Los precios vivienda SIMA 2026 que verás en los carteles de IFEMA empiezan en 170.000 euros para Zona C y llegan hasta 270.000 euros para VPPL Zona A. Números que, sobre el papel, parecen al alcance de un funcionario con un sueldo estable. El problema es que esos números no son el precio real de compra. Son el precio base antes de IVA, antes de la aportación inicial no hipotecable, antes de los gastos de escritura, antes del seguro de aval, antes de la tasación. Cuando sumas todo, la cifra que necesitas tener en la cuenta el día de la firma multiplica por dos o por tres lo que aparece en el cartel. Este artículo desglosa, partida por partida, lo que SIMA no te va a contar.
El precio del cartel no es el precio de compra
Existe una convención no escrita en la promoción inmobiliaria española: el precio que se anuncia en ferias, folletos y portales es siempre el precio base de la vivienda, sin impuestos ni gastos asociados. Para vivienda nueva —que es lo que se presenta mayoritariamente en SIMA— los costes adicionales obligatorios son siempre significativos y, en el caso de las cooperativas VPP, hay una capa más que la mayoría de compradores no anticipan: la aportación inicial por repercusión de suelo, que no entra en la hipoteca.
El resultado es una brecha sistemática entre lo que el promotor anuncia y lo que el comprador necesita tener disponible antes de firmar. En el mejor escenario —Zona C, VPPB, cooperativa con suelo ya pagado— la diferencia es de 20.000–30.000 euros. En el escenario más frecuente para un funcionario en el sureste de Madrid —VPPL Zona A, cooperativa con repercusión de suelo pendiente— la diferencia supera los 60.000 euros.
Las cinco partidas que el cartel de SIMA no incluye
1. IVA al 10% — obligatorio en vivienda nueva
Toda vivienda de obra nueva tributa al 10% de IVA, sin excepción. Las VPP también. No existe ningún tipo de reducción por ser protegida en la Comunidad de Madrid.
Sobre un precio base de 220.000 € (VPPB Zona A, 85 m²): +22.000 €. Sobre 268.000 € (VPPL Zona A, 90 m²): +26.800 €. Sobre 170.000 € (VPPB Zona C, 85 m²): +17.000 €.
El IVA es el impuesto que más sorprende a los compradores primerizos. Ningún stand de SIMA lo suma al precio anunciado.
2. Actos Jurídicos Documentados (AJD) — entre el 0,75% y el 1,5%
La escritura de compraventa de vivienda nueva tributa por AJD en la Comunidad de Madrid al 0,75% sobre el valor escriturado (tipo reducido para VPP y primera vivienda habitual). Sobre 220.000 €: ~1.650 €. Sobre 268.000 €: ~2.010 €. Pequeño en términos relativos, pero partida real que hay que tener en cuenta.
3. Gastos de notaría, registro e gestoría
Honorarios notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad y gastos de gestoría. En vivienda nueva de entre 200.000 y 270.000 €: entorno a 1.500–2.500 € según complejidad de la operación.
4. Tasación bancaria — imprescindible para la hipoteca
El banco no financia sin tasación independiente previa. Coste: entre 350 y 600 € según la entidad y la superficie. En cooperativas, la tasación suele realizarse en el momento de la solicitud de hipoteca, una vez la obra está avanzada. Partida pequeña pero obligatoria.
5. La aportación inicial en cooperativas — la partida que nadie explica en SIMA
Esta es la partida que más diferencia el modelo cooperativo del resto y la que genera más confusión. En una cooperativa de vivienda protegida, el precio total incluye dos componentes que tienen tratamiento financiero completamente distinto:
Repercusión del suelo: es la parte del precio correspondiente al coste de adquisición del terreno. Se abona directamente a la cooperativa, en cuotas, durante la fase de precaptación y tramitación. No entra en la hipoteca. El banco no financia suelo en cooperativas; financia únicamente la construcción.
Coste de construcción: es el resto del precio. Sobre este importe —y solo sobre este— se solicita la hipoteca al 80%.
En los desarrollos del sureste de Madrid (Zona A), la repercusión del suelo en una VPPL oscila entre 25.000 y 45.000 euros dependiendo del desarrollo, la fase y el momento de acceso. En Zona B puede estar entre 15.000 y 25.000 euros. En Zona C, por debajo de 15.000 euros en muchos casos.
