Qué es SIMA 2026 y por qué le importa a un funcionario

SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) es la mayor feria inmobiliaria de España. La edición 2026 consolida su formato internacional bajo el lema «Where Real Estate business happens» y se articula en cuatro áreas: SIMA EXPO (la feria pública para compradores), SIMAPRO (congreso profesional), SIMA INVEST (inversores) y SIMA TECH (proptech). Para el comprador particular, la parte relevante es SIMA EXPO: acceso libre registrándote en registro.simaexpo.com, donde podrás hablar cara a cara con promotores de vivienda nueva, incluidas VPP.

El dato clave para funcionarios: entre los expositores hay promotoras con vivienda protegida de precio limitado (VPPL y VPPB) en los desarrollos del sureste de Madrid —Los Berrocales, Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros— y en municipios de segunda corona. SIMA es uno de los pocos momentos del año en que puedes comparar oferta, condiciones y precios en un mismo espacio, sin visitar cada stand por separado.

Pero hay trampa. Y conviene conocerla antes de cruzar la puerta.

Lo que encontrarás en SIMA y lo que no te contarán

Qué sí verás

Vivienda libre nueva, en su mayoría. La oferta mayoritaria en SIMA es vivienda libre, con precios en la capital que ya superan los 6.694 €/m² según Idealista/Tinsa. A 80 m² eso son 535.000 €. Hipoteca a 30 años al 3,10% TIN: más de 1.800 €/mes. El umbral de esfuerzo sostenible del Banco de España es el 30-35%. Ningún funcionario de escala media o baja aguanta ese número en solitario. Mira, pero sabe que no es para ti.

Promotoras de VPP del sureste. Aquí sí hay materia. Grupos como Ibosa, Asentis, Sinergia24 o Vía Serena acuden a SIMA con promociones VPPL y VPPB en Valdecarros, Los Berrocales y Los Cerros. Precios teóricos en Zona A: hasta 2.983 €/m² (VPPL) y 2.591 €/m² (VPPB) según los módulos BOCM de enero 2026. A 90 m² más garaje: entre 250.000 y 300.000 € en la mayoría de casos. Hipoteca sobre el 80%: entre 685 y 856 €/mes. Números que ya entran en el rango posible para perfiles C1, C2 y escalas policiales.

Cooperativas de gestión. Gestoras como las que trabajan con PSF presentan en SIMA proyectos en fase de captación de socios. Son un modelo distinto: no compras sobre plano a un promotor, sino que formas parte de la cooperativa que promueve. La diferencia en precio final puede ser del 10-15% respecto a la promoción privada equivalente —pero exige aportación inicial significativa (repercusión del suelo) antes de solicitar hipoteca.

Financiación y aval ICO. Entidades financieras con stands propios informarán sobre el Aval ICO (precio máximo 325.000 € en CAM, ingresos límite 37.800 €/año) y el programa Mi Primera Vivienda CAM, cuyo tope acaba de subir a 425.000 € y se ha ampliado a mayores de 40 años. Útil para perfiles C1 con sueldo neto en torno a 1.825 €/mes que necesitan el 100% de financiación.

Qué NO te contarán

Los plazos reales. Una vivienda en Valdecarros que se comercialice en SIMA 2026 no tendrá llaves antes de mediados de 2028 en el mejor escenario, una vez que se apruebe la reparcelación definitiva —prevista para junio-julio de 2026— y comiencen las obras edificatorias en el segundo semestre. Pregunta siempre: ¿cuándo está prevista la licencia de obra? ¿cuándo la entrega? ¿hay penalización contractual si se retrasa?

El coste real de la cooperativa. Las cooperativas de VPP requieren una aportación inicial que corresponde a la repercusión del suelo, que puede suponer entre 15.000 y 40.000 € antes de firmar hipoteca. La hipoteca se calcula sobre el resto. Ningún stand lo pone en el cartel.

El nuevo reglamento de acceso. La Comunidad de Madrid aprobará previsiblemente en julio de 2026 el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, que exigirá 10 años de empadronamiento en la CAM para comprar VPP. Si llegaste a Madrid hace menos de 10 años por destino de trabajo, esto te afecta —aunque hay excepciones para quienes ya hayan firmado contratos o realizado aportaciones. Analizamos este cambio en detalle en nuestro artículo Vivienda protegida funcionarios Madrid: el nuevo reglamento que cambia las reglas.

Los precios del mercado libre en los mismos desarrollos. En Los Berrocales y Los Ahijones, la vivienda libre ya supera los 4.000 €/m² con subidas del 11-12% interanual. La protegida cotiza muy por debajo, pero la diferencia es lo que hace la cola de espera: hay mucha más demanda que oferta de VPP.

Tabla de esfuerzo hipotecario: VPP Zona A (90 m², VPPL, 80% financiación)

Precio de referencia: 2.983 €/m² × 90 m² = 268.470 €. Hipoteca sobre el 80%: 214.776 €. Cuota a 30 años TIN 3,10%: ~736 €/mes.

Perfil	Sueldo neto/mes	Cuota 736 €/mes	Esfuerzo	Valoración
A1 con complementos	2.950 €	736 €	24,9%	Sostenible
A2 medio	2.100 €	736 €	35,0%	Límite
C1	1.825 €	736 €	40,3%	Elevado
C2	1.550 €	736 €	47,5%	Inasumible en solitario
Policía Local Madrid	2.400 €	736 €	30,7%	Ajustado
Policía Nacional Escala Básica	1.950 €	736 €	37,7%	Elevado
Guardia Civil Cabos y Guardias	1.875 €	736 €	39,3%	Elevado
Bomberos Madrid	2.300 €	736 €	32,0%	Ajustado

Lectura: solo los perfiles A1 y, con ajuste, los Bomberos y Policía Local de Madrid están claramente por debajo del umbral del 35% recomendado por el Banco de España. Para C1 y C2, la vía viable pasa por dos ingresos o por los desarrollos en Zona B (módulo 2.234 €/m² VPPB), donde la cuota baja a entornos de 550-620 €/mes. Lo analizamos en profundidad en Vivienda funcionarios Madrid 2026: necesitas dos sueldos para comprar.

Las 7 preguntas que debes hacer en cada stand

Estas preguntas son las que distinguen a quien va a informarse de quien va a comprar con criterio. Apúntalas antes de entrar.

1. ¿Tiene calificación provisional de VPP o solo está prevista? La calificación provisional de la Comunidad de Madrid es el paso que convierte legalmente una vivienda en protegida. Sin ella, el precio máximo no está garantizado. Muchas promociones en SIMA llevan la etiqueta VPP pero aún están en tramitación.

2. ¿Cuándo está prevista la licencia de obra y la entrega de llaves? Para proyectos en Valdecarros y Los Cerros, la reparcelación definitiva se espera en junio-julio de 2026. Sin licencia de obra no hay fecha real. Exige una previsión por escrito.

3. ¿Qué aportación inicial se requiere y en qué plazos? En cooperativas: pide el desglose entre aportación de suelo (que no va a hipoteca) y precio de construcción (que sí puede financiarse). Es la cifra que determina cuánto ahorro necesitas ahora mismo.

4. ¿Qué penalización aplica si el promotor o cooperativa se retrasa? Los retrasos en los desarrollos del sureste han sido la norma, no la excepción. Pregunta qué garantías tienen y qué pasa con tu dinero si se retrasan más de 12-24 meses.

5. ¿Cuáles son los requisitos exactos de ingresos para esta promoción? VPPB: máximo 5,5 × IPREM = 46.200 €/año. VPPL: máximo 7,5 × IPREM = 63.000 €/año. Pero algunos desarrollos aplican límites adicionales municipales. Comprueba que tus ingresos brutos anuales encajan antes de dar cualquier señal.

6. ¿Os afecta el nuevo requisito de 10 años de empadronamiento? Si la calificación definitiva se obtiene después de julio de 2026, el nuevo reglamento podría aplicar. Si ya desembolsaste cantidades o firmaste opción de compra antes de esa fecha, estás protegido por la excepción transitoria.

