SIMA 2026 abre sus puertas en el Pabellón 4 de IFEMA Madrid el 20 de mayo. Cuatro días, más de 350 expositores y partners confirmados, más de 21.000 visitantes esperados y una oferta residencial que mezcla vivienda libre de lujo, inversión vacacional, proyectos internacionales y, en un segmento específico pero decisivo para el funcionario madrileño, vivienda con protección pública. El problema es que SIMA no tiene una sección etiquetada como «VPP». El funcionario que entre al pabellón sin una guía de orientación perderá tiempo en stands de vivienda libre que multiplican por dos o por tres lo que su nómina permite financiar, y puede pasar por delante del expositor que le interesa sin reconocerlo.
Este artículo resuelve ese problema. Identifica quiénes son las promotoras y gestoras con presencia activa en el mercado de VPP madrileño que suelen acudir a SIMA, qué proyectos de vivienda protegida tienen en curso en la Comunidad de Madrid en 2026, qué preguntas concretas hacerles en el stand y cómo distinguir una oferta de VPP real de un mensaje de marketing que usa «asequible» como adjetivo sin comprometerse con precios regulados por módulo.
Qué es SIMA 2026 y por qué es relevante para quien busca VPP
El Salón Inmobiliario de Madrid es la feria de referencia del sector residencial en España. En su edición de 2025 reunió a más de 300 expositores y colaboradores con presencia de más de 3.000 empresas del sector, según confirmó el consejero de Vivienda Jorge Rodrigo durante su visita al estand de la Comunidad de Madrid. En 2026 la cifra de expositores y partners supera los 350, con participantes de más de 35 países y una orientación creciente hacia el mercado institucional y de inversión — lo que ha llevado a los organizadores a añadir segmentos específicos como SIMAPRO (para profesionales e inversores) y SIMA TECH (para tecnología aplicada al sector).
Para el comprador de primera vivienda, el espacio relevante es SIMA EXPO: la zona de stands donde promotoras, inmobiliarias y gestoras presentan sus proyectos residenciales y atienden directamente al público. Es en SIMA EXPO donde el funcionario puede encontrar, si sabe buscar, a los actores del mercado de VPP en Madrid.
La Comunidad de Madrid, que en 2025 presentó en SIMA sus políticas de vivienda protegida como región líder con el 53% de la construcción protegida nacional, volverá a tener presencia institucional en 2026 en el marco de la recién aprobada Ley de Medidas Urgentes para Vivienda Protegida — un contexto que hace de esta edición una de las más relevantes para el segmento protegido en la historia reciente del salón.
Fechas y acceso:
- SIMA EXPO y SIMA INVEST: 20 a 23 de mayo, de 10:00 a 19:00 h.
- SIMAPRO y SIMA TECH: 20 y 21 de mayo de 10:00 a 19:00 h.; 22 de mayo hasta las 15:00 h.
- Pabellón 4 de IFEMA Madrid. Entrada Sur. Metro Línea 8, parada «Feria de Madrid».
- Registro gratuito para visitantes en simaexpo.com.
El mapa del mercado: quién promueve VPP activamente en Madrid en 2026
Antes de identificar a los actores relevantes en feria, es necesario entender el ecosistema de la VPP privada en Madrid. No todas las promotoras que van a SIMA trabajan con vivienda protegida. Y entre las que sí lo hacen, existe una diferencia fundamental de modelo que el funcionario debe conocer antes de llegar al stand.
Promotoras tradicionales con cartera de VPP. Son empresas que desarrollan promociones de vivienda con calificación de VPP de la CAM — VPPB o VPPL — con precio máximo regulado por módulo y venta directa al comprador final. El proceso es similar al de comprar vivienda libre: reserva, contrato de compraventa, hipoteca individual al final.
Gestoras de cooperativas de vivienda protegida. No son promotoras en sentido estricto: gestionan cooperativas de socios que se convierten en autopromociones. El cooperativista no compra a un promotor sino que forma parte de la entidad que promueve la vivienda. El precio final puede ser inferior al módulo máximo porque no hay margen comercial de promotor — pero el esquema de pagos previos (capital social + aportaciones durante la obra) requiere un análisis específico que el Observatorio ha detallado en artículos anteriores.
