Los Cerros Madrid vivienda protegida es la promesa más repetida del Sureste en los últimos dos años: 14.276 viviendas nuevas, la mitad con algún tipo de protección, y un diseño urbano que haría enrojecer al Retiro. Pero en 2026, con las obras de urbanización ya avanzadas, la etapa 2 recién arrancada y la reparcelación definitiva aprobada en septiembre, el mercado está dando señales muy distintas a las del discurso oficial. Los precios de obra nueva libre en los desarrollos del Sureste suben entre un 8,6% y un 12,3% interanual. El capital social de muchas cooperativas de protegida roza los 25.000 euros. La primera entrega de llaves no llegará antes de finales de 2027. ¿Puede Los Cerros aliviar realmente la presión sobre la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid? Este análisis lo examina sin anestesia —y con los sueldos reales de los funcionarios sobre la mesa.
Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 29 de marzo de 2026
- El pasado: veintinueve años de papel mojado
- El presente (2022–2026): la maquinaria se pone en marcha
- El proyecto en cifras: qué es exactamente Los Cerros
- Los precios: la trampa de la vivienda "asequible"
- El futuro: calendario, etapas y promotores
- ¿Descongestión real o espejismo estadístico?
- Los Cerros Madrid vivienda protegida: impacto real por grupo de funcionario
- Conclusión: una promesa valiosa, pero no el salvavidas que Madrid necesita ahora
El pasado: veintinueve años de papel mojado
Han pasado más de 23 años desde que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 delimitara el ámbito denominado UZP 2.02 Desarrollo del Este-Los Cerros, que pondrá en el mercado 14.276 viviendas, de las cuales 7.138 serán sometidas a algún régimen de protección pública: 5.099 con protección de precio limitado (VPPL) y 2.039 con protección básica (VPPB) o para arrendamiento con opción a compra. Un suelo que sobre el papel debía resolver la carencia de vivienda asequible en el este de la capital, pero que durante casi tres décadas acumuló bloqueos de toda índole: anulaciones del PGOU, recursos judiciales, cambios de gobierno municipal y una guerra de competencias que lo dejó congelado generación tras generación.
El punto más crítico llegó con el mandato de Manuela Carmena. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid paralizó cautelarmente el Plan Director del Ayuntamiento y admitió a trámite el recurso presentado por los promotores de Valdecarros, Los Berrocales y Los Cerros, ya que el Plan Director contemplaba reducir a la mitad el desarrollo residencial previsto. Las juntas de compensación respondieron amenazando con reclamaciones patrimoniales que los propietarios cifraban en 937 millones de euros, y el bloqueo se consolidó como crónico.
El desbloqueo definitivo llegó con Almeida. El alcalde de Madrid y la vicealcaldesa Begoña Villacís colocaron la primera piedra de las obras de urbanización de Los Cerros en el verano de 2022, en el distrito de Vicálvaro, entre El Cañaveral y San Fernando de Henares. Casi treinta años después del planeamiento original, Los Cerros empezaba a existir como obra real y no solo como polígono de colores en un mapa de ordenación.
El presente (2022–2026): la maquinaria se pone en marcha
Este proyecto comenzó en julio de 2022 con la aprobación de su urbanización y las obras de la primera etapa arrancaron en septiembre. La inversión total prevista es de 3.000 millones de euros y generará 15.000 empleos. Durante la construcción se están realizando excavaciones arqueológicas para preservar los restos neolíticos en el yacimiento de las minas de sílex de Casa Montero.
El avance en poco más de tres años ha sido notable en términos de obra civil: galerías de servicio completadas, kilómetros de saneamiento excavado, soterrado de la línea de alta tensión Coslada-Loeches y construcción de la subestación eléctrica del ámbito. El hito más reciente llegó el 29 de septiembre de 2025, cuando arrancó la etapa 2.
«Tenemos que dar respuesta a los madrileños, su mayor preocupación es la vivienda y desde el Ayuntamiento de Madrid estamos trabajando con colaboración público-privada para que la vivienda deje de ser un problema.» — Paloma García Romero, delegada de Obras y Equipamientos del Ayuntamiento de Madrid, septiembre de 2025
La etapa 2 concentra el mayor número de viviendas de todo el desarrollo. Se levantarán 6.953 unidades, de las que 1.952 contarán con algún tipo de protección oficial: 888 dependerán de EMVS Madrid y 1.064 de la Comunidad de Madrid. Las obras de esta fase suponen una inversión de 85,1 millones de euros dentro del total de 3.000 millones previstos.
