 horas. Si te desplazas desde fuera de Madrid, calcula tiempo suficiente.
Por correo postal certificado: puedes enviar los sobres por correo postal certificado, pero debes notificar el envío por correo electrónico a dpc@casa47.es antes de que expire el plazo. La fecha que cuenta es la del registro de entrada en Casa 47, no la del sello postal, así que si envías por correo certificado hazlo con margen suficiente —al menos una semana antes del cierre.
Paso 7 — El proceso de valoración y adjudicación
Una vez cerrado el plazo, Casa 47 evalúa todas las ofertas recibidas. El proceso es un concurso con valoración individualizada, no una subasta. Los criterios objetivos que determinan la puntuación de cada oferta son:
Criterios de ubicación y prioridad territorial: Las viviendas en zonas de mercado tensionado o en municipios donde el esfuerzo hipotecario o de alquiler supere el 30% de la renta media obtienen puntuación adicional. En la práctica, casi toda el área metropolitana de Madrid cumple este criterio.
Criterios de calidad de la vivienda: Las viviendas con certificación energética A, B o C puntúan más que las D, E o F. Las viviendas accesibles (cumplimiento de normativa de accesibilidad universal) obtienen puntuación adicional. Las que han sido rehabilitadas integralmente de forma reciente también puntúan mejor.
Criterios de volumen: Las ofertas que incluyen un bloque completo o un conjunto significativo de viviendas en el mismo edificio reciben puntuación adicional. Si eres propietario de varios pisos en el mismo edificio, preséntalo como conjunto.
Criterios económicos: La eficiencia de la operación —relación entre el precio y el valor de mercado— también se valora. Ofertas muy por encima del valor del Notariado quedan automáticamente ajustadas al tope, lo que puede penalizar la valoración relativa.
Cuándo sabrás el resultado y qué ocurre después
Las bases no fijan un plazo específico de resolución, pero en la contratación pública el plazo habitual de valoración y adjudicación provisional es de 2 a 4 meses desde el cierre. Si tu oferta es seleccionada, Casa 47 se pondrá en contacto contigo para iniciar el proceso de adjudicación definitiva, que incluye la comprobación de la documentación, la confirmación del precio y la formalización de la escritura de compraventa ante notario. En ese momento debes tener cancelada cualquier carga hipotecaria o comprometido su pago simultáneo con el precio de venta.
Si no eres seleccionado, recibirás notificación de la resolución motivando el descarte. Las resoluciones de concursos públicos son recurribles mediante recurso administrativo ante la propia Casa 47 en el plazo de un mes.
Errores frecuentes que debes evitar
No verificar el precio del Portal del Notariado antes de presentar la oferta. Si pides mucho más de lo que marca el mercado notarial en tu zona, no cobrarás más —solo generarás una expectativa incorrecta. Consulta el Portal Estadístico del Notariado para tu municipio y zona antes de decidir el precio.
Presentar documentación incompleta. En los concursos públicos, la documentación incompleta suele determinar la exclusión automática. No falta el certificado energético: es uno de los motivos de exclusión más comunes. Si tu piso lleva años vacío y nunca hiciste el certificado, trámitalo ahora.
Olvidar la ITE del edificio. Si el edificio no tiene ITE favorable y no puedes acreditar la subsanación de los defectos antes de la adjudicación, tu oferta será descartada aunque la vivienda esté en perfecto estado. Contacta con el administrador de la comunidad antes de presentarte.
Presentar con hipoteca sin tener claro cómo se cancela. Casa 47 acepta viviendas con hipoteca, pero la entrega tiene que ser libre de cargas. Si el saldo pendiente de tu hipoteca es mayor que el precio que recibirías de Casa 47, la operación no tiene sentido financiero para ti. Calcula primero.
No notificar el envío postal. Si mandas los sobres por correo certificado y olvidas enviar el correo electrónico a dpc@casa47.es, la oferta puede ser considerada irregular. Es un paso formal pero obligatorio.
¿Compensa vender a Casa 47 frente a otras opciones?
La respuesta depende de tu situación concreta y merece un análisis honesto.
Cuándo tiene sentido: si tienes una vivienda en una zona tensionada, en buen estado o con certificación energética alta, y no quieres asumir los costes y la gestión del alquiler a largo plazo. La ventaja de vender a Casa 47 es que la operación es segura —no hay riesgo de impago, no hay negociación de última hora, no hay comisiones de inmobiliaria— y los gastos de escritura e impuestos del comprador los cubre la entidad.
Cuándo no tiene tanto sentido: si tu vivienda está en una zona con mercado libre activo y podrías venderla por encima del precio que marca el Portal del Notariado. Casa 47 siempre ajusta al tope del mercado notarial: si el mercado libre ofrece más, pierdes esa diferencia. En zonas prime de Madrid capital, el precio de venta real puede superar con creces el precio medio del Notariado.
El factor tiempo: si la oferta no es seleccionada, habrás invertido entre 300 y 600 euros en tasación y certificado energético y varias horas en documentación sin resultado. No es un coste prohibitivo, pero hay que asumirlo.
La perspectiva del funcionario que lee el Observatorio
Este artículo está en el Observatorio de FuncioHouse porque muchos funcionarios son propietarios de una segunda vivienda —heredada, de inversión, que ya no usan— y porque la convocatoria de Casa 47 es una vía real de liquidez con menor fricción que el mercado libre en determinadas circunstancias. Si tienes una vivienda que no usas en el área metropolitana de Madrid, en zona tensionada, con buena eficiencia energética, esta convocatoria merece al menos que compruebes el precio del Portal del Notariado y calcules si la operación te sale mejor que gestionarla como alquiler o esperar al mercado libre.
El plazo cierra el 9 de julio. El tiempo para reunir documentación, encargar la tasación y obtener el certificado energético es de 2 a 3 semanas como mínimo. Si quieres participar, empieza esta semana.
En la próxima entrega de esta serie analizaremos cómo alquilar una vivienda a través de Casa 47 —el proceso para quien busca acceder a una vivienda de alquiler asequible en el parque estatal— y después cómo participar como empresa constructora en las licitaciones de edificación.
Fuentes: Convocatoria oficial de adquisición de viviendas — Casa 47, Requisitos de las viviendas — Casa 47, Comunicado Casa 47, 6 de marzo de 2026 — Ministerio de Vivienda, Mecanismo de valoración y triple filtro de precio — Casa 47 / Brains RE, Infobae — proceso documental y plazos, Fiscalidad venta vivienda 2026: IRPF y plusvalía municipal, Portal Estadístico del Notariado