7. ¿Cuántas viviendas quedan disponibles y en qué fase de comercialización están? Muchos stands anuncian viviendas que ya están prácticamente adjudicadas. Pregunta cuántas quedan libres y en qué tipologías.

Qué llevar al SIMA

• DNI (algunos stands piden identificación para darte información detallada de precios)
• Tu última declaración de la renta o un cálculo aproximado de tus ingresos brutos anuales (tú y tu unidad familiar, si aplica)
• El certificado de empadronamiento actualizado o al menos la fecha desde la que estás empadronado en la CAM
• Un cuaderno o móvil para anotar: nombre de la promoción, promotora, localización, precio por m², módulo (VPPB/VPPL), aportación inicial, fecha prevista de entrega

Cómo encaja SIMA con la vía cooperativa

FuncioHouse opera en alianza con PSF — Policías Sin Fronteras S. Coop., una cooperativa de vivienda protegida que trabaja con funcionarios y empleados públicos en la Comunidad de Madrid. La lógica de la cooperativa es diferente a comprar en un stand de SIMA: no es un promotor que te vende, sino un proyecto colectivo en el que los propios cooperativistas son los promotores. Eso se traduce en precios ajustados al módulo VPP, sin margen comercial añadido, y en acceso a suelo a través de negociación directa con las juntas de compensación.

Si después de recorrer SIMA quieres entender en detalle cómo funciona esta vía —qué plazos implica, qué aportación inicial requiere y qué perfil encaja— puedes solicitarlo en funciohouse.com/contact/.

Fuentes: SIMA 2026 / IFEMA · BOCM módulos VPP enero 2026 · Idealista News · Banco de España — Indicadores Mercado Inmobiliario · Comunidad de Madrid — Reglamento VPP · Nuevo Sureste — Valdecarros

Este artículo recorre uno a uno los ayudas vivienda funcionarios Madrid 2026 disponibles, describe sus requisitos reales, señala sus limitaciones verificables y concluye con una matriz de accesibilidad por perfil. No es una guía de propaganda institucional. Es el análisis que el Observatorio hace de lo que existe, con los datos sobre la mesa.

Los siete programas que existen hoy

1. Plan Vive — alquiler asequible de la Comunidad de Madrid

Qué es. Viviendas nuevas de alquiler gestionadas por operadoras privadas (Avalon, ConVive, Gestilar…) sobre suelo público cedido por la Comunidad. La renta está regulada por debajo del mercado libre. El plazo de concesión es de 50 años, tras los cuales las viviendas revierten al patrimonio público.

Estado actual. A la fecha se han entregado 5.363 viviendas en diez municipios y a lo largo de 2026 finalizarán cerca de 3.000 más. La próxima apertura de inscripciones es el 11 de mayo para las 524 viviendas de Boadilla del Monte. Comunidad de Madrid

Requisitos principales. Ser mayor de edad, residencia legal en España, destinar la vivienda a residencia habitual, no tener vivienda en propiedad y acreditar ingresos dentro de los límites de la VPP. La adjudicación se realiza por orden de inscripción con prioridad para empadronados o trabajadores del municipio donde se ubica la promoción, y no podrá destinarse al pago de la renta más del 35% de las ganancias anuales de la unidad de convivencia. Ayuntamiento de Boadilla del Monte

Lo que funciona. Las rentas son genuinamente más bajas que el mercado: entre 600 y 900 €/mes según municipio y tipología, cuando el mercado libre en esas mismas zonas supera los 950–1.100 €. Para funcionarios que trabajan en municipios de la corona metropolitana y cumplen el requisito de empadronamiento previo, es la opción más accesible que existe hoy.

Lo que no funciona. La prioridad de empadronamiento local excluye sistemáticamente al funcionario recién destinado a Madrid que aún no lleva tiempo empadronado en el municipio. La lista por orden de inscripción genera colas en las primeras horas de apertura. Y la cobertura geográfica es desigual: hay municipios con varias promociones y otros sin ninguna.

Análisis profundo: Plan Vive Madrid: viviendas entregadas, municipios y realidad del programa en 2026

2. Mi Primera Vivienda — aval del 20% para comprar sin entrada

Qué es. La Comunidad de Madrid avala hasta el 20% del valor del inmueble, permitiendo que el banco financie el 100% de la hipoteca sin exigir el ahorro previo habitual del 20%. Lo tramita el banco, no la Comunidad directamente.

Novedades 2026. El límite de edad se amplía de 40 a 50 años, incorporando perfiles que hasta ahora quedaban fuera. El precio máximo sube a 425.000 euros, frente a los 390.000 anteriores. El aval se escala por tramo de edad: hasta el 100% para menores de 40 años, 95% entre 40 y 45, y 90% entre 45 y 50. OkdiarioEl Confidencial Digital

Requisitos principales. Primera vivienda, uso como residencia habitual, empadronamiento en la CAM en los últimos dos años. No hay límite de ingresos vinculado al IPREM, lo que es una ventaja real frente a otros programas. El inmueble debe estar en cualquier municipio de la región. Cuentas Claras

Lo que funciona. Resuelve el obstáculo del ahorro inicial, que es la barrera más frecuente para funcionarios con ingresos estables pero sin capital acumulado. Para un A1 con complementos o un Policía Local con pareja, es una palanca real de acceso a la compra en primera o segunda corona.

Lo que no funciona. El aval elimina la barrera de entrada, no la barrera de la cuota mensual. Como detallamos en nuestro análisis de Mi Primera Vivienda para funcionarios, un C1 en solitario con una hipoteca al 100% sobre una vivienda de 220.000 € tiene una cuota de ~753 €/mes, lo que supone el 41% de sus ingresos — por encima del umbral sostenible. El programa resuelve el problema equivocado para los perfiles de ingresos más bajos.

3. Plan Alquila — bolsa de viviendas con garantía pública

Qué es. Programa de la Comunidad de Madrid que actúa como intermediario entre propietarios particulares y arrendatarios, ofreciendo garantía de cobro al propietario y rentas por debajo del mercado al inquilino. Es la versión institucional de una agencia de alquiler, gestionada por la Agencia de Vivienda Social.

Requisitos para el inquilino. Pasar un estudio de solvencia que valora que el alquiler no supere el 40% de los ingresos. Se puede presentar avalista si no se cumple el requisito económico. El proceso se inicia online en planalquila.org o presencialmente. Zoomubik

Lo que funciona. Las rentas son inferiores al mercado libre porque el propietario acepta un precio menor a cambio de la garantía de cobro. Para funcionarios que pasan el estudio de solvencia — básicamente, los que tienen ingresos conjuntos suficientes — es una alternativa real con más seguridad jurídica para ambas partes.

Lo que no funciona. La bolsa de viviendas disponibles es reducida y variable: depende de cuántos propietarios se adhieran voluntariamente. No es un programa de oferta garantizada. El estudio de solvencia reproduce exactamente el mismo filtro del 40% que ya vimos en los seguros de impago privados — con el mismo resultado para funcionarios en solitario con salarios bajos.

Análisis profundo: Plan Alquila Comunidad de Madrid 2026 para funcionarios

4. Bono Alquiler Joven — 250 €/mes durante 24 meses

Qué es. Ayuda estatal gestionada por la Comunidad de Madrid que abona 250 €/mes durante un máximo de 24 meses a jóvenes inquilinos. Total acumulable: 6.000 €.

Requisitos. Tener menos de 35 años, ingresos anuales inferiores a 25.000 €, estar empadronado en la Comunidad de Madrid y disponer de contrato de alquiler en vigor. El plazo actual de solicitud termina el 30 de mayo de 2026. Qué!

Lo que funciona. Para un funcionario C2 menor de 35 años con ingresos por debajo de 25.000 € brutos (aproximadamente 1.550 € netos), es la única ayuda directa al alquiler para la que cumple los requisitos. 250 €/mes es real y supone reducir el esfuerzo alquilador del 71% al 55% en Madrid capital.

