Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 11 de abril de 2026
Cuando Dinamarca quiso resolver su problema de vivienda, no eligió ni la propiedad privada subsidiada ni la vivienda pública estigmatizada. Eligió un tercer camino: asociaciones sin ánimo de lucro, gobernadas por sus propios residentes, financiadas con garantía estatal y abiertas a cualquier persona independientemente de sus ingresos. El resultado es el modelo Almene: más de medio millón de viviendas públicas en Dinamarca, que suponen aproximadamente el 20% del parque total. Idealista No hay restricciones de renta para entrar. No hay estigma de clase. No hay forma de especular con ellas.
En Madrid, donde un funcionario del grupo C1 necesita destinar más del 40% de su salario neto a pagar un alquiler de mercado, el modelo Almene no existe. Lo que existe es la VPO: con topes de ingresos que excluyen a los funcionarios de escalas medias-altas, con un parque que no llega al 3,3% del total y con una lógica histórica que, desde el franquismo, prefirió vender las viviendas protegidas antes que mantenerlas en régimen permanente de asequibilidad.
Este artículo es el cuarto de la serie «Modelos cooperativistas europeos que España no tiene». Después de analizar el panorama comparado europeo, el modelo Andel de cesión de uso federada y el veto jurídico del Mietshäuser Syndikat alemán, el Almene cierra el círculo danés: si el Andel es la cooperativa privada intergeneracional, el Almene es la respuesta pública y universalista al mismo problema.
Qué es exactamente el modelo Almene: definición y origen
Almen en danés significa literalmente «común» o «general». Almene boliger son, en traducción directa, «viviendas comunes». No viviendas del Estado, no viviendas de los pobres: viviendas comunes de una comunidad.
El sector de las Asociaciones Almene constituye el 20% del parque de viviendas tanto de Copenhague como del país en su conjunto. Lo conforman 550 asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro con 7.000 conjuntos residenciales. Ladinamofundacio La práctica totalidad de las asociaciones son miembros de la Federación Nacional de Asociaciones de Vivienda (BL en danés). Cada asociación es de propiedad colectiva de sus habitantes, que residen en régimen de alquiler indefinido y participan en los procesos de toma de decisión sobre la gestión de su conjunto residencial. Ladinamofundacio
No es vivienda municipal. Es vivienda de asociaciones privadas sin ánimo de lucro que actúan bajo regulación pública estricta. La distinción es fundamental: en España, cuando decimos «vivienda pública» imaginamos burocracia estatal. En Dinamarca, el sector Almene es institucional pero autónomo: las asociaciones no dependen políticamente de ningún ayuntamiento, aunque los municipios cofinancian su construcción y tienen cierta capacidad de control sobre su gestión.
Las raíces del modelo son antiguas. Los primeros precedentes de vivienda común sin ánimo de lucro en Dinamarca arrancan a finales del siglo XIX con las asociaciones obreras de construcción. Las viviendas Almene ya existían desde 1948 en su forma moderna regulada. Ladinamofundacio Las reformas de 1933 y 1938 sentaron las bases del sector tal como existe hoy, después de combatir las prácticas especulativas que habían aparecido en modelos anteriores.
Cómo funciona: mecánica jurídica y financiera
El modelo Almene no es un programa de ayudas. Es un sistema institucional con su propio marco legal —la Almenboligloven— y su propio mecanismo de financiación.
La estructura de propiedad
Cada conjunto residencial Almene pertenece a una asociación sin ánimo de lucro independiente. Esa asociación es, en sentido estricto, propiedad colectiva de sus residentes. Los inquilinos no pueden vender sus viviendas porque técnicamente no son propietarios: tienen un contrato de alquiler de duración indefinida sobre una vivienda que pertenece a la asociación colectiva. Cuando un residente se va, simplemente termina su contrato y el siguiente inquilino de la lista de espera ocupa la vivienda.
La asociación no puede disolver su parque ni venderlo en el mercado libre. Las viviendas Almene están permanentemente fuera del mercado especulativo, no por un límite temporal de protección —como ocurre con la VPO española que caduca a los 20-30 años—, sino por estructura jurídica permanente.
El modelo de financiación: tres fuentes articuladas
Aquí reside uno de los aspectos más sofisticados del sistema. La financiación de un proyecto Almene se realiza a través de tres fuentes: una aportación de capital base municipal, que constituye el 10% del precio de adquisición; el depósito de los residentes; y un préstamo avalado por el Estado, que financia el 88% restante. Idealista
Dicho de otra forma: el municipio pone el 10% como capital semilla. Los futuros residentes aportan un pequeño depósito de entrada (recuperable cuando se van). Y el 88% restante —la parte más grande— es un préstamo hipotecario avalado por el Estado, lo que permite condiciones muy favorables de tipo de interés. Las asociaciones son subvencionadas por el gobierno y los municipios en cuanto al pago de un interés reducido, la amortización de hipotecas y la garantía de los préstamos. Wikipedia
El resultado práctico: el precio del alquiler, que se fija anualmente, supone el 2,8% del precio total de adquisición, que resulta de sumar el precio del suelo, costes de construcción, intereses y gastos comunes. Idealista Es un alquiler calculado sobre coste real, no sobre precio de mercado. Cuando la deuda hipotecaria se amortiza con los años, el alquiler no sube: se mantiene controlado por la Almenboligloven.
