Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 17 de abril de 2026
La Encuesta Financiera Familias 2024 (EFF 2024) publicada el jueves 16 de abril por el Banco de España ha convertido en cifra oficial lo que en el Observatorio veníamos documentando con casos: el trayecto clásico del empleado público español —entrar en la administración, consolidar sueldo, comprar vivienda— se ha roto. El dato de referencia es demoledor en su sobriedad estadística: solo el 70,6% de los hogares españoles son propietarios de su vivienda principal a cierre de 2024, frente al 72,1% de 2022 y frente al 89,4% de 2011. Es el mínimo de toda la serie histórica que lleva el Banco de España desde 2002, y marca trece años consecutivos de retroceso.
La encuesta, novena edición desde que se puso en marcha en 2002 y referencia armonizada a nivel europeo en la Household Finance and Consumption Survey, se realizó sobre una muestra efectiva de 6.251 hogares entrevistados mayoritariamente de forma presencial entre octubre de 2024 y junio de 2025. Banco de España La presentación corrió a cargo del Director General de Economía, David López Salido. Y los titulares de la mayoría de medios se han centrado en el titular agregado. El Observatorio, como siempre, va a la letra pequeña: ahí es donde está el mensaje real para el funcionario madrileño.
El dato de portada y el dato que importa
Qué ha publicado el Banco de España. La EFF 2024 ofrece la radiografía más completa que existe en España sobre la situación patrimonial y financiera de los hogares. El dato principal en materia residencial es la proporción de hogares propietarios de su vivienda principal, que ha bajado al 70,6% a cierre de 2024, frente al 72,1% registrado en 2022. Idealista News El descenso puede parecer modesto en dos años, pero se inscribe en una trayectoria sostenida e inequívoca: desde el 89,4% de 2011, la propiedad ha perdido casi 19 puntos porcentuales.
| Indicador clave EFF 2024 | 2011 | 2022 | 2024 | Variación 2022-2024 |
|---|---|---|---|---|
| Hogares propietarios de vivienda principal | 89,4% | 72,1% | 70,6% | −1,5 pp |
| Hogares con activos reales | ~95% | 83,9% | 82,6% | −1,3 pp |
| Hogares con deuda pendiente por vivienda principal | — | 27,7% | 25,0% | −2,7 pp |
| Deuda mediana pendiente por vivienda principal | — | 68.400 € | 60.900 € | −11,0% |
| Valor mediano de la vivienda principal | — | 159.000 € | 170.000 € | +6,9% |
| Peso de la vivienda principal sobre activos reales | — | 51,7% | 54,2% | +2,5 pp |
| Porcentaje con pagos/renta superior al 40% | — | ~10% | 7,9% | −2,1 pp |
Fuente: David López Salido, Banco de España, Presentación EFF 2024, 16 de abril de 2026. Elaboración propia.
Los comentarios más inmediatos se quedan en el titular. Algunos medios incluso celebran que la subida de valor de la vivienda principal (+6,9% entre 2022 y 2024) mejora la posición patrimonial de los propietarios. Es cierto. Lo que no es tan evidente es quién gana y quién pierde con ese movimiento.
Qué dice el dato que importa. La EFF 2024 incluye un gráfico que explica prácticamente toda la crisis residencial española en una sola imagen: el porcentaje de hogares propietarios por grupo de edad del cabeza de familia. El resultado es una brecha intergeneracional brutal:
| Propiedad de vivienda principal por edad del cabeza de familia (2024) | % propietarios |
|---|---|
| Menor de 35 años | 36,7% |
| Entre 35 y 44 años | 56,5% |
| Entre 65 y 74 años | 82,8% |
| Resto de franjas intermedias | Valores crecientes según edad |
Fuente: EFF 2024 — D. López Salido, Banco de España, 16 de abril de 2026.
Entre los hogares más jóvenes, dos de cada tres no son propietarios. Entre los hogares de 65 a 74 años, cuatro de cada cinco sí lo son. La distancia entre ambos grupos es de 46 puntos porcentuales. Este es el dato que explica por qué el empleado público que se incorporó a la función pública en 2022 lleva cuatro años en Madrid y sigue alquilando —aunque su situación económica, sobre el papel, sea mejor que la que tuvieron sus padres a su edad.