Promotoras de alquiler asequible. Desarrollan vivienda en régimen de alquiler con rentas por debajo del mercado, a través del Plan Vive de la CAM u otros programas de colaboración público-privada. No es VPP en sentido estricto, pero puede ser una alternativa válida para el funcionario que no tiene el ahorro necesario para la entrada o no cumple los requisitos del régimen de compra.
Los promotores con VPP activa en Madrid que tienes que conocer antes de entrar
Grupo Ibosa — El especialista histórico en VPP madrileña
Grupo Ibosa es la promotora con mayor trayectoria y volumen en vivienda protegida de nueva construcción en Madrid. Con más de 40 años de actividad, tiene actualmente promociones de VPPL y VPPB activas en varios de los grandes desarrollos del sureste de la capital:
Proyectos activos en 2026 (selección):
- Los Berrocales: Varias promociones VPPL en régimen de cooperativa, con garaje y trastero incluidos. Algunas unidades ya tienen licencia de obra solicitada o concedida.
- Los Ahijones: Promociones VPPL en el ámbito de Vicálvaro. Los Ahijones prevé 18.724 viviendas en total, con el 56% en protección pública.
- Valdebebas (zona norte): Promociones de VPPB en uno de los desarrollos más consolidados del norte de Madrid capital.
- Ensanche de Vallecas: Proyectos VPPL en el sureste consolidado, con entregas más próximas que los nuevos desarrollos.
Qué preguntar a Ibosa en SIMA: ¿Qué proyectos tienen con licencia de obras ya concedida? ¿Cuál es el capital social exigido en sus cooperativas activas? ¿Qué etapas de Los Ahijones y Los Berrocales están actualmente abiertas a nuevos socios?
Lo que hay que saber: Ibosa trabaja principalmente en régimen cooperativo. El precio final está regulado por módulo, pero la entrada real incluye el capital social, que en sus proyectos del sureste puede rondar los 10.000–25.000 euros, según datos de compradores en Los Ahijones (fuente: Ahijones Hoy, febrero 2026). Antes de firmar nada, verificar el capital social exigido en cada promoción concreta.
Culmia — Alquiler asequible institucional en el Plan Suma Vivienda
Culmia es una de las principales promotoras residenciales de España, con 4.671 viviendas en cartera nacional según el informe Alimarket 2025. En Madrid, su apuesta más relevante para el acceso asequible no es VPP en compra sino alquiler asequible dentro del Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento de Madrid:
Proyecto activo en 2026:
- Los Berrocales y Los Ahijones: Culmia es adjudicataria de los lotes 3, 4 y 5 del Plan Suma Vivienda, con 757 viviendas de alquiler asequible en estos ámbitos. Inversión prevista: 116 millones de euros. Sistema constructivo industrializado Ávita. Inicio de obras previsto en 2026; primeras entregas antes del verano de 2028.
Qué preguntar a Culmia en SIMA: ¿Cuál será la renta mensual de sus viviendas en Los Berrocales y Ahijones? ¿Cuáles son los requisitos de acceso para el Plan Suma Vivienda en estos ámbitos? ¿Está ya abierto el registro de interesados?
Lo que hay que saber: El Plan Suma Vivienda gestiona la adjudicación a través del Ayuntamiento de Madrid — el interesado no se dirige directamente a Culmia sino al procedimiento de selección que establezca EMVS. Las rentas del alquiler asequible en el Plan Suma Vivienda están fijadas entre el 30% y el 40% del precio de mercado libre del municipio — en Los Berrocales, eso puede significar rentas de 700–900 euros para viviendas de 80–90 m².
Libra GP — Especialista en VPP con trayectoria ininterrumpida en mercados difíciles
Libra GP es una de las pocas promotoras que mantuvo activas promociones de vivienda protegida en Madrid durante los años en que el módulo hacía inviables la mayoría de los proyectos de VPP privada. Su modelo combina promoción directa y gestión para terceros, con una cartera centrada en la CAM.
