La lectura habitual del freno en las compraventas apunta a la incertidumbre geopolítica, al euríbor o a la cautela bancaria como si fueran causas equivalentes y simultáneas. No lo son. Los datos permiten ordenar los factores, aislar las causas reales de los efectos secundarios, y separar lo coyuntural de lo que lleva años instalado en la estructura del mercado. Este análisis lo hace con cifras verificadas.
El INE publicó el 23 de abril que la compraventa de viviendas cayó un 0,5% interanual en febrero de 2026, segundo mes consecutivo de retroceso tras el –5% de enero. El acumulado enero–febrero sitúa la caída en el 2,8%, frente al +11,5% de todo 2025. Los factores que lo explican no son uno, son cinco, y actúan en capas.
Factor 1 — El euríbor no ha subido por la guerra: ha dejado de bajar
Este es el malentendido más extendido. El Banco Central Europeo no ha subido tipos. Los tipos oficiales del BCE llevan en el 2% desde junio de 2025 y se mantuvieron ahí en la reunión de marzo de 2026. Lo que ha ocurrido es diferente: el mercado ha dejado de descontar las bajadas de tipos que esperaba.
El euríbor a 12 meses cerró marzo de 2026 en el 2,565%, subiendo desde el 2,221% de febrero. La media provisional de abril se sitúa en el 2,739% —casi 60 puntos básicos por encima de abril de 2025, cuando estaba en el 2,143%. El conflicto en el estrecho de Ormuz ha presionado el precio del petróleo Brent por encima de los 95 dólares, reavivando el riesgo inflacionista. Ante ese escenario, los analistas descuentan ahora solo un recorte adicional de 25 puntos básicos por parte del BCE en todo 2026, frente a las dos o tres bajadas que el mercado esperaba antes del conflicto.
| Euríbor 12M | Valor |
|---|---|
| Abril 2025 (media) | 2,143% |
| Febrero 2026 | 2,221% |
| Marzo 2026 (cierre) | 2,565% |
| Abril 2026 (provisional 24 abr.) | 2,739% |
Fuente: Banco de España / Futur Finances.
El efecto sobre las hipotecas para funcionarios es directo: una hipoteca variable referenciada a euríbor+1% sobre 167.000 € a 25 años genera hoy una cuota mensual de unos 835 €, frente a los ~760 € de hace un año. Las hipotecas fijas, aunque no dependen del euríbor directamente, también han subido: las seis grandes entidades elevaron sus precios de hipoteca fija desde enero de 2026, antes incluso del inicio del conflicto.
Factor 2 — Los bancos frenan hipotecas por rentabilidad, no solo por cautela
El dato más revelador de la semana lo aportó Bankinter al presentar sus resultados del primer trimestre: ha recortado un 40% la nueva producción de hipotecas en España, con una contracción del volumen del 22% respecto a 2025. La CEO Gloria Ortiz lo describió como un movimiento «deseado», argumentando que el banco no puede construir carteras deficitarias. El diagnóstico: los bancos españoles han estado dando hipotecas fijas a 30 años por debajo del 2% TIN, un precio que no cubre el riesgo a largo plazo.
Esto no es cautela puntual ante la guerra. Es una corrección estratégica del sector bancario que venía anunciándose desde finales de 2025. El freno hipotecario tiene dos componentes que conviene no mezclar:
El componente estructural: la guerra de precios hipotecaria de 2024–2025, que disparó la concesión un 22% en un año, se sostuvo en márgenes insostenibles. Los bancos lo sabían y lo dijeron. BBVA y Bankinter ya avisaron durante 2025 que mantendrían una política restrictiva en 2026 independientemente del entorno.
El componente coyuntural: el conflicto geopolítico añade una capa de prudencia adicional en la concesión de crédito al consumo y en la exposición a empresas pequeñas, pero no es la causa principal del freno hipotecario.
Factor 3 — El desplome de la vivienda protegida es el dato que nadie titula
El dato que más debería preocupar a cualquier funcionario en Madrid no aparece en la mayoría de los titulares: la vivienda protegida cayó un 7,9% interanual en febrero de 2026 y un 9,1% respecto a enero. El mercado libre, en cambio, registró exactamente cero variación respecto a febrero de 2025.
La conclusión es aritmética: la caída agregada del 0,5% en las compraventas se explica íntegramente por el derrumbe del segmento protegido. El mercado libre no frena; es el acceso asequible el que se contrae.