Lo que no funciona. Los 250 € cubren apenas el 20% de un alquiler medio en la capital, insuficiente para reducir la tasa de esfuerzo a niveles sostenibles. El límite de ingresos de 25.000 € excluye a todos los perfiles funcionariales desde C1 hacia arriba. Y los tramos de edad (menores de 35) dejan fuera a la mayoría de los funcionarios que llevan años en activo sin haber podido emanciparse. Qué!

Análisis profundo: Bono Alquiler Joven para funcionarios en Madrid

5. Deducción autonómica por alquiler — hasta 1.237 € al año en la renta

Qué es. Deducción del 30% de lo pagado en alquiler en la declaración de IRPF autonómica de la Comunidad de Madrid, con un tope máximo de 1.237,20 € anuales.

Requisitos. Tener menos de 40 años, ingresos inferiores a 26.414 € anuales en declaración individual (o 37.322 € en conjunta), y que el alquiler represente al menos el 20% de los ingresos anuales. El contrato debe estar en regla y la fianza depositada en la Agencia de Vivienda Social. TaxDown

Lo que funciona. Es compatible con otras ayudas y no requiere convocatoria ni plazo: se aplica directamente en la declaración de la renta. Para un C2 menor de 40 años pagando 1.000 €/mes de alquiler, supone 1.237 € de devolución, equivalente a poco más de un mes de alquiler al año.

Lo que no funciona. El límite de 26.414 € brutos anuales excluye a C1 (cuyo bruto supera ese umbral en la mayoría de puestos), y a todos los grupos superiores. Es una deducción diseñada para rentas bajas en una ciudad con precios que no son de rentas bajas.

6. Programa Reviva Madrid (EMVS) — alquiler asequible municipal

Qué es. Programa del Ayuntamiento de Madrid gestionado por la EMVS que incorpora viviendas vacías privadas al parque de alquiler asequible, garantizando al inquilino que nunca pagará más del 30% de sus ingresos.

Requisitos. Estar empadronado en Madrid al menos un año y tener ingresos brutos anuales de entre 3 y 7,5 veces el IPREM. En 2026 eso supone ingresos entre 25.200 € y 63.000 € brutos, lo que incluye a la mayoría de los grupos funcionariales. Fotocasa

Lo que funciona. El límite del 30% sobre ingresos es la garantía más protectora que ofrece cualquier programa público: adapta la renta al salario, no al revés. Para un C1 empadronado en Madrid con 1.825 € netos, la renta máxima sería 548 €/mes — muy por debajo del mercado.

Lo que no funciona. El parque de viviendas disponibles es muy limitado. No es un programa con oferta garantizada: depende de cuántos propietarios se adhieran. La espera puede ser larga y no hay cifras públicas de tiempos medios de adjudicación.

7. VPP en cooperativa — acceso colectivo a precio de coste

Qué es. No es un programa público de ayudas en el sentido estricto, pero es la única vía que permite acceder a una vivienda protegida pagando precio de construcción sin margen promotor. Las cooperativas de vivienda protegida construyen para sus socios, no para el mercado.

Requisitos. Cumplir los límites de ingresos VPP (VPPB: hasta 5,5×IPREM = 46.200 €/año; VPPL: hasta 7,5×IPREM = 63.000 €/año) y no tener vivienda en propiedad en la zona. Como explicamos en detalle en nuestro análisis de VPPB y VPPL en Madrid, todos los perfiles desde C2 hasta A1 con complementos encajan en los umbrales de ingresos para al menos el VPPL.

Lo que funciona. Es la única opción donde el precio final lo determina el coste real de construcción más los módulos regulados, no el mercado. Para una VPPB en Zona B (primera corona), el precio máximo es 2.234 €/m²: un piso de 90 m² no puede superar los 201.060 €. Con financiación al 80%, la cuota mensual a TIN 3,10% a 30 años es de ~688 €, por debajo del umbral del 30% para cualquier perfil desde el A2 hacia arriba, y cerca del 40% incluso para el C1.

Lo que no funciona. Requiere tiempo: los proyectos cooperativos tienen plazos de 3 a 5 años desde la preinscripción hasta la entrega. No es una solución de urgencia para quien necesita vivienda en tres meses.

La tabla que no aparece en ningún comunicado oficial

Cruzamos los siete programas con los ocho perfiles. = acceso real viable. = acceso posible con condiciones. = excluido por requisitos.

Perfil	Plan Vive	Mi 1ª Vivienda	Plan Alquila	Bono Alquiler Joven	Deducción IRPF	Reviva EMVS	Cooperativa VPP
A1 con complementos	empadron.		solvencia	ingresos	ingresos
A2 medio	empadron.		solvencia	ingresos	ingresos
C1	empadron.	cuota alta	solvencia	ingresos	ingresos
C2	empadron.	cuota alta	solvencia	(<35a)	(<40a)
Policía Local Madrid	empadron.		solvencia	ingresos	ingresos
Policía Nacional Básica	empadron.	cuota alta	solvencia	ingresos	ingresos
Guardia Civil	empadron.	cuota alta	solvencia	ingresos	ingresos
Bomberos Madrid	empadron.		solvencia	ingresos	ingresos

Plan Vive: todos los perfiles acceden en teoría, pero la prioridad local de empadronamiento penaliza al funcionario recién destinado. Plan Alquila: el estudio de solvencia aplica el mismo filtro del 40% que los seguros privados. Mi Primera Vivienda: viable para perfiles medios-altos; para C1/C2/Policía Nacional en solitario, la cuota resultante supera el umbral de esfuerzo sostenible.

La lectura de la tabla produce tres conclusiones que ningún comunicado oficial recoge:

Primera. Los únicos dos programas que llegan a todos los perfiles sin excepción son Reviva EMVS (con el límite del 30% sobre ingresos) y la cooperativa VPP. Ambos tienen el mismo problema: oferta limitada y plazos largos.

Segunda. El Bono Alquiler Joven y la deducción autonómica de IRPF solo alcanzan a C2 y grupos más bajos con condición de edad. Para el grueso de los funcionarios en activo, no existen.

Tercera. Mi Primera Vivienda es el programa más potente para quien puede sostener la cuota — básicamente A1, A2 y cuerpos de seguridad con complementos — pero deja fuera precisamente a los grupos con más dificultad de acceso.

Lo que dicen los programas y lo que es verdad: cinco mitos verificados

Mito 1: «El Plan Vive resuelve el problema de la vivienda asequible en Madrid.» Verdad: 5.363 viviendas entregadas frente a una demanda estimada de más de 200.000 hogares en situación de esfuerzo habitacional extremo en la CAM. El Plan Vive es un avance real pero una gota en el océano. Como analizamos en Plan Vive vs. alquiler libre, la cobertura es desigual geográficamente y la prioridad local favorece a quien ya vive en el municipio, no a quien acaba de ser destinado ahí.

Mito 2: «Mi Primera Vivienda permite comprar piso sin dinero.» Verdad: elimina la barrera del ahorro para la entrada, no la barrera de la cuota mensual. Un policía nacional de escala básica con 1.950 € netos no puede sostener individualmente la hipoteca de ninguna vivienda en Madrid capital ni en la mayoría de municipios de primera corona, con o sin aval. El programa funciona para perfiles con ingresos suficientes que no tienen capital acumulado, no para perfiles con ingresos insuficientes.

Mito 3: «El Bono Alquiler Joven ayuda a los funcionarios jóvenes.» Verdad: el límite de 25.000 € de ingresos brutos excluye a la mayoría de los funcionarios desde el grupo C1 hacia arriba desde los primeros años de carrera. Un auxiliar administrativo del Estado (C2) con trienios acumulados puede superar ese umbral. Y 250 €/mes sobre alquileres de 1.200–1.500 € en Madrid no cambia si el acceso es o no viable: solo reduce el esfuerzo del 70% al 55%, seguiendo muy lejos del umbral sostenible.