Perfil de actividad en 2026: Libra GP ha sido pionera en las actualizaciones del módulo de 2024, que permitieron volver a arrancar promociones paradas. Trabaja principalmente con VPPL en municipios de Zona B y proyectos en los desarrollos del este y sureste de Madrid.
Qué preguntar a Libra GP en SIMA: ¿Qué promociones tienen actualmente abiertas en Madrid con calificación definitiva o provisional? ¿Son cooperativas o venta directa? ¿Cuál es el plazo de entrega previsto?
Único Homes — Operador consolidado en los nuevos desarrollos del sureste
Único Homes tiene presencia activa en Los Berrocales y Los Cerros con promociones de VPPL y VPPB. Sus proyectos más conocidos en 2026 son Residencial Helios y Selene (VPPB en Los Cerros) y Residencial Iris (VPPL en Los Berrocales).
Proyectos activos en 2026:
- Los Cerros — Helios y Selene (VPPB): Dos residenciales de VPPB con diseño contemporáneo y zonas comunes. Ubicación en uno de los desarrollos más sostenibles del sureste de Madrid.
- Los Berrocales — Iris (VPPL): Viviendas de precio limitado en régimen de cooperativa en Los Berrocales, con garaje y trastero.
Qué preguntar a Único Homes en SIMA: ¿Hay unidades disponibles en Helios, Selene o Iris o están ya comercializadas al 100%? ¿Cuál es el estado de licencias? ¿Qué capital social se exige actualmente?
EMVS Madrid (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo) — La promotora pública municipal
La EMVS es la mayor promotora de vivienda pública de España y tiene presencia habitual en SIMA. Su oferta no es de libre acceso: las viviendas de la EMVS se adjudican por procedimiento reglado (sorteo o baremo) entre inscritos en el Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda.
Actividad en 2026: La EMVS gestiona el Plan Suma Vivienda del Ayuntamiento, con más de 6.000 viviendas en marcha en distintas fases y 2.100 previstas durante esta legislatura para familias vulnerables. En 2026 prevé entregar más de 700 viviendas.
Qué preguntar a la EMVS en SIMA: ¿Cuáles son los plazos de las próximas convocatorias de adjudicación? ¿Cómo afecta la modificación del reglamento EMVS anunciada en abril de 2026 al criterio de arraigo? ¿Qué requisitos concretos aplican a funcionarios desplazados a Madrid?
Lo que hay que saber: La EMVS en abril de 2026 anunció una revisión «muy profunda» de su reglamento de adjudicación que dará más peso al arraigo (años de empadronamiento en Madrid municipio) como criterio de acceso. El texto definitivo aún no está aprobado. Un funcionario trasladado recientemente a Madrid puede encontrarse con que los requisitos de arraigo municipal — distintos del empadronamiento autonómico de 10 años — limitan también su posición en la cola de la EMVS.
Comunidad de Madrid (estand institucional) — La administración promotora
La Consejería de Vivienda de la CAM tiene presencia institucional en SIMA todos los años. En 2026, con la Ley de Medidas Urgentes recién aprobada, el estand autonómico será una oportunidad para recabar información directa sobre el calendario de desarrollo de la ley, los municipios donde se esperan los primeros expedientes de densificación VPP y el estado de los programas del Plan Vive.
Qué preguntar en el estand de la Comunidad de Madrid:
- ¿Cuándo se publicará la orden de desarrollo de la Ley de Medidas Urgentes?
- ¿Qué municipios tienen ya expedientes en curso para activar el +30% de densidad?
- ¿Cuál es el estado del nuevo Reglamento de VPP y cuándo entra en vigor exactamente?
- ¿Hay nuevas convocatorias del Plan Vive previstas para 2026 en municipios del corredor A-6 o A-4?
