Las rebajas fiscales vivienda Madrid 2025 llevan acumulándose desde 2019. En total son ya más de 14 medidas vinculadas a la compra y el alquiler de vivienda que la Comunidad de Madrid ha aprobado en distintas oleadas legislativas, con un ahorro declarado de 170 millones de euros solo en el último paquete. El Gobierno regional las presenta como el instrumento central para facilitar el acceso residencial. La pregunta que este análisis responde con datos es diferente: ¿a qué precios de vivienda se aplican esas bonificaciones, y cuántas viviendas en la Comunidad de Madrid cumplen hoy esos requisitos de precio?
La respuesta que dan los números es incómoda.
El inventario completo: qué se ha aprobado desde 2019
Desde enero de 2019, la Comunidad de Madrid ha introducido las siguientes medidas fiscales vinculadas a la compra y el alquiler de vivienda, acumuladas en sucesivas leyes de acompañamiento presupuestario y en el Pacto Regional por la Vivienda:
| Medida | Año entrada en vigor | Beneficiario | Límite de precio o renta |
|---|---|---|---|
| Bonificación 10% cuota ITP (vivienda habitual) | 2019 | Cualquier comprador | Vivienda ≤ 250.000 € |
| ITP reducido 4% familias numerosas | Vigente actualizado | Familia numerosa | Sin límite de precio |
| ITP 3,5% discapacidad ≥33% | Vigente | Personas con discapacidad | Vivienda habitual ≤ 130.000 € |
| Deducción IRPF alquiler jóvenes (30%, hasta 1.237 €) | Ampliado 2025 | Menores de 40 años | Renta ≤ 26.414 € individual |
| Deducción 25% intereses hipoteca menores de 30 | 2023 | Menores de 30 años | Hasta 1.031 €/año |
| Deducción compensación subida euríbor (25%) | 2024 | Hipotecados variables | Hasta 300 €/año |
| Deducción 10% adquisición vivienda por nacimiento de hijo | 2024 | Familias con hijos | Hasta 1.546 €/año × 10 años |
| Bonificación 100% ITP + AJD municipios rurales (<2.500 hab.) | 2024 | Menores de 35 años | Municipio < 2.500 hab. |
| Deducción IRPF 1.000 €/inmueble por sacar vivienda vacía al alquiler | 2025 | Pequeños propietarios | Contrato ≥ 3 años, ≤5 inmuebles |
| Deducción 10% compra vivienda en municipio despoblado | 2024 | Menores de 35 años | Municipio < 2.500 hab. |
| Cambio de residencia a municipio rural (1.000 €) | 2024 | Menores de 35 años | Municipio < 2.500 hab. |
| Bonificación 100% ITP afectados línea 7B Metro | 2025 | Afectados 7B San Fernando | Inmueble sustitutivo |
| Deducción IRPF nuevos contribuyentes extranjeros (20%) | 2025 | Nuevos residentes extranjeros | Mínimo 6 años inversión |
| Bonificación 100% ITP + AJD viviendas ≤ 250.000 € para primera vivienda jóvenes en ZonasRurales | 2025 | Menores de 35 años | Municipio < 2.500 hab. |
Fuentes: Comunidad de Madrid, Beneficios Fiscales; Comunidad de Madrid, nota de prensa diciembre 2024; Agencia Tributaria, deducciones autonómicas Madrid 2025.
El precio del mercado en 2026: los umbrales en perspectiva
Para valorar si estas bonificaciones tienen alcance real, hay que contrastarlas con lo que cuesta una vivienda en la Comunidad de Madrid hoy.
Según Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada en la Comunidad de Madrid alcanzó los 4.042 €/m² en el primer trimestre de 2026, con un incremento interanual del 17,6%. En la ciudad de Madrid, el precio medio sube hasta 5.162 €/m² en ese mismo periodo. En diciembre de 2025, Idealista situó la media de la capital en 5.820 €/m², máximo histórico.
Lo que esos números implican para los umbrales de las bonificaciones es lo siguiente:
| Umbral de precio de la bonificación | Superficie máxima comprable (precio medio CM 4.042 €/m²) | Superficie máxima en Madrid capital (5.820 €/m²) |
|---|---|---|
| 130.000 € (ITP 3,5%, discapacidad) | 32 m² | 22 m² |
| 250.000 € (bonificación 10% ITP, ITP 4% jóvenes) | 62 m² | 43 m² |
| 390.000 € (límite aval Mi Primera Vivienda) | 96 m² | 67 m² |
Cálculo propio sobre precio medio Tinsa 1T 2026 (Comunidad de Madrid: 4.042 €/m²) e Idealista dic 2025 (Madrid capital: 5.820 €/m²).
Dicho sin rodeos: para acceder a la bonificación del 10% en el ITP — la más universal de todas, sin requisito de edad ni perfil especial — una vivienda en la Comunidad de Madrid no puede superar los 250.000 €. A precio medio de la región (4.042 €/m²), eso equivale a 62 metros cuadrados. En la capital, ese límite cae a 43 metros cuadrados. En los distritos del centro histórico, donde el metro supera los 7.000 €/m², la vivienda de 250.000 € tiene menos de 36 metros cuadrados.