Mito 4: «La vivienda protegida es solo para personas sin recursos.» Verdad: los umbrales de ingresos VPP llegan hasta 7,5 veces el IPREM, es decir, 63.000 € brutos anuales. Eso incluye a todos los perfiles funcionariales desde C2 hasta el A1 con complementos medios. La VPP no es para pobres: es para rentas medias que el mercado libre ha expulsado. Aquí reside el malentendido cultural que más daño hace: muchos funcionarios no solicitan acceso a VPP por considerar que «no es para ellos», cuando matemáticamente son exactamente el colectivo objetivo.

Mito 5: «Con todos estos programas, quien quiera puede encontrar solución.» Verdad: la suma de todos los programas activos — Plan Vive, Reviva, Plan Alquila, Bono Joven — no genera más de 10.000–12.000 unidades nuevas de acceso asequible al año en toda la CAM, en una región que forma 60.000–80.000 nuevos hogares anuales y tiene más de 300.000 ya en situación de esfuerzo habitacional extremo. La oferta pública es estructuralmente insuficiente para la demanda real, y eso no lo cambia ninguna suma de programas parciales.

Qué hacer si eres funcionario y ningún programa te encaja

El árbol de decisión real, sin retórica, es el siguiente:

Si tienes menos de 35 años y ganas menos de 25.000 € brutos: solicita el Bono Alquiler Joven antes del 30 de mayo — es la única ayuda directa para la que probablemente cumples requisitos.

Si tienes menos de 50 años y buscas comprar con ingresos estables pero sin ahorro: Mi Primera Vivienda es tu instrumento, siempre que la cuota mensual resultante sea sostenible con tus ingresos. Calcula primero, firma después.

Si estás empadronado en Madrid y buscas alquiler a largo plazo: inscríbete en Reviva EMVS. La espera existe, pero la protección del 30% sobre ingresos es real y la única que adapta el precio al salario.

Si trabajas en un municipio de la corona donde hay Plan Vive: inscríbete en cuanto abra lista. La prioridad local es tuya.

Si ninguno de los anteriores funciona para tu perfil — que es el caso del funcionario soltero en grupos C1/C2 o escalas básicas buscando independencia residencial en Madrid capital — la única vía matemáticamente viable es la vivienda protegida en cooperativa. No como segunda opción: como primera, porque es la única que ajusta el precio de acceso a lo que un salario público puede sostener de forma real.

En FuncioHouse, con el respaldo de PSF (Policías Sin Fronteras S. Coop.), trabajamos precisamente con este perfil. El primer paso es el Documento de Preinscripción de Interés — sin compromiso, sin cuotas. Infórmate aquí →

Fuentes: Comunidad de Madrid — Plan Vive Boadilla mayo 2026, Plan Alquila — guía completa requisitos, Mi Primera Vivienda ampliación hasta 50 años, Bono Alquiler Joven Madrid 2026 — plazo hasta 30 mayo, Fotocasa — ayudas y subvenciones vivienda Madrid, Deducción autonómica alquiler Madrid renta 2025, Aurora Homes — vivienda protegida Madrid guía 2026, BOCM módulos VPP enero 2026, RDL 14/2025 salarios sector público

Este análisis no es una guía de turismo ferial. Es una radiografía de qué oferta de VPP encontrarás realmente en SIMA 2026, qué números resisten la comparación con los módulos oficiales del BOCM y los salarios del convenio, qué preguntas tienes que hacer antes de entregar ningún dato personal, y qué alternativas existen cuando el acceso a la VPP se cierra por el nuevo requisito de empadronamiento que entrará en vigor en julio.

Qué es SIMA 2026 y por qué le interesa a un funcionario

El recinto ferial IFEMA Madrid acoge del 20 al 23 de mayo una nueva edición de SIMA, el mayor evento inmobiliario de España y una de las citas más importantes en el panorama inmobiliario internacional. La diferencia frente a ediciones anteriores está en el contexto: el mercado libre de la Comunidad de Madrid ha alcanzado en mayo de 2026 un precio medio de 6.694 €/m² en la capital, con incrementos interanuales del 18%, y el debate político sobre la vivienda protegida nunca había estado tan vivo como ahora, con el nuevo reglamento de VPP pendiente de aprobación en julio y un Plan de Choque autonómico que promete 15.000 nuevas viviendas a precio asequible en cuatro años. Turismo Madrid

SIMA se divide en cuatro espacios diferenciados: SIMA EXPO, dirigido al comprador particular con oferta residencial directa; SIMAINVEST, orientado al pequeño y mediano inversor; SIMAPRO, foro profesional para promotores, constructoras y consultoras; y SIMA TECH, dedicado al ecosistema proptech. Para el funcionario que busca su primera vivienda habitual, el espacio relevante es fundamentalmente SIMA EXPO. Es el espacio donde se presenta una amplia oferta de vivienda nueva y de segunda mano, así como servicios relacionados, conectando de forma directa a empresas con compradores, inversores y profesionales. El trato directo con promotores, agentes inmobiliarios y expertos del sector permite obtener información detallada y un asesoramiento de gran calidad.

Lo que los folletos de SIMA no cuentan es que una parte significativa de esa oferta residencial no es accesible para un funcionario con ingresos medios que no lleva diez años empadronado en la Comunidad de Madrid. Pero antes de entrar en esa restricción —que es la más importante de todas— conviene entender qué ofrece el mercado de VPP en este momento y qué promotoras y gestoras de cooperativas tienen presencia activa en el sureste madrileño. SIMA

El mapa real de la VPP en el área metropolitana de Madrid en 2026

La vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid se articula en dos modalidades de compra: VPPB (precio básico, para rentas hasta 5,5 veces el IPREM, es decir, hasta 46.200 €/año en 2026) y VPPL (precio limitado, para rentas hasta 7,5 veces el IPREM, hasta 63.000 €/año). Los precios máximos los fija la Resolución de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación publicada en el BOCM cada enero. En 2026, con la actualización del +2,9%, los módulos vigentes son los siguientes:

Fuente: BOCM, Resolución de 30 de enero de 2026.

Para una vivienda de 80 m² útiles, estos módulos producen los siguientes precios máximos orientativos:

Estos son los precios máximos que la normativa autoriza. El precio real depende del coste del suelo, la urbanización, la construcción y el margen del promotor o los honorarios de gestión si se trata de una cooperativa. En los desarrollos del sureste madrileño —Los Ahijones, Los Berrocales, Los Cerros, El Cañaveral, Valdecarros— el precio de venta en cooperativa suele acercarse al módulo máximo de zona, porque el coste total del proyecto, una vez repartido entre los socios, deja poco margen de ahorro. Para una VPPB de 242.000 €, las aportaciones a cuenta de los socios serían de entre el 20 y el 25% del precio total, distribuidas en cuotas mensuales durante los 2 o 3 años de construcción, a las que se suma el capital social, que en los nuevos desarrollos del sureste de Madrid puede oscilar entre 10.000 y 26.000 euros. Ese capital social inicial —que en la teoría cooperativa debería ser simbólico— es uno de los datos que conviene preguntar con precisión en cualquier stand de SIMA. Ahijones Hoy

Qué promotoras y gestoras de cooperativas encontrarás en SIMA 2026

El listado de expositores de SIMA 2026 incluye varios centenares de empresas de todo el arco inmobiliario: promotoras de primera y segunda residencia, agencias, entidades financieras, tasadoras, consultoras y empresas proptech. SIMA reúne a promotoras, propietarios de suelo, agencias, consultoras, tasadoras, constructoras, entidades financieras y empresas del ecosistema proptech para presentar su oferta inmobiliaria y de servicios relacionados.

