La inmigración vivienda Madrid 2025 produce una de las ecuaciones más brutales del mercado residencial español: cada año llegan a la Comunidad de Madrid entre 114.000 y 150.000 personas más de las que se van, generan entre 45.000 y 60.000 hogares nuevos de demanda, y el sistema constructivo madrileño entrega entre 13.000 y 16.000 viviendas. La brecha no es una estimación ni un titular: es aritmética pura extraída de tres fuentes estadísticas oficiales —el INE, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y la Estadística de Migraciones y Cambios de Residencia— que publican sus datos de forma sistemática y trimestral.
Este artículo no analiza si la inmigración es conveniente o no. Esa es una discusión política. Analiza exclusivamente lo que los números dicen sobre la relación entre flujos migratorios y demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid, y sobre la capacidad del sistema de producción residencial para responder a esa demanda. Los datos hablan solos.
El flujo migratorio neto de Madrid: qué dice el INE
La Estadística de Migraciones y Cambios de Residencia del INE publica anualmente el saldo entre personas que llegan a cada comunidad autónoma procedentes del extranjero y personas que la abandonan con destino a otro país. Este saldo neto —que ya descuenta las salidas— es el dato relevante para medir la presión sobre el mercado residencial.
| Año | Saldo migratorio neto exterior (Madrid) | Ranking entre CCAA |
|---|---|---|
| 2022 | ~180.000 personas | 1ª |
| 2023 | 150.469 personas | 1ª |
| 2024 | 113.964 personas | 2ª (tras Cataluña) |
| Media 2022–2024 | ~148.000 personas/año | — |
Fuente: INE, Estadística de Migraciones y Cambios de Residencia 2023 y 2024.
A estos saldos netos se suman las llegadas brutas, que en 2024 alcanzaron a nivel nacional las 1.288.562 personas procedentes del extranjero. Madrid absorbe sistemáticamente entre el 18% y el 22% del total nacional, lo que implica unas 230.000–280.000 llegadas brutas anuales a la región antes de descontar salidas.
El stock acumulado refleja la intensidad de este proceso: a 1 de enero de 2024, la Comunidad de Madrid contaba con 1.668.418 residentes nacidos en el extranjero, el 23,8% de su población total, según el Censo Anual del INE. Son las segundas cifras más altas de España en términos absolutos, solo por detrás de Cataluña.
De personas a hogares: la conversión que nadie hace explícita
El saldo migratorio es un flujo de personas. Para calcular la demanda de vivienda hay que convertirlo en hogares, usando el tamaño medio del hogar en la Comunidad de Madrid, que el INE sitúa en torno a 2,5 personas por hogar para 2024, dato coherente con la media nacional de ese año.
| Año | Saldo neto personas (Madrid) | Tamaño medio hogar | Hogares nuevos generados |
|---|---|---|---|
| 2022 | ~180.000 | 2,5 | ~72.000 |
| 2023 | 150.469 | 2,5 | ~60.200 |
| 2024 | 113.964 | 2,5 | ~45.600 |
| Media 2022–2024 | ~148.000 | 2,5 | ~59.200/año |
Cálculo propio a partir de datos INE. El tamaño medio del hogar incluye hogares de una persona, lo que hace el divisor conservador: si los inmigrantes tienden inicialmente a compartir vivienda, la demanda real de unidades podría ser algo menor a corto plazo pero se normaliza en el medio plazo.
Cincuenta y nueve mil hogares nuevos al año solo por inmigración neta. Solo en Madrid.
Lo que se construye: los datos del Ministerio de Vivienda
La Estadística de Obras en Edificación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ofrece tres indicadores distintos que conviene no confundir:
Visados de obra nueva (intención de construir): la Comunidad de Madrid recibe en torno al 20% del total nacional. Con 127.721 visados a nivel nacional en 2024 y 139.016 en 2025, Madrid registra aproximadamente 25.000–28.000 visados anuales.
Viviendas iniciadas (comienzo físico de obra): algo menos que los visados, dado que no todos los proyectos aprobados arrancan en el mismo ejercicio. En 2024 se iniciaron en España 136.187 viviendas libres y protegidas, el máximo en 14 años; Madrid representa en torno al 18–22% del total.
Viviendas terminadas con certificado de fin de obra (entrega efectiva): este es el indicador que mide lo que realmente entra al mercado. A nivel nacional las certificaciones de fin de obra se han estancado en una horquilla de 88.000–90.000 unidades anuales. Madrid absorbe entre el 15% y el 18%, lo que sitúa las entregas efectivas en torno a 13.000–16.000 viviendas al año.
| Indicador | España 2024 | Estimación Madrid 2024 |
|---|---|---|
| Visados obra nueva | 127.721 | ~25.000–28.000 |
| Viviendas iniciadas | ~136.000 | ~24.000–30.000 |
| Viviendas terminadas (certificado fin de obra) | ~88.000–90.000 | ~13.000–16.000 |
| Vivienda protegida iniciada (calificaciones provisionales) | 23.967 | 12.648 (53% del total nacional) |
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Observatorio de Vivienda y Suelo 2024; ASPRIMA, marzo 2025.