La democracia interna: beboerdemokrati
El principio danés de tenants’ democracy —democracia de inquilinos— es lo que diferencia el modelo Almene de la vivienda pública burocrática tradicional. Una característica específica del modelo danés de vivienda social es el principio de tenants’ democracy, que es esencialmente una forma de organizar el funcionamiento de cada subdivisión basada en el papel central desempeñado por los residentes. Habitat Worldmap
Cada conjunto residencial tiene una junta de residentes elegida democráticamente que toma decisiones sobre el mantenimiento, las reformas, las normas de convivencia y la gestión cotidiana. A nivel de cada asociación, existe una asamblea de representantes de todos sus conjuntos. Y a nivel nacional, los delegados de todas las asociaciones forman la base democrática de la federación BL.
Es un modelo multinivel que combina proximidad (las decisiones cotidianas se toman en cada edificio) con poder colectivo (la BL puede negociar con el gobierno condiciones para todo el sector). En España no existe ningún equivalente: ni en la VPO ni en el parque municipal de viviendas.
Las cifras del modelo: lo que España no tiene
| Indicador | Dinamarca (Almene) | España (Vivienda social) | Fuente |
|---|---|---|---|
| % del parque de vivienda | 20% | 3,3% | Housing Europe / Ministerio Vivienda |
| Viviendas en el sector | +500.000 | ~290.000 viviendas públicas alquiler | Idealista / MIVAU 2024 |
| Asociaciones gestoras | 550 | Sin equivalente estructural | BL / Ministerio |
| Conjuntos residenciales | 7.000 | — | BL |
| Restricción de ingresos para acceder | No | Sí (VPO, muy restrictiva) | Almenboligloven / Ley Suelo |
| Inversión pública por habitante (EU media: 34 €) | Alta (entre los líderes europeos) | 34 € (media UE, España al límite) | Ministerio Vivienda 2024 |
| Privatización posible | No (estructura permanente) | Sí (VPO caduca a 20-30 años) | Ley 12/2023 / Almenboligloven |
Los países de la UE con mayor proporción de vivienda social son Países Bajos con un 30%, Austria con un 24% y Dinamarca con un 20,9%. En el extremo opuesto, España tampoco llega a una vivienda social por cada 100 habitantes, siendo el duodécimo país europeo con menos vivienda pública en relación a su población. Newtral
El dato que más duele en perspectiva histórica: en Dinamarca, las nuevas necesidades habitacionales se atendieron con parque permanente. En España, solo el 21% de las viviendas terminadas entre 1981 y 2023 fueron protegidas, sin llegar a cubrir siquiera las necesidades habitacionales del 30% de los hogares españoles. Ministry of Housing and Urban Agenda
El universalismo como principio: la clave que España ha ignorado
El rasgo que distingue al modelo Almene de la VPO española con más claridad no es ni la escala ni la financiación: es el universalismo.
En Dinamarca no existen restricciones de ingresos para acceder a la vivienda pública, pero la mayoría de los residentes suelen tener ingresos inferiores a la media. Idealista Este matiz es crucial: el modelo no discrimina por ingresos, pero los precios asequibles hacen que sean las rentas medias y bajas quienes más lo utilizan, mientras que las rentas altas pueden preferir el mercado libre. El resultado es una mezcla social real, no un gueto de bajas rentas.
En el artículo panorámico de esta serie ya apuntamos que el modelo Almene importa para el funcionario de escalas medias precisamente por esto: En Dinamarca, las cooperativas son universalistas, lo que elimina el estigma de la vivienda social y permite que funcionarios de todos los grupos salariales accedan sin sentir que están en un circuito de «segunda categoría». Suecia concibe la vivienda social como una herramienta universalista que beneficia al conjunto de la población, con familias de todo tipo de clases sociales conviviendo en el mismo edificio y compartiendo salas comunes, espacios de ocio o incluso lavadoras. funciohouse
La VPO española hace exactamente lo contrario: tiene límites de ingresos que excluyen a los grupos salariales altos y crean un circuito claramente diferenciado y estigmatizado. El resultado es que los funcionarios A1 que ganan más de 40.000 € brutos anuales no encajan en la VPO —sus ingresos superan los umbrales— pero tampoco pueden comprar en un mercado libre donde el precio medio en Madrid supera los 5.500 €/m².