Entre los actores con presencia activa en el mercado de VPP del sureste madrileño que habitualmente acuden a SIMA se encuentran gestoras de cooperativas como Grupo Ibosa, Asentis, Domo Gestora e Impulsa Gestión Cooperativa. En el plano de la oferta pública, la EMVS Madrid (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo) tuvo presencia en SIMA 2025 para dar a conocer su programa de alquiler asequible y, dado que en 2026 iniciará las obras de las 2.500 viviendas del Plan Suma Vivienda, es previsible que repita presencia. La EMVS Madrid iniciará las obras de 2.500 nuevas viviendas para alquiler asequible en 2026, con 22 nuevas promociones ubicadas en Barajas, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Vicálvaro y Villa de Vallecas. IFEMA MADRID

En el segmento de vivienda libre que bordea los precios de la VPPL pero sin la carga regulatoria, operan en Madrid actores como Actívitas Inversión Inmobiliaria, que tiene stand confirmado en SIMA 2026, junto a otras promotoras medianas centradas en obra nueva en municipios del corredor sur y este. Para el funcionario que busca comparar VPP frente a vivienda libre, la feria es precisamente el mejor lugar para hacer ese ejercicio numérico en tiempo real, con interlocutor delante. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid

En el sureste específicamente, la oferta activa en cooperativa de VPPL que puede aparecer representada en SIMA incluye desarrollos en Los Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros. Promotoras como Asentis tienen activas en los nuevos desarrollos del este de Madrid promociones de 50 viviendas VPPL y 181 viviendas VPPB en régimen de cooperativa en Los Ahijones y Los Cerros respectivamente. Estas son exactamente el tipo de promociones que un funcionario con ingresos entre 1.825 € y 2.950 € netos mensuales necesita evaluar con herramientas objetivas, no solo con el entusiasmo del comercial del stand. Idealista

La tabla que ningún promotor te va a enseñar en su stand

Antes de entrar en ningún stand de SIMA 2026, hay un ejercicio numérico que cualquier funcionario debería tener resuelto. Se trata del esfuerzo hipotecario real: el porcentaje del salario neto que se destinaría a la cuota mensual de la hipoteca para cada promoción de VPP. El Banco de España establece como umbral de sostenibilidad el 30-35% de los ingresos netos. Por encima del 40%, la operación se considera de riesgo financiero elevado.

Los parámetros de referencia para 2026 son: TIN fijo del 3,10% a 30 años y financiación del 80% del precio de compra. Para una vivienda tipo de 80 m² útiles en la Zona A (módulo VPPL 2026: 238.640 €, importe financiado: 190.912 €), la cuota mensual se situaría en torno a 815 €.

Grupo / Cuerpo	Salario neto ref. 2026	Cuota VPPL 80m² Zona A	Esfuerzo hipotecario	Valoración BdE
A1 con complementos	2.950 €/mes	~815 €	27,6%	Sostenible
A2 medio	2.100 €/mes	~815 €	38,8%	Límite
C1	1.825 €/mes	~815 €	44,7%	Alto riesgo
C2	1.550 €/mes	~815 €	52,6%	Alto riesgo
Policía Local Madrid	2.400 €/mes	~815 €	33,9%	Límite
Policía Nacional Escala Básica	1.950 €/mes	~815 €	41,8%	Alto riesgo
Guardia Civil Cabos y Guardias	1.875 €/mes	~815 €	43,5%	Alto riesgo
Bomberos Madrid	2.300 €/mes	~815 €	35,4%	Límite

Fuente: Salarios netos RDL 14/2025 (+1,5%); módulos BOCM 30-01-2026; hipoteca TIN 3,10% a 30 años, financiación 80%.

El resultado es incómodo pero necesario: para la mayoría de los grupos funcionariales de escala C y para buena parte de los cuerpos de seguridad, incluso una VPPL en Zona A —que ya supone un ahorro de entre 150.000 y 200.000 euros respecto al mercado libre— genera un esfuerzo hipotecario que supera los umbrales de riesgo del Banco de España. La situación mejora si la vivienda está en Zona B (módulo VPPL: 205.520 € para 80 m², cuota aproximada de 665 €), pero sigue siendo elevada para los grupos con menor retribución.

Para la Zona B, el mismo ejercicio:

Grupo / Cuerpo	Salario neto ref. 2026	Cuota VPPL 80m² Zona B	Esfuerzo hipotecario	Valoración BdE
A1 con complementos	2.950 €/mes	~665 €	22,5%	Sostenible
A2 medio	2.100 €/mes	~665 €	31,7%	Límite
C1	1.825 €/mes	~665 €	36,4%	Límite
C2	1.550 €/mes	~665 €	42,9%	Alto riesgo
Policía Local Madrid	2.400 €/mes	~665 €	27,7%	Sostenible
Policía Nacional Escala Básica	1.950 €/mes	~665 €	34,1%	Límite
Guardia Civil Cabos y Guardias	1.875 €/mes	~665 €	35,5%	Límite
Bomberos Madrid	2.300 €/mes	~665 €	28,9%	Sostenible

Fuente: ídem tabla anterior.

Hay un dato que aún no aparece en estas tablas y que el promotor del stand raramente mencionará por iniciativa propia: el capital social de entrada y las aportaciones previas a la hipoteca, que en los desarrollos del sureste pueden sumar entre 30.000 y 60.000 euros antes de que empiece la construcción. La hipoteca cubre el 80% del precio de compra, pero ese 20% restante más el capital social tiene que pagarse con ahorro propio. Para un funcionario de grupo C con salario de 1.550 €/mes, reunir 50.000 euros de aportación previa en un plazo razonable es el primer obstáculo real, antes de que llegue ninguna cuota hipotecaria.

La barrera que nadie anunciará en SIMA: el requisito de empadronamiento

Hay una variable que no aparece en ningún folleto de SIMA y que puede convertir una visita esperanzadora en una tarde perdida. El nuevo reglamento de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid, cuyo borrador se publicó el 13 de marzo de 2026 y cuya aprobación está prevista para julio, introduce un requisito de empadronamiento previo que cambia las reglas de acceso a la VPP.

El nuevo reglamento en tramitación exige 10 años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid para comprar o acceder en uso propio a una VPP, y 5 años para acceder en régimen de alquiler protegido. La medida afecta a todas las tipologías —VPPB, VPPL, VPPA— y no distingue entre la promoción en la que te hayas inscrito antes o después de la aprobación definitiva, salvo las excepciones expresamente contempladas en el borrador: quienes ya hayan firmado contrato de compraventa, dispongan de título de adjudicación, hayan realizado aportaciones a cuenta del precio, o sean socios de cooperativas que ya hayan desembolsado cantidades destinadas a la compra del suelo o la promoción quedan excluidos del nuevo requisito. FuncioHouse

La paradoja que este reglamento crea es notable. En la misma feria donde las administraciones madrileñas exhiben cifras de producción de vivienda protegida —la Comunidad de Madrid concentra el 53% de toda la construcción con algún tipo de protección que se hace en España, según datos del Plan de Choque 2026/2027— el acceso a esa vivienda se endurece para los funcionarios y empleados públicos desplazados a Madrid que no llevan diez años empadronados. Un policía nacional destinado a Madrid en 2022, un médico del Sistema Nacional de Salud asignado al Hospital La Paz en 2023, un funcionario del Estado transferido a la Subdelegación del Gobierno en 2024: ninguno cumple el requisito en 2026 ni lo cumplirá antes de 2032, 2033 o 2034 respectivamente.