«A diferencia de la renta, la riqueza neta no ha llegado a recuperar los niveles anteriores a la crisis financiera. El aumento de la riqueza neta es generalizado, excepto en los hogares con mayor riqueza neta.» — David López Salido, Director General de Economía del Banco de España, presentación EFF 2024 (16 de abril de 2026)
El gráfico añade un matiz esperanzador, pero con letra pequeña: entre 2022 y 2024 se revirtió parcialmente la caída del porcentaje de propietarios en el grupo menor de 35 años. Este dato podría leerse como una señal de recuperación. El propio Banco de España advierte, sin embargo, que parte de ese repunte «puede tener que ver con el comportamiento del empleo» y que «se trata de un efecto de la selección de la propia encuesta». Es decir: es estadístico, no estructural.
El golpe al funcionario consolidado: −5,3 puntos de propiedad en el tramo 35-44 años
Si hay un dato que debería encender todas las luces del Observatorio, es este: la caída de la propiedad entre 2022 y 2024 es de 5,3 puntos porcentuales entre los hogares de 35 a 44 años. Idealista News Es la pérdida más intensa por tramo de edad que registra la encuesta en su novena edición.
Ese tramo, 35-44 años, es exactamente el perfil del funcionario consolidado: escala A2 o C1 con 5-15 años de carrera, trienios acumulados, destino estable, primera etapa de vida familiar. El tramo 35-44 años era, en el modelo español clásico, el tramo comprador por excelencia. El que accedía a la hipoteca, el que formaba patrimonio, el que entraba en la clase media propietaria. Es, precisamente, el tramo que más está perdiendo acceso a la propiedad en los últimos dos años.
Los otros tramos con retrocesos relevantes refuerzan la lectura:
- Hogares en percentiles 80-90 de la distribución de renta: −5,9 puntos. Son las rentas medias-altas.
- Hogares en el primer cuartil de riqueza neta: −5,4 puntos. Son las rentas bajas.
- Hogares 35-44 años: −5,3 puntos. Son los funcionarios en mitad de carrera.
El patrón es demoledor: la pérdida de acceso a la propiedad golpea por abajo a las rentas bajas, por el medio a los funcionarios consolidados y por arriba a las rentas medias-altas que no llegan al percentil superior. El único tramo que resiste —y que concentra cada vez más la riqueza— es el 10% con mayor riqueza neta, que mantiene su posición prácticamente intacta. La EFF 2024 lo documenta sin rodeos: la riqueza neta del 10% con mayor patrimonio cae solo 0,7 puntos entre 2022 y 2024 (del 53,6% al 52,9%), mientras el resto de grupos pierden acceso.
| Franja | Variación 2022-2024 (propiedad o riqueza) | Interpretación |
|---|---|---|
| 35-44 años | −5,3 pp propiedad | Funcionario consolidado, pérdida máxima |
| Percentiles 80-90 renta | −5,9 pp propiedad | Rentas medias-altas excluidas |
| 25% menor riqueza neta | −5,4 pp propiedad | Rentas bajas excluidas |
| 10% mayor riqueza neta | −0,7 pp concentración riqueza | Grupo que resiste |
| Menor de 35 años | +4,8 pp propiedad | Rebote estadístico, no estructural |
Fuente: EFF 2024 — D. López Salido, Banco de España, 16 de abril de 2026. Elaboración propia.
El ahorro dejó de traducirse en vivienda: la paradoja del funcionario que no puede comprar porque todo sube
Hay otra capa de la EFF 2024 que merece lectura cuidadosa. Entre 2022 y 2024, la renta mediana de los hogares españoles creció un 3,8% anual (muy por encima de la media histórica), y el valor mediano de los activos financieros aumentó un 2,6% anual. El desapalancamiento continuó: la proporción de hogares endeudados bajó al 54%, nivel más bajo desde 2002, y la ratio mediana de pagos de deuda sobre renta cae al 13,4%, mínimo de toda la serie. Desde un punto de vista macroeconómico, el hogar español está menos endeudado, gana más y ahorra más.
¿Cómo se compagina esto con el desplome de la propiedad? La respuesta está en el propio documento. El valor mediano de la vivienda principal ha subido un 6,9% en dos años. El precio de la vivienda en España ha crecido por encima de la capacidad de ahorro de los hogares. Lo resume el propio informe del Banco de España en su gráfico de evolución por cuartiles: la riqueza financiera se concentra en los percentiles altos (+11,6% anual en el tramo 50-90, +9,1% en los percentiles 75-90), mientras que en el 25% con menor riqueza neta la riqueza financiera cae un 7,0%.