Las causas son acumuladas: escasa producción nueva de VPP, absorción casi total del stock existente en los sorteos de 2024–2025 y el impacto anticipatorio del nuevo reglamento de la Comunidad de Madrid que exigirá 10 años de empadronamiento para compra de vivienda protegida. Como analizamos en el Informe Banco de España sobre vivienda 2025, el déficit acumulado en el segmento asequible es ya estructural, no cíclico.
Factor 4 — La brecha precio-salario ha alcanzado umbral de exclusión en Madrid
El metro cuadrado en Madrid alcanzó los 5.960 €/m² en marzo de 2026, nuevo máximo histórico, con una subida del 12% interanual. Idealista El precio medio en la Comunidad de Madrid llegó a 4.042 €/m² en el primer trimestre de 2026, con un incremento anual del 17,60%. Tinsa Un piso de 90 m² en la región cuesta de media 363.801 €.
Frente a eso, los salarios de los funcionarios del grupo C1 se sitúan en torno a 24.000 € brutos anuales. La ratio precio/salario para ese perfil en la Comunidad de Madrid supera las 15 veces el salario bruto anual. El Banco de España fija en 7,8 años de salario íntegro el esfuerzo medio en España; en Madrid ese número casi se duplica para las rentas medias del empleo público. Una parte significativa de la demanda potencial no frena porque tenga miedo: frena porque la compra ha dejado de ser matemáticamente posible sin un patrimonio previo.
| Perfil funcionario | Salario bruto anual aprox. | Precio vivienda 90m² CM | Ratio precio/salario |
|---|---|---|---|
| A1 con complementos | ~42.000 € | 363.801 € | 8,7x |
| A2 medio | ~32.000 € | 363.801 € | 11,4x |
| C1 | ~24.000 € | 363.801 € | 15,2x |
| C2 | ~20.000 € | 363.801 € | 18,2x |
| Policía Local Madrid | ~30.000 € | 363.801 € | 12,1x |
| Policía Nacional Esc. Básica | ~27.000 € | 363.801 € | 13,5x |
| Guardia Civil Cabos y Guardias | ~25.000 € | 363.801 € | 14,6x |
| Bomberos Madrid | ~28.000 € | 363.801 € | 13,0x |
Fuente: estimaciones salariales netas según tablas retributivas 2025–2026; precio vivienda Tinsa Q1 2026.
Factor 5 — La oferta nueva no crece al ritmo necesario
El freno en las ventas no ocurre en un mercado con exceso de oferta. Ocurre en un mercado donde la oferta nueva lleva años sin poder responder a la demanda por una combinación de burocracia de suelo, costes de construcción disparados y dificultad de financiación promotora. Cuando la oferta asequible no existe y la demanda solvente se concentra en el segmento restante, el precio sube aunque las transacciones bajen. Es exactamente lo que muestran los datos de febrero 2026: menos ventas, precios en máximos históricos.
El cuadro completo: cinco factores, un diagnóstico
| Factor | Tipo | Impacto en ventas |
|---|---|---|
| Euríbor al alza por expectativas BCE | Coyuntural–geopolítico | Encarece hipotecas variables, comprime demanda financiada |
| Bancos frenan hipotecas por rentabilidad | Estructural–estratégico | Reduce acceso al crédito para compra |
| Desplome VPP (–7,9%) | Estructural–regulatorio | Elimina el único segmento accesible para rentas medias |
| Brecha precio/salario en máximos | Estructural–crónico | Excluye a una franja creciente de demanda real |
| Oferta nueva insuficiente | Estructural–burocrático | Mantiene precios altos pese a menor volumen de ventas |
La combinación de estos cinco factores produce un resultado que no tiene nada de sorprendente si se analizan los datos en lugar de los titulares: el mercado no se enfría, se bifurca. Quienes tienen patrimonio o ingresos altos siguen comprando a precios récord. Quienes dependían del crédito accesible o de la vivienda protegida quedan fuera.
Para un funcionario de grupo C1 o C2 en Madrid, la conclusión práctica no es esperar a que el euríbor baje ni confiar en que el banco afloje sus criterios. El acceso al mercado libre ha dejado de ser viable sin alternativa. El modelo cooperativo —precio de coste, sin margen de promotor, sin requisito de empadronamiento— es hoy la única vía que no depende de ninguno de estos cinco factores. Si quieres saber cómo funciona, pídenos información en nuestra página de contacto.