Lo que sí puede ocurrir en SIMA 2026 es que algunos comerciales de cooperativas no mencionen este requisito, o lo mencionen de pasada, porque muchas de las promociones activas tienen todavía el proceso de adjudicación bajo el Decreto 74/2009 vigente. Los funcionarios que se encuentren en tierra de nadie —demasiado «ricos» para el subsidio, demasiado «pobres» para la compra libre— son los que quedan más directamente afectados por este endurecimiento. Antes de comprometerte con ninguna aportación económica en SIMA, conviene preguntar de forma explícita: ¿esta promoción tiene calificación provisional ya otorgada? ¿La adjudicación se producirá bajo el Decreto 74/2009 o bajo el nuevo reglamento? ¿El proceso de adjudicación ya está iniciado antes de la entrada en vigor del nuevo marco? FuncioHouse

Las 10 preguntas que debes hacer en cualquier stand de promotoras VPP en SIMA 2026

No todas las promotoras son iguales ni todas las cooperativas tienen la misma estructura de costes. Estas son las preguntas concretas que conviene hacer en cualquier stand antes de dejar ningún dato personal ni firmar ningún documento de reserva o preacuerdo:

1. ¿Cuál es el precio final estimado total de la vivienda, incluyendo garaje, trastero y anejos? El módulo de 2.591 €/m² solo aplica a la vivienda. El garaje y el trastero tienen módulos distintos y pueden añadir entre 15.000 y 30.000 euros al precio.

2. ¿Cuánto es el capital social de entrada a la cooperativa? En el sureste, este importe puede superar los 20.000 euros. Es dinero que debes tener líquido antes de empezar a pagar cuotas mensuales.

3. ¿Qué pasa si los costes de construcción suben durante la obra? En una cooperativa, esa desviación la repercutes tú. Pregunta si hay un precio fijo cerrado o si el precio es estimado con posibilidad de revisión. En cooperativa, a diferencia de comprar a un promotor, no tienes un precio cerrado: si la construcción se encarece, si los materiales suben o si los tipos de interés del préstamo promotor aumentan, el coste final puede ser mayor del estimado inicialmente.

4. ¿Cuánto tiempo estimo que tardará en entregarse la vivienda? Para los desarrollos del sureste, los plazos reales desde hoy hasta entrega de llaves oscilan entre 4 y 8 años, dependiendo del estado de las licencias y la reparcelación. Valdecarros, el mayor de todos, tiene previsto completar la reparcelación antes del verano de 2026, pero las primeras entregas no se esperan antes de 2031-2032. Ahijones Hoy

5. ¿Bajo qué normativa se va a producir la adjudicación de las viviendas? Esta es la pregunta crítica en el contexto del nuevo reglamento. Si la calificación definitiva no está otorgada todavía, la adjudicación podría caer bajo el nuevo marco con el requisito de 10 años de empadronamiento.

6. ¿Está la promoción en suelo ya reparcelado y con licencia de obras concedida, o solo con licencia solicitada? Hay diferencias importantes entre «licencia en tramitación» y «licencia concedida». Una licencia en tramitación puede demorarse 12 o 24 meses más.

7. ¿Qué gestora administra la cooperativa y cuál es su honorario de gestión? Las gestoras como Ibosa, Asentis o Domo cobran entre el 5% y el 10% del coste total del proyecto. Ese honorario lo pagan los socios y forma parte del precio final.

8. ¿Cuál es el régimen de la calificación: temporal a 15 años o indefinida? Bajo el Decreto 74/2009 vigente, las viviendas protegidas tienen calificación temporal de 15 años. Al cabo de ese plazo, el titular puede solicitar la descalificación y vender al precio de mercado libre. Esto es un dato importante para quien compra como inversión patrimonial a largo plazo, porque la vivienda sí se puede revalorizar.

9. ¿Cuál es el proceso de baja como socio si mis circunstancias cambian? Si te quedas en paro, te trasladan o simplemente cambias de planes, necesitas saber si puedes recuperar tus aportaciones y en qué plazos.

10. ¿Qué entidad financiera tiene formalizada la financiación del préstamo promotor? Una cooperativa sin financiación del promotor ya cerrada es una cooperativa que aún tiene un riesgo significativo de no salir adelante.

El contexto que SIMA no puede resolver: el mercado libre sigue subiendo

Incluso con todo lo anterior resuelto, el funcionario que salga de SIMA 2026 con un contrato de preacuerdo de cooperativa tendrá que integrar en su análisis una variable que no depende del promotor: el tiempo. La vivienda libre en la Comunidad de Madrid ha subido un 14,7% interanual en 2026, según datos de Fotocasa y Tinsa. En Madrid capital, el precio medio ya supera los 6.694 €/m². En municipios del corredor sur como Getafe, Coslada o Alcalá de Henares —Zona B en los módulos VPP— el mercado libre ha crecido entre un 22% y un 30% en doce meses, llegando a los 2.700-2.900 €/m², valores que en algunos casos ya están próximos al módulo VPPL de la zona.

Esta convergencia entre precios libres y módulos VPP en la segunda corona metropolitana es una señal de alarma que el sector lleva meses señalando. Cuando el precio libre y el precio protegido se acercan, la ventaja económica de la VPP disminuye y los promotores tienen menos incentivos para construir vivienda protegida en lugar de libre. El actual desequilibrio estructural entre oferta y demanda está intensificando la tensión en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, y las colaboraciones público-privadas y el desarrollo de vivienda asequible se perfilan como soluciones esenciales para equilibrar oferta y demanda garantizando la viabilidad económica de los proyectos.

Para el funcionario, esto se traduce en una ecuación concreta: cuanto más tarde en tomar una decisión, más caro estará el mercado libre y posiblemente también los módulos VPP en la siguiente actualización del BOCM. Pero ir a SIMA con prisa y sin información es el camino más directo a comprometer dinero en una operación que no se ajusta a tu situación real. Economía 3

Qué oferta de alquiler público encontrarás en SIMA y qué significa realmente

Junto con la VPP en compra, SIMA 2026 incorpora una representación significativa del alquiler protegido, tanto desde la vertiente pública —EMVS Madrid con sus promociones BTR bajo el Plan Suma Vivienda— como desde la privada, con fondos institucionales como Carlyle/Q-Living que están construyendo viviendas VPPL en Los Berrocales destinadas a alquiler asequible con módulos regulados. El Ayuntamiento de Madrid ha licitado la segunda fase del Plan Suma Vivienda para la construcción de más de 600 viviendas destinadas a alquiler asequible en Los Ahijones y Los Berrocales.

Antes de interesarte por cualquier oferta de alquiler protegido en SIMA, hay tres preguntas que convienen tener claras: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid

Primero, ¿es alquiler con opción a compra o alquiler puro? La modalidad VPPA OC permite que el 50% de las rentas pagadas durante 7 años se descuente del precio final de compra. El alquiler BTR de fondos privados, en cambio, es alquiler sin opción de compra: pagas durante años sin acumular patrimonio.

Segundo, ¿cuánto es la renta máxima regulada? Los módulos VPPL 2026 producen rentas máximas de alquiler que, para una vivienda de 70 m² en Zona A, se sitúan en torno a los 800-950 euros mensuales. Eso está muy por debajo del alquiler libre equivalente en Madrid capital (~1.100 €/mes para 70 m², según datos de Fotocasa de mayo 2026), pero no siempre muy por debajo del alquiler en los municipios de segunda corona, donde el mercado libre en 80 m² ronda los 750-950 €.

Tercero, ¿cuál es la duración del contrato y qué pasa al finalizar? El alquiler protegido de los fondos BTR suele tener contratos de 5 a 7 años con posibilidad de renovación, pero no garantía de continuidad indefinida. Para quien busca estabilidad residencial a largo plazo como la que da la propiedad, el alquiler regulado no es equivalente aunque los números mensuales se acerquen.

La alternativa que no estará en ningún stand de SIMA: la cooperativa de precio libre

Existe un camino para acceder a vivienda nueva en Madrid a precio por debajo del mercado libre sin estar sujeto al requisito de empadronamiento de la VPP. Se trata de la cooperativa de vivienda libre de precio de coste, el modelo que trabajamos en FuncioHouse a través de nuestra alianza con PSF (Policías sin Fronteras S. Coop.).