Vía Célere y Metrovacesa — Promotoras grandes con VPP puntual en Madrid
Vía Célere (79 promociones en Madrid según datos de catálogo) y Metrovacesa (169 promociones) son dos de las mayores promotoras nacionales con presencia en Madrid. Ambas tienen o han tenido proyectos de VPP en los desarrollos del sureste, aunque su cartera en 2026 se concentra principalmente en vivienda libre de media-alta calidad.
Qué tener en cuenta: Cuando estas promotoras hablan de «precios asequibles» o de «vivienda accesible» en sus stands, no necesariamente se refieren a VPP con precio máximo regulado por módulo. Es fundamental preguntar directamente: ¿Esta promoción tiene calificación de VPP de la Comunidad de Madrid? ¿Cuál es el precio máximo de venta por metro cuadrado? ¿Está sujeta a los módulos BOCM 2026?
La diferencia que nadie explica en los stands: VPP con calificación vs. «vivienda asequible» sin ella
Este es el punto que más confusión genera entre compradores de primera vivienda en ferias como SIMA. Hay dos tipos de producto que compiten por la misma atención:
VPP con calificación oficial de la CAM. Precio máximo fijado por módulo (BOCM 30/01/2026). VPPB Zona A: máximo 2.591 €/m² útil. VPPL Zona A: máximo 2.983 €/m² útil. El comprador tiene garantía legal de que el precio no supera ese tope. El promotor no puede venderla por encima. La vivienda tiene restricciones de reventa durante el periodo de protección (15 años).
Vivienda «asequible» o «de precio ajustado» sin calificación. Precio fijado libremente por el promotor, aunque sea inferior al precio de mercado dominante en la zona. No está sujeta a módulo. Puede llamarse «vivienda accesible», «proyecto para primera vivienda» o «precio competitivo» sin ser VPP. En Zona A de Madrid, una vivienda «asequible» sin calificación puede costar perfectamente 3.500 €/m² — por encima del módulo VPPL, pero muy por debajo de los 5.162 €/m² del mercado libre medio.
Para el funcionario, la distinción es decisiva porque los baremos de ingresos, los avales del programa Mi Primera Vivienda y las deducciones fiscales aplican de forma diferente a VPP con calificación que a vivienda libre de precio ajustado.
La pregunta que tienes que hacer en cada stand antes de sentarte a hablar: «¿Esta promoción tiene calificación provisional o definitiva de VPP de la Comunidad de Madrid?» Si la respuesta es no, el precio no está regulado por módulo. Puede ser un buen precio de mercado. No es VPP.
Lo que sí llevarán los stands a SIMA 2026 que no encontrarás en su web
Las ferias inmobiliarias tienen una dinámica específica que el comprador informado puede aprovechar: los promotores acuden con margen de maniobra comercial que no publican en sus páginas web. En el contexto de SIMA 2026, para las promociones de VPP eso puede traducirse en:
Primeras fases a precio de salida. Algunas cooperativas y promotoras aprovechan SIMA para lanzar la comercialización de nuevas etapas con plazas a precio de fase inicial, antes de que la demanda llene el registro y el capital social suba. Es el momento de menor precio real dentro de una promoción cooperativa.
Información sobre proyectos no publicados. Las promotoras llevan a feria proyectos que aún no están en sus webs — suelos recién adquiridos, calificaciones provisionales recientes, nuevas etapas de desarrollos ya en marcha. En un mercado con demanda muy superior a la oferta, estos proyectos se agotan rápido. La feria es el único momento en que el comprador particular puede acceder a ellos al mismo tiempo que los intermediarios profesionales.
Condiciones especiales de reserva. Algunas promotoras ofrecen en feria reducciones en el capital social de entrada, ampliación del plazo de aportaciones o mejoras en las calidades de los acabados sin coste adicional, para cerrar reservas durante los cuatro días del evento.
Personal técnico accesible. El stand de SIMA no está atendido por comerciales de guardia: las promotoras más serias llevan a sus directores comerciales, directores técnicos y en algunos casos a los gestores de cooperativa. Es uno de los pocos momentos del año en que el comprador puede hablar con quien toma las decisiones en una promoción, no con quien las vende.