Esto significa que para acceder a una VPPL Zona A a 268.000 €, el desglose real es:
| Partida | Importe | ¿Va a hipoteca? |
|---|---|---|
| Repercusión suelo (estimación) | 35.000 € | ❌ No |
| Construcción + gestión | 233.000 € | ✅ Sí (al 80%) |
| Hipoteca resultante (80% construcción) | 186.400 € | — |
| Cuota hipoteca 30a / 3,10% TIN | ~508 €/mes | — |
| IVA (10% sobre precio total) | 26.800 € | ❌ No |
| AJD + notaría + registro + gestoría | ~4.000 € | ❌ No |
| Tasación | ~500 € | ❌ No |
| Total liquidez necesaria antes de firma | ~66.300 € | — |
El cartel de SIMA dice 268.000 €. La caja que necesitas tener antes de firmar es ~66.300 € en efectivo, sin contar la parte de la hipoteca.
Tabla comparativa del coste real por zona y perfil
| Zona | Tipo | Precio base 85 m² | + IVA 10% | + Suelo estimado | + Gastos | Total liquidez previa | Cuota hipoteca |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | VPPL | 253.000 € | 25.300 € | 35.000 € | 5.000 € | ~65.300 € | ~508 €/mes |
| A | VPPB | 220.000 € | 22.000 € | 25.000 € | 4.500 € | ~51.500 € | ~450 €/mes |
| B | VPPL | 218.000 € | 21.800 € | 20.000 € | 4.000 € | ~45.800 € | ~410 €/mes |
| B | VPPB | 190.000 € | 19.000 € | 15.000 € | 3.500 € | ~37.500 € | ~350 €/mes |
| C | VPPB | 170.000 € | 17.000 € | 10.000 € | 3.000 € | ~30.000 € | ~307 €/mes |
Hipoteca calculada sobre el 80% del precio de construcción (precio base menos repercusión de suelo estimada). TIN fijo 3,10%, 30 años. Gastos incluyen AJD, notaría, registro y gestoría. Suelo es estimación media; varía según desarrollo y fase.
Esfuerzo hipotecario real por perfil — con la cuota corregida
Con la hipoteca calculada correctamente sobre construcción (no sobre el precio total), las cuotas son más bajas que las que aparecen en los artículos de feria. Para VPPL Zona A, 85 m²: cuota ~508 €/mes en lugar de los ~690 €/mes que aparecen cuando se calcula sobre el 80% del precio total. El matiz importa, pero la liquidez previa sigue siendo el verdadero obstáculo:
| Perfil | Sueldo neto/mes | Cuota ~508 € | Esfuerzo | Ahorro previo ~65.300 € | Valoración |
|---|---|---|---|---|---|
| A1 con complementos | 2.950 € | 508 € | 17,2% | Asequible con 3–4 años ahorro | ✅ Viable |
| A2 medio | 2.100 € | 508 € | 24,2% | Necesita 5–6 años ahorro | ✅ Viable con planificación |
| C1 | 1.825 € | 508 € | 27,8% | Necesita 7–8 años o ayuda familiar | ⚠️ Ajustado |
| C2 | 1.550 € | 508 € | 32,8% | Difícil en solitario | 🔴 Requiere dos ingresos |
| Policía Local Madrid | 2.400 € | 508 € | 21,2% | 4–5 años ahorro | ✅ Viable |
| Policía Nacional Escala Básica | 1.950 € | 508 € | 26,1% | 6–7 años ahorro | ⚠️ Ajustado |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | 1.875 € | 508 € | 27,1% | 6–7 años ahorro | ⚠️ Ajustado |
| Bomberos Madrid | 2.300 € | 508 € | 22,1% | 4–5 años ahorro | ✅ Viable |
La cuota mensual en cooperativa VPPL Zona A es perfectamente sostenible para casi todos los perfiles. El problema no es la hipoteca. Es la liquidez previa de 50.000–70.000 euros que hay que tener acumulada antes de poder firmar.
La trampa del precio libre en el mismo SIMA
Para contextualizar por qué la VPP sigue siendo la única vía real para la mayoría de funcionarios, conviene contrastar con lo que ofrecen los stands de vivienda libre en el mismo salón.