Traducido al funcionario: quien ya era propietario ha visto revalorizarse su activo y mejorar su posición patrimonial. Quien intentaba acceder ha visto cómo su capacidad de ahorro crecía a menor ritmo que el precio de la vivienda objetivo. El resultado es el que registra la estadística: cada dos años, alrededor de 1,5 puntos porcentuales de hogares pasan de la zona «intento comprar» a la zona «alquilo indefinidamente». Y ese goteo es el que, acumulado en quince años, ha llevado la tasa de propiedad del 89,4% al 70,6%.
«La renta mediana en 2023 supera por primera vez el nivel de 2001, máximo en el periodo observado con la EFF. A diferencia de la renta, la riqueza neta no ha llegado a recuperar los niveles anteriores a la crisis financiera.» — EFF 2024, mensaje principal del documento oficial
Lectura específica para el funcionario madrileño
La EFF 2024 es una estadística nacional; no desagrega por comunidad autónoma propiedad de vivienda. Pero el cruce con otros datos del propio Banco de España permite afinar el impacto en la Comunidad de Madrid. Según datos del BdE basados en la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, Madrid es la tercera comunidad con mayor peso del alquiler residencial (23,7% en 2023), solo por detrás de Cataluña (24,9%) y Canarias (28,5%). Banco de España La tendencia en Madrid es además más acelerada que en el resto de España: en los últimos años la proporción del alquiler ha aumentado aquí alrededor de 6 puntos porcentuales respecto a 2007, uno de los incrementos más altos del país.
A eso se suma el diferencial de precio. Según los últimos datos de mercado que ya analizamos en el Observatorio, el metro cuadrado en Madrid supera los 5.914 €/m² en 2026, un 31% más que en el pico de la burbuja de 2008. Y el esfuerzo hipotecario mínimo calculado por el Observatorio para un funcionario del grupo A2 consolidado, con destino en la capital, es ya del 55-65% del salario neto en el mercado libre. El resultado es aritmético: el hogar funcionarial madrileño de 35 a 44 años es, en España, uno de los que más rápido está cayendo del mapa de la propiedad.
La contrastación con la EFF 2024 es clarificadora. Estos son los cuatro ingredientes que convergen en el mismo hogar:
- Caída nacional de la propiedad en el tramo 35-44 años: −5,3 puntos en dos años.
- Peso del alquiler en Madrid ya en 23,7%, con tendencia aceleradora.
- Precio de la vivienda en máximos históricos, +31% sobre 2008.
- Esfuerzo hipotecario del funcionario consolidado en el 55-65% del salario neto.
La EFF 2024 no es, para el funcionario madrileño, una estadística neutra. Es una confirmación oficial de que lo que veníamos detectando en el Observatorio es tendencia estructural, no caso particular. Y que esa tendencia, proyectada dos años más con las mismas condiciones de mercado, apunta a un escenario en el que la propiedad en Madrid se convertirá, de facto, en un activo hereditario más que adquirible.
Lo que la EFF 2024 no dice: el alquiler social
Un dato que la EFF 2024 no cubre directamente pero que el Banco de España sí documenta en sus trabajos complementarios es el estado del alquiler social en España. La referencia cruzada con los análisis del mercado del alquiler del propio Banco de España indica que el alquiler social representa en torno a las 300.000 viviendas, apenas el 1,5% del parque residencial principal y menos del 1% del parque de alquiler. Es una de las cifras más bajas de toda la OCDE.
Traducido a la realidad cotidiana del funcionario español: el modelo de «no puedo comprar pero accedo a alquiler asequible gestionado públicamente» que funciona en Austria, Países Bajos o Dinamarca —países con parques de alquiler social entre el 15% y el 24%— no existe en España como opción estructural. El parque público madrileño de alquiler asequible es, a día de hoy, de 9.300 viviendas de la EMVS y alrededor de 5.300 del Plan Vive autonómico: cifras relevantes en términos absolutos pero matemáticamente insuficientes para absorber la demanda funcionarial.
«España destaca como la economía europea donde un mayor porcentaje de personas que residen en el mercado del alquiler se encuentra en una situación de riesgo de pobreza o de exclusión social.» — Banco de España, «El mercado de la vivienda en España: evolución reciente», noviembre 2024
Esto explica la extraña posición del funcionario español en 2026: demasiado solvente para ser vulnerable en los umbrales tradicionales de la vivienda social, demasiado insolvente para comprar en el mercado libre, y sin un parque de alquiler asequible de escala suficiente para absorberle. En nuestro análisis del nuevo funcionario en Madrid llamamos a esta posición «paradoja del funcionario moderno». La EFF 2024 le ha puesto ya número: 5,3 puntos menos de propiedad en dos años.
Qué significa esto para el funcionario hoy
De aquí se derivan cuatro conclusiones operativas.