«El error histórico de España no fue solo no construir vivienda social suficiente. Fue construirla con una lógica de asistencia para pobres, en lugar de con una lógica de servicio para ciudadanos. Cuando la vivienda social es solo para los más vulnerables, los partidos políticos la desfinancian sin coste electoral. Cuando es para todo el mundo, nadie puede tocarla.»
Esa frase podría haberla dicho cualquier experto en política de vivienda. Resume perfectamente por qué el Almene sobrevive en Dinamarca —el universalismo lo hace políticamente intocable— y por qué la VPO española lleva décadas en retirada.
Andel vs Almene: los dos modelos daneses y por qué son complementarios
La confusión más frecuente al hablar de vivienda danesa es mezclar el Andel y el Almene. Son modelos distintos que coexisten y se complementan.
| Aspecto | Andel (privado) | Almene (cuasi-público) |
|---|---|---|
| Naturaleza | Cooperativa privada de participación | Asociación sin ánimo de lucro bajo regulación estatal |
| Propiedad | Colectiva de los socios | Colectiva de los residentes (con marco legal público) |
| Acceso | Por lista de espera interna o compra de participación | Por lista de espera municipal |
| Precio de entrada | Pago de participación (€3.000–30.000 en Copenhague) | Depósito recuperable (2% del precio de adquisición) |
| Alquiler | Boligafgift (cuota cooperativa) | Fijado por ley sobre coste real |
| Restricción de ingresos | No | No |
| Mecanismo antispeculación | Andelskrone (precio máximo legal) | Irreversibilidad estructural |
| Ayudas al alquiler (boligstøtte) | No accesibles para socios Andel | Sí accesibles para residentes Almene |
| Riesgo de especulación | Existe (si se elige valoración de mercado) | Mínimo (estructura permanente) |
La diferencia más práctica para rentas bajas y medias: los residentes Almene pueden acceder a las ayudas al alquiler (boligstøtte) del Estado danés, mientras que los socios de cooperativas Andel no pueden hacerlo. En un contexto de renta ajustada —como el de un funcionario con cargas familiares—, esa asimetría importa.
El Andel fue analizado en profundidad en nuestro artículo sobre el modelo Andel. La lección cruzada es que ambos modelos son necesarios porque atienden necesidades diferentes: el Andel con mayor autonomía cooperativa y arraigo comunitario; el Almene con mayor escala, mayor garantía estatal y mayor accesibilidad para rentas bajas.
El problema que el Almene también tiene: la segregación silenciosa
El modelo Almene no es perfecto. Dinamarca lleva décadas lidiando con su propia contradicción: un sistema diseñado para ser universalista que, en la práctica, ha ido concentrando a las rentas bajas y a poblaciones de origen inmigrante en determinados conjuntos residenciales.
Aunque el sector Almene tiene un ethos universalista orientado a toda la población, la práctica muestra un rol «social» creciente al albergar mayoritariamente a las clases populares del país. Ladinamofundacio Desde los años 90, las políticas urbanas de Copenhague han empujado a los perfiles «no económicamente sostenibles» fuera de las zonas céntricas, lo que ha concentrado a los residentes Almene de rentas más bajas en las periferias.
El gobierno danés ha respondido con políticas explícitas de diversificación social en los conjuntos Almene —incluyendo cuotas de composición social y la demolición y renovación de algunos complejos para atraer rentas medias— pero la tensión entre universalismo declarado y realidad segregada sigue siendo un debate activo en Dinamarca.
Para España, esta advertencia es relevante: construir vivienda de bajo coste sin garantizar la mezcla social activa y la ubicación central en las ciudades reproduciría el error que el Almene ha intentado corregir tardíamente.
Por qué España no ha construido su propio Almene: el peso de la ideología de la propiedad
Ningún factor técnico explica por qué España tiene un 3,3% de vivienda social y Dinamarca un 20,9%. La brecha es política e ideológica.
El franquismo utilizó la vivienda protegida para la patrimonialización de las familias, en lugar de crear un parque público de viviendas de alquiler. Esta lógica se ha mantenido en democracia, y en términos generales se ha tendido a acabar vendiendo la vivienda protegida. Newtral
El mecanismo concreto de esa erosión: en España, las viviendas de protección oficial perdían su régimen protegido después de 20-30 años y podían reincorporarse al mercado libre. La vivienda protegida se construyó originalmente para ser vendida a un precio controlado, pero una vez que perdió su estatus de protección, pudo venderse en el mercado libre. Además, la construcción de vivienda protegida está prácticamente paralizada desde 2013. Innovandoenlaconstruccion
En Dinamarca no existe ese mecanismo de expiración. Una vivienda Almene construida en 1952 sigue siendo Almene en 2026. El parque no se erosiona porque jurídicamente no puede hacerlo. En España, el parque de VPO se ha ido disolviendo hacia el mercado libre durante décadas, de forma silenciosa y sin estadísticas claras.