La diferencia fundamental respecto a las cooperativas de VPP que encontrarás en SIMA es que no tiene precio topado por el BOCM, pero tampoco tiene el requisito de empadronamiento ni los límites de ingresos de la VPP. En una cooperativa de precio de coste, el socio paga exactamente lo que cuesta construir la vivienda —suelo, urbanización, materiales, gestión—, sin margen de promotor. En Madrid, ese diferencial respecto al precio del mercado libre suele oscilar entre el 20% y el 35% según la zona.

Para un policía nacional destinado a Madrid en 2024, para un funcionario del Estado que llevará cuatro años en la región cuando se adjudiquen los proyectos de Valdecarros, para un docente interino que no puede predecir si seguirá en la misma comunidad cuando lleguen las llaves de una cooperativa VPP: el modelo cooperativo de precio libre no depende de la normativa de acceso protegido. Permite acceder a vivienda nueva de calidad a precio de coste, con la seguridad de una gestora especializada y sin la incertidumbre de los requisitos administrativos que pueden cambiar entre la preinscripción y la adjudicación. FuncioHouse

Si tienes pensado ir a SIMA y quieres comparar esta alternativa con lo que encuentres en la feria, en FuncioHouse puedes consultar los proyectos activos de PSF antes de ir. Así vas a SIMA con los números del mercado cooperativo libre como referencia, no solo con los módulos VPP.

Lo que nadie te dirá en SIMA sobre los precios del mercado libre en 2026

SIMA no es solo una feria de VPP. La mayor parte del stand-space está ocupada por promotoras de vivienda libre y segunda mano. Para un funcionario, esto tiene una utilidad concreta: permite entender el diferencial real entre mercado libre y protegido en un momento en que los precios llevan tres años subiendo a dos dígitos.

Los datos de mercado de mayo de 2026, consolidados a partir de los informes de Fotocasa, Tinsa e Idealista, muestran la siguiente fotografía en los municipios más demandados por funcionarios en la Comunidad de Madrid:

Fuente: Fotocasa/Tinsa/Idealista, mayo 2026; BOCM módulos VPP enero 2026. (*) Los municipios marcados con asterisco presentan en este momento precios de mercado libre inferiores al módulo VPPL, lo que indica que la VPP no ofrece ventaja económica directa en compra libre nueva, aunque sí en las condiciones de acceso.

El dato de Fuenlabrada, Valdemoro, Humanes y Aranjuez merece atención especial: en estos municipios el precio de mercado libre ya está por debajo del módulo VPPL autorizado. Esto no significa que la VPP deje de ser interesante —puede haber diferencias en calidad, ubicación o condiciones financieras— pero sí que el diferencial de precio que históricamente justificaba el coste administrativo del acceso protegido ha desaparecido en esas localidades. Un promotor privado puede ofrecer vivienda libre a precio equivalente o inferior sin ninguna de las restricciones de la VPP. Este es el tipo de análisis que raramente encontrarás en el stand de una cooperativa de VPP.

Programas de ayuda a la compra que conviene conocer antes de SIMA

Antes de llegar a SIMA, conviene también tener claro qué programas de ayuda están vigentes en 2026, porque condicionan la financiación que puedes obtener y, por tanto, el precio máximo de vivienda que puedes valorar.

Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid): aval del 100% del precio para menores de 40 años y familias numerosas, del 95% para compradores de 40 a 45 años y del 90% para compradores de 45 a 50 años. El precio máximo de la vivienda no puede superar los 425.000 euros. Este programa es compatible con la compra de VPP y elimina la necesidad de disponer del 20% de aportación inicial, aunque no elimina el requisito del capital social de la cooperativa.

Aval ICO (estatal): precio máximo de 325.000 euros en la Comunidad de Madrid y límite de ingresos de 37.800 euros individuales anuales. Es compatible con la compra de VPP pero no con vivienda libre que supere el umbral de precio.

Para un funcionario de grupo C que quiera acceder a una VPPB de Zona A con un precio aproximado de 207.000 euros: la combinación de Mi Primera Vivienda + VPP puede ser la única vía de acceso viable, dado que el 20% de aportación inicial representaría más de 40.000 euros. Con el aval autonómico, la hipoteca puede cubrir hasta el 100% y el capital social inicial se convierte en el único desembolso previo significativo.

Conclusión: ir a SIMA 2026 con los ojos abiertos

SIMA 2026 es, para el funcionario que busca vivienda en Madrid, una oportunidad real de reunir en pocas horas la información que normalmente requeriría semanas de búsqueda online y llamadas a distintas gestoras. Hay oferta de VPP en los desarrollos del sureste, hay entidades financieras que pueden informar sobre hipotecas y avales, y hay profesionales con quienes hacer preguntas directas.

Pero hay tres cosas que SIMA no puede resolver por sí solo: la restricción del requisito de empadronamiento que cerrará el acceso a la VPP para muchos funcionarios desplazados a Madrid, la brecha entre los salarios de la función pública y el coste real de una vivienda protegida para los grupos de escala C, y el hecho de que el capital social de entrada —que puede superar los 25.000 euros— no está incluido en ninguna hipoteca.

Si eres funcionario o empleado público y antes de ir a SIMA quieres tener una referencia de los proyectos de cooperativa de precio libre que gestionamos en FuncioHouse en alianza con PSF, escríbenos a través de nuestro formulario de contacto. El acceso a la vivienda no tiene que empezar y terminar en un stand de feria.

Fuentes: SIMA 2026, IFEMA Madrid, simaexpo.com – Listado de empresas 2026, BOCM Resolución 30-01-2026 – Módulos VPP 2026, EMVS Madrid – Plan Suma Vivienda, Fotocasa / Tinsa / Idealista – Precios mercado libre mayo 2026, Comunidad de Madrid – Plan de Choque Vivienda 2026/2027, Banco de España – Umbrales de esfuerzo hipotecario, Ahijones Hoy – Precios vivienda protegida y capital social, RDL 14/2025 – Retribuciones función pública +1,5%

El suelo vivienda Madrid 2025 alcanza para construir 126.000 casas en los próximos cinco años. Es el dato con el que la patronal promotora abría el debate este otoño. Suena a buena noticia. Y en parte lo es. Pero el mismo informe que certifica esa cifra lanza una advertencia que merece más atención que el titular: si la región sigue creciendo al ritmo proyectado hasta alcanzar los diez millones de habitantes, esas reservas se habrán agotado antes de que pasen diez años, sin que exista suelo nuevo que las reemplace.

Para el funcionario y el empleado público que lleva años buscando una vivienda asequible en Madrid, este diagnóstico no es una abstracción urbanística. Es la diferencia entre que la ventana de oportunidad de la VPP del Sureste permanezca abierta o se cierre para siempre.

Qué dice exactamente la noticia: los números de ASPRIMA

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) presentó la cifra a través de su herramienta LandCam, que actualiza sus previsiones de suelo finalista en la Comunidad de Madrid para el periodo 2025–2030 en 126.579 viviendas. Observatorioinmobiliario «Suelo finalista» significa suelo ya urbanizado, con servicios, listo para edificar: no suelo en tramitación ni suelo bruto. Es el recurso más escaso y más valioso.

La Comunidad de Madrid, una de las regiones más azotadas por el desequilibrio entre oferta y demanda, tendría suelo para construir más de 358.000 viviendas si se consideran todos los estadios del suelo urbanizable (222 millones de metros cuadrados). El problema es que en pocos años Madrid pasará a tener diez millones de habitantes, y la comunidad ya acumula un déficit de 200.000 viviendas. Frente a una necesidad de más de 40.000 hogares nuevos cada año, la producción real ronda las 18.000 viviendas anuales. Okdiario

El desequilibrio entre lo que se construye y lo que se necesita no es una anomalía coyuntural: es un patrón estructural que lleva más de una década acumulándose.