La vivienda libre nueva en el sureste de Madrid ya supera los 4.000 €/m² con subidas del 11–12% interanual, según Idealista News. El precio en la capital roza los 6.700 €/m². A 85 m² en el sureste libre: 340.000 €. Desglose real:
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio base | 340.000 € |
| IVA 10% | 34.000 € |
| AJD + notaría + registro + gestoría | ~5.500 € |
| Entrada hipoteca (20% sobre precio base) | 68.000 € |
| Tasación | 500 € |
| Total liquidez previa | ~108.000 € |
| Hipoteca (80% de 340.000 €) | 272.000 € |
| Cuota 30a / 3,10% | ~933 €/mes |
Para un C1 con 1.825 €/mes netos, esa cuota de 933 € supone el 51,1% del sueldo. El Banco de España considera inasumible cualquier esfuerzo por encima del 35%. Y la liquidez previa necesaria —108.000 €— es lo que un C1 tarda más de 15 años en acumular ahorrando el 20% de su sueldo neto mensual.
La VPP no es perfecta. Los plazos son largos, la aportación inicial es real y los desarrollos del sureste acumulan años de retrasos. Pero es la única puerta de entrada a la propiedad en Madrid para el grueso de los perfiles funcionariales de escala media y baja. Lo demostramos con datos en Vivienda funcionarios Madrid 2026: necesitas dos sueldos para comprar.
Los tres plazos que tampoco verás en el cartel
Más allá del precio, hay otra información que ningún stand de SIMA exhibe de forma prominente: los plazos reales desde que firmas hasta que tienes llaves. En los desarrollos del sureste en 2026:
Valdecarros: reparcelación definitiva prevista junio–julio 2026 → licencia de obra H2-2026 → construcción 24–28 meses → primeras llaves: no antes de mediados de 2028, según la propia Junta de Compensación. Si la reparcelación se retrasa —como ha ocurrido en ciclos anteriores— el plazo se alarga.
Los Berrocales y Los Ahijones: obras en distintas fases. Las promociones con licencia ya concedida (como Ahijones Horizon II de Asentis) pueden entregar en 2027. Las que aún están en fase de comercialización: 2027–2028 en el mejor caso.
Los Cerros: el Ayuntamiento acaba de aprobar el proyecto del ámbito. Las promociones en fase de captación de socios no tienen licencia de obra aún. Plazo realista: 2028–2029.
Dos o tres años de espera durante los cuales hay que seguir pagando alquiler — que en Madrid cerró el Q1-2026 en 31,1 €/m² con una subida anual del 14,9% según Brains Real Estate. Para un funcionario que alquila 70 m² mientras espera llaves, eso son entre 18.000 y 25.000 euros adicionales de alquiler pagado durante la espera, sin generar patrimonio.
Lo que sí deberías preguntar en el stand antes de salir
Si vas a SIMA y te interesa una promoción VPP concreta, estas son las tres preguntas sobre precio que debes hacer antes de dar cualquier señal:
«¿El precio anunciado incluye o excluye IVA?» — La respuesta correcta es «excluye». Si te dicen «incluye», compruébalo por escrito.
«¿Cuál es exactamente la repercusión del suelo y en qué plazos se abona?» — Pide el desglose suelo/construcción por escrito. Si no te lo dan en el stand, pídelo por email antes de reservar.
«¿Cuándo fue aprobada la calificación provisional de VPP y está ya concedida la licencia de obra?» — Sin calificación provisional, el precio protegido no está garantizado. Sin licencia de obra, la fecha de entrega es una estimación, no un compromiso.
«El promotor te vende un precio. El banco te financia una construcción. Lo que hay en medio — el suelo, los impuestos, los gastos — lo pones tú de tu bolsillo antes de que nadie te dé nada.»
— Observatorio de la Vivienda Funciohouse, análisis de acceso cooperativo 2026
Si quieres entender cómo funciona el modelo cooperativo con PSF antes de acudir a SIMA — qué aportaciones implica, en qué plazos y qué diferencia hay con la promoción privada — puedes solicitarlo en funciohouse.com/contact/.
Fuentes: Brains Real Estate — Alquiler pisos Madrid Q1-2026 · Idealista News — Precios sureste Madrid mayo 2026 · BOCM — Módulos VPP enero 2026 · Banco de España — Indicadores mercado inmobiliario · Comunidad de Madrid — Vivienda protegida nueva construcción · Nuevo Sureste — Valdecarros primeras viviendas