El dato de vivienda protegida merece una anotación: el salto de 1.854 calificaciones provisionales en 2023 a 12.648 en 2024 (+682%) es real y refleja el impacto del Pacto Regional por la Vivienda. Sin embargo, las calificaciones provisionales son inicios de obra, no entregas. Con un plazo medio de construcción de 24 a 36 meses, estas unidades no entrarán al mercado antes de 2026–2027, y muchas llegarán más tarde.
La ecuación: demanda vs. oferta en números
Cruzando los flujos migratorios con la producción constructiva, el desequilibrio anual en la Comunidad de Madrid queda así:
| Componente de demanda | Hogares nuevos/año |
|---|---|
| Inmigración neta (saldo exterior) | 45.600 – 60.200 |
| Emancipación nativa, divorcios, nuevos hogares unipersonales | ~5.000 – 8.000 |
| Demanda total estimada | ~50.000 – 68.000 |
| Componente de oferta | Viviendas/año |
|---|---|
| Viviendas terminadas y entregadas | 13.000 – 16.000 |
| Déficit anual neto | ~35.000 – 55.000 viviendas |
La demanda mínima para estabilizar el déficit sin reducirlo exigiría al menos 40.000–50.000 nuevas viviendas anuales, según estimaciones de ASPRIMA, BBVA Research y el Banco de España.
El déficit acumulado: 150.000–175.000 viviendas que faltan hoy
Si el déficit anual oscila entre 35.000 y 55.000 viviendas, y ese desajuste lleva produciéndose de forma ininterrumpida desde 2021, el stock faltante acumulado en cuatro años supera holgadamente las 140.000 unidades. La cifra coincide con la estimación directa del sector: el Observatorio Inmobiliario de España cifra el déficit actual de la Comunidad de Madrid en más de 175.000 viviendas.
A escala nacional, el Banco de España eleva su estimación a 700.000 viviendas acumuladas entre 2022 y 2025, con Madrid aportando en torno al 25% del total —unas 175.000 unidades— dada su condición de principal polo de atracción demográfica del país.
«Tras acumular un déficit de más de 400.000 viviendas en 2022–2024, las estimaciones provisionales para 2025 apuntan a un déficit adicional que podría superar las 100.000 viviendas.»
— Banco de España, presentación del gobernador José Luis Escrivá, septiembre 2025
Los tres cuellos de botella que impiden cerrar la brecha
Los datos de demanda son los que son. La pregunta relevante es por qué la oferta no responde. La respuesta tiene tres componentes estructurales que no se resuelven en un ciclo político:
Suelo finalista escaso. El suelo ya urbanizado y listo para edificar es limitado en Madrid. Los grandes desarrollos del sureste —Valdecarros (51.000 viviendas previstas), Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— tienen suelo, pero los procesos de reparcelación y urbanización tardan entre 5 y 15 años. Valdecarros, el mayor desarrollo urbano de Europa, no empezará a entregar viviendas de forma masiva antes de finales de esta década. Puedes leer el análisis completo en Valdecarros 2026: el mayor proyecto urbanístico de Europa entra en su fase decisiva.
Costes de producción vs. módulo de VPP. El coste real de construir una vivienda nueva en Madrid supera los 2.000–2.500 €/m² (materiales, mano de obra, margen promotor). El módulo máximo de venta de VPP en muchas zonas no cubre ese coste sin apoyo público al suelo. La aritmética impide la producción masiva de vivienda protegida sin subsidio explícito al suelo o a la construcción.
Mano de obra en pleno empleo sectorial. La tasa de paro en construcción en la Comunidad de Madrid se sitúa en el 4,77%, que equivale técnicamente a pleno empleo. Las empresas constructoras no pueden incrementar su capacidad productiva aunque cuenten con proyectos visados y financiación disponible.
Lo que los números no dicen: la contribución al problema y a la solución
Los datos anteriores describen la presión de la inmigración sobre la demanda de vivienda. Lo que los datos también registran, aunque se mencione con menos frecuencia, es que una parte significativa de los trabajadores de la construcción en Madrid son personas nacidas en el extranjero. Sin ese flujo de mano de obra, la horquilla de 13.000–16.000 viviendas terminadas al año sería probablemente más baja, no más alta. La inmigración es simultáneamente el factor que más presión ejerce sobre la demanda residencial y uno de los pocos que tiene capacidad de ampliar la oferta a corto plazo, dado el pleno empleo técnico que ya registra el sector.
Qué significa esto para el funcionario que busca vivienda en Madrid
Un funcionario del Grupo C1 con cinco años de antigüedad ingresa en torno a 1.900–2.100 € netos al mes. Con ese salario, y aplicando el umbral del 30% de esfuerzo hipotecario que fija el Banco de España como límite sostenible, la cuota máxima asumible es de 570–630 €/mes. Esa cuota financia una hipoteca de 30 años, al tipo fijo actual de mercado, de aproximadamente 110.000–120.000 euros. En la Comunidad de Madrid, a precio de módulo de VPP, eso alcanza para menos de 50 m² en las zonas más baratas.
El análisis completo del esfuerzo hipotecario por grupos de funcionarios está desarrollado en Falta de vivienda en Madrid: qué significa para los funcionarios.
Si estás buscando acceder a vivienda protegida en Madrid a través de una vía colectiva y sin lucro, puedes registrar tu interés en PSF (Cooperativa de Policías Sin Fronteras S. Coop.) a través del formulario de precaptación de interés en FuncioHouse. El registro no tiene coste ni compromiso.