La nueva Ley de Vivienda de 2023 introduce mejoras —la vivienda protegida de nueva construcción tiene ahora protección permanente en suelo público— pero son instrumentos para frenar la erosión futura, no para reconstruir el parque ya disuelto.
Qué tendría que ocurrir en Madrid para que existiera algo similar
La pregunta que importa para los lectores de este Observatorio no es académica: ¿qué hace falta para que Madrid tenga un sistema funcionalmente parecido al Almene?
La respuesta honesta es que requiere cuatro condiciones que hoy no se cumplen simultáneamente:
Primera: suelo público cedido permanentemente. En Dinamarca, los municipios aportaron suelo y capital para construir el parque Almene. En Madrid, el suelo público disponible se ha concedido históricamente a promotores privados. El cambio exigiría que la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento destinaran el suelo de reserva legal al desarrollo de un parque permanente de alquiler asequible a través de asociaciones sin ánimo de lucro.
Segunda: financiación con aval estatal. El modelo Almene funciona porque el Estado avala el 88% de la hipoteca de cada proyecto, reduciendo el coste del capital. En España, la Ley 12/2023 y el Plan Estatal de Vivienda prevén líneas de financiación para alquiler social, pero el volumen y las condiciones son incomparables con el sistema danés.
Tercera: una federación paraguas con capacidad real. Las 550 asociaciones danesas están integradas en la BL, que actúa como interlocutor político, proveedor de servicios y garante de los estándares del sector. En España no existe ningún equivalente con esa capacidad. La AEDV (Asociación Española de Dirección y Desarrollo de Personas) y otras asociaciones del sector cooperativo tienen influencia limitada frente a la Administración.
Cuarta: voluntad política sostenida más de un ciclo electoral. El modelo Almene se construyó en décadas, no en legislaturas. La VPO española se ha diseñado, reformado, paralizado y vuelto a reformar en función de los ciclos políticos. Mientras la política de vivienda sea un arma electoral en lugar de una infraestructura permanente, el resultado será fragmentario.
Lo que ya existe en España que apunta en esa dirección
Sin llegar a la escala del Almene, hay iniciativas en España que comparten su lógica:
Las cooperativas de cesión de uso como Entrepatios (Madrid) o La Borda (Barcelona) operan bajo el mismo principio de alquiler permanente a precio de coste en un parque irreversible. La diferencia de escala es abismal: Entrepatios gestiona decenas de viviendas; el Almene, medio millón.
El modelo de FuncioHouse con PSF — al que este Observatorio está directamente vinculado — aplica la misma lógica desde el acceso cooperativo: un grupo de funcionarios y empleados públicos que acceden colectivamente a vivienda de protección pública sin pasar por la especulación del mercado libre. No es idéntico al Almene —opera dentro del marco de cooperativa de promoción—, pero comparte el principio de que el acceso colectivo organizado permite condiciones radicalmente mejores que el acceso individual desorganizado.
«La cooperativa de vivienda no es el Almene danés. Pero mientras España no construye su propio Almene —si es que alguna vez lo hace—, la cooperativa es la herramienta disponible aquí y ahora para que un funcionario de Madrid escape de la lógica de mercado que le condena a dedicar la mitad de su salario a una vivienda.»
Si quieres saber cómo funciona ese acceso en la práctica y qué condiciones ofrece el programa de FuncioHouse con PSF, el primer paso es nuestra página de contacto.
Conclusión: el Almene como espejo de lo que el mercado no puede hacer
El modelo Almene demuestra empíricamente algo que los mercados inmobiliarios tienden a negar: la vivienda asequible a gran escala no es un problema de recursos, es un problema de estructura. Dinamarca no es más rica que España en proporción al tamaño de su economía, pero tiene seis veces más vivienda social en porcentaje.
La diferencia no está en el dinero: está en haber decidido que la vivienda es una infraestructura permanente del Estado del bienestar, no una mercancía con precio de protección temporal. Y en haber construido instituciones —las 550 asociaciones, la BL, la Almenboligloven— capaces de defender esa decisión durante décadas, independientemente de qué partido gobernara.
Para los funcionarios de Madrid, el Almene no es una realidad accesible hoy. Pero su existencia es la demostración más sólida de que el problema de acceso a la vivienda en España no tiene origen en ninguna ley económica inevitable: tiene origen en decisiones políticas que se tomaron mal y se mantuvieron demasiado tiempo.
Este artículo es el cuarto de la serie «Modelos cooperativos europeos que España no tiene». Puedes leer los anteriores: panorama comparado europeo, modelo Andel y Mietshäuser Syndikat.