La tabla de evaluación rápida: cómo comparar ofertas VPP en SIMA sin perder tiempo
Para un funcionario con entre dos y cuatro horas disponibles en feria, esta es la secuencia de filtro que el Observatorio recomienda para evaluar una oferta de VPP:
| Criterio | Pregunta directa | Respuesta que buscar |
|---|---|---|
| Calificación oficial | ¿Tiene calificación provisional o definitiva de VPP de la CAM? | Sí, con número de expediente |
| Zona de módulo | ¿En qué zona de módulo está la promoción (A, B o C)? | B o C para mayor asequibilidad; A solo si es imprescindible por trabajo |
| Precio por m² útil | ¿Cuál es el precio máximo de venta por m² de superficie útil? | ≤ 2.591 € (VPPB Zona A) / ≤ 2.234 € (VPPB Zona B) |
| Capital social | ¿Cuánto es el capital social si es cooperativa? | Documentado y justificado; desconfiar de cifras >20.000 € sin explicación |
| Estado de licencia | ¿Tiene licencia de obras solicitada, concedida o en trámite? | Concedida = fecha de inicio conocida; solicitada = riesgo moderado |
| Plazo de entrega | ¿Cuál es el plazo previsto desde hoy hasta llaves? | 30–42 meses es el rango habitual; <24 meses solo si obra avanzada |
| Empadronamiento | ¿La promotora ya conoce el requisito de 10 años CAM? ¿Tiene exención? | Verificar si la calificación es anterior a julio 2026 |
| Aportación total antes de llaves | ¿Cuál es la suma de capital social + aportaciones durante obra? | Calcular sobre ingresos disponibles; no superar 30% del salario mensual |
Qué zonas y municipios tendrán más oferta VPP en SIMA 2026
Con los datos del mercado de obra nueva protegida activa en la CAM en mayo de 2026, estas son las zonas con mayor concentración de proyectos que los expositores de SIMA presentarán este año:
Sureste de Madrid capital — Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros, El Cañaveral. El grueso de la VPP privada en Madrid se concentra aquí. Conexión por metro (línea 9 con ampliación pendiente en Los Ahijones), A-3 y autovía M-50. Módulo Zona A (2.591 €/m² VPPB). Múltiples promotoras y gestoras activas.
Ensanche de Vallecas y Vicálvaro. Desarrollos más consolidados, con entregas más próximas. Zona A de módulo. Menor volumen de oferta nueva pero proyectos más avanzados.
Getafe, Alcorcón y Alcalá de Henares. Zona B de módulo (2.234 €/m² VPPB). Mayor accesibilidad salarial para grupos C1, C2 y escalas básicas de seguridad. Algunos promotores llevarán a SIMA proyectos del sureste y la primera corona que ya tienen calificación provisional bajo el nuevo marco de la Ley de Medidas Urgentes.
Torrejón de Ardoz. Zona B. Planifica Madrid adjudicó en mayo de 2026 111 viviendas VPPL de alquiler a Locare (23,7 M€). Los detalles de acceso pueden estar disponibles en SIMA.
San Sebastián de los Reyes. Zona A. Hay proyectos puntuales de VPPL activos. Buen acceso por A-1 y Cercanías.
La pregunta que nadie hace en SIMA y que define si una cooperativa es seria
El mercado de cooperativas de vivienda protegida en Madrid tiene operadores de toda clase de solvencia. La feria es un buen contexto para evaluar a los gestores, pero también para detectar proyectos con estructura débil. La pregunta que distingue a una cooperativa con fundamentos reales de una con aspiraciones es esta:
«¿La cooperativa es propietaria del suelo o todavía lo está buscando?»
Una cooperativa que ya ha adquirido el suelo — que figura en el Registro de la Propiedad a nombre de la entidad cooperativa — tiene una posición radicalmente distinta de una que capta socios para financiar la compra del suelo con las aportaciones iniciales. En el primer caso, el riesgo de que el proyecto no arranque es mínimo; en el segundo, el socio está financiando una operación especulativa con su dinero y sin garantía de que el suelo llegue a comprarse al precio previsto.