Primero — el tiempo juega en contra. La EFF 2024 muestra que cada bienio se pierde entre 1,3 y 1,5 puntos porcentuales de propiedad a nivel agregado, y que el tramo 35-44 años es el más castigado. Un funcionario que hoy tiene 34 años y planea comprar «cuando esté más consolidado en la plaza» se encontrará, previsiblemente, con que el precio habrá subido más que su ahorro. La ecuación no la resuelve esperar.
Segundo — el ahorro personal no es suficiente. Aunque los hogares españoles ahorran más y deben menos en términos agregados, ese ahorro no se convierte en vivienda porque los precios crecen a mayor ritmo. Para el funcionario, las vías individuales —acumular entrada, mejorar score bancario, pedir hipoteca al 80%— se han vuelto estructuralmente insuficientes en Madrid salvo para perfiles A1 con dos sueldos y sin cargas familiares.
Tercero — la vía pública es una vía de tiempo, no de acceso inmediato. Los anuncios que recogemos cada semana en el Radar Semanal del Observatorio —Plan Vive, Plan Suma Vivienda de la EMVS, desarrollos del sureste— son reales y aumentan la oferta. Pero producen vivienda con plazos de 3 a 7 años desde el anuncio hasta la llave, y mayoritariamente en alquiler. Para el funcionario que necesita casa en 2026-2028, la vía pública no resuelve el horizonte inmediato.
Cuarto — la cooperativa no es un plan B: es el plan de quien ha leído la letra pequeña de la EFF. El modelo cooperativo —especialmente sobre suelo VPP y con capital social ajustado— es una de las pocas vías que permite a un funcionario consolidado acceder a vivienda en propiedad con un esfuerzo asumible y un calendario razonable. No depende de los umbrales de edad del Plan Vive Joven, ni del empadronamiento reformado en el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, ni del resultado de las votaciones parlamentarias sobre prórrogas de alquiler.
Conclusión del Observatorio
La Encuesta Financiera Familias 2024 del Banco de España ha hecho lo que una fuente oficial tarda en hacer: confirmar con números lo que el mercado llevaba años indicando con señales. El 70,6% de propiedad no es una cifra mala en términos europeos —España sigue por encima de la UE-27—, pero es la más baja de la serie histórica nacional y, sobre todo, es la cifra de una trayectoria descendente que se ha cumplido trimestre tras trimestre durante trece años. Si la línea se mantiene, en diez años España estará por debajo del 65%, y el tramo 35-44 años podría caer por debajo del 50%. El funcionario madrileño en mitad de carrera será parte de esa cifra.
Lo que la EFF 2024 no dice explícitamente pero está implícito en sus tablas es que el modelo español de «propietario por defecto» —que durante décadas caracterizó el ascenso social de las generaciones nacidas entre 1940 y 1975— está en desmontaje activo. El funcionario que entra hoy en la administración no va a comprar vivienda salvo que concurran tres factores simultáneos: dos sueldos estables, ayuda familiar significativa y acceso privilegiado a un programa público. Esos tres factores, combinados, afectan a una minoría.
Para el resto —que es la mayoría— la única vía para volver a cerrar el trayecto funcionario → propiedad sin renunciar a los umbrales de solvencia es la vía colectiva: cooperativas de vivienda, acceso conjunto al suelo y capacidad negociadora frente a promotores y entidades financieras. El modelo PSF, del que FuncioHouse forma parte como plataforma de información y puente, es exactamente esa vía: acceso a vivienda en propiedad para el colectivo funcionarial madrileño bajo condiciones que el mercado libre ha dejado de ofrecer.
Si eres funcionario o empleado público en Madrid y quieres saber cómo encaja tu perfil en el modelo cooperativo, escríbenos y analizamos tu caso. La EFF 2024 acaba de confirmarnos, con 6.251 hogares entrevistados y el sello del Banco de España, que el margen para actuar se estrecha cada bienio.
Fuentes: Banco de España — Encuesta Financiera de las Familias 2024, 16 de abril de 2026, David López Salido — Presentación oficial de principales resultados EFF 2024 (PDF), Idealista News — análisis EFF 2024, 16 de abril de 2026, Ecobolsa — EFF 2024 vivienda activo principal, 17 de abril de 2026, Infobae — Banco de España riqueza hogares, 16 de abril de 2026, Banco de España — El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, noviembre 2024, Banco de España — El mercado del alquiler de vivienda, Documento Ocasional 2432, El Español — Encuesta Financiera Familias 2024 cargas financieras, 17 de abril de 2026.