Los pros: lo que este stock sí aporta

Madrid lidera en Europa, y eso importa

Pese a la problemática, ASPRIMA señala que la Comunidad de Madrid es la región de Europa con mayor suelo en desarrollo. Okdiario Eso no es un dato menor. Implica que el tejido urbanístico tiene capacidad real de producción, que existen juntas de compensación activas y que hay interlocución político-promotora funcionando. En total, la treintena de operaciones urbanísticas en marcha en Madrid abarca 197,5 millones de metros cuadrados y dará cabida a más de 835.000 habitantes, el equivalente al 12% de la población actual de la Comunidad. Urbanitae Nunca antes la región había afrontado un volumen de actividad similar.

El Sureste: el mayor motor de vivienda asequible de España

Los desarrollos del Sureste —El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros y Los Berrocales— aportarán en conjunto 120.000 casas, de las cuales más de la mitad serán viviendas asequibles. El de mayor envergadura es Valdecarros, con 51.656 viviendas proyectadas, el 55% con algún tipo de protección. Eleconomista Para el funcionario con renta media, estos desarrollos representan prácticamente la única vía de acceso a propiedad en Madrid a precios regulados.

Los 44 desarrollos actualmente en tramitación podrían generar suelo suficiente para 369.000 viviendas, concentrándose especialmente en el sur de la Comunidad de Madrid. Brains Real Estate News

Señales de aceleración institucional

En 2026, EMVS Madrid contará con más de 6.000 viviendas en marcha en distintas fases de licitación y ejecución, convirtiéndola en la primera promotora de vivienda pública de España. Diario del Ayuntamiento de Madrid Y el Ayuntamiento ha empezado a articular incentivos para los promotores que acorten plazos: el alcalde Almeida ha explicado que la medida busca reducir los retrasos habituales en los grandes ámbitos urbanísticos y poner suelo disponible más rápidamente. Idealista

Los contras: lo que el dato no resuelve

La brecha entre suelo y construcción real

Que exista suelo no significa que se construya. Muchos de los desarrollos actuales datan de principios de siglo y no han sido seguidos por nuevas actuaciones que generen más suelo finalista. Okdiario Los procesos de reparcelación, urbanización, licencias y financiación se acumulan durante años. El suelo existe sobre el papel; la vivienda entregada es otra historia.

El dato de producción es revelador: los ritmos de construcción actuales rondan las 87.000 unidades al año a nivel nacional, muy por debajo de las necesidades estimadas. El Banco de España ha llegado a cifrar el déficit en 700.000 viviendas. HelpMyCash En Madrid, la producción local no supera las 18.000 anuales frente a más de 40.000 hogares que se forman cada año.

El stock se agota sin reposición a la vista

Este es el punto más crítico del informe de Asprima, y el que menos eco mediático ha tenido. Incluso logrando construir las 126.000 viviendas previstas, en menos de diez años se habrían agotado las reservas de suelo actuales sin reemplazo de ningún tipo. Okdiario No hay una segunda bolsa de suelo finalista esperando en cola. La próxima generación de suelo urbanizable —los 44 desarrollos en tramitación— tardaría décadas en estar operativa.

El déficit acumulado aplasta cualquier avance

CaixaBank Research estima que entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de entre 515.000 y 765.000 viviendas según distintas definiciones, equivalente al 3-4% del parque de viviendas principales. CaixaBank Construir 126.000 en cinco años en Madrid apenas rasca la superficie de ese agujero.

Más aún: el déficit acumulado podría explicar hasta el 39% del encarecimiento observado en el periodo, lo que subraya la urgencia de reactivar la promoción residencial para mitigar las presiones en los precios. CaixaBank

La producción no garantiza asequibilidad

Que se construya no significa que se construya a precios accesibles. El mercado libre en Madrid sigue marcando precios por encima de los 4.000–6.000 €/m² en los nuevos desarrollos. La VPP y la vivienda pública representan una fracción del total proyectado, y su ejecución depende de voluntad política, financiación pública y modelos de gestión que no siempre se materializan a tiempo.

Repercusión para la ciudadanía en general

El gobernador del Banco de España ha advertido que el exceso de demanda de vivienda «va a ir probablemente a más en los próximos años», y ha reclamado medidas coordinadas entre administración local, autonómica y estatal orientadas a expandir la oferta. Idealista

Repercusión específica para el funcionariado

El funcionario y el empleado público en Madrid tienen un perfil bien definido: renta media-alta pero estable, capacidad de ahorro moderada, sin acceso al mercado libre de obra nueva y dependiente casi en exclusiva de la VPP para acceder a la propiedad.

Lo que el stock de suelo ofrece al funcionario

Los desarrollos del Sureste son, en la práctica, el catálogo de vivienda VPP más grande al que pueden optar funcionarios de los grupos A1, A2 y C1. Valdecarros —con sus 51.000 viviendas, el 55% protegidas— y Los Berrocales —ya en fase de edificación— representan una oportunidad real, aunque con plazos de entrega que se extienden hasta 2027-2032.

El siguiente cuadro ilustra el esfuerzo hipotecario por grupo funcionarial para una VPP tipo en el Sureste (precio orientativo: 180.000–220.000 €, hipoteca sobre el 80% del valor de construcción, excluida la repercusión del suelo en cooperativa):

Los grupos C1 y C2 se acercan o superan el umbral del 30% considerado límite de esfuerzo hipotecario razonable, lo que evidencia que incluso la vivienda protegida tensiona las finanzas de los funcionarios de base.

El riesgo del agotamiento del suelo para el colectivo

Si el stock de suelo finalista se agota en diez años sin reposición, el acceso a VPP de nueva construcción en Madrid prácticamente desaparece para la siguiente cohorte de funcionarios. Quienes no accedan a los desarrollos actuales del Sureste o a cooperativas activas como las vinculadas a PSF, quedarán expuestos al mercado libre, con precios ya fuera de su alcance.

«Muchos de los desarrollos actuales datan de principios de siglo. No han sido seguidos por nuevas actuaciones que generen más suelo finalista.» — Asprima, LandCam 2025

Esta advertencia del propio sector promotor debería leerse en clave de urgencia por cualquier funcionario que esté en disposición de acceder a una VPP en los próximos años: la ventana no estará abierta indefinidamente.

Lo que no resuelve ni la VPP ni el nuevo suelo

La Comunidad de Madrid ha activado medidas de acceso como el programa Mi Primera Vivienda, ampliado recientemente para incorporar a personas de entre 40 y 50 años, con acceso a hipotecas de hasta el 95% del valor del inmueble para mayores de 40 y hasta el 100% para menores de esa edad. Comunidad de Madrid Es un avance, pero financia compra en mercado libre, no resuelve el problema de precio absoluto.

Lo que sigue sin resolverse es la vivienda protegida en régimen de alquiler asequible de larga duración para funcionarios que no pueden o no quieren comprar: la oferta pública de alquiler protegido en Madrid es estructuralmente insuficiente, y los desarrollos actuales están orientados mayoritariamente a la compraventa.

Conclusión: una oportunidad real con fecha de caducidad

El stock de 126.000 viviendas en suelo finalista es la mayor bolsa de oportunidad habitacional que Madrid va a tener en décadas. Para el funcionariado, representa una ventana concreta de acceso a VPP en desarrollos como Valdecarros, Los Berrocales o Los Ahijones. El problema no es la existencia de ese suelo: es que se va a consumir sin que haya nada detrás.

La agenda pública debería estar dominada por una sola pregunta: ¿qué suelo nuevo se está calificando hoy para que dentro de diez años no se repita el agotamiento? La respuesta, por ahora, no está en ningún plan de vivienda conocido.

Para el empleado público que valora su acceso a vivienda en Madrid, el mensaje es claro: los próximos cinco años son probablemente la última ventana estructural de acceso a VPP de nueva construcción a precio regulado en la capital. Las cooperativas de acceso colectivo, como las impulsadas desde FuncioHouse en colaboración con PSF, ofrecen una vía para optar a esa ventana con garantías antes de que se cierre.

Si quieres conocer las opciones activas de acceso cooperativo a VPP en los desarrollos del Sureste, consulta aquí cómo funciona el modelo cooperativo de FuncioHouse.