La segunda pregunta de control: «¿Las aportaciones de los socios tienen aval bancario o seguro de caución?» La ley obliga a garantizar las cantidades entregadas a cuenta en toda compraventa de vivienda, incluidas las cooperativas. Si el gestor no tiene claro quién avala las aportaciones, esa cooperativa no es una opción segura.
Lo que SIMA no puede ofrecer: la oferta que no estará en ningún stand
SIMA concentra la oferta de VPP calificada con precio regulado por módulo — la vía más conocida pero no la única para acceder a vivienda a coste inferior al mercado. El modelo cooperativo sin calificación de VPP — como el que gestiona PSF (Policías Sin Fronteras) — no estará representado en los stands de la feria porque no es un producto de venta masiva ni está sujeto a los calendarios de comercialización de una feria.
Su ventaja frente a la VPP calificada es concreta y documentada: no está sujeto al requisito de 10 años de empadronamiento que el nuevo Reglamento de VPP de la CAM introduce en julio de 2026, no tiene los filtros de ingresos vinculados al IPREM y permite acceder a precio de coste sin margen de promotor. El inconveniente: no tiene la visibilidad de una feria ni el soporte institucional de la calificación administrativa.
Para el funcionario con menos de 10 años de empadronamiento en la Comunidad de Madrid o con ingresos cercanos al techo del IPREM del VPPL, la combinación más eficaz es visitar SIMA para entender el mercado de VPP calificada y sus plazos reales — que en los desarrollos del sureste difícilmente bajan de los 3–4 años desde la reserva hasta las llaves — y paralelamente explorar la vía cooperativa sin calificación como alternativa de acceso inmediato.
Puedes consultar esa segunda opción, sin coste ni compromiso, en funciohouse.com/contact/.
Resumen operativo: el plan de acción para el funcionario que va a SIMA 2026
Antes de ir:
- Verifica en simaexpo.com/empresas el listado actualizado de expositores y filtra manualmente por nombre de promotoras conocidas de VPP (Ibosa, Culmia, Libra GP, Único Homes, EMVS, estand CAM).
- Calcula tu límite de ingresos para VPPB (máx. 5,5×IPREM = 46.200 € brutos/año) y para VPPL (máx. 7,5×IPREM = 63.000 € brutos/año) con tu declaración de renta más reciente.
- Lleva anotado cuántos años llevas empadronado en la CAM — es la primera pregunta que te harán.
- Decide qué zona te interesa y en qué módulo cabe tu salario (ver tablas de esfuerzo hipotecario en los artículos del Observatorio).
En feria:
- Empieza por el estand institucional de la Comunidad de Madrid: obtendrás información sobre el estado real de la Ley de Medidas Urgentes y el calendario del nuevo reglamento.
- Pregunta la tabla de evaluación rápida en cada stand antes de sentarte.
- No firmes nada en feria. Los contratos de reserva en SIMA no tienen plazo de reflexión obligatorio. Llevas el material a casa, lo revisas con calma y contratas solo cuando hayas verificado calificación, capital social y aval de aportaciones.
- Pide el dossier técnico de cada proyecto que te interese: superficie útil, precio total, plazos, estado de licencia y forma de garantía de aportaciones.
Después de ir: Compara los proyectos con los módulos oficiales 2026 (BOCM 30/01/2026). Un precio por encima del módulo de su zona es ilegal en VPP calificada. Un precio «muy por debajo del módulo» en un proyecto sin licencia concedida es una señal de alerta — no hay VPP barata en Madrid en 2026 sin explicación técnica.
Fuentes: SIMA 2026 — simaexpo.com · IFEMA Madrid — Información SIMA 2026 · Comunidad de Madrid — Nota SIMA 2025 · Idealista — Obra nueva VPP Madrid provincia · Alimarket — Informe promotoras 2025 · Culmia — Plan Suma Vivienda · BOCM 30/01/2026 — Módulos VPP 2026