A nivel administrativo, el proyecto de reparcelación abrió información pública en el BOCM en diciembre de 2024 y en el BOE en marzo de 2025. En septiembre de 2026 se aprobó definitivamente, el paso previo imprescindible para que las promotoras puedan escriturar suelo y solicitar licencias de obra. En mayo de 2024 Los Cerros logró además el premio ASPRIMA-SIMA al mejor desarrollo urbanístico de España.
El proyecto en cifras: qué es exactamente Los Cerros
El ámbito se sitúa entre los municipios de Coslada, El Cañaveral y San Fernando de Henares, enmarcado por espacios naturales como el Cerro de la Herradura, la Vega del Río Jarama y el proyecto municipal del Bosque Metropolitano, a 20 minutos del centro de Madrid con acceso directo a la M-45 y la R-3.
| Parámetro | Datos oficiales |
|---|---|
| Superficie total | 4,7 millones de m² (470 ha) |
| Suelo edificable | Solo el 12% del total |
| Zonas verdes públicas | 170 ha — supera al Parque del Retiro |
| Total viviendas (planeamiento base) | 14.276 |
| Total viviendas (con VIS Comunidad) | 16.324 |
| Viviendas con protección (~50%) | ~7.138 (VPPL + VPPB + alquiler protegido) |
| De las cuales EMVS Madrid | ~2.000 (alquiler asequible) |
| De las cuales Comunidad de Madrid | ~1.064 (confirmadas etapa 2) |
| Suelo terciario y comercial | 556.650 m² |
| Etapas de desarrollo | 3 |
| Inversión total estimada | 3.000 M€ |
| Empleos directos previstos | 15.000 |
| Distrito | Vicálvaro, Madrid capital |
| Población futura estimada | ~40.000 vecinos |
El desarrollo formará parte del Bosque Metropolitano, el gran anillo verde que rodeará Madrid. El Cerro de la Herradura —60 hectáreas de espacios naturales— se convertirá en parque forestal urbano con la plantación de más de 7.000 árboles y 100.000 arbustos. La conectividad planificada incluye prolongaciones estudiadas de las líneas de Metro 2 y 7, red de EMT desde el arranque y 30 kilómetros de carril bici integrado en el diseño urbano.
Los precios: la trampa de la vivienda «asequible»
Aquí empieza la parte que los comunicados oficiales sobre Los Cerros Madrid vivienda protegida suelen pasar por alto.
Vivienda libre en el Sureste: ya por encima de los 4.000 €/m²
El precio de la vivienda nueva libre en los desarrollos del sureste de Madrid ha acelerado su escalada con subidas de entre el 8,6% y el 12,3% interanual, según datos de Foro Consultores Inmobiliarios de enero de 2026. El Ensanche de Vallecas alcanza los 4.638 €/m² construido. El Cañaveral se sitúa en 4.112 €/m² con un repunte del 11,3%, mientras que Los Berrocales supera también los 4.000 €/m². Valdecarros, donde la comercialización libre arrancó en el segundo semestre de 2025, registra un precio medio cercano a los 3.900 €/m². Con la entrada de Los Cerros el sureste seguirá ganando peso como gran foco residencial, aunque con precios de vivienda libre cada vez más alejados de lo asequible. Para contextualizar: el precio medio en Madrid capital rondaba los 5.600-5.700 €/m² en 2026, con zonas como Chamberí y Centro superando los 7.000 €/m².
Vivienda protegida: los módulos BOCM 2026
La actualización publicada el 30 de enero de 2026 en el BOCM supuso una subida del 2,9% respecto a 2025, según la variación del IPC de diciembre. Para una VPPB en Zona A (Madrid capital), el precio máximo asciende a 2.591,64 €/m² de superficie útil.
| Tipo | €/m² útil máx. 2026 | Precio piso 80 m² | Entrada 20% | Capital a financiar |
|---|---|---|---|---|
| VPPB (Básica) | 2.591,64 € | ~207.300 € | ~41.400 € | ~165.900 € |
| VPPL (Precio Limitado) | ~3.100 € (est.) | ~248.000 € | ~49.600 € | ~198.400 € |
| Libre Sureste (referencia) | ~4.000–4.600 €/m² construido | ~320.000–370.000 € | ~64.000–74.000 € | — |
| Media Madrid capital | ~5.600–5.700 €/m² | ~448.000–456.000 € | ~89.600–91.200 € | — |
El diferencial con la vivienda libre supera el 45% a favor de la VPP. Sin embargo, ese precio regulado no es el desembolso total real.
El capital social: el coste oculto que ningún folleto pone en portada
En promociones de vivienda protegida en barrios como Los Cerros, Los Ahijones o Los Berrocales se están solicitando cantidades de capital social de 10.000, 20.000 e incluso más de 25.000 euros, muy alejadas de los 20-500 € que contempla la teoría cooperativa clásica. Esta cantidad se exige en el momento de adhesión —antes de poner ni un ladrillo—, no computa en el precio regulado y no está amparada por la hipoteca convencional.