Cuántas viviendas en venta en Madrid cumplen los requisitos de precio
No existe un dato oficial publicado en tiempo real sobre el porcentaje de la oferta que se sitúa por debajo de 250.000 €, pero el cruce de precios medios con el mercado de oferta permite estimarlo:
El precio medio de la vivienda en venta en la Comunidad de Madrid se sitúa en torno a 4.000–4.200 €/m² en 2026 (Tinsa, Fotocasa). Una vivienda estándar de 75–80 m² — la superficie media de los apartamentos de dos dormitorios en el área metropolitana — tiene un precio de mercado de entre 300.000 y 340.000 €. Es decir, ya por encima del umbral de 250.000 € de la bonificación general, y muy por encima del umbral de 130.000 € de las bonificaciones por discapacidad o edad máxima reducida.
Las viviendas que sí se sitúan por debajo de 250.000 € en la Comunidad de Madrid en 2026 son, en su mayoría, tres tipologías: estudios y pisos de un dormitorio en municipios de la corona metropolitana exterior (Talavera de la Reina, Aranjuez, Navalcarnero, municipios de la Sierra Norte), garajes o trasteros, y unidades en edificios antiguos con necesidades importantes de reforma en zonas de baja demanda. El parque de vivienda de dos o más dormitorios en precio inferior a 250.000 € en los municipios donde se concentra el empleo público madrileño — Madrid capital, Alcalá de Henares, Alcobendas, Getafe, Leganés, Pozuelo, Las Rozas — es, a precios actuales, estadísticamente marginal.
Lo que le pasa al funcionario con cada una de las bonificaciones principales
Bonificación 10% cuota ITP (desde 2019, vivienda ≤ 250.000 €)
Esta es la rebaja más antigua y más citada. Sobre el ITP general del 6%, permite aplicar una bonificación del 10% de la cuota, lo que deja el tipo efectivo en el 5,4%. El ahorro máximo sobre una vivienda de exactamente 250.000 € es de 1.500 €.
En términos absolutos, 1.500 € sobre el precio de compra de una vivienda que hoy cuesta de media más de 300.000 € en la CM es el 0,5% del precio total. No altera la decisión de compra ni modifica de forma estructural la capacidad de acceso. Es un ahorro real pero de magnitud menor frente al obstáculo que representa la entrada del 20% (60.000–80.000 € en viviendas de 300.000–400.000 €) que el sistema bancario exige antes de conceder la hipoteca.
Deducción IRPF 25% intereses hipoteca para menores de 30 años (desde 2023)
Límite: 1.031 €/año. En una hipoteca de 240.000 € a tipo fijo del 3,5% a 30 años, los intereses del primer año rondan los 8.300 €. La deducción cubre el 25% de esos intereses hasta 1.031 €, lo que equivale a cubrir únicamente los intereses de los primeros 4.900 € del préstamo. En términos prácticos, es un ahorro real de entre 500 y 1.031 €/año, exclusivamente aplicable hasta el mes previo al trigésimo cumpleaños.
Deducción alquiler jóvenes menores de 40 años (30%, hasta 1.237 €)
Esta sí tiene alcance funcional. El 30% sobre el gasto de alquiler habitual es una deducción relevante para quien paga entre 800 y 1.400 €/mes de alquiler. El límite de renta (26.414 € en individual) restringe el acceso a funcionarios de Grupo C1 y C2 con pocos trienios, pero excluye a los Grupos A1 y A2 en cuanto superan ese umbral. La medida más práctica del paquete para el inquilino funcionario en Madrid capital es, paradójicamente, la que no facilita la compra sino el alquiler.
Bonificación 100% ITP y AJD en municipios de menos de 2.500 habitantes
El ahorro potencial es el mayor de todo el paquete (ITP al 0% sobre el precio total), pero condiciona la residencia habitual a uno de los 78 municipios de la Comunidad de Madrid con menos de 2.500 habitantes. De los 179 municipios de la Comunidad, 142 están por debajo de los 20.000 habitantes. Los que están por debajo de 2.500 son localidades como Madarcos (63 habitantes), Robregordo (70), Somosierra (87) o La Hiruela (75). Un funcionario con plaza en Madrid capital que quiera acogerse a esta bonificación debe fijar su residencia habitual en estos municipios y acreditar que ese es su domicilio efectivo, mientras trabaja a una hora o más de distancia de su puesto.