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Capital social cooperativa | 10.000 – 25.000 € |
| Entrada (20% del precio) | ~41.400 € |
| IVA reducido (10%), notaría, registro | ~22.000 – 24.000 € |
| Total desembolso inicial real | ~73.400 – 90.400 € |
Para un funcionario C1 con un ahorro anual de 2.000-3.000 euros, ese desembolso inicial representa entre 25 y 45 años de ahorro puro. El problema no es la cuota mensual: es llegar a la puerta de la cooperativa.
El futuro: calendario, etapas y promotores
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Primera piedra etapa 1 (urbanización) | Septiembre 2022 |
| Premio ASPRIMA-SIMA mejor desarrollo | Mayo 2024 |
| Primera piedra etapa 2 (urbanización) | Septiembre 2025 |
| Aprobación definitiva reparcelación | Septiembre 2026 |
| Primeras licencias de edificación | 2026–2027 (estimado) |
| Primeras entregas etapa 1 | Finales 2027 – 2028 |
| Primeras entregas etapa 2 (~6.953 viv.) | 2028 – 2030 |
| Desarrollo completo etapa 3 | 2030 – 2032 |
Los principales propietarios de suelo en el ámbito son Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa, LandCo y Kronos, junto a EMVS Madrid y la Comunidad de Madrid para las viviendas de protección directa. Los grandes propietarios no tienen intención de desinvertir; al contrario, hay mucho apetito comprador en la zona, especialmente entre propietarios minoritarios que están cerrando operaciones de venta.
La simultaneidad de etapas —que la etapa 2 arranque antes de terminar la 1— es la apuesta de la Junta de Compensación para acelerar el calendario. El riesgo es la presión logística y el encarecimiento de los costes de construcción que eso genera en un contexto de costes al alza en toda la región.
¿Descongestión real o espejismo estadístico?
Esta es la pregunta que merece respuesta honesta, sin el optimismo de los comunicados ni el catastrofismo fácil.
Los desarrollos del Sureste —El Cañaveral, Valdecarros, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y la Nueva Centralidad del Este— proporcionan a la ciudad suelos para unas 278.000 viviendas, lo que se traduce en una población estimada de 835.000 personas. Solo con estos desarrollos el parque de vivienda de Madrid crecerá un 18% cuando todos estén concluidos. Un impacto estructural innegable en el horizonte. La justificación demográfica es real: según datos del INE, por tercer año consecutivo están entrando en España 430.000 personas al año, de las cuales 120.000 vienen a Madrid.
🔴 Lo que no está funcionando como se prometió
El Cañaveral lleva años activo y el precio de obra nueva libre supera ya los 4.100 €/m², con subidas anuales del 11,3%. Los Berrocales, con los primeros vecinos instalados, marca 4.000 €/m² con crecimientos del 11,2%. La oferta nueva no está comprimiendo los precios: la presión de la demanda absorbe cada promoción nueva al mismo ritmo que se lanza. No hay en toda la Comunidad de Madrid un solo desarrollo del Sureste ya maduro que haya moderado los precios de su entorno.
🟡 Lo que podría funcionar, pero requiere tiempo y masa crítica
El efecto moderador sobre los precios solo se materializará cuando el volumen de oferta nueva supere sostenidamente la demanda acumulada. Con una llegada de 120.000 personas anuales a la Comunidad y un ritmo de construcción todavía inferior a las 20.000 viviendas anuales en toda la región, ese equilibrio es un horizonte de la próxima década, no de la próxima legislatura.
🟢 Lo que sí es real y cuantificable
Las 7.000+ viviendas protegidas del ámbito —VPPB, VPPL y pública de alquiler de EMVS— representan una oportunidad concreta e irreversible. Sobre todo las ~2.000 gestionadas por EMVS en alquiler asequible: sin desembolso inicial, con rentas tasadas por debajo del 30% del ingreso familiar y con contrato de larga duración. Esa es la vía con sentido estructural real para los funcionarios de menor retribución, y la única que no exige décadas de ahorro previo.
Los Cerros Madrid vivienda protegida: impacto real por grupo de funcionario
Aquí conviene abandonar los rangos genéricos y trabajar con los datos reales de las tablas salariales publicadas en el BOCM y en las tablas del Ministerio de Hacienda para 2026, con el incremento del +1,5% aplicado desde el 1 de enero (BOCM 9 de febrero de 2026).
| Grupo | Perfil tipo | Bruto anual | Neto mensual estimado |
|---|---|---|---|
| A1 | Técnico superior, nivel 24, sin antigüedad | 41.000 – 45.000 € | ~2.500 – 2.900 € |
| A2 | Técnico medio, nivel 20, sin antigüedad | 30.000 – 36.000 € | ~1.950 – 2.350 € |
| C1 | Administrativo, nivel 16, sin antigüedad | 22.000 – 26.000 € | ~1.550 – 1.800 € |
| C2 | Auxiliar, nivel 14, sin antigüedad | 18.000 – 21.000 € | ~1.250 – 1.500 € |
Fuente: tablas salariales oficiales funcionarios 2026 + incremento +1,5% (BOCM 9 feb 2026). Neto estimado descontando IRPF medio y cotización SS. Los rangos son amplios porque el complemento específico varía considerablemente según cuerpo: un policía nacional (C1), un maestro (A2) o un médico de Atención Primaria (A1) tienen complementos muy distintos entre sí.
Hipoteca de referencia: precio VPPB 207.300 €, entrada del 20% (41.400 €), capital financiado 165.900 €, plazo 30 años, TAE 3,5% → cuota mensual ≈ 743 €. Añadiendo comunidad de propietarios (~90 €) y seguro del hogar (~28 €), el coste mensual real de tenencia asciende a ~875 €/mes.
| Grupo | Neto mensual (medio) | Coste tenencia/mes | Esfuerzo real | Valoración |
|---|---|---|---|---|
| A1 | ~2.700 € | ~875 € | ~32% | 🟡 Ajustado pero viable |
| A2 | ~2.150 € | ~875 € | ~41% | 🔴 Comprometido |
| C1 | ~1.675 € | ~875 € | ~52% | 🔴 Inviable sin segunda renta |
| C2 | ~1.375 € | ~875 € | ~64% | 🔴 Inviable |
El Banco de España considera que el esfuerzo hipotecario no debería superar el 30-35% del ingreso neto. Por encima del 40% el riesgo de impago sube de forma estadísticamente significativa.
Pero el problema de accesibilidad no empieza en la cuota mensual. Empieza en el desembolso inicial, que para una VPPB con capital social de cooperativa oscila entre 73.000 y 90.000 euros antes de firmar la escritura.
| Grupo | Ahorro anual posible (estimado) | Años para reunir desembolso inicial |
|---|---|---|
| A1 | ~8.000 – 12.000 € | 6 – 9 años |
| A2 | ~5.000 – 8.000 € | 9 – 15 años |
| C1 | ~2.000 – 4.000 € | 18 – 35 años |
| C2 | ~500 – 1.500 € | más de 50 años — inviable |
Estimación conservadora: ahorro anual = 20-25% del neto para A1/A2, 10-15% para C1 y 3-7% para C2, con alquiler de mercado en Madrid como gasto principal del hogar.
La conclusión que los datos dibujan con claridad meridiana: la vivienda protegida en cooperativa de Los Cerros es una solución para funcionarios A1 con disciplina de ahorro, parcialmente accesible para A2 a largo plazo, e inaccesible en la práctica para C1 y C2 sin herencia, donación familiar o doble ingreso sostenido en el hogar. Para estos grupos, la única vía realista en Los Cerros es la vivienda EMVS en alquiler asequible: sin entrada, sin capital social, renta tasada y contrato de larga duración.
Conclusión: una promesa valiosa, pero no el salvavidas que Madrid necesita ahora
Los Cerros Madrid vivienda protegida es una realidad urbanística seria y, en muchos aspectos, bien concebida. Treinta años de espera han dejado paso a un proyecto que avanza con velocidad notable para los estándares de la gestión pública española, con obras activas en dos etapas simultáneas y la reparcelación definitiva aprobada en septiembre de 2026.
Pero el funcionario C1 o C2 que hoy paga 1.200 euros de alquiler en Madrid no puede esperar a 2028 para la primera entrega ni a 2032 para el desarrollo completo. Y cuando llegue esa oferta, el capital social de las cooperativas ya habrá consumido los ahorros de toda una vida de quien haya podido esperar.
El verdadero alivio de la demanda en la Comunidad de Madrid no llegará de un solo desarrollo, por grande que sea. Requiere la suma de Los Cerros más Valdecarros más Los Berrocales más Los Ahijones más Operación Campamento más una política real de alquiler asequible público a gran escala. Y sobre todo, requiere que las ~2.000 viviendas EMVS de Los Cerros lleguen realmente a los funcionarios con ingresos medios y bajos, sin que los criterios de adjudicación las desvíen hacia perfiles económicamente más solventes.
El Observatorio seguirá rastreando la comercialización de las VPP de Los Cerros en cuanto arranquen los primeros registros de adjudicación. Cuando las promotoras abran sus portales de venta y EMVS publique las bases de adjudicación, lo analizaremos aquí.
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