El ahorro real frente al obstáculo real: la entrada del 20%
El sistema bancario español exige, como norma general, que el comprador aporte de su propio bolsillo el 20% del precio de compra más entre un 10 y un 12% en impuestos y gastos (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación). Eso significa que para comprar una vivienda de 300.000 € — precio por debajo de la media en la Comunidad de Madrid para una vivienda de 75 m² — el comprador necesita disponer de entre 90.000 y 96.000 € en ahorros antes de acercarse al banco.
| Precio vivienda | Entrada 20% | Gastos e impuestos (10–12%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000–30.000 € | 75.000–80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000–36.000 € | 90.000–96.000 € |
| 360.000 € | 72.000 € | 36.000–43.000 € | 108.000–115.000 € |
Cálculo propio sobre tipos vigentes ITP Madrid (6% general, 5,4% con bonificación) y gastos de compraventa estándar.
Un funcionario del Grupo C1 con cinco años de antigüedad y sin patrimonio previo necesita entre 5 y 8 años de ahorro íntegro de toda su nómina neta para reunir la entrada de una vivienda de precio medio en la Comunidad de Madrid. Ese es el obstáculo estructural. Las 14 bonificaciones fiscales aprobadas entre 2019 y 2025 no actúan sobre la entrada — ese 20% que el banco exige antes de abrir ninguna negociación — sino sobre la fase siguiente: los impuestos que se pagan en el momento de formalizar la escritura.
El ahorro fiscal máximo acumulable para un comprador joven en Madrid —bonificación 10% ITP + deducción hipoteca jóvenes + deducción por nacimiento— oscila entre 2.000 y 5.000 € según el perfil. La entrada que necesita ese mismo comprador para una vivienda de precio medio en la CM asciende a 60.000–72.000 €.
El esfuerzo hipotecario: lo que queda después de pagar la entrada
Reunida la entrada, la hipoteca sobre el 80% restante del precio genera una cuota mensual que en muchos casos supera el umbral de sostenibilidad del Banco de España:
| Precio vivienda | Hipoteca (80%) | Cuota mensual (30 años, 3,5% TIN fijo) | % renta neta C1 con 5 años (~2.000 €/mes) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 200.000 € | 898 €/mes | 45% |
| 300.000 € | 240.000 € | 1.078 €/mes | 54% |
| 360.000 € | 288.000 € | 1.293 €/mes | 65% |
El Banco de España fija en el 30–35% el umbral de esfuerzo hipotecario sostenible. Un funcionario del Grupo C1 con cinco años de antigüedad supera ese umbral en cualquiera de los tres escenarios de precio recogidos en la tabla, todos ellos por debajo de la media de la Comunidad de Madrid. Las rebajas fiscales, incluso acumulando todas las disponibles, no desplazan estas cuotas por debajo del umbral de sostenibilidad.
Qué funciona realmente: la vivienda protegida a precio de módulo
Existe un escenario en el que las deducciones fiscales sí tienen impacto significativo: la compra de vivienda protegida (VPP, VPPL, VPPB) a precio de módulo regulado. El IVA aplicable a VPO de régimen especial es del 4% frente al 10% de la vivienda libre nueva, una diferencia de 6 puntos sobre el precio escriturado. En una vivienda de módulo de 200.000 €, esa diferencia supone 12.000 € menos en impuestos. Además, el precio de módulo de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid se sitúa en el rango de 2.200–2.500 €/m² según zona, por debajo de los umbrales que condicionan las bonificaciones.
Es precisamente aquí donde la cooperativa a precio de coste — sin margen promotor — permite al funcionario acceder a la vivienda en el tramo de precio donde la fiscalidad real es más favorable y el esfuerzo hipotecario entra dentro de los parámetros sostenibles. Un análisis completo del esfuerzo hipotecario por cuerpo funcionarial en Madrid puede consultarse en Falta de vivienda en Madrid: qué significa para los funcionarios.
Conclusión
Catorce rebajas fiscales vinculadas a la vivienda en seis años representan una política activa y sostenida. La Comunidad de Madrid ha reducido efectivamente la carga impositiva en la compraventa residencial, con un impacto medible en los contribuyentes que cumplen requisitos. El problema no está en los instrumentos sino en la brecha entre los umbrales de precio que los activan y el precio real del mercado: con la vivienda media de la CM en 4.042 €/m² y subiendo al 17,6% interanual, la mayoría de las bonificaciones más potentes requieren viviendas de superficie inferior a 60 metros cuadrados o en municipios con menos de 2.500 habitantes, fuera del radio laboral de la mayoría de funcionarios de la Administración madrileña.
La rebaja fiscal actúa sobre los impuestos en el momento de la escritura. El obstáculo que impide el acceso a la propiedad actúa antes: en la entrada del 20% que el banco exige, en los 5–8 años de ahorro íntegro que la reúne, y en la cuota mensual que supera el umbral sostenible incluso después de aplicar todos los beneficios disponibles. Son dos mecanismos que actúan en fases distintas del proceso de compra. Las rebajas fiscales alivian la segunda; el acceso al mercado se bloquea en la primera.
Si estás buscando acceder a vivienda protegida en Madrid a precio de módulo y coste real, sin margen promotor, puedes registrar tu interés sin coste ni compromiso a través de PSF (Cooperativa de Policías Sin Fronteras S. Coop.) en funciohouse.com/contact